In questa pagina è possibile trovare un fac simile contratto di appalto per lavori di manutenzione del condominio da utilizzare come esempio.
Indice
Contratto di Appalto per Lavori di Manutenzione del Condominio
L’appalto in un condominio è una procedura che deve seguire delle regole specifiche che vengono in parte definite dal Codice Civile e in parte da quanto stabilito dal relativo regolamento condominiale.
Bisogna però partire dalla definizione giuridica di appalto. In particolare si parla di appalto, così come definito dal Codice Civile, come di un contratto per il quale una parte si fa carico della gestione e della realizzazione di un’opera oppure di un servizio del servizio in cambio di un corrispettivo in danaro.
Dunque, da un lato ci sarà l’appaltatore, ossia l’impresa che viene scelta per eseguire determinati interventi, e dall’altra l’amministratore che rappresenta dal punto di vista legale e gestionale il condominio. Il contratto prevede nello specifico che l’impresario, il quale rappresenta la ditta, dovrà assumersi l’obbligo di realizzare l’opera, che può essere di manutenzione ordinaria oppure straordinaria delle varie parti comuni dell’edificio, rispettando quanto previsto dal contratto stesso sia per quanto riguarda le tempistiche di consegna del lavoro sia per quanto concerne la qualità che deve essere a regola d’arte. L’impresario si assume tutte le responsabilità del caso e l’impegno di utilizzare al meglio le potenzialità dell’azienda per conseguire il risultato finale ricercato.
In aggiunta, ci sono delle regole di riferimento da rispettare per potere arrivare alla decisione di affidare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio. La giurisprudenza in questi casi deve fare i conti con le regole deliberate dall’assemblea condominiale che non sempre sono chiare e funzionali e quelle che invece vengono riportate nell’appalto. Per il corretto conferimento è necessario dunque valutare caso per caso, facendo un distinguo rispetto alla tipologia di intervento che deve essere effettuato.
La manutenzione ordinaria
Secondo quanto previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile, spetta all’amministratore di condominio l’onere di fare eseguire interventi di manutenzione ordinaria. In alternativa, il compito può essere demandato anche all’assemblea condominiale che ha facoltà di ordinare un intervento generico per ottimizzare la gestione e la conservazione delle varie parti comuni presenti nell’edificio condominiale.
Naturalmente, ci sono ulteriori vincoli previsti dalle Legge altrimenti si rischierebbe un contrasto tra i due principali attori ossia l’amministratore e l’assemblea. Nello specifico, l’ordine di eseguire determinati lavori che viene dato da un amministratore deve comunque essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea in sede di approvazione del rendiconto.
In realtà, volendo inquadrare gli interventi di manutenzione ordinaria come un servizio dedicato alla normale erogazione e fruizione dei servizi e dei beni comuni, l’amministratore potrebbe soltanto sottoporre all’assemblea la questione come semplice presa d’atto. Se invece l’assemblea ha un compito decisionale, per cui chiamata a valutare i vari preventivi elaborati dalle ditte interessate, bisognerà tenere in considerazione alcuni aspetti per la corretta deliberazione. Per iniziare, in prima convocazione è indispensabile che sia presente la maggioranza dei condomini o quantomeno la maggioranza di chi rappresenta più del 50% del valore dell’edificio in termini millesimali.
Se questi numeri non dovessero essere rispettati allora sarà necessaria la seconda convocazione con la presenza di almeno un terzo dei partecipanti all’assemblea oppure di un terzo del valore dell’edificio.
Qualora dovessero essere e prese delle decisioni con deliberazioni con maggioranza inferiore a questi valori appena indicati, è previsto dalla Legge l’immediata annullabilità della delibera stessa. Un condomino potrà rivolgersi a un avvocato e ottenere questo risultato evidenziando il vizio procedurale. A quel punto sarà necessaria una ulteriore convocazioni per decidere sul da farsi.
