Abitare in un condominio non è sempre semplice, occorre rispettare diverse regole per la sua corretta gestione e per una pacifica convivenza. Uno dei problemi che potrebbe verificarsi e che è molto comune in questo periodo di bonus per l’edilizia è la possibilità di sostituire gli infissi che danno verso l’esterno senza ottenere il benestare di tutti i condomini.
La domanda che ci si pone più spesso, in questi casi, è se sia possibile effettuare la sostituzione in modo autonomo e quale procedura seguire in caso di edifici di pregio. Passando in rassegna la normativa e gli orientamenti giurisprudenziali, cercheremo in questa sede di fare chiarezza su un tema ancora molto dibattuto.
In genere ogni proprietario può apportare le modifiche che più gli aggradano nella propria abitazione, purché non si limiti il diritto dei propri vicini e degli altri comunisti presenti nell’edificio. In modo autonomo e senza alcun permesso è possibile sostituire le tubature usurate, cambiare arredo, ripristinare l’impianto elettrico o tinteggiare le pareti, e quando la normativa locale lo consente, si può anche cambiare la destinazione d’uso dell’immobile, trasformandola da privata abitazione a studio professionale.
Purtroppo, però, non è sempre possibile agire in libertà e non tanto perché il regolamento di condominio è molto rigido ma perché la legge impone specifici limiti da rispettare. Uno dei casi più comuni è quello della sostituzione di finestre e balconi che accedono esternamente all’edificio, che deve essere eseguita nel rispetto del decoro architettonico dell’immobile.
Indice
Decoro Architettonico
Quando si vogliono eseguire dei lavori di sostituzione degli infissi all’interno di un condominio è necessario rispettare il decoro architettonico dell’edificio, tenendo presenti i limiti previsti dall’articolo 1122 del codice civile. Prima di addentrarci nella norma, però, è bene spiegare cosa s’intende per decoro: si tratta dell’insieme di architetture, linee e colori che determinano la facciata e la struttura stessa dell’edificio.
Tali elementi devono raggiungere una continuità stilistica e cromatica per ottenere un equilibrio estetico ottimale. È per questa ragione che la modifica degli infissi da parte di un solo condomino potrebbe peggiorare l’estetica dell’edificio, abbassando il suo valore di mercato. Si comprende bene che tali conseguenze non intaccano solo gli interessi economici del condomino che ha iniziato arbitrariamente i lavori, ma anche quelli dell’intero edificio. Essi, infatti, potrebbero trovare difficoltà a vendere il proprio immobile a un congruo prezzo a causa degli infissi sostituiti dal proprio vicino che ne hanno degradato l’estetica. Per questa ragione sarebbe buona regola inserire nel Regolamento di Condominio le linee guida per la realizzazione di qualunque tipo di intervento sulle parti comuni e private della struttura.
Come anticipato, l’articolo 1122 del codice civile si occupa della questione analizzandola nel dettaglio. La norma prevede che nel proprio immobile il condomino non possa eseguire lavori che pregiudicano la sicurezza, la stabilità o il decoro architettonico dell’intero edificio e poiché le finestre sono elementi che contribuiscono a creare l’armonia della facciata, occorre seguire un preciso percorso.
Quando si parla di decoro architettonico si fa riferimento a quelle caratteristiche che gli imprimono una specifica fisionomia strutturale, che spesso si inserisce in un contesto cittadino ben delineato da questo punto di vista. In questa direzione, bisogna considerare non solo il colore di finestre e l’intonaco, ma anche i balconi, i cornicioni, le fasce marcapiano e le finestre, che conferiscono nell’ensamble, un armonioso aspetto alla struttura.
Il decoro architettonico, così concepito, non viene in rilievo solo negli edifici che hanno un valore storico o artistico rilevante o comunque riconosciuto dal Ministero dei beni culturali, ma anche a quelli di recente costruzione. La questione, piuttosto, riguarda tutte le tipologie di immobili, anche quelli più comuni, che vogliono mantenere quell’armonia estetica che è data dall’ordine e dall’equilibrio nella scelta degli accessori e di altri elementi.
