In questa pagina è possibile trovare una guida sul rimborso delle spese condominiali urgenti anticipate dal proprietario con fac simile di richiesta, di rifiuto dell’amministratore e modello di atto di citazione.
Indice
Rimborso delle Spese Condominiali Anticipate dal Proprietario
La legge italiana prevede che gli interventi di manutenzione o di ristrutturazione che riguardano il condominio siano a carico di tutti i proprietari in proporzione al valore di ogni immobile, applicando lo stesso principio previsto per la divisione delle spese condominiali. Come vedremo, ogni intervento deve essere autorizzato preventivamente dall’Assemblea nel caso in cui superi l’ordinaria amministrazione, mentre in caso di ordinaria amministrazione può provvedere l’amministratore in modo autonomo, rendicontando spese effettuate e decisioni prese all’Assemblea.
Vi è però un caso, che intendiamo trattare in questa sede, in cui il singolo condomino può prendere l’iniziativa e occuparsi della gestione del condominio, chiedendo successivamente il rimborso delle spese sostenute: si tratta della disciplina prevista dall’articolo 1134 del codice civile.
Quando si parla di diritto condominiale viene spesso in rilievo la questione del rimborso delle spese urgenti anticipate dal condomino, versate nell’interesse dell’intero condominio e per risolvere situazioni di imminente pericolo a cose o persone.
Nonostante queste spese apportino un innegabile beneficio alla collettività perché migliorative dello stato di fatto dell’immobile comune, il legislatore specifica che il diritto al rimborso si realizza solo in caso di comprova situazione di necessità e urgenza, dimostrata da chi ha sostenuto i costi.
La norma che viene applicata in questi casi è l’articolo 1134 c.c., che pur avendo subito alcune modifiche e integrazioni nel corso degli anni, oggi disciplina la questione in modo chiaro e preciso, appianando ogni dubbio interpretativo. La precedente norma, infatti, conosciuta come Spese fatte dal Condomino, stabiliva che Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Quando è stata introdotta la nuova normativa del 18 giugno 2013, rubricata Riforma del Condominio, i termini Spese fatte dal Condomino sono stati eliminati sia dal testo che dalla rubrica, introducendo la dicitura Gestione di Iniziativa Individuale da parte di ciascun condomino. Si tratta di una norma che permette all’art 1134 c.c. di indicare un insieme di azioni per gestire al meglio il bene comune in condizioni di urgenza, quasi a porre in essere una tutela maggiore a favore dell’autorità dell’amministratore contro interventi di terzi estranei nella gestione dell’immobile che potrebbero essere arbitrari, eccessivi o inadeguati.
Rispetto alla normativa che disciplina la comunione, quella che ruota intorno ai condomini è molto diversa. La prima, infatti, prevede che ogni comunista ha diritto a essere rimborsato di quelle spese anticipate nell’interesse comune ex art. 1110 c.c.. e considerate necessarie. Mentre nel condominio questo diritto viene negato nella maggior parte delle situazioni, salvo il caso di spese necessarie e urgenti.
Con tale previsione, la norma non vuole impedire al singolo di eseguire una spesa che egli considera necessaria al miglioramento del bene comune, perché ogni condomino può sempre liberamente effettuare una spesa per il miglioramento del bene comune. Ciò che emerge dalla norma, invece, è l’impossibilità di chiedere il ristoro nei casi in cui tali costi non verranno autorizzati dall’amministratore di condominio e dagli altri condomini, dimostrando il carattere urgente della spesa.
Giurisprudenza consolidata negli anni ha inoltre escluso la possibilità di esercitare l’azione di arricchimento senza giusta causa da parte del soggetto che ha anticipato. La Corte di Cassazione, infatti, con la sentenza 9629/1994 ha negato tale possibilità integrando la tutela dei condomini anticipatari con l’art. 1134 c.c.. Una norma garantista con la quale questi ultimi possono adire l’Autorità Giudiziaria per far partecipare in modo forzato il condomino inerte a una spesa necessaria, anche se non urgente, nel rispetto degli articoli 1133, 1137 e 1105 del codice civile.
