In questa pagina è possibile trovare un fac simile contratto appalto lavori edili condominio da utilizzare come esempio.
Indice
Contratto Appalto Lavori Edili Condominio
Nel condominio viene impiegato il contratto di appalto in varie occasioni: per l’esecuzione di lavori di manutenzione delle parti comuni e per l’installazione e l’esercizio di impianti condominiali, come la centrale termica o l’ascensore. Come sempre, spetta all’organo decisionale (l’assemblea) approvare, con le maggioranze previste, ogni decisione sul contenuto dell’appalto e sull’importo dei pagamenti. Invece l’organo esecutivo (l’amministratore) deve occuparsi soltanto degli aspetti formali (predisposizione e formalizzazione) e dell’esecuzione del contratto, eseguendo i pagamenti alle scadenze dopo avere raccolto le rate dai condomini. L’unica possibilità di esecuzione di lavori in autonomia da parte dell’amministratore riguarda il caso delle opere di manutenzione straordinaria con carattere urgente, per le quali però deve riferire alla prima assemblea; invece per la manutenzione straordinaria non urgente e per le innovazioni va preventivamente approvata una specifica delibera dall’assemblea, anche in modo da costituire l’apposito fondo speciale obbligatorio che deve avere l’importo uguale all’ammontare dei lavori oppure, se il contratto prevede il pagamento graduale dei lavori in relazione al loro progressivo stato di avanzamento, ai singoli pagamenti (articolo 1135, comma 1, numero 4, del Codice civile).
Per quanto riguarda la fase deliberativa, l’opera oggetto dell’appalto va indicata in un apposito punto dell’ordine del giorno dell’assemblea, che può essere pure quella ordinaria, anche se accade spesso che venga convocata un’apposita adunanza, soprattutto quando i lavori sono molto complessi o di valore elevato. Le imprese scelte dall’assemblea devono essere iscritte alla Camera di commercio e munite di Durc e l’amministratore deve verificarne l’idoneità tecnica e professionale.
A seconda del tipo di opere da realizzare variano le maggioranze deliberative necessarie:
-Riparazioni ordinarie: è sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza ordinaria (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio);
-Ricostruzione dell’edificio e riparazioni di notevole entità: bisogna sempre raggiungere la maggioranza prevista dall’articolo 1136, comma 4, del Codice civile (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio);
-Innovazioni: è sempre necessaria l’apposita maggioranza qualificata dettata dall’articolo 1136, comma 5 (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio), anche se per le barriere architettoniche, i parcheggi, gli impianti di riscaldamento e altri casi sono previste specifiche maggioranze agevolate.
Una nuova maggioranza è contenuta adesso nell’articolo 119, comma 9bis, del Dl 34/2020, come risulta secondo la versione definitiva dell’articolo 63, comma 1, del Dl 104/2020, che per le deliberazioni dell’assemblea relative all’approvazione degli interventi sugli incentivi per l’efficienza energetica, sul sisma bonus, sul fotovoltaico e sulle colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, e per gli eventuali finanziamenti degli stessi, nonché all’adesione, invece delle detrazioni fiscali, all’opzione per la cessione o per lo sconto secondo l’articolo 121 del Dl 34/2020, ne prevede l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
L’articolo 1667 del Codice civile detta una garanzia generale a carico dell’appaltatore per difformità o vizi dell’opera che devono essere denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta; e inoltre l’azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell’opera. Esiste anche una specifica garanzia che opera per l’appalto ed è prevista dall’articolo 1669 del Codice civile, che, per gli edifici e per le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, attribuisce la responsabilità all’appaltatore verso il committente e i suoi aventi causa per dieci anni in caso di rovina o gravi difetti dell’opera, ma impone di denunciare il vizio entro un anno; e il diritto al risarcimento si prescrive in ogni caso dopo un anno dalla denuncia.
Prima che si svolga l’assemblea per l’approvazione delle opere, i condomini, direttamente o tramite l’amministratore, devono richiedere a più imprese i loro preventivi sulla base di un capitolato dei lavori. Ciascun preventivo deve essere dettagliato e contenere la descrizione analitica delle opere da realizzare con progetti, disegni e planimetrie, indicando i costi di ogni lavorazione e formulando le possibili opzioni dei lavori, per prevenire incertezze nel corso dei lavori che possono riservare costose sorprese ai condomini. Approvata la delibera, si predispone il contratto, che va firmato dall’amministratore a nome del condominio.