La manutenzione straordinaria
Si parla di manutenzione straordinaria quando è necessario procedere con interventi in ambito condominiale che non prevedono una spesa comune o meglio non ordinaria. Si va ad affrontare una situazione che non viene contemplata nella normale gestione amministrativa per cui occorre fare riferimento a normative differenti in questo caso. Naturalmente l’ago della bilancia è rappresentata dalla definizione di entità economica normale necessaria per un determinato intervento di manutenzione. Se si rientra nell’intervallo della spesa normale allora il quorum necessario per deliberare un intervento è quello indicato per la manutenzione ordinaria per la prima e la seconda convocazione.
Se invece ci sono da valutare spese molto più grandi, allora si procede in maniera differente.
Per scoprire se un intervento rientra o meno in questa casistica occorre affidarsi ad una valutazione discrezionale del giudice di merito, il quale dovrà stabilire l’entità della spesa in funzione non solo del valore dell’edificio ma anche delle spese che sono proporzionalmente previste per i vari condomini. Come è possibile capire da questa normativa, non vengono prese in considerazione le condizioni economiche del singolo condomino. L’assemblea insieme all’amministratore del condominio dovranno stabilire a chi affidare l’impresa e chi dovrà svolgere il ruolo di direttore dei lavori.
Tra l’altro se non ci sono delle normative interne al condominio che gestiscono la procedura di valutazione delle varie proposte, si potrà procedere senza vincolo e non è detto che per forza di cose si debba scegliere la proposta più vantaggiosa dal punto di vista economico. Si procede dunque con un assegnazione diretta senza l’esigenza di dover prevedere una gara se non esplicitamente prevista dalla deliberazione assembleare. Se non c’è uniformità di vedute da parte dei condomini si potrebbe procedere a colpi di maggioranza tenendo in considerazione aspetti molto importanti come la convenienza economica, le tempistiche di consegna dei lavori e la qualità del risultato finale in termini estetici e di durata nel tempo.
La manutenzione straordinaria urgente
Ci sono alcune situazioni in cui non è necessaria la delibera dell’assemblea condominiale per procedere con gli interventi di manutenzione. Il caso è soprattutto quello in cui si parla di manutenzione straordinaria con carattere di urgenza. La normativa prevede che rientrano nella casistica degli interventi per manutenzione straordinaria con carattere di urgenza, tutte quelle opere che devono essere effettuate quanto prima per evitare possibili pericoli e danni per il condominio.
Se si rientra in questo ambito, allora l’amministratore può occuparsi in prima persona delle opere straordinarie da effettuare e incaricare direttamente un’impresa edile che si occupi dell’intervento stesso.
Occorre però fare un distinguo doveroso e molto importante, perché l’intervento deve essere effettuato per eliminare il danno oppure il pericolo e non intervenire per risolverlo in maniera definitiva.
Un classico esempio è quello del cornicione della facciata dal quale può distaccarsi da un momento all’altro un pezzo di intonaco e rischiare di colpire una persona.
L’intervento deve essere effettuato per eliminare le parti a rischio, mentre tutt’altra cosa è l’opera da eseguire per consentire il rifacimento del manufatto, magari realizzando un nuova facciata.
Qualora l’amministratore dovesse prevaricare questo sottilissimo confine e soprattutto se l’assemblea non dovesse ratificare questo comportamento, allora tutte le conseguenze economiche andrebbero a ricadere sul mandatario.
Esempio Contratto di Appalto per Lavori di Manutenzione del Condominio
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di appalto per lavori di manutenzione del condominio.
Tra
il Condominio denominato …… e situato a …… (……) in via …… n. ……, cap ……, codice fiscale ……, nella persona dell’amministratore pro tempore sig. ……., il quale dichiara di agire in nome e per conto del citato Condominio in esecuzione della delibera dell’Assemblea condominiale del …… (diseguito più brevemente denominata “Condominio”)
e
la società ……, con sede a …… (……) in via …… n. ……, cap ……, codice fiscale e partita Iva ……, PEC ……, nella persona del suo legale rappresentante sig. ……. (di seguito più brevemente denominata “Appaltatore”)
premesso che
• il Condominio ha la necessità di svolgere le seguenti opere di manutenzione ordinaria/straordinaria ……;
• il Condominio dichiara di avere la disponibilità delle aree condominiali interessate all’esecuzione dei lavori;
• l’Appaltatore dichiara di essere in possesso delle risorse economiche, delle capacità tecniche, dei macchinari e delle attrezzature necessarie a garantire la perfetta esecuzione delle opere oggetto dell’appalto, sostenendo a proprio rischio e spesa la gestione della mano d’opera e dei mezzi richiesti per il completamento dei lavori.