Si tratta di una sentenza rivoluzionaria che getta luce su una questione irrisolta da anni e la cui ratio legis va ravvisata nella diversa concezione del bene comune nell’istituto del condominio e in quella della comunione. Nel primo caso, infatti, i beni sono strumentali al soddisfacimento di interessi relativi ai beni individualmente individuati, mentre nella comunione rappresentano “l’utilità finale” del diritto di ciascun soggetto che si trova in comunione. In quest’ultima ipotesi, infatti, i comunisti possono domandare al giudice di essere ristorati delle spese che hanno dovuto anticipare a causa dell’inerzia degli altri soggetti, intesi come amministratore e condòmini con maggiore semplicità (Sent. Cass. Civ. numero 20099/2013).
In questa prospettiva, la norma prima e la Giurisprudenza poi intendono disincentivare il condomino a prendere iniziative per migliorare il bene oggetto della comunione, evitando scelte di opportunità legate al proprio bisogno e a questioni di opportunità, salvo ovviamente il caso di comprovata necessità e urgenza.
Al netto delle singole fattispecie, l’art. 1134 c.c. contiene un principio negativo che vieta di rimborsare al condominio le spese anticipate, a esclusione di quelle che presentino i due requisiti di necessità e urgenza.
In questo caso, infatti, l’onere della prova grava su ogni condomino che avrà l’obbligo di provare al resto del condominio e dei comproprietari, come legittimati passivi, il requisito di urgenza delle spese e non solo di necessità, come previsto dalla Cassazione Civile nella sentenza n. 5256/1980.
In questa sentenza la Corte di Cassazione specifica che per urgenza delle spese bisogna intendere un costo sostenuto in modo equilibrato, secondo la diligenza del buon padre di famiglia, e soprattutto che tale erogazione non si sarebbe potuta rinviare senza creare un danno o mettere in pericolo la cosa comune, in attesa di un provvedimento da parte dell’amministratore in carica o dell’assemblea dei condomini. Un principio fondamentale accolto anche successivamente con l’Ordinanza del 28/05/2018 n. 13293.
Il principio contenuto nell’art. 1134 c.c., e largamente accolto dalla dottrina dominante, deve essere applicato anche in caso di condominio minimo, composto cioè da meno di 9 proprietari e senza amministratore. Come previsto dalla Cassazione Civile n. 21015 del 2015, infatti, il disposto di cui all’art. 1134 c.c. va applicato addirittura nell’ipotesi di minicondominio composto da soli due soggetti.
Nel caso analizzato dalla Suprema Corte, uno dei condomini richiedeva il ristoro della somma anticipata per rifare il tetto e la facciata condominiale rovinate a causa di un incendio. La divisione della spesa pro quota, di cui l’attore richiedeva il ristoro, non viene comunque riconosciuta dal giudice che attribuiva il danno conseguente all’incendio a una causa illecita ascritta al richiedente. Questo significava, nella fattispecie sottoposta alla Corte, che la specifica esigenza di manutenzione della cosa comune aveva origine nella condotta inadempiente del condomino, che non aveva impiegato la diligenza del pater familiae nel suo utilizzo né alcuna attenzione per conservarla al meglio.
Quando il giudice riconosce il diritto al rimborso ex art. 1134 c.c., il credito maturato diventa un credito di valuta e mai di valore. Ciò significa che è soggetto a maggiorazione di interessi in misura legale, ma non può essere sottoposto a rivalutazione monetaria, come sancito dalla Cassazione Civile con la sentenza 7834/1996.
Come può fare, dunque, il condomino che intende anticipare una spesa ritenendola necessaria e urgente? Egli deve in primo luogo valutare bene l’esistenza di questi due requisiti, verificando che la spesa non sia frutto di una condotta negligente che egli stesso ha posto in essere.
La scelta ottimale sarebbe quella di sottoporre la questione all’Assemblea condominiale in modo preventivo, dando a quelle spese il carattere della necessità e dell’urgenza e solo dopo procedere all’azione legale per farsi riconoscere dal giudice il ristoro delle somme senza anticipi affrettati.
Come anticipato nei paragrafi precedenti, dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che l’articolo 1134 c.c. possa essere invocato solo in caso di anticipo delle spese condominiali di cui si provi la necessità e l’urgenza. Così la Corte di Cassazione si è nuovamente pronunciata con l’ordinanza 5570 del 2021, dissipando ogni possibile dubbio interpretativo.
Nel caso in esame, il condomino che aveva anticipato le spese era riuscito a ottenere il rimborso in primo grado, vedendosi respinta la domanda in secondo e terzo grado, per le cui pronunce i giudici si sono affidati a un principio largamente consolidato e riconosciuto.