Nel contratto, a cui viene allegato il capitolato, devono essere inseriti l’oggetto dei lavori, il costo concordato, la durata massima prevista (escludendo i ritardi per maltempo o cause di forza maggiore), l’acconto iniziale, l’importo e le scadenze delle successive rate da versare in base allo stato di avanzamento dei lavori (Sal), le verifiche in corso d’opera, la verifica finale e il collaudo dell’opera che comporta la sua accettazione, il foro competente per le controversie oppure la clausola arbitrale o quella conciliativa.
Molto diffuso è il ricorso all’arbitrato per predeterminare i costi del giudizio e fissare la durata massima del procedimento; però, per essere realmente efficace, la clausola arbitrale va predisposta di volta in volta, in base alla situazione specifica
Nonostante non sia obbligatorio, è consigliabile che l’assemblea nomini un direttore dei lavori per controllare, nell’interesse del condominio, lo svolgimento dei lavori e la corretta esecuzione dell’opera .A seconda dei lavori, l’assemblea deve nominare pure il responsabile dei lavori o il coordinatore per la progettazione e per l’esecuzione dei lavori in base al Dlgs 81/08.
Esempio Contratto di Appalto per Lavori Edili Condominio
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto appalto lavori edili condominio.
Contratto di appalto privato per opere relative a immobili civili in condominio
Tra il condominio _________________ in persona dell’amministratore pro tempore __________________ d’ora in avanti denominato “il committente” con sede in__________________________ Codice Fiscale__________________- da una parte
e
____________________ d’ora in avanti denominato “l’appaltatore”
con sede in __________________________
Partita IVA_________________ – dall’altra parte
PREMESSO CHE
a) il committente è un condominio tra i seguenti proprietari del compendio immobiliare sito in _______________, agli anagrafici _______________, così censito ________ _________________________________:
– (nomi dei singoli condomini)
– _______________________
– _______________________
– _______________________
– _______________________
b) la proprietà condominiale è ripartita tra i condomini secondo le tabelle millesimali che si allegano al presente atto (all. A)
c) che il committente, in persona dell’amministratore e di ogni singolo condomino, intende affidare all’appaltatore l’esecuzione di opere di ristrutturazione, consistenti in ___________________________ presso il cantiere sito in _______________________
oppure
di manutenzione ordinaria e straordinaria, consistenti in_____________________
presso il cantiere sito in_____________________________
oppure
di manutenzione ordinaria, consistenti in _________________________________
presso il cantiere sito in ______________________________________________
così come definite e precisate all’art. 2 e nell’Allegato B (capitolato);
d) l’appaltatore dichiara di disporre di organizzazione propria di mezzi e di personale idonea all’esecuzione delle opere e di osservare tutte le disposizioni in materia edilizia, urbanistica e di sicurezza sul lavoro a cui è tenuto; dichiara ai sensi di quanto previsto dal D.Lgs 81/08 e successive modifiche e integrazioni di:
essere iscritto alla Cassa Edile della provincia di _______ (solo per edili)
essere iscritto alla Camera di Commercio di __________,
numero Registro Imprese _______, come da certificato allegato;
applicare ai propri dipendenti il CCNL di settore.
essere in possesso della documentazione prevista dall’art. 90, comma 9, lettera a) del D.Lgs. 81/2008 e s.m.i. ai fini della verifica dell’idoneità tecnico professionale, la quale prevede:
iscrizione alla Camera di Commercio, Industria ed Artigianato con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto;
documento unico di regolarità contributivo (D.U.R.C.);
autocertificazione in ordine al possesso degli altri requisiti previsti dall’allegato XVII del D.Lgs. 81/08 e s.m.i.
Tutto ciò premesso
SI CONVIENE
quanto segue
1. PREMESSE
Le premesse e gli allegati costituiscono parte integrante del presente contratto.
