In questa pagina è possibile trovare un fac simile atto di citazione per revisione delle tabelle millesimali da utilizzare come esempio.
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Atto di Citazione per Revisione delle Tabelle Millesimali
L’azione giudiziaria diretta ad ottenere la revisione delle tabelle millesimali prende forma, nella prassi forense, attraverso un atto di citazione ordinario indirizzato al condominio in persona dell’amministratore, cui compete la rappresentanza processuale ai sensi dell’articolo 1131 del codice civile. La base normativa è fornita dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione, che consente di modificare i millesimi quando ricorra un errore di calcolo o di elaborazione, oppure quando siano sopravvenuti mutamenti oggettivi dell’edificio tali da alterare di oltre un quinto il valore proporzionale di una o più unità immobiliari. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l’errore deve essere oggettivamente riscontrabile, non già un semplice mutamento di criterio valutativo, e che le variazioni strutturali devono avere incidenza reale e stabile sui rapporti di proporzione.
La causa appartiene alla competenza del tribunale del luogo in cui è sito l’edificio e si introduce con rito ordinario di cognizione; il giudice decide in composizione monocratica. Prima di notificare la citazione è imprescindibile l’esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria previsto dall’articolo 5 del decreto legislativo 28 del 2010, atteso che la revisione dei millesimi rientra pacificamente nelle materie condominiali soggette a condizione di procedibilità. Spetta quindi all’attore depositare la domanda di mediazione presso un organismo iscritto nel registro e, ove l’accordo non venga raggiunto, allegare all’atto di citazione il verbale negativo o la proposta non accettata.
Il contenuto essenziale dell’atto comprende l’indicazione delle circostanze che giustificano la revisione, la descrizione analitica delle difformità riscontrate fra la situazione effettiva e i valori tabellari e la conclusione con la domanda di rideterminazione, formulando sin dall’origine l’istanza di consulenza tecnica d’ufficio. È ormai pacifico che il condominio, e non i singoli proprietari, sia il litisconsorte necessario, poiché l’accertamento sull’esattezza della tabella produce effetti erga omnes; perciò la notifica al solo amministratore è sufficiente, restando salva la facoltà del condominio di chiamare in causa i condomini che si ritengano portatori di un interesse differente. L’attore dovrà però depositare le planimetrie catastali, le schede di accatastamento, eventuali rilievi tecnici e ogni documento utile a dimostrare il mutamento strutturale o l’errore originario; la mancata indicazione tempestiva di tali mezzi di prova comporta la decadenza ai sensi dell’articolo 167 del codice di procedura civile.
Una volta costituiti, i difensori discuteranno la necessità della CTU, generalmente inevitabile perché solo l’elaborato peritale consente di calcolare i nuovi coefficienti di cubatura, esposizione, destinazione e altezza, secondo i criteri tecnico-estimativi recepiti dalla giurisprudenza. Il perito nominato dal tribunale verifica la consistenza di ogni unità, applica i coefficienti previsti dal regolamento o, in mancanza, quelli indicati dall’esperienza tecnica, e produce una nuova tabella che il giudice recepirà, salvo contestazioni di merito. L’accoglimento della domanda comporta la sostituzione delle vecchie tabelle con quelle approvate in sentenza, con efficacia ex nunc; ciò significa che i conguagli sui riparti già approvati non vengono ricalcolati, a meno che le parti non si siano accordate diversamente o il giudice ravvisi dolo nell’occultamento di dati determinanti.
In punto costi, l’attore anticipa il contributo unificato parametrato al valore indeterminabile della causa e deposita la nota spese, ma la complessità della perizia può incidere sensibilmente sulle spese vive. La prassi suggerisce di chiedere fin da subito che l’onere sia ripartito tra le parti in base ai millesimi risultanti dalla CTU, superando il criterio della soccombenza pura che risulterebbe iniquo qualora l’errore sia generalizzato. Il giudice, in sede di regolazione finale, applicherà l’articolo 92 secondo comma quando ricorra soccombenza reciproca, con particolare riguardo al fatto che la revisione è ispirata a ragioni di giustizia distributiva più che a conflitto patrimoniale tra singoli.
Sul fronte dei termini, l’articolo 69 non introduce preclusioni temporali assolute: la domanda può essere proposta in qualsiasi momento, giacché l’esigenza di adeguare i millesimi alla realtà dei fatti è considerata interesse degno di tutela permanente. Tuttavia la giurisprudenza tende a non accogliere domande microscopiche o fondate su variazioni minimali, richiedendo un apprezzabile squilibrio superiore al quinto come condizione di procedibilità. Ciò obbliga chi promuove la causa a documentare la portata della variazione, per esempio in seguito a sopraelevazione, accorpamento di unità, mutamento di destinazione da deposito a ufficio, o correzione di un macroscopico errore di trascrizione.
Non di rado il condominio preferisce deliberare la modifica in assemblea a maggioranza qualificata, ma la prassi sconsiglia di procedere senza un accordo unanime quando la variazione comporta aumenti a carico di alcuni condomini e riduzioni per altri. In mancanza di unanimità si torna al giudice, perché la sentenza, a differenza della delibera a maggioranza, vincola tutti i partecipanti senza necessità di ratifica. È perciò opportuno che la compagine valuti preventivamente la possibilità di trovare un accordo globale, anche alla luce dei costi giudiziari e dei tempi per ottenere un provvedimento definitivo, che nelle città a forte carico di ruolo superano spesso i due anni al primo grado.