Nella fattispecie analizzata il giudice della Cassazione ha deciso di rigettare l’istanza di rimborso in quanto la prova dell’urgenza non era stata fornita. Dunque, non essendoci dimostrazione dell’effettiva urgenza e della possibilità che in assenza di quell’intervento vi sarebbero potuti essere danni alla cosa comune, ai condomini o a terzi, non sarebbe maturato il diritto al rimborso.
L’unica quota rimborsabile riguardava le opere di ripristino dell’area insistente sul sottobalcone di diversi piani che andavano rifatte immediatamente, pena il rischio imminente di crolli o danni a persone e cose. Il problema, piuttosto, sorge quando gli organi condominiali si rivelano inefficaci nella gestione della cosa comune e nella rapidità ed efficienza nel fronteggiare situazioni di emergenza. Per tali ipotesi è necessaria una valutazione caso per caso, con l’obbligo di rendere partecipi sia l’amministratore che gli altri condomini a ogni decisioni.
Continua il giudice nelle sue motivazioni, che i costi sostenuti per sostituire l’intonaco erano sì necessari ma non urgenti, dal momento che le infiltrazioni d’acqua causate dal consumo del vecchi intonaco non potevano causare danni a persone cose e terzi. Non essendovi prova di rischio crolli ma solo presenza di umidità, non viene integrato il secondo requisito e dunque non è possibile procedere alla richiesta di rimborso.
Si tratta di una pronuncia molto chiara che delinea in modo lapidario la portata dell’art. 1134 c.c. che richiede, affinché vi sia diritto al rimborso, l’esistenza di entrambi i requisiti di necessità e urgenza e non la mera esigenza di migliorare l’estetica del palazzo o la sua funzionalità. Diverso sarebbe stato il caso che parte attrice avesse dimostrato che il tasso di umidità era tale da far rischiare il crollo di un balcone.
Ne deriva un ulteriore principio condiviso dalla dottrina prevalente secondo il quale il ristoro delle spese sostenute per i lavori condominiali non è mai automatico dal momento che occorre dare sempre prova dell’urgenza e della necessità. Ciò significa che il fatto di aver anticipato una somma, anche in presenza di uno solo dei requisiti, non dà diritto al rimborso e infatti nel caso di specie la Cassazione ha respinto motivandolo con i consolidati principi che ruotano intorno all’art. 1134 c.c.
Le sentenze di legittimità, così come sono state motivate, hanno consentito di tracciare una linea di divisione netta tra la normativa che ruota intorno all’articolo 1134 cc e il 1110 c.c. in materia di comunione: in quest’ultimo caso, infatti, il comunista che ha anticipato le spese necessarie per conservare il bene comune ha diritto al ristoro.
La ratio di questa differenza risiede nella necessità di evitare che il condomino singolo interferisca erroneamente nell’amministrazione del bene comune, che è riservato esclusivamente all’amministratore e agli altri organi di condominio. Questo significa che il comunista viene considerato dalla legge come soggetto pienamente responsabile della cosa comune e detentore di diritti e responsabilità che devono mirare a conservare, custodire e intervenire sulla stessa in caso di necessità, con la possibilità di chiedere un rimborso per ciò che ha anticipato.
Secondo la normativa vigente, ogni condomino deve partecipare ai costi di manutenzione ordinaria e straordinaria della struttura sulla base di quanto stabilito all’interno delle cartelle millesimali: ogni condòmino versa una quota in base alla percentuale di sua proprietà. È importante sottolineare che i lavori da eseguire richiedono l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominiale solo nei casi di straordinaria amministrazione. Negli altri casi, invece, l’amministratore ha il potere di provvedere in modo autonomo, sempre nel rispetto delle tabelle millesimali che indicheranno il criterio di ripartizione dei costi.
Il nostro legislatore, come abbiamo visto, contempla la possibilità per ciascun condomino di provvedere alle riparazioni urgenti quando vi siano situazioni di necessità e urgenza. Questo significa che generalmente decide l’Assemblea di condominio e solo in caso di inerzia e in presenza dei due requisiti imprescindibili, la decisione può essere presa da uno dei condomini, gettando le basi per un’istanza di rimborso che sicuramente verrà accolta.
