In questa pagina è possibile trovare un fac simile lettera di diffida all’amministratore di condominio da utilizzare come esempio.
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Diffida all’Amministratore di Condominio
La diffida indirizzata all’amministratore di condominio è lo strumento con cui il singolo proprietario, o un gruppo di proprietari, richiama formalmente il mandatario alla puntuale osservanza dei doveri imposti dagli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del codice civile. Sul piano sostanziale la diffida costituisce, da un lato, messa in mora ex articolo 1219 c.c., perché intima l’adempimento entro un termine congruo; dall’altro, atto preparatorio alla revoca giudiziale quando le inadempienze abbiano già assunto i connotati di “gravi irregolarità”, categoria delineata dal dodicesimo comma dell’articolo 1129 e costantemente riaffermata dalla giurisprudenza di merito e di legittimità. Le fonti più recenti ricordano che la revoca può essere richiesta anche da un solo condomino, senza necessità di mediazione obbligatoria, quando l’amministratore rifiuti di adempiere o persista nell’omessa rendicontazione, nel mancato utilizzo del conto dedicato o in altro comportamento gravemente lesivo degli interessi comuni.
Per fare in modo che la diffida assolva la funzione di presupposto logico-giuridico dell’azione successiva, il contenuto deve identificare con precisione il rapporto (dati del condominio, data della nomina, estremi della delibera), individuare l’obbligo violato e fissare un termine ragionevole d’adempimento. La prassi considera congruo un margine compreso fra dieci e trenta giorni, in rapporto alla complessità dell’adempimento richiesto; i tribunali valutano la ragionevolezza caso per caso, ma la misura di quindici giorni lavorativi viene spesso presa a parametro nelle controversie sulla revoca. La diffida non è soggetta a particolari requisiti formali, ma la trasmissione via PEC o raccomandata A/R garantisce data certa e prova di ricezione, elementi determinanti quando si tratti di dimostrare la persistenza del rifiuto nonostante l’intimazione.
Il primo scenario, quello della diffida “generica”, si manifesta quando il condomino non individua un illecito puntuale, ma segnala un clima di gestione opaco, ad esempio la mancata comunicazione del preventivo annuale o il silenzio rispetto a precedenti richieste di documenti. In questi casi la diffida svolge funzione di richiamo, senza ancora svelare i contorni di una grave irregolarità. Il testo di solito richiama in via generale gli obblighi di tenuta della contabilità e di conservazione dei documenti, chiedendo che l’amministratore fornisca chiarimenti entro il termine fissato. Se l’amministratore risponde in modo esaustivo, l’irregolarità viene meno; se invece tace o replica in modo dilatorio, la fase cautelativa si trasforma in vera e propria contestazione di inadempimento, legittimando il proprietario ad attivare il tribunale con ricorso ex articolo 1129, comma 11, per la revoca.
Quando l’inadempienza è già delineata, come accade in caso di mancata apertura del conto corrente intestato al condominio o di omissione reiterata del rendiconto annuale, la diffida assume toni più stringenti. Il settimo comma dell’articolo 1129 impone che tutti i flussi finanziari transitino sul conto dedicato; perciò il permanere di spostamenti di cassa non tracciabili integra una delle “gravi irregolarità” elencate al comma dodicesimo e legittima il ricorso alla revoca giudiziale, come ribadito dalla giurisprudenza. La diffida, in questo contesto, svolge contemporaneamente la funzione di messa in mora e di raccolta della prova documentale: se l’amministratore, pur avvisato, non pone rimedio, il silenzio acquista valore indiziario decisivo nel procedimento di revoca e nella eventuale richiesta di risarcimento.
Diversa la prospettiva quando il proprietario subisce infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o dal tetto comune. La legge attribuisce all’amministratore il compito di curare la manutenzione ordinaria e di attivare l’assemblea per gli interventi straordinari, ai sensi dell’articolo 1130, n. 4, e dell’articolo 1135, primo comma, n. 4 c.c. Le infiltrazioni, specie se documentate da relazione tecnica, sono considerate evenienza urgente: il Tribunale di Patti con sentenza 24/2025 ha ribadito la responsabilità dell’amministratore che ometta di proporre tempestivamente i lavori di impermeabilizzazione, statuendo la possibilità di condannarlo alle spese processuali per culpa in vigilando. La diffida, in questi casi, richiama l’urgenza e può sollecitare la convocazione di un’assemblea straordinaria, dando al mandatario un termine molto breve, di regola non superiore a dieci giorni, perché la natura progressiva del danno impone un intervento che non ammette dilazioni. Se l’amministratore non risponde, il condomino danneggiato potrà agire ex articolo 1105 c.c. per ottenere dal giudice un provvedimento di esecuzione d’urgenza, come adombrato da una consolidata prassi di merito.