L’atto di citazione per revisione millesimale, se ben istruito, si fonda su un tessuto di norme sostanziali e processuali che dialogano fra loro: l’articolo 69 detta i presupposti, l’articolo 63 disp. att. candida il condominio a essere il centro del contraddittorio, l’articolo 5 del decreto legislativo 28 impone il previo tentativo di conciliazione, gli articoli 166-167 scandiscono termini e decadenze, e gli articoli 191-196 orientano l’istruttoria tecnica. Solo l’armonizzazione di questi aspetti consente di evitare nullità o decadenze e di condurre in porto una decisione equilibrata che restituisca alle tabelle millesimali la loro funzione primaria di specchio fedele dei rapporti di valore fra le porzioni di proprietà esclusiva.
Esempio Atto di Citazione per Revisione delle Tabelle Millesimali
Di seguito è possibile trovare un esempio di atto di citazione per revisione delle tabelle millesimali.
TRIBUNALE DI _____________
ATTO DI CITAZIONE
Il Sig. _________________________, nato a __________________ il ____/____/____ (C.F.: __________________), residente in ____________________, Via ______________________ n. _______, rappresentato e difeso dall’Avv. _______________________ del Foro di ____________________, ed elettivamente domiciliato presso di lui e nel suo studio in ________________________, Via ____________________ n. ______, Tel-Fax ______________________, PEC ______________, giusta procura in calce/a margine al presente atto;
PREMESSO CHE
1) il comparente è proprietario di una unità immobiliare nel Condominio sito in _______ alla via _____________n. _______;
2) il Condominio è dotato di Regolamento (cfr. allegato n. 1), approvato all’unanimità dall’Assemblea dei Condomini in data ____/____/_____ (cfr. allegato n. 2);
3) dopo l’approvazione del Regolamento e delle allegate tabelle millesimali, quattro condomini su un totale di dieci hanno effettuato lavori di ampliamento delle singole unità immobiliari di loro proprietà, così alterando il rapporto di proporzione tra le singole unità e l’intero stabile;
4) tali lavori sono avvenuti senza alcuna preventiva autorizzazione dell’Assemblea condominiale né, tantomeno, in forza di idonea licenza edilizia;
5) tuttavia, in una successiva assemblea condominiale la maggioranza dei condomini ha approvato le modifiche strutturali delle unità immobiliari in questione, in quanto intervenuta sanatoria (cfr. allegato n. 3);
6) né su iniziativa dell’amministratore né dell’assemblea condominiale sono state modificate le vigenti tabelle millesimali a seguito delle citate modificazioni strutturali;
7) l’art. 69, comma 1, disp. att. c.c. prevede espressamente che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’art. 68 possono essere riveduti o modificati, all’unanimità. Tali valori, anche nell’interesse di un solo condomino, possono essere riveduti o modificati, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, terzo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore di calcolo materiale; 2) quando,
per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici, di modificazione delle destinazioni d’uso o di incremento o di diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.
8) a norma del comma 2 dell’art. 69 disp. att. c.c. “ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al Regolamento di condominio ai sensi dell’art. 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore”;
9) su incarico dell’odierno attore ha provveduto a redigere nuove tabelle millesimali l’Ing. ___________________ (cfr. allegato n. 4);
Tanto premesso, il Sig. ________________, come sopra rappresentato, difeso e domiciliato,
CITA
il Sig. _________________, residente in _______________ alla via ____________________, nella sua qualità di amministratore del Condominio sito in _________________ alla via ___________________ a comparire davanti all’Ill.mo Tribunale adito, G.I. designando, all’udienza che da questi sarà tenuta il giorno ____/____/____, ad ore di rito, nei locali di sua solita
residenza, con invito a costituirsi in Cancelleria nelle forme e nei termini di legge
(art. 166, c.p.c.), ovvero almeno 20 gg. prima dell’udienza fissata, per non incorrere nelle decadenze di cui agli artt. 38 e 167, c.p.c., e con espressa avvertenza che in caso di sua mancata costituzione in giudizio si procederà in sua legittima contumacia, per ivi sentir accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
«Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, per i motivi di che in premessa, in accoglimento della domanda proposta dall’attore, Sig. __________________, come sopra qualificato, difeso e domiciliato,
a) dichiarare valide le tabelle così come predisposte dall’Ing. ______________ o accertare le eventuali variazioni del caso;
b) Con vittoria di spese, diritti e onorari del giudizio.
In via istruttoria: si chiede ammissione di C.T.U. al fine di valutare l’idoneità delle tabelle millesimali prodotte in relazione alle modifiche strutturali apportate alle unità immobiliari di proprietà dei Sig.ri ____________, _____________, _______________, con riserva espressa di chiedere ammissione di prova per testi sulle circostanze di cui in narrativa.
Si producono i documenti indicati in narrativa (dal nr. 1 al nr. 4).
Ai fini del pagamento del contributo unificato, si dichiara che il valore della
presente controversia è pari a euro ________________ .
Salvezze illimitate.
Luogo e data
Avv. _______________
(segue procura alle liti)
Modello Atto di Citazione per Revisione delle Tabelle Millesimali
Di seguito è possibile trovare il fac simile atto di citazione per revisione delle tabelle millesimali in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