Lesione al Decoro Architettonico
Quando un condomino realizza una o più opere che incidono negativamente sull’aspetto originario di elementi singoli dell’edificio, o quando le modifiche che apporta si riflettono sull’aspetto dell’intero palazzo, alterandolo, si parla di lesione del decoro architettonico di un edificio. In questo modo, il giudice a cui viene sottoposta la questione dovrà valutare se l’alterazione sia di non trascurabile entità e così appariscente da causare un vero e proprio pregiudizio estetico, tale da sminuire anche il valore economico di mercato dell’edificio e di ogni singola unità abitativa.
Alla luce delle argomentazioni precedenti, si deduce che non è possibile utilizzare principi preconfezionati e valevoli per tutti gli edifici, ma è necessario valutare il caso singolo, tenendo conto della tipologia di infissi, del loro colore, dello stile e di una serie di elementi che sintetizziamo in questo modo
-Quando si sostituiscono i vecchi infissi con un modello nuovo molto simile non c’è lesione del decoro architettonico
-Quando i nuovi infissi presentano colore e fattezze diverse vi è un rischio molto alto di lesione del decoro. Per questo occorrerà valutare anche la loro visibilità dall’esterno. Se, infatti, sono molto visibili si avrà certamente una lesione del decoro architettonico ma se i nuovi infissi vengono montati in un’area dell’edificio che si nota poco, si potrebbe non incorrere nella violazione.
Con una pronuncia recente (Tribunale di Roma, sentenza numero 4771 del 28 marzo 2022), la Giurisprudenza ha precisato che quando si sceglie un colore diverso per gli infissi rispetto ai precedenti, non viene leso il decoro architettonico se le finestre non sono molto visibili all’osservatore esterno. Nel caso sottoposto al Tribunale di Roma, infatti, gli infissi sostituiti si trovavano al piano terra e riguardavano una porta ubicata in posizione più arretrata dal giardino, camuffata da una variegata vegetazione e da una recinzione.
Comprendiamo dal caso di specie che per essere apprezzabile giuridicamente, la lesione deve avere ad oggetto modifiche ben visibili a qualsiasi osservatore esterno. Questo significa, a contrario, che se la sostituzione riguarda aperture parzialmente visibili o completamente invisibili, esse non causano una destabilizzazione delle linee essenziali del palazzo e dunque non causano alcuna violazione. Per comprendere se vi è o meno visibilità, è necessario osservare le modifiche da una visuale sopraelevata o da angolazioni particolari che permettono di avere uno sguardo d’insieme della fisionomia e dell’armonia dell’edificio.
Sempre in tema di pronunce giurisprudenziali, vale la pena menzionare la sentenza emessa dal Tribunale di Pavia, n. 776 del 29 maggio 2021 che offre un ulteriore chiarimento: quando l’armonia dell’edificio era già compromessa dall’esistenza di infissi colorati sostituiti in passato, il problema della lesione non può avere luogo dal momento che il decoro architettonico già non esisteva per interventi precedenti che lo hanno violato senza che sia stata sollevata alcuna contestazione o che sia stato preteso il ripristino. Lo stesso principio si applica al caso in cui il palazzo sia particolarmente ammalorato e in cattivo stato.
Le pronunce della Giurisprudenza hanno un grande valore nella determinazione dell’esistenza o meno della lesione, perché chiedono al giudice di valutare lo stato dei luoghi precedente alla sostituzione degli infissi contestata in sede giudiziale. Se, dunque, l’edificio presentava un visibile stato di degrado e incuria, perché sollevare la questione della violazione del decoro architettonico per una semplice sostituzione degli infissi, dovuta, magari, all’usura deli precedenti?