Tutte le comunicazioni scritte previste nelle disposizioni che seguono devono pervenire all’indirizzo delle parti indicato sopra.
2. OGGETTO DEL CONTRATTO
L’appaltatore si obbliga ad eseguire a regola d’arte, cioè in conformità con la legislazione vigente e con le regole della tecnica, le opere descritte nell’Allegato B (capitolato), fornito dal committente.
3. ONERI A CARICO DEL COMMITTENTE
Salvo diverso accordo scritto, il committente si fa carico della disponibilità di acqua, corrente elettrica, idonei spazi di cantiere, ivi compreso l’eventuale uso di parti comuni /condominiali.
L’appaltatore potrà utilizzare:
immobili e/o loro porzioni______________________
impianti____________________________________
attrezzature_________________________________
macchine___________________________________
(altro, specificare)
_______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
di proprietà e/o disponibilità del committente, secondo le seguenti modalità convenute (a mero titolo di esempio: orario accesso locali o consegna e custodia chiavi, pulizia dei locali a fine lavori etc…) _________________________________________________________________.
L’appaltatore utilizza tali beni nella misura strettamente necessaria all’esecuzione dell’opera e conformemente alla legislazione vigente.
4. VARIAZIONI PROPOSTE DALL’APPALTATORE E CONCORDATE
L’appaltatore non può apportare variazioni a quanto previsto nell’Allegato B (capitolato) né alle modalità di esecuzione dell’opera, salvo preventiva autorizzazione scritta del committente o del suo rappresentante e, per quanto di competenza, del coordinatore della sicurezza in fase esecutiva. Se il prezzo dell’intera opera è stato determinato globalmente l’appaltatore non ha diritto a compenso per i maggiori lavori eseguiti, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
5. VARIAZIONI ORDINATE DAL COMMITTENTE
Il committente ha il diritto di apportare variazioni a quanto previsto nell’Allegato B (capitolato) ed alle modalità di esecuzione dell’opera attraverso una specifica variante scritta da comunicare con congruo anticipo all’appaltatore e, per quanto di competenza, al coordinatore della sicurezza in fase di esecuzione, purché il loro ammontare non superi un sesto del prezzo complessivo convenuto e comunque purché le stesse non determinino notevoli modificazioni della natura dell’opera o dei quantitativi nelle singole categorie di lavori previste nel presente contratto.
L’appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori concordati con il committente per iscritto, anche se il prezzo dell’opera era stato determinato globalmente.
I patti così definiti, che devono comprendere le modalità ed i tempi di esecuzione ed i termini dei pagamenti, vengono intesi come parti integranti del presente contratto a far data dalla loro stipula.
6. DIREZIONE TECNICA DEL CANTIERE
L’appaltatore si obbliga a svolgere ogni attività necessaria di direzione di cantiere personalmente e/o incaricando persona di propria fiducia, sin d’ora individuata nel sig.____________
oppure
il cui nominativo sarà comunicato al committente prima dell’inizio dei lavori anche in caso di subappalto parziale, ove previsto.
L’incarico a persona di fiducia dell’appaltatore non esonera quest’ultimo da responsabilità nei confronti del committente.
7. CONTROLLO SULL’ESECUZIONE DEI LAVORI
Il controllo sui lavori è esercitato dal committente in persona dell’amministratore pro tempore
Oppure
E’ facoltà del committente nominare un direttore dei lavori, se non già previsto in forza della normativa vigente. Il nominativo del direttore dei lavori deve essere comunicato all’appaltatore in tempo utile rispetto all’inizio dei lavori.
Il direttore dei lavori, se nominato o se previsto dalla normativa vigente, è il solo referente tecnico per l’appaltatore.
Qualora nel corso dell’opera si accerti che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto, il committente può fissare un congruo termine entro il quale l’appaltatore si deve conformare a tali condizioni; trascorso inutilmente il termine il committente avrà facoltà di dichiarare espressamente per iscritto che il contratto è risolto, salvo il diritto al risarcimento del danno.
La prosecuzione del rapporto contrattuale non pregiudica il diritto del committente al Risarcimento del danno.