Ancora più stringente è il quadro dei lavori urgenti che attengono alla sicurezza collettiva, per esempio la messa a norma dell’impianto elettrico delle parti comuni o la messa in sicurezza di elementi di facciata pericolanti. In tali ipotesi opera l’articolo 1135, secondo comma, che abilita l’amministratore ad agire anche senza preventiva delibera assembleare, salvo obbligo di convocare l’assemblea per la ratifica entro un congruo termine. La prassi forense segnala che l’omissione dell’intervento urgente è valutata come grave irregolarità, con possibilità di revoca immediata, come avvenuto nella recente ordinanza del Tribunale di Cassino 718/2025, che ha ravvisato la responsabilità dell’amministratore per non avere disposto le transennature necessarie a tutela dei passanti. Una diffida in materia di lavori urgenti deve quindi sottolineare il pericolo attuale, richiamare la norma che consente di agire in deroga alla previa deliberazione e avvertire l’amministratore che, in mancanza di tempestivo riscontro, verrà investita l’autorità giudiziaria e, nei casi di rischio per l’incolumità pubblica, anche l’autorità amministrativa competente.
In tutte le fattispecie, la diffida produce effetti sul piano delle spese di lite. La corte di Cassazione ha chiarito che, quando il giudice dispone la revoca per inadempimenti già diffidati, le spese legali sostenute dal condomino ricorrente possono essere poste a carico dell’amministratore revocato, con facoltà per il condominio di rivalersi poi nei confronti di quest’ultimo. Questo rende economicamente rilevante l’atto di diffida: documentare la propria preventiva iniziativa può incidere sulla distribuzione finale dei costi processuali.
La redazione di una diffida richiede chiarezza lessicale ma anche equilibrio nei contenuti: formulazioni eccessivamente generiche rischiano di essere qualificate come meri ammonimenti, prive dell’efficacia di messa in mora; toni eccessivamente ultimativi, se non supportati da prove concrete, espongono al rischio di denuncia per abuso del diritto o di lite temeraria. Per questa ragione la giurisprudenza e la dottrina, pur non esigendo la sottoscrizione a opera di un avvocato, raccomandano di allegare ogni documento utile, copia di mail ignorate, preventivi tecnici, fotografie dei danni, in modo da conferire alla diffida la natura di atto istruttorio preliminare, pronto a essere trasposto nel fascicolo giudiziario in caso di ricorso.
La diffida, infine, si iscrive nel più generale principio di buona fede che governa il rapporto di mandato condominiale: serve a ristabilire il dialogo, a chiarire zone d’ombra e, se necessario, a imboccare la via giudiziaria con la certezza di avere prima esperito ogni rimedio stragiudiziale ragionevole. Il suo potere deterrente, soprattutto dopo le più recenti pronunce che hanno facilitato la revoca giudiziale e chiarito la non obbligatorietà della mediazione per le azioni di revoca, è divenuto ancor più incisivo, ponendo l’amministratore dinanzi alla scelta fra adempiere tempestivamente o affrontare il rischio concreto di decadenza e di responsabilità patrimoniale. In questo senso la diffida non è una mera formalità, ma il punto di snodo fra la tutela interna al condominio e l’intervento dell’autorità giudiziaria, segnale che la tutela degli interessi comuni ha varcato la soglia della semplice tolleranza per affermarsi come diritto azionabile in sede giudiziale.
Esempio Lettera di Diffida all’Amministratore di Condominio
MODELLO 1 – DIFFIDA GENERICA ALL’AMMINISTRATORE
Oggetto: Diffida ad adempiere ai doveri di amministratore ex artt. 1129-1130 c.c.
Spett.le Amministratore/Amministratrice __________________________
con studio in ________________________________________________
PEC / e-mail: ________________________________________________
Il/La sottoscritto/a _______________________________________, cod. fisc. __________________,
proprietario/a dell’unità immobiliare sub ______, piano ____ del Condominio “________________” sito in __________________________, via/piazza ___________________ n. ___,
PREMESSO CHE
– l’art. 1129 c.c. Le impone di curare l’esecuzione delle deliberazioni assembleari e di garantire la trasparenza gestionale;
– l’art. 1130 c.c. Le impone di tenere la contabilità e di conservare la documentazione condominiale;
CON LA PRESENTE
La DIFFIDA formalmente a:
1. adempiere puntualmente a tutti gli obblighi previsti dalla legge e dal regolamento condominiale;
2. fornire entro 15 giorni copia della documentazione richiesta nella mia nota del ____/____/______ (prot. n. ______);
3. comunicare per iscritto le iniziative assunte.