Tutto ciò premesso si stipula e si conviene quanto segue:
1) Premesse. Le premesse sono parte integrante del presente contratto.
2) Oggetto. Il Condominio concede in affidamento all’Appaltatore, che accetta, l’esecuzione delle opere edili specificate nel documento allegato (di seguito più brevemente denominato “Allegato”), che costituisce parte integrante del presente contratto.
3) Decorrenza e durata. Il contratto ha efficacia dalla sottoscrizione e fino al completamento delle opere in oggetto. Le opere dovranno essere ultimate entro ….. giorni lavorativi dall’inizio dei lavori; da tale computo dei giorni saranno esclusi quelli in cui le avversità atmosferiche avranno impedito la regolare esecuzione dei lavori, nonché i periodi di sospensione determinati da cause di forza maggiore.
4) Prezzo e modalità di pagamento. Per l’intera opera finita e completa, a regola d’arte, in ogni sua parte, il corrispettivo dell’Appalto viene stabilito determinato a …… (corpo/misura) in € ……. (euro …….), oltre Iva nella misura di legge. Tale importo verrà corrisposto con le seguenti modalità: ……. Tutte le eventuali opere aggiuntive verranno contabilizzate contestualmente allo Stato di avanzamento lavori (Sal) nel quale sono state eseguite ed inserite e con lo stesso liquidate. Salvo diverso accordo scritto delle parti, la revisione del prezzo è disciplinata dall’art. 1664 c.c.; tuttavia, ai sensi dell’art. 33, comma 2, lettera o), del D.Lgs. n. 206/2005, non deve consentire all’Appaltatore di aumentare il prezzo finale senza che il Condominio possa recedere se tale prezzo è superiore al ……% rispetto a quello originariamente convenuto. Salvo il diritto al risarcimento del danno ulteriore ai sensi dell’art. 1382, comma 1 c.c., l’Appaltatore è tenuto a corrispondere al Condominio, a titolo di penale, la somma di € ……. (euro …….) per ogni giorno di ritardo imputabile all’Appaltatore e sino ad un importo massimo del ……% del corrispettivo pattuito al netto dell’Iva, che il Condominio dedurrà dal saldo dovuto.
5) Modalità di esecuzione. È facoltà del Condominio nominare un direttore dei lavori, se non già previsto in base alla normativa vigente; il nominativo del direttore dei lavori deve essere comunicato all’Appaltatore per iscritto e almeno ……. giorni prima dell’inizio dei lavori. Il direttore dei lavori, se nominato o se previsto dalla normativa vigente, è il solo referente tecnico per l’Appaltatore. L’Appaltatore si obbliga a svolgere ogni necessaria attività di direzione del cantiere personalmente e/o incaricando persona di propria fiducia, sin d’ora individuata nel Sig…………… ……………………….. ovvero il cui nominativo sarà comunicato per iscritto al Condominio prima dell’inizio dei lavori anche in caso di subappalto parziale, ove previsto. L’incarico a persona di fiducia dell’Appaltatore non esonera quest’ultimo da responsabilità nei confronti del Condominio. I materiali necessari all’esecuzione dell’opera sono forniti dall’Appaltatore nonché trasportati a sue spese e cura nel luogo di consegna, salvo diversa disposizione dell’Allegato. L’Appaltatore non risponde dei vizi dei materiali forniti dal Condominio stesso; tuttavia, in caso di vizi dei materiali forniti dal Condominio che possono compromettere la regolare esecuzione dell’opera, riconoscibili con la diligenza qualificata del buon Appaltatore, questi è tenuto a denunciarli prontamente per iscritto, e a rifiutarne l’utilizzo.