Con sentenza numero 2653/2014 la Cassazione ha confermato, precisando il principio precedente, che quando la colorazione degli infissi omogenea è stata già pregiudicata da interventi precedenti e tollerata in modo ripetuto e continuato, non può più essere invocata la lesione al decoro, che è stato ormai pregiudicato. Gettando le basi a tale criterio, la Cassazione nel 1997 aveva già sostenuto che la sostituzione degli infissi realizzati in legno con altri modelli in metallo non può ledere il decoro architettonico, sempreché la sostituzione avvenga con infissi di colore simile e non in netto contrasto con la restante parte del condominio (Cassazione sentenza numero 4509/1997).
Contrariamente ai casi sopra citati, quando l’edificio non presenta uno stato di degrado o evidenti ammaloramenti della facciata, il condominio ha la possibilità di opporsi alla sostituzione delle finestre. Qualora l’intervento fosse già stato realizzato senza aver ottenuto il benestare dell’assemblea, il condominio ha facoltà di adire il giudice competente per chiedere l’immediata rimozione di quegli infissi che presentano un colore diverso visibilmente contrastante con l’armonia della struttura.
Secondo la Corte di Cassazione, la valutazione sulla gravità dell’innovazione apportata con la sostituzione degli infissi deve fondarsi un’indagine di fatto del giudice di merito e poi sulla valutazione insindacabile del Tribunale di legittimità, a patto che non si tratti del vizio indicato al primo comma, numero 5, dell’articolo 360 c.p.c.
L’attività del giudice deve fondarsi su un’indagine da eseguire caso per caso e confrontata esclusivamente al caso concreto, tenendo conto degli elementi di minore o maggiore rigore dell’edificio singolo e dell’area interessata dalla modifica.
Il giudice, in primo luogo, dovrà considerare se quel fabbricato presenta un’unitarietà di linee anche originariamente suscettibile di un’alterazione significativa dedotta in giudizio. In secondo luogo, egli dovrà valutare il grado di alterazione e farsi un’idea della gravità dello stato dei luoghi, decidendo sulla rimozione o meno degli infissi.
Ciò che emerge dalle sentenze analizzate sin qui è l’intento della Giurisprudenza di non fondarsi solo sull’estetica dell’edificio, ma anche sulla condizione strutturale di ogni parte di esso. Si tratta di un passaggio importante, dal momento che il significato di decoro differisce dall’aspetto architettonico, di cui si parla nell’articolo 1127 del codice civile, come limite alle cosiddette sopraelevazioni. Tale norma, infatti, fa riferimento alla fisionomia generale del fabbricato, allo stile e alle linee che il progettista ha inteso dare alla struttura e che è percepibile anche da un osservatore non esperto nella materia.
Assemblea e Sostituzione degli Infissi
Abbiamo parlato, all’inizio dell’articolo, della libertà di ogni proprietario di apportare modifiche al proprio immobile. Si tratta di un diritto che può essere esercitato fino al punto in cui non vengono lesi i diritti degli altri condomini, a tal fine l’assemblea può agire in giudizio per far sostituire gli infissi che ledono il decoro ma nessuno si può sostituire al proprietario nell’azione della sostituzione e la sostituzione di infissi all’interno di una proprietà privata non può essere soggetta all’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
È per questo che la legge chiede al proprietario di avvisare semplicemente l’amministratore che intende apportare tale modifica, esercitando tale dovere ogni qualvolta vuole eseguire delle opere nella propria unità immobiliare. Da questo principio discende anche l’addebito a esclusivo carico del proprietario delle spese occorrenti per la rimozione degli infissi che ledono il decoro architettonico.
L’obbligo di avviso a cui è tenuto il proprietario verso l’amministratore si tramuta nell’obbligo di chiedere il permesso all’assemblea quando è previsto espressamente dal regolamento contrattuale. Quando, cioè, il regolamento approvato in modo unanime contempla che ogni modifica evidente dell’aspetto esteriore del condominio richiede il consenso dell’assemblea per essere eseguito, sarà necessaria un’assemblea condominiale regolarmente riunita per l’approvazione della sostituzione degli infissi.