8. PRESTITO D’USO E INTERVENTO DI TERZI
Per diverse e contestuali opere affidate ad altri appaltatori il committente chiede la disponibilità di utilizzo delle seguenti attrezzature e/o opere provvisionali:
___________________________________________alle seguenti condizioni:
___________________________________________
Accettando le condizioni di cui sopra, l’appaltatore consente l’intervento in cantiere di altre ditte o lavoratori autonomi incaricati/e dal committente, sempre nel rispetto delle norme di sicurezza e richiedendo al committente, ove necessario, le modifiche al Piano di Sicurezza e Coordinamento e le relative comunicazioni alle parti.
Ogni spesa od onere conseguente all’applicazione del presente articolo è a carico del committente.
9. MATERIALI
I materiali necessari all’esecuzione dell’opera sono forniti dall’appaltatore ad eccezione eventualmente di quelli forniti dal direttamente dal committente e individuati nell’Allegato A.
L’appaltatore non risponde dei vizi dei materiali forniti dal committente stesso.
Tuttavia, in caso di vizi dei materiali forniti dal committente che possono compromettere la regolare esecuzione dell’opera, riconoscibili con la diligenza qualificata del buon appaltatore, questi è tenuto a denunciarli prontamente, di norma per iscritto, e a rifiutarne l’utilizzo.
10. PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI. CONDIZIONE SOSPENSIVA
Il committente dichiara che sono già stati emanati tutti i provvedimenti amministrativi previsti dalla legislazione vigente, che si allegano in copia al presente contratto ed esonera l’appaltatore da ogni responsabilità in merito.
oppure
Il committente dichiara di avere già richiesto tutti i provvedimenti amministrativi previsti dalla legislazione vigente e/o effettuato le comunicazioni obbligatorie e si obbliga a fornirne copia all’appaltatore.
Il contratto è sottoposto alla condizione sospensiva del rilascio dei provvedimenti amministrativi nonché alla decorrenza dei termini previsti per legge.
L’appaltatore si obbliga, in ogni caso, a non iniziare i lavori prima che siano decorsi i termini previsti dalla legislazione vigente.
In caso di mancato rilascio dei provvedimenti amministrativi entro il________________, il presente contratto si intenderà inefficace.
11. SUBAPPALTO
L’appaltatore non può dare in subappalto né in tutto né in parte l’esecuzione delle opere.
oppure
L’appaltatore ha diritto di subappaltare opere o parti delle stesse.
oppure
L’appaltatore ha diritto di subappaltare le seguenti opere o parti delle stesse:
_______________________________________________________
L’appaltatore si obbliga a comunicare al committente le opere subappaltate e i nominativi dei subappaltatori prima dell’inizio dei lavori subappaltati, nonché a fornire la documentazione prevista dal d.lgs 494/96, art. 3 c. 8, per le imprese subappaltanti.
12. TERMINI DI CONSEGNA E CLAUSOLA PENALE
Le opere dovranno essere ultimate entro _______ giorni lavorativi dall’inizio dei lavori.
Dal computo dei giorni utili saranno esclusi quelli in cui le avversità atmosferiche avranno impedito la regolare esecuzione dei lavori, nonché i periodi di sospensione determinata da causa di forza maggiore e quelli necessari per l’esecuzione di maggiori lavori per variazioni ai sensi dei paragrafi 4, 5 del presente contratto.
L’appaltatore è tenuto a corrispondere al committente, a titolo di penale, la somma di Euro_____ per ogni giorno/settimana di ritardo imputabile all’appaltatore e sino ad un importo massimo del _______ per cento del corrispettivo pattuito, al netto dell’IVA, che il committente dedurrà dal saldo dovuto previa comunicazione scritta all’impresa.
13. PREZZO E TERMINI DI PAGAMENTO
Il prezzo è determinato a corpo e non a misura in Euro__________, oltre all’IVA
Il prezzo verrà corrisposto come segue:
Euro _______ alla sottoscrizione del presente contratto
Euro _______ all’inizio dei lavori
Euro _______ alla data del _______
Euro _______ entro _________ dall’avvenuta accettazione dell’opera
oppure
a stato di avanzamento lavori come di seguito concordato
______________________________________________
14. SOLIDARIETÀ DELL’OBBLIGAZIONE TRA I CONDOMINI
L’obbligazione dell’esatto e puntuale pagamento del prezzo è assunta solidalmente da tutti i condomini, che anche a tal fine sottoscrivono espressamente il presente contratto.