Il Condominio si fa carico della disponibilità di acqua, corrente elettrica ed idonei spazi di cantiere; l’Appaltatore potrà utilizzare i seguenti beni di proprietà del Condominio …… secondo le seguenti modalità ……
L’Appaltatore utilizzerà tali beni nella misura strettamente necessaria all’esecuzione dell’opera e conformemente alla legislazione vigente.
Sono a carico dell’Appaltatore:
• gli oneri per le attrezzature e i mezzi d’opera occorrenti per l’esecuzione dei lavori;
• gli oneri relativi all’assunzione, a favore dei propri dipendenti, delle assistenze, assicurazioni e previdenze, previste dalle vigenti norme di legge;
• l’assunzione, a favore dei propri dipendenti, degli oneri relativi alla responsabilità dei danni causati, direttamente o indirettamente, per negligenza, imprudenza e imperizia, a persone o cose, per fatto o colpa propria o dei propri addetti ed il pagamento degli eventuali indennizzi;
• ogni spesa necessaria agli allacciamenti per derivazioni provvisorie, perservizi di acqua, energia elettrica ecc, forniti dal Condominio.
Il controllo sui lavori è esercitato dal Condominio personalmente e/o dal direttore dei lavori, laddove sia stato nominato, ovvero incaricando un responsabile dei lavori aisensi dell’art. 3 della Legge n. 494/1996 sin d’ora individuato nelsig. ……. Qualora nel corso dell’opera si accerti che la sua esecuzione non procede secondo le condizioni stabilite dal contratto, il Condominio può fissare un termine, non inferiore a giorni ……., entro il quale l’Appaltatore si deve conformare a tali condizioni. Trascorso inutilmente il suddetto termine, il Condominio avrà facoltà di dichiarare espressamente per iscritto che il contratto è risolto,salvo il diritto al risarcimento del danno. La prosecuzione del rapporto contrattuale non pregiudica il diritto del Condominio al risarcimento del danno.
L’Appaltatore è inoltre tenuto all’osservanza dei regolamenti vigenti in materia di nettezza urbana e di circolazione stradale in particolare e, alla data di ultimazione dei lavori, dovrà provvedere, nel più breve tempo possibile e comunque entro e non oltre 15 giorni dalla fine dei lavori, allo smontaggio del cantiere, allo sgombero dei materiali e attrezzature e al ripristino di ogni zona o area messa a disposizione o comunque interessata ai lavori.
L’Appaltatore, ai sensi dell’art. 33, lettera m), del D.Lgs. n. 206/2005, non può apportare unilateralmente variazioni a quanto previsto dall’Allegato né alle modalità di esecuzione dell’opera. Eventuali variazioni debbono essere concordate per iscritto tra le parti e, per quanto di sua competenza, autorizzate in fase esecutiva dal coordinatore della sicurezza del cantiere, laddove esistente, nonché dal direttore dei lavori, laddove sia stato nominato dal Condominio. L’accordo scritto tra le parti, concernente le variazioni all’Allegato…, determina il diritto dell’Appaltatore al compenso per i maggiori lavori eseguiti ovvero una corrispondente diminuzione dello stesso nell’eventualità di minori lavori eseguiti e va considerato come parte integrante del contratto alla data della sua stipula.
Il Condominio può ordinare variazioni a quanto previsto dall’Allegato… ed alle modalità di esecuzione dell’opera attraverso una specifica variante scritta da comunicare all’Appaltatore, che ne accusa ricezione in forma scritta. Le variazioni, di cui al comma precedente, dovranno essere comunicate, a cura del Condominio, al coordinatore della sicurezza dei lavori in fase di esecuzione, per quanto di sua competenza. Le variazioni non potranno determinare un ammontare superiore a …… del prezzo complessivo e non dovranno altresì arrecare, seppur contenute nel limite suddetto, modificazioni della natura dell’opera ovvero ai quantitativi dei materiali da utilizzare nelle singole categorie di lavori previsti dal presente contratto. L’Appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori richiesti dal Condominio per iscritto e che superino la soglia di cui al precedente comma, anche nel caso in cui il prezzo dell’opera era stato determinato globalmente.
