In questa pagina è possibile trovare una guida sullo scioglimento del condominio con fac simile di richiesta convocazione dell’assemblea e modello di delibera di scioglimento.
Indice
Scioglimento Condominio
Potrebbe capitare che la gestione amministrativa di più unità immobiliari disposti in condominio sia complessa ed impegnativa. È corretto chiedersi, quindi, in quali ipotesi sia possibile procedere a scioglimento del condominio.
Tale possibilità non è sempre contemplata, anzi devono sussistere situazioni specifiche, attinenti più che altro ad un comprovato grado di autonomia dei singoli edifici. Dette situazioni sono comunque meglio precisate all’interno delle Disposizioni attuative del Codice Civile, agli artt. 61 e 62.
Quindi, se siete proprietari di un condominio composto da due edifici posti frontalmente su un giardino comune e non sapete se potete chiedere lo scioglimento o semplicemente se vi incuriosisce l’argomento, questo articolo è ciò che vi serve per avere tutte le informazioni necessarie.
SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO – DI COSA SI TRATTA
Come anticipato, l’art. 61 delle disp. att. c.c. prevede la possibilità di scioglimento di un gruppo di edifici o di un edificio che appartiene a proprietari differenti, nel caso in cui gli stessi abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.
A seguito di tale scioglimento del condominio poi, ogni comproprietario, potrà costituire, così come indicato dal successivo art. 62 delle disp. att. c.c., un condominio separato, seppur mantenendo in comune alcuni elementi così come indicati dall’art. 1117 c.c..
A seguito di scioglimento ci si rifarà, infatti, alle norme in materia di condomino, non a quelle in tema di comunione. Si è sostenuto, infatti, l’utilizzo della disciplina specifica del condominio in virtù della incapacità delle norme della comunione di soddisfare le richieste poste in essere da una comproprietà, la quale presenta caratteristiche talmente complesse da non poter essere semplicisticamente inserite nella comunione.
Queste sono le ragioni per le quali, qualsivoglia cosa ricompresa nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c., rientra nella disciplina del condominio. Una conferma di ciò arriva anche dall’art. 62 disp. att. c.c. in cui viene indicato il termine partecipanti, ma non alla comunione quanto al condominio.
La giustificazione alla base dell’applicabilità della normativa in materia di condominio si fonda sulla persistenza del rapporto di accessorietà: nonostante l’intervenuta separazione, infatti, i servizi, le cose e gli impianti continuano ad essere fondamentali per l’uso o l’esistenza delle porzioni di piano o del piano.
Si ribadisce il divieto di scissione di parti che risultino essere strutturalmente collegate.
AUTONOMIA DEGLI EDIFICI
Precisiamo che l’autonomia utile per fare in modo che si possa procedere allo scioglimento del condominio è di tipo strutturale, pertanto non semplicemente gestionale o amministrativo. In virtù di ciò, saranno considerati come autonomi quegli edifici che consentono la costituzione di più condomini indipendenti perché suscettibili di suddivisioni in più parti, ognuna dotata di propria autonomia, nulla attenendo ciò alle mere indicazioni amministrative.
Gli edifici, inoltre, sono autonomi strutturalmente qualora siano dotati di pertinenze utili al regolare godimento delle varie unità abitative.
La dottrina ha tuttavia sostenuto che l’art. 62 disp. att. c.c. contraddice tale criterio di autonomia fisica utile per ottenere la separazione, essendo invece necessaria una costruzione indipendente. La medesima dottrina poi sostiene che un edificio verrà considerato come autonomo nel caso in cui gli appartamenti o i piani che lo compongono siano sistemati in modo da ricreare, con i servizi comuni e le parti accessorie, un edificio indipendente.
L’organo collegiale si occuperà di decidere in materia di esecuzione dei lavori utili a determinare l’autonomia fisica. Tuttavia, se gli edifici non presentano delle caratteristiche di autonomia, l’assemblea potrebbe anche decidere di non deliberare le opere finalizzate a tentare l’autonomia. L’indipendenza tra le costruzione deve già esistere, la legge, mediante l’art. 62 disp. att. c.c., riconosce unicamente la possibilità di effettuare lavori di rifinitura e aggiustamento che agevoleranno la separazione e l’indipendenza degli edifici.
LEGITTIMAZIONE ATTIVA ALLO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO
La legge prevede che lo scioglimento del condominio potrà essere previsto dall’assemblea condominiale e dall’autorità giudiziaria. Nel primo caso, sarà necessario la metà del valore dell’immobile e la maggioranza degli intervenuti; nel secondo caso, invece, l’istanza dovrà avvenire da almeno un terzo dei proprietari della porzione di edificio per cui si domanda separazione.
La giurisprudenza è intervenuta al fine di chiarire con più chiarezza alcuni punti controversi, per esempio ha specificato che il giudice potrà ordinare lo scioglimento esclusivamente nel caso in cui l’immobile possa essere suddiviso senza una obbligatoria ristrutturazione di ogni singola parte.