Qualora il prezzo non sia corrisposto nella misura e/o nei termini pattuiti, l’appaltatore avrà diritto di richiederne il pagamento a ciascun condomino, salvo, nei rapporti interni tra i condomini, il diritto al regresso nei confronti degli inadempienti.
15. REVISIONE DEL PREZZO
Salvo diverso accordo scritto delle parti, la revisione del prezzo è disciplinata dall’art. 1664 c. c..
16. RECESSO UNILATERALE DAL CONTRATTO
Il committente può recedere dal contratto anche se è stata iniziata l’esecuzione dell’opera, dandone comunicazione scritta all’appaltatore con almeno ________ giorni di anticipo, purché lo tenga indenne delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
17. DICHIARAZIONI DI CONFORMITA’
L’appaltatore è tenuto a rilasciare o a far rilasciare dai propri subappaltatori le dichiarazioni di conformità delle opere e/o degli impianti eseguiti ed a trasmetterle con le modalità previste dalla Legge. Tale documentazione dovrà pervenire al committente prima della verifica dell’opera.
18. VERIFICA E ACCETTAZIONE DELL’OPERA
La verifica dell’opera sarà eseguita dal committente o da un suo rappresentante, in presenza dell’appaltatore, nonché del direttore di cantiere e del direttore dei lavori, ove nominati, su espresso invito dell’appaltatore inoltrato tramite raccomandata A/R.
Il committente o il suo rappresentante rilascia all’appaltatore
dichiarazione scritta di accettazione dell’opera senza riserve
oppure
dichiarazione scritta di accettazione con riserve per eventuali vizi o difetti
riscontrati
oppure
dichiarazione scritta di non accettazione, corredata dai motivi.
Se, nonostante l’invito a verificare l’opera, il committente non procede alla verifica senza giusti motivi entro 30 giorni dal ricevimento dell’invito ovvero non ne comunica l’esito per iscritto entro 30 giorni dall’effettuazione della verifica, l’opera si considera accettata.
19. RINVIO ALLA LEGISLAZIONE VIGENTE
Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, si applicano le disposizioni normative vigenti.
20. RISOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE
Qualsiasi controversia dovesse insorgere in ordine alla validità, efficacia e interpretazione del presente contratto, le parti sin d’ora dichiarano di voler esperire la procedura di conciliazione disciplinata dal Regolamento di conciliazione della C.C.I.A.A. Di …………, che le stesse dichiarano di conoscere ed accettare.
Qualora sia impossibile esperire il tentativo di conciliazione, o in caso di mancato raggiungimento di un accordo, la controversia sarà definita mediante arbitrato amministrato della Camera Arbitrale di Venezia presso la C.C.I.A.A. Di ………………., secondo il proprio Regolamento che le parti dichiarano di conoscere ed accettare.
Data, ______________.
PER IL COMMITTENTE
l’Amministratore pro tempore _____________________
i Condomini __________________
___________________
___________________
___________________
___________________
L’APPALTATORE _____________________
21. APPROVAZIONE SPECIFICA
Le parti dichiarano che il presente contratto, in ogni sua clausola, è frutto di una specifica analisi e trattativa e, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1341, 1342 c.c., si approvano espressamente le seguenti clausole: 5 (Variazioni ordinate dal committente); 8 (Prestito d’uso e intervento di terzi); 9 (Materiali); 10 (Provvedimenti amministrativi. Condizione sospensiva); 12 (Termini di consegna e clausola penale); 14 (Solidarietà dell’obbligazione tra i condomini); 15 (Revisione del prezzo) e 20 (Risoluzione delle controversie).
Data, ______________.
PER IL COMMITTENTE
l’Amministratore pro tempore _______________________________________
i Condomini _______________________________________
_______________________________________
_______________________________________
L’APPALTATORE _____________________
Allegato A _ Tabelle millesimali
Allegato B _ capitolato tecnico
Modello Contratto Appalto Lavori Edili Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile contratto appalto lavori edili condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