Decorso inutilmente il termine sopra indicato, mi riservo di adire l’Autorità giudiziaria per la Sua revoca ex art. 1129 co. 11-12 c.c., con aggravio di spese a Suo carico.
Distinti saluti.
Luogo __________________, data ____/____/________
_______________________________
(firma del condomino)
MODELLO 2 – DIFFIDA PER AMMINISTRATORE INADEMPIENTE (rendicontazione, conto dedicato, assemblea)
Oggetto: Messa in mora per gravi inadempimenti ex art. 1129 c.c.
Egr. Amministratore ______________________,
il sottoscritto __________________________________________, condomino del Condominio “________________”, constata le seguenti gravi irregolarità a Lei imputabili:
a) mancata apertura del conto corrente intestato al condominio, nonostante ripetute deliberazioni assembleari (art. 1129 co. 7 c.c.);
b) omessa convocazione dell’assemblea ordinaria entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130-bis c.c.);
c) mancata presentazione del rendiconto per gli esercizi __________ / __________.
La invito pertanto a eliminare le irregolarità entro 30 giorni dalla ricezione della presente, comunicando per iscritto le misure adottate.
In difetto, mi vedrò costretto a promuovere ricorso al Tribunale per la Sua revoca ex art. 1129 co. 12 c.c., nonché per il risarcimento dei danni e la rifusione delle spese.
Luogo __________________, data ____/____/________
_______________________________
(firma e contatti)
MODELLO 3 – DIFFIDA PER INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA PARTI COMUNI
Oggetto: Diffida per infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico/terrazzo di copertura
Spett.le Amministratore ______________________,
il/la sottoscritto/a ______________________________________, proprietario/a dell’appartamento sub ______, piano _____, segnala che da mesi subisce infiltrazioni di acqua meteorica provenienti dal lastrico solare condominiale, con progressivo danneggiamento di intonaci e impianti (vedasi foto e relazione tecnica allegate).
NONOSTANTE i ripetuti solleciti verbali (verbali assemblea del ___/___/____ e mail del ___/___/____), alcun intervento risolutivo è stato disposto.
La intimo, ai sensi degli artt. 1130 n. 4 e 1135 n. 4 c.c., a:
– convocare senza indugio l’assemblea straordinaria per deliberare i lavori di impermeabilizzazione;
– predisporre preventivi e relazione tecnica entro 10 giorni;
– adottare immediatamente le misure provvisorie per evitare ulteriori danni.
In mancanza di riscontro nel termine indicato, agirò ex art. 1105 c.c. per ottenere provvedimento giudiziale, con richiesta di condanna alle spese.
Luogo __________________, data ____/____/________
_______________________________
(firma)
MODELLO 4 – DIFFIDA PER LAVORI URGENTI DI SICUREZZA (impianto elettrico, facciata, ecc.)
Oggetto: Diffida a eseguire lavori urgenti ex art. 1135 co. 2 c.c.
Egregio Amministratore ______________________,
premesso che l’impianto elettrico delle parti comuni del Condominio “______________” presenta gravi carenze di sicurezza certificate dal verbale di verifica allegato (ing. __________, prot. n. ______ del ___/___/____), e che ciò espone persone e cose a un concreto pericolo,
Le INTIMO di intervenire senza indugio disponendo:
1. affidamento immediato dei lavori di messa a norma, in deroga al preventivo deliberato, ai sensi dell’art. 1135 co. 2 c.c.;
2. convocazione dell’assemblea entro 5 giorni per la ratifica dell’intervento, con presentazione di preventivi e piano di spesa.
Il mancato adempimento sarà segnalato all’Autorità competente (ASL/UTC) e costituisce grave irregolarità ex art. 1129 co. 12 c.c., rilevante ai fini della revoca.
Confidando in un pronto riscontro, porgo distinti saluti.
Luogo __________________, data ____/____/________
_______________________________
(firma e riferimento telefonico)
Modello Lettera di Diffida all’Amministratore di Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile lettera di diffida all’amministratore di condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