Da quanto detto, discende che all’amministratore competono gli atti conservativi che riguardano le parti comuni della struttura, mentre i grandi interventi richiedono il consenso dell’Assemblea, salvo il caso di lavori particolarmente urgenti che potrebbero mettere a rischio l’incolumità di persone e cose. In questi casi l’amministratore è legittimato a operare in via immediata per eliminare lo stato di pericolo, relazionando il suo operato all’Assemblea successiva. Questa osservazione è di fondamentale importanza per comprendere la portata dell’articolo 1334 c.c. e la ratio legis che è alla base.
Nell’ultimo caso prospettato, infatti, e cioè quando l’amministratore abbia agito per impedire un danno maggiore, le spese sono sempre a carico dei condòmini secondo le ripartizioni indicate nella tabella millesimale. Si pensi, ad esempio, al guasto improvviso dell’ascensore in un palazzo di 4 o 5 piani, o alla rottura improvvisa di tubazioni che potrebbero causare infiltrazioni e danni molto ingenti fino alla cessazione dello stato di pericolo in caso di caduta di calcinacci per il deterioramento dei sottobalconi.
In questa prospettiva, viene in rilievo un’altra questione molto importante che riguarda la modalità di determinazione dell’urgenza. Tale requisito va commisurato al bisogno di evitare che si verifichi un danno grave alle persone o alla stabilità della struttura. Parliamo, quindi, di un danno imminente che deve ritornare a essere funzionale in modo stabile come prima.
Per fare degli esempi, prendiamo spunto dai casi elencati dalla cassazione in ben due sentenze, la 27519 del 2011 e la 27519 del 2011 che hanno ad oggetto il ripristino del cornicione in caso di caduta di calcinacci dai cornicioni, l’eliminazione di elementi pericolanti, sostituzione dell’autoclave e convocazione di una ditta edile per eseguire lavori urgenti, garantendo la continuazione dell’erogazione dei servizi più comuni per un condominio.
Esempio Richiesta Rimborso Spese Anticipate dal Condomino
Di seguito è possibile trovare un esempio di richiesta rimborso spese anticipate dal condomino.
Oggetto: richiesta di rimborso per lavori urgenti.
Formulo la presente per comunicarLe che in data ___________________, a seguito di un violento temporale, si è verificato l’allagamento del seminterrato condominiale.
Poiché il prosciugamento dei locali non poteva essere differito senza danno o pericolo per la cosa comune, ho provveduto personalmente ad incaricare ditta specializzata per eseguire l’intervento del caso, facendomi provvisoriamente carico del relativo onere economico, pari ad € _____________ (v. fattura allegata).
Per quanto innanzi, stante l’urgenza della spesa da me sostenuta per la conservazione del bene comune, La invito ad effettuare il rimborso in mio favore della predetta somma, al netto della quota di mia competenza.
In attesa di un sollecito riscontro, La saluto cordialmente.
Luogo e data
Firma del condomino
___________________ (nome e cognome)
Esempio Rifiuto Rimborso Spese Anticipate dal Condomino
Di seguito è possibile trovare un esempio di contestazione rimborso spese anticipate dal condomino.
Oggetto: preteso rimborso spese. Diniego.
Formulo la presente per comunicarLe che non è possibile dar seguito alla Sua richiesta di rimborso delle spese sostenute per la manutenzione del giardino condominiale ed, in particolare, per la potatura delle piante ivi esistenti, giacché le opere sono state eseguite senza autorizzazione del sottoscritto amministratore o dell’assemblea.
Le spese in discorso, peraltro, non rivestono il carattere dell’urgenza, ben potendo la relativa erogazione essere differita senza danno o nocumento alle cose comuni o a terzi.
Per quanto innanzi, in forza del disposto di cui all’art. 1134 c.c., non Le compete alcun rimborso per le spese sostenute.
Resto a Sua disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento.
Distinti saluti.
Luogo e data
Firma dell’amministratore
______________________ (nome e cognome)
Esempio Atto di Citazione per Rimborso delle Spese Urgenti Anticipate dal Condomino
Di seguito è possibile trovare un esempio di atto di citazione per il rimborso delle spese urgenti.