Qualora successivamente alla stipula del presente contratto e/o durante l’esecuzione dell’opera, in seguito ad eventi sopravvenuti imprevedibili e non imputabili ad alcuna delle parti, sia necessario apportare variazioni alla prestazione dell’Appaltatore le parti concordano le variazioni da introdurre e il correlativo adeguamento del prezzo. Nel caso di mancato accordo entro …… giorni dal verificarsi dell’evento le parti demanderanno la composizione della vertenza al servizio conciliazione della Camera di commercio di……
Se l’importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto l’Appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere, secondo le circostanze, un’equa indennità. Se le variazioni sono di notevole entità il Condominio può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere un equo indennizzo da determinarsi tenendo conto dello stato di avanzamento dei lavori e del valore dell’appalto. In caso di disaccordo la somma verrà determinata da ……..
La verifica dell’opera sarà eseguita dal Condominio o da un suo rappresentante (collaudatore), in presenza dell’Appaltatore, del direttore di cantiere e del direttore dei lavori, ove nominati,su espresso invito dell’Appaltatore inoltrato tramite raccomandata AR o PEC. Il Condominio o il suo rappresentante, entro …… giorni dalla verifica, rilascia all’Appaltatore dichiarazione scritta di accettazione dell’opera senza riserve ovvero dichiarazione scritta di accettazione con riserve per eventuali vizi o difetti riscontrati ovvero dichiarazione scritta di non accettazione, corredata dai motivi.
Se, nonostante l’invito a modificare l’opera, il Condominio non procede alla verifica senza giustificato motivo entro …… giorni dal ricevimento dell’invito ovvero non ne comunica l’esito per iscritto entro …… giorni dall’effettuazione della verifica, l’opera si considera accettata.
Ai fini della detraibilità fiscale delle spese sostenute da parte del Condominio per i lavori suddetti, l’Appaltatore rilascia apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante il proprio impegno, per tutta la durata del contratto, al rispetto delle norme in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro ed in materia contributiva.
L’Appaltatore è tenuto a rilasciare le dichiarazioni di conformità delle opere e/o degli impianti eseguiti ed a trasmetterle con le modalità previste dalla legge. Tale documentazione dovrà pervenire al Condominio prima della verifica dell’opera. Indipendentemente dalla causa, la risoluzione del contratto comporta l’obbligo per l’Appaltatore di:
• liberare immediatamente e senza indugio il cantiere dalle proprie cose, dal proprio personale e da eventuali cose o persone dei propri fornitori, autorizzando fin da ora il Condominio a demolire o rimuovere dal cantiere – a spese dell’Appaltatore – materiali attrezzi ed ogni bene che residui trascorsi …… giorni dalla risoluzione del contratto;
• consegnare immediatamente e senza indugio le opere eseguite sino a quel momento, per le quali verrà redatto un Sal finale in contraddittorio tra le parti (o, in caso di loro disaccordo, da un arbitro nominato di comune accordo o da …… dietro istanza della parte più diligente).
6) Obbligazioni e dichiarazioni del Condominio. Il Condominio dichiara che sono già stati emanati (ovvero che sono stati già richiesti) tutti i provvedimenti amministrativi previsti dalla legislazione vigente per l’esecuzione delle opere, che si allegano in copia al presente contratto. Il Condominio pertanto manleva l’Appaltatore da ogni responsabilità in merito.
Il Condominio si impegna (a) a trasmettere all’Appaltatore tutte le informazioni e la documentazione necessaria per lo svolgimento dell’incarico e (b) a segnalare la destinazione dei locali oggetto del presente contratto in modo da consentire all’Appaltatore la piena osservanza delle norme vigenti.
7) Obbligazioni e dichiarazioni dell’Appaltatore. L’Appaltatore si impegna ad eseguire le opere di cui all’Allegato nel rispetto delle regole della buona tecnica e della legislazione vigente, inclusa quella di recepimento della normativa europea sui materiali.
