In questa pagina è possibile trovare un fac simile lettera di contestazione delle spese condominiali da utilizzare come esempio.
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Ripartizione delle Spese Condominiali
Nell’esperienza di ciascuno di noi il condominio corrisponde, sostanzialmente, a un edificio, situato prevalentemente in città, e dotato, nel concreto, di un articolato insieme di beni ed impianti comuni attribuiti in proprietà esclusiva a più persone. Ma il condominio è anche un “fenomeno” giuridico che, in quanto tale, è sottoposto a ben determinare regole (stabilite, nel nostro caso, dal Codice civile). Queste regole riguardano tutti gli aspetti del “funzionamento” del fenomeno e quindi, per esempio, la sua natura e l’individuazione del suo oggetto, la regolamentazione dei diritti e degli obblighi dei soggetti che in esso hanno un ruolo e quant’altro sia necessario per disciplinare la fattispecie.
Uno degli aspetti più rilevanti è certamente quello consistente nella previsione di un obbligo di pagamento (pro quota) dei costi necessari alla manutenzione e all’utilizzazione del fabbricato. Tale obbligo si fonda sul disposto dell’articolo 1104 Codice civile (applicabile al condominio in virtù della sua natura di comproprietà tra più soggetti) secondo cui «Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza…», e viene specificato, nel suo operare concreto, dall’articolo 1123 Codice civile che stabilisce le modalità di distribuzione delle spese tra i condomini. La previsione legale di un simile dovere – vale a dire il fatto che l’obbligo sia previsto tassativamente dal Codice – richiama implicitamente l’interesse pubblico a che il “patrimonio” (anche quello privato) sia conservato, ancor di più se appartenente ad un insieme di soggetti (sempre potenzialmente in conflitto tra loro).
L’obbligo di pagamento viene collegato alla comproprietà con la conseguenza che il soggetto tenuto al pagamento delle predette spese è certamente il “titolare” del diritto di proprietà o di un altro diritto reale (comproprietà, usufrutto, uso, abitazione o altro) tanto che, in altro ambito, viene precisato che si tratta di un’obbligazione propter rem, vale a dire derivante (automaticamente e senza necessità di un atto di volontà) dalla proprietà del bene.
L’obbligo sorge e grava in capo al soggetto (titolare) per il solo fatto di essere proprietario della “cosa” e rimane collegato al bene anche nel caso di mutamento della persona del titolare, il quale, insieme alla proprietà ed ai vantaggi ad essa collegati, si vede trasferito a suo carico anche detto dovere di pagamento (cosiddetta ambulatorietà passiva)
Per questo motivo una giurisprudenza ampiamente consolidata ha precisato che l’inquilino non è tenuto al pagamento della quota di oneri condominiali e il condominio non può esercitare alcuna pretesa di pagamento nei suoi confronti, e tantomeno può proporre un’azione giudiziaria di riscossione coattiva (decreto ingiuntivo). Il conduttore, quindi, deve ritenersi obbligato al rimborso (parziale o totale) dei costi solo nei confronti del proprietario (in base a quanto stabilito dal contratto di locazione o, in difetto, dalla legge) ma non potrà essere sottoposto ad azione diretta da parte dell’amministratore neppure se lo delibera l’assemblea.
Esempio Lettera di Contestazione delle Spese Condominiali
Di seguito è possibile trovare un esempio di lettera di contestazione delle spese condominiali.
Oggetto: contestazione della modifica del criterio di riparto delle spese condominiali.
Con riferimento alla delibera dell’assemblea dello scorso _________________, con
la quale è stato modificato a maggioranza dei condomini il criterio di ripartizione
delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c., formulo la
presente per lamentare la radicale nullità della predetta delibera, essendo all’uopo
necessario il consenso unanime di tutti i condomini.
La invito, pertanto, ad effettuare il riparto delle spese comuni secondo i principi
sanciti dagli artt. 1123 e seguenti c.c., con espressa avvertenza che in mancanza mi
vedrò costretto ad agire dinanzi alla competente Autorità Giudiziaria per la tutela
dei miei diritti.
Distinti saluti.
Luogo e data
Firma
______________
Modello Lettera di Contestazione delle Spese Condominiali
Di seguito è possibile trovare il fac simile lettera di contestazione delle spese condominiali in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
