Negli edifici condominiali dove è presente il servizio di portierato, le relative spese (stipendio, contributi, indennità, utenze e manutenzione dell’alloggio ecc.) devono essere poste a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà di ciascuno, salvo che nel regolamento di condominio siano stabiliti criteri di ripartizione diversi.
Per stabilire come debbano essere ripartite le spese di tale servizio, occorre prima di tutto verificare se il regolamento di condominio, che è vincolante per tutti i condomini, contiene specifici criteri di riparto della spesa. Se il regolamento nulla dispone in tal senso e quindi mancano esplicite convenzioni che esonerano alcuni condomini dal pagamento della spesa, i criteri da applicare sono quelli previsti dal codice civile.
In particolare, posto che la portineria e l’alloggio del portiere sono beni di proprietà comune a tutti i condomini (art. 1117 cod. civ.), per ripartire tra i condomini il costo del servizio di portierato, occorre fare riferimento alla disposizione contenuta nell’art. 1123 cod. civ. che detta i criteri generali per la ripartizione tra i condomini delle spese.
In particolare, il primo comma dell’art. 1123 cod. civ. dispone tra l’altro che le spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, mentre il secondo comma stabilisce che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Quindi, se dalle cose comuni o dai servizi tutti i condomini ritraggono la medesima utilità e interesse (es. androne, area destinata a parcheggio comune ecc), si applicheranno le tabelle millesimali relative alla proprietà, mentre se i condomini usufruiscono delle cose comuni in misura diversa, dovranno applicarsi le tabelle millesimali d’uso. Classico esempio di fruibilità delle cose in misura diversa è l’ascensore, il cui utilizzo aumenta quanto più è alto il piano o porzione di piano di proprietà di ciascun condomino, con la conseguenza che la spesa per la manutenzione dell’ascensore sarà più elevata per il proprietario dell’ultimo piano rispetto a quella posta a carico dei proprietari dei piani inferiori.
Ciò detto, il servizio di portierato, consistendo per sua natura nell’attività di custodia e di sorveglianza dell’intero edificio condominiale, viene svolto nell’interesse comune di tutti i condomini, che quindi sono tenuti a contribuire alla relativa spesa secondo i millesimi della proprietà (art. 1123 primo comma cod. civ.) e non in ragione di una maggiore o minore utilizzazione del servizio stesso.
LE UNITA’ IMMOBILIARI CON ACCESSO AUTONOMO
Sono tenuti a contribuire al pagamento del servizio di portierato anche i proprietari dei negozi e in genere delle unità immobiliari (compresi i box) alle quali si accede direttamente dalla strada pubblica, perché anche a costoro è garantita la custodia dell’intero edificio e gli ulteriori servizi accessori che il portiere eroga alla comunità dei condomini, come la pulizia delle parti comuni, il ricevimento e la distribuzione della posta, l’attivazione degli ascensori e dei sistemi di illuminazione e di controllo di cui dispone l’edificio, l’eventuale riscossione delle quote condominiali per conto dell’amministratore ecc.
Sul punto è ormai principio pacifico ribadito dalla giurisprudenza di legittimità che “In tema di condominio negli edifici le spese di portierato che siano previste nel regolamento tra quelle di carattere generale, vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione particolare (nella fattispecie negozi), senza che ne sia configurabile una deroga con riguardo alla mera esistenza di una tabella, allegata al regolamento, per la ripartizione di spese particolari di pertinenza dei soli appartamenti” (ex multis Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1990, n. 5081).
Quindi, l’applicazione di tale criterio di ripartizione delle spese non è esclusa dal diverso grado di utilità che ciascuna unità immobiliare può trarre in concreto dal servizio di portierato in dipendenza di particolari circostanze.
LE ECCEZIONI ALLA REGOLA
Fanno eccezione alla illustrata regola del riparto della spesa del servizio di portierato, particolari situazioni dei luoghi che di fatto impediscono ad alcuni condomini di usufruire del servizio o questo non è erogato indistintamente in favore di tutti. E’ il caso, ad esempio, del complesso condominiale costituito da più edifici aventi accessi autonomi e dei quali solo uno di essi dispone del servizio di portierato erogato solo al gruppo di condomini che fanno parte dell’edificio in questione.
SE L’IMMOBILE E’ LOCATO CHI PAGA LE SPESE DI PORTIERATO
Se l’immobile che fa parte dell’edificio condominiale è stato concesso in locazione, le spese di portierato sono a carico del locatore nella misura del 10% e del conduttore per il restante 90%