Se non si potrà attuare uno scioglimento senza prima porre in essere una modifica dello stato delle cose, la costituzione di più edifici e lo scioglimento potranno essere autorizzati soltanto da una votazione dell’assemblea che abbia almeno raggiunto la maggioranza dei presenti ed i due terzi del valore dell’immobile. Il calcolo andrà fatto considerando la complessività dei partecipanti al condominio che si intende sciogliere e, per quanto attiene alla percentuale, non si parla di quote ma di persone.
Nel caso in cui lo scioglimento sia deliberato dall’assemblea, la stessa si occuperà anche di gestire i beni in comune, nonché di ripartire quelli che verranno separati e di precisare quali opere verranno considerate come indispensabili nella modifica dello stato delle cose.
Una volta proceduto a separazione, la nuova realtà condominiale sorge in automatico e le spese sostenute per porre in essere tale scioglimento saranno ripartite tra tutti i condomini che hanno partecipato al processo.
L’inciso dell’art. 61 disp. att. c.c. in cui è precisato che lo scioglimento è previsto dall’autorità giudiziaria qualora vi sia la domanda di almeno un terzo dei soggetti comproprietari della porzione di edificio per la quale si richiede la separazione è oggetto di ampio dibattito dottrinale.
La norma, attenendosi letteralmente al suo significato, si riferisce unicamente ad una percentuale numerica, senza indicare che i soggetti che richiedono la divisione sono anche un terzo del valore complessivo della parte da separare.
A seguito di ampio dibattito si è arrivati a comprendere come lo schema realizzato dall’art. 61 disp. att. c.c. prevede che un terzo dei partecipanti e i condomini che costituiscono la maggioranza del valore dell’immobile possono disporre lo scioglimento, indipendentemente dal consenso dei proprietari delle parti da separare, ma non possono opporsi a tale separazione nel caso in cui la stessa venga richiesta da almeno un terzo di detti proprietari.
Da ricordarsi, infine, che l’autorità giudiziaria potrà ordinare lo scioglimento solo nel caso in cui l’immobile possa essere suddiviso in parti distinte, ognuna con propria autonomia strutturale, seppur restando in comune con gli originari partecipanti rispetto a determinate cose di cui all’art. 1117 c.c.; nel caso in cui, invece, lo scioglimento possa essere attuato soltanto mediante preventiva ristrutturazione, lo stesso potrà essere unicamente disposto dall’assemblea con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c..
LEGITTIMAZIONE PASSIVA ALLO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO
Molto dibattuta è la questione relativa al fatto se l’amministratore di condominio sia titolare di una legittimazione passiva nell’azione di scioglimento del condominio.
La giurisprudenza prevalente si è pronunciata positivamente sostenendo che l’amministratore è nominato legittimato passivo per ogni controversia insorta con riferimento alle parti comuni ed esplicita esclusione solo per le situazione di cui all’art. 784 c.p.c. che attiene lo scioglimento della comunione ordinaria. In tale ultima situazione, infatti, si avrà un unico bene, oggetto di proprietà, il cui scioglimento prevede la creazione di un contraddittorio con ogni partecipante.
Altra ragione per concludere in ordine alla legittimazione passiva dell’amministratore è che, diversamente, non potrebbe essere contemplato lo scioglimento mediante delibera che non sia assunta con il voto dei condomini unanime.
Tuttavia, è presente anche un orientamento che sostiene l’inesistenza di una legittimazione passiva in capo all’amministratore e le ragioni a fondamento di tale assunto sono le seguenti: quanto disposto dall’art. 784 c.p.c. non risulta derogato dal diverso art. 1113 c.c., in virtù del fatto che detta norma, nel contesto condominiale, deve essere interpretata considerando l’amministratore come legittimato unicamente nelle domande che attengono l’organizzazione delle parti comuni; inoltre, il riconoscimento in capo all’amministratore di tale potere di scioglimento, implicherebbe il prevedere che lo stesso possa avere un potere di disposizione di cui non risulta avere titolarità neanche l’assemblea.
Molteplici sono le contestazioni a tale tesi, motivo per il quale l’orientamento giurisprudenziale e dottrinale si è pronunciato nel riconoscimento della legittimazione in capo all’amministratore.
Esempio di Richiesta Convocazione dell’Assemblea per lo Scioglimento del Condominio
Di seguito è possibile trovare un esempio di richiesta di convocazione dell’assemblea per lo scioglimento del condominio.