L’Appaltatore dichiara (a) di disporre di organizzazione propria di mezzi e di personale, idonea all’esecuzione delle opere, nonché di osservare tutte le disposizioni in materia edilizia, urbanistica e di sicurezza sul lavoro, (b) di aver preso esatta cognizione dei lavori da eseguire, nonché del progetto e delle opere e degli altri documenti allegati al presente contratto e di non avere rilievi o eccezioni di sorta da sollevare, (c) di aver preso diretta e accurata visione dei luoghi e delle condizioni ambientali in cui dovranno essere realizzate le opere e di non avere rilievi o eccezioni di sorta da sollevare. L’Appaltatore si obbliga, in ogni caso, a non iniziare i lavori prima che siano decorsi i termini previsti dalla legislazione vigente.
L’Appaltatore, ai sensi dell’art. 3, comma 8, del D.Lgs. n. 494/1996 e successive modificazioni, dichiara di applicare ai propri dipendenti il Ccnl di settore e di essere in regola con il versamento dei contributi previdenziali e assistenziali; a tal fine produce il Documento unico di regolarità contributiva (Durc).
Prima dell’inizio di qualsiasi lavoro, ivi compreso quello di installazione degli impianti di cantiere e la costruzione di opere provvisorie, l’Appaltatore è tenuto, senza che per questo siano limitate le sue responsabilità contrattuali, a stipulare a proprio carico una assicurazione per la responsabilità civile e contrattuale, per tutta la durata della sua attività sul cantiere e per importo adeguato. Dovrà inoltre fornire copia della relativa polizza al Condominio entro …… giorni dall’inizio dei lavori.
8) Risoluzione e recesso. Il Condominio può recedere dal contratto ai sensi dell’art. 1671 c.c. dandone comunicazione scritta all’Appaltatore con almeno …… giorni di preavviso, purché lo tenga indenne delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
Il Condominio può altresì recedere dal presente contratto per giusta causa e con un preavviso di …… giorni; è da considerarsi motivo grave, a titolo meramente esemplificativo e non tassativo, l’interruzione definitiva delle prestazioni dell’Appaltatore ovvero l’assoggettamento dello stesso a procedure concorsuali o a condanne penali.
9) Trattamento dei dati personali. Le parti si dichiarano di essere informate e si prestano il reciproco consenso al trattamento dei rispettivi dati ai sensi del Testo unico della privacy.
10) Disposizioni finali. Il presente contratto, assoggettato alla legge italiana, estingue e sostituisce qualsiasi eventuale precedente accordo anche verbale fra le parti e avente analogo oggetto. Eventuali modifiche al presente contratto hanno effetto solo se confermate per iscritto. L’Appaltatore può subappaltare l’esecuzione delle opere purché comunichi per iscritto i nominativi dei subappaltatori prima dell’inizio dei lavori subappaltati e fornisca per le imprese subappaltanti la documentazione prevista per legge; nella medesima comunicazione l’Appaltatore deve altresì dichiarare il permanere a proprio carico della responsabilità della corretta esecuzione dei lavori.
Il subappalto di cui al presente articolo necessita dell’autorizzazione scritta del Condominio. Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto,si applicano le disposizioni normative vigenti, con particolare riferimento al D.Lgs. n. 206/2005 in tutte le sue parti ivi applicabili, agli articoli 1667, 1668, 1669, 1672 e 1673 c.c., nonché a tutte le altre disposizioni in materia edilizia, urbanistica e disicurezza del lavoro.
11) Controversie e Foro competente. Le controversie che dovessero sorgere all’applicazione del presente contratto, o comunque connesse all’esecuzione, interpretazione o violazione del medesimo,sono devolute alla esclusiva giurisdizione del Foro competente in base al luogo di residenza o di domicilio elettivo del Condominio.
Letto, firmato e sottoscritto.
Luogo ……., data ……..
Il Condominio
L’Appaltatore
Si sottoscrivono espressamente e si intendono specificamente approvate, a norma degli articoli 1341 e 1342 del Codice civile, le condizioni di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11.
Il Condominio
L’Appaltatore
Modello Contratto di Appalto per Lavori di Manutenzione del Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile contratto di appalto per lavori di manutenzione del condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