Giudice di Pace di _______________
(oppure Tribunale per le cause di valore superiore ad euro 5.000,00)
ATTO DI CITAZIONE
Il Sig. ___________________, nato a ________________ il _______________ (C.F.: ______________________), residente in _______________________alla Via _______________________ n. _____, elettivamente domiciliato in __________________________ alla Via _____________________ n. _____, presso e nello studio dell’Avv. _______________________ del Foro di ______________ (C.F. ______________________ ),Tel-Fax _______________, PEC ___________________________, dal quale è rappresentato e difeso nel
presente giudizio, giusta procura in calce (o a margine) al presente atto;
PREMESSO CHE
– l’esponente è proprietario di un appartamento al piano __________, interno ______, dell’edificio condominiale situato in _________________ alla Via _________ n. _____;
– in data ____________________, a seguito di un violento temporale, si è verificato l’allagamento del seminterrato del predetto edificio;
– poiché il prosciugamento dei locali non poteva essere differito, senza danno o pericolo per la cosa comune, il deducente provvedeva personalmente ad incaricare la ditta _________________ per eseguire l’intervento del caso, facendosi altresì carico in via provvisoria del relativo onere economico, pari ad € ___________ (doc. 1);
– a mezzo lettera raccomandata a.r. in data ______________ veniva formulata all’Amministratore del condominio istanza di rimborso della spesa sostenuta dall’odierno attore (doc. 2), che tuttavia non sortiva alcun esito;
– ad oggi, nonostante ripetuti solleciti, il condominio non ha ancora provveduto ad effettuare il richiesto rimborso;
CONSIDERATO CHE
– la spesa sostenuta dall’attore per provvedere alla conservazione del bene comune presenta, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1134 c.c., il requisito dell’urgenza. Tutto ciò premesso e considerato, il Sig. ____________________, come sopra rappresentato, difeso e domiciliato, con il presente atto
CITA
il Condominio sito in _____________________ alla Via ___________________ n. _____, in persona del suo Amministratore pro tempore, Sig. _________________, residente (o con studio) in _________________ alla Via ____________________ n. _____, a comparire dinanzi al Giudice di Pace di ____________________, all’udienza del _____________, ore e locali di rito, con
l’invito a costituirsi ai sensi e nelle forme di cui all’art. 319 c.p.c., con l’avvertimento che in mancanza si procederà in sua contumacia (oppure: a comparire dinanzi al Tribunale di _____________________, all’udienza del ………….., ore e locali di rito, sezione e giudice unico a designarsi ai sensi dell’art. 168 bis c.p.c., con l’invito a costituirsi almeno 20 giorni prima dell’udienza ai sensi e nelle forme di cui all’art. 166 c.p.c., con l’avvertimento che in mancanza si
procederà in sua contumacia e che la costituzione oltre il suddetto termine implica
le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c.), per ivi sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
“Voglia l’Ill.mo Giudice di Pace (oppure: l’On.le Tribunale) adito, contrariis reiectis, ritenuta l’urgenza della spesa di € ___________ sostenuta dall’attore per prosciugare, a seguito di allagamento, il locale seminterrato del condominio sito in __________________ alla via ___________________ n. ______, dichiarare tenuto e, per l’effetto, condannare il Condominio convenuto, in persona del suo Amministratore pro tempore, a rimborsare la predetta somma di € ____________ in favore del concludente, con gli interessi legali dal dì della domanda sino al
soddisfo.
Vittoria sulle spese, diritti ed onorari di causa, con gli accessori di legge, da liquidarsi in favore del sottoscritto procuratore, che si dichiara antistatario”.
Si offrono in comunicazione i seguenti documenti:
1) copia fattura n. ______ in data ______________, emessa dalla ditta ___________________;
2) copia raccomandata a.r. in data _____________________;
3) _________________________
In via istruttoria, si chiede sin d’ora ammettersi prova testimoniale sui capitoli di cui alla narrativa che precede, “Vero che” premesso, ed a tal fine si indicano a testi i Sigg.ri ______________________
Con riserva di meglio concludere e di articolare ulteriori mezzi istruttori, anche all’esito del comportamento processuale di controparte.
Ai sensi e per gli effetti di cui al D.P.R. n. 115/2002, si dichiara che il presente procedimento ha valore pari ad € __________
Luogo e data
Avv. ____________________
(segue procura alle liti)
Fac Simile da Scaricare
Di seguito è possibile trovare fac simile di richiesta, di rifiuto dell’amministratore e modello di atto di citazione da scaricare.