Oggetto: Richiesta di convocazione assemblea per scioglimento del condominio
I sottoscritti condomini
Sig. ________________________, proprietario dell’interno n. ___ (n. ____/1000)
Sig. ________________________, proprietario dell’interno n. ___ (n. ____/1000)
Sig. ________________________, proprietario dell’interno n. ___ (n. ____/1000)
CHIEDONO
con la presente, di voler provvedere, nel più breve tempo possibile, alla
convocazione dell’assemblea condominiale per discutere e deliberare su seguente
ordine del giorno:
-Scioglimento del condominio, ai sensi dell’art. 61 disp. Att. c.c.;
-Provvedimenti conseguenti allo scioglimento( revoca amministratore e nomina
di un geom. per la redazione di nuove tabelle millesimali);
-Varie ed eventuali
Gli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. prevedono, infatti, la possibilità di sciogliere il
condominio qualora l’immobile originario possa dividersi in parti che abbiano le
caratteristiche di edifici autonomi, ossia dotati di autonomia statico-strutturale, ed
anche nell’ipotesi in cui, ai sensi del successivo art. 62, restino in comune tra gli
originari proprietari, alcuni dei beni indicati dall’art. 1117, purché a ciò non osti il
disposto dell’art. 1119 c.c..
In attesa di conoscere la data della convocazione, Le ricordiamo che, ai sensi
dell’art. 66, c.1, disp. att. c.c., decorsi inutilmente dieci giorni dalla presente
richiesta, i suddetti condomini sono autorizzati a provvedere direttamente alla
convocazione.
Si ricorda, inoltre, che, in caso di mancato riscontro i richiedenti si riservano di
adire le vie legali, come previsto ex art. 61, c. 2, disp. att. C.c., su domanda di
almeno 1/3 del n. dei comproprietari della parte dell’edificio di cui si richiede la
separazione.
In attesa di un Suo riscontro, Le porgiamo cordiali saluti.
Luogo e data,
I condomini
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Esempio di Delibera Scioglimento del Condominio
Di seguito è possibile trovare un esempio di delibera di scioglimento del condominio.
Il giorno ______/_____/_____ alle ore __________, in ________ ( ___ ), Via
__________________ n.____, si è riunita in prima/seconda convocazione, essendo
la prima andata deserta, l’Assemblea del Condominio _____________ sito in
_________________ ( ___ ), Via _________________, n. ______, per discutere
e deliberare sul seguente ordine del giorno:
a) scioglimento del Condominio, ai sensi dell’art. 61, disp. att. c.c.;
b) provvedimenti conseguenti allo scioglimento;
c) revoca Amministratore;
d) nomina geometra per redazione tabelle millesimali;
e) varie ed eventuali.
Sono presenti:
1) il sig. ___________ per n. _______/1000;
2) il sig. ___________ per n. _______/1000;
3) il sig. ___________ per n. _______/1000;
per un totale di n. ______________ condomini e _______/1000.
L’Assemblea nomina a Presidente il Sig. ______________ il quale a sua volta
chiama il Sig. ____________________ a svolgere funzione di Segretario.
Il Presidente, constatata l’avvenuta convocazione di tutti i condomini, nonché il
raggiungimento dei quorum minimi previsti dalla legge al 2o comma dell’art. 1136,
c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio), per
poter deliberare su quanto indicato all’ordine del giorno, dichiara l’Assemblea
validamente costituita ed atta a deliberare.
L’Assemblea delibera quanto segue:
-l’attuale unico Condominio viene sciolto in due distinti Condominii, come
meglio illustrato nelle planimetrie che si allegano al presente verbale sotto le lettere
«A» e «B» per formarne parte integrante e sostanziale;
-il deliberato scioglimento dà luogo a n. 2 (due) distinti Condominii, denominati
«_________________» e «___________________», i quali avranno gestione e
contabilità separata a partire dal _______________;
-tra i due nuovi Condominii autonomi resterà in comune unicamente
_____________________ con i relativi accessori
(___________________________) che saranno gestiti in comune tra i due
Condominii; le relative decisioni saranno, quindi, assunte da un’Assemblea alla
quale saranno convocati tutti i condomini dei nuovi Condominii.
-l’attuale Amministratore è revocato dall’incarico e dovrà presentare il
rendiconto della gestione relativo all’esercizio dal _______________ al
____________ entro e non oltre la data del _________________
-Per ciascun nuovo Condominio sarà nominato, dalle relative assemblee, un
Amministratore; a quello al momento in carica è conferito mandato di convocare le
assemblee separate per la nomina di tali Amministratori, con invito a presentare,
qualora volesse concorrere alla nomina, anche un suo preventivo.
-si conferisce incarico al Geom. __________________________ di procedere alla
stesura delle tabelle millesimali di ripartizione delle spese relative a ciascuno dei
Condominii derivanti dalla divisione, che saranno redatte estraendo
aritmeticamente i valori dalle precedenti tabelle generali; per tale incarico sarà
corrisposta al suddetto tecnico la somma di ______________ come da preventivo
che si approva e si allega al presente verbale sotto la lettera «C».
Null’altro essendovi da deliberare, il Presidente alle ore __________ dichiara
chiusa la riunione.
Letto, confermato e sottoscritto.
Il Presidente Il Segretario
_____________ ______________
Modello Richiesta Convocazione Assemblea e Delibera di Scioglimento del Condominio
Di seguito è possibile trovare i modelli di richiesta convocazione assemblea e di delibera di scioglimento del condominio in formato Word da scaricare.
