In questa pagina è possibile trovare una guida su come scrivere un contratto per la pulizia delle scale del condominio con un fac simile di contratto per la pulizia delle scale del condominio da scaricare.
Indice
Contratto per la Pulizia delle Scale del Condominio
All’interno di ogni stabile condominiale sono tante le cose a cui bisogna pensare e fra tutte la pulizia delle parti comuni riveste una certa importanza, oltre a ricadere sotto la responsabilità di tutti i condomini, inclusi quelli che non utilizzano le rampe perché abitano a piano terra.
In buona sostanza gli abitanti della palazzina dovranno prendersi cura della manutenzione delle scale in modo periodico, affinché queste aree si possano utilizzare in modo completamente sicuro e senza complicazioni.
La questione potrebbe sembrare abbastanza semplice da gestire, ma nei fatti non mancano problemi anche per ciò che riguarda la scelta della ditta di pulizie. Bisogna poi considerare gli aspetti che riguardano la disciplina, ovvero quelli strettamente giuridici, nonché le eventuali responsabilità a carico dell’amministratore.
Vediamo, qui di seguito, tutto quello che bisogna sapere sull’argomento e perché si rivela determinante predisporre un contratto scritto per la pulizia delle scale condominiali proprio al fine di evitare lunghi e dispendiosi contenziosi in giudizio.
Pulizia delle scale condominiali- Aspetti generali
A differenza di quello che si potrebbe pensare, la pulizia delle scale di un condominio è sempre stato oggetto di litigi e dibattiti, specie per ciò che riguarda la ripartizione delle spese. Comprendere come suddividere equamente le spese è determinante e per questa ragione nel corso del tempo sono state emanate diverse norme civilistiche al fine di disciplinare compiutamente la materia.
La prima cosa da sapere è che le scale interne ed esterne del condominio a norma dell’articolo 1117 del codice civile sono di proprietà dei condomini, i quali dovranno contribuire alla manutenzione e alle operazioni di pulizia. I condomini interessati non sono solo i proprietari delle case, ma anche di negozi, garage, laboratori, studi professionali ecc.
La ripartizione dei costi, secondo quanto stabilito dalla Sentenza della Cassazione del 2007 num. 432, dovrà avvenire in maniera proporzionale, quindi considerando l’altezza del piano o porzione dello stesso in base al suolo.
Questo principio si fonda sul fatto che i proprietari dei piani superiori tendono a logorare le scale in misura superiore rispetto a chi abita al piano terra. I primi, pertanto, dovranno contribuire maggiormente alla manutenzione e alla pulizia delle scale. In ogni caso bisogna sempre far riferimento a quanto disposto dal regolamento del condomino per operare una ripartizione delle spese in linea con la normativa vigente e che non possa pregiudicare gli interessi dei condomini.
L’assistenza tecnica di una avvocato potrà tornare utile per risolvere dubbi in ordine alla suddivisione delle spese della pulizia delle scale, anche alla luce delle numerose pronunce giurisdizionali intercorse negli ultimi anni.
Posto che la pulizia delle scale non può essere mai omessa, occorre poi capire come rendere questa parte comune sempre funzionale e fruibile, nonché sicura da attraversare.
Le soluzioni da intraprendere sono sostanzialmente due e la scelta finale verrà sempre adottata in sede di assemblea. In alcuni casi i condomini possono ad esempio accordarsi fra loro per pulire a turno le scale, soluzione che spesso porta a litigi, visto che non sempre l’intesa viene rispettata o portato a termine a regola d’arte. Alcuni condomini potrebbero poi non pulire nel giorno designato, assentarsi per lunghi periodi o dimenticare l’impegno assunto, con tutte le spiacevoli conseguenze del caso.
In alternativa si possono sempre affidare le pulizie a un’impresa specializzata esterna e in questo caso bisogna predisporre un contratto di appalto. Siamo infatti di fronte a una prestazione di un servizio reso mediante un’attività organizzata e che prevede la corresponsione di un prezzo, così come previsto dall’articolo 1655 del codice civile.
Volendo, tuttavia, sarà possibile predisporre anche un contratto di servizi, visto che la pulizia delle scale condominiali presuppone un lavoro di persone, nonché l’uso di macchinari e specifiche attrezzature.
Sarà sempre l’amministratore di condominio, in qualità di rappresentante dei singoli condomini, a siglare l’accordo di appalto o di prestazione dei servizi con l’impresa, ma sempre prima di iniziare i lavori e dopo aver fatto tutte le valutazioni del caso.
L’atto scritto dovrà stabilire e disciplinare tutta una serie di aspetti, fra cui la durata, la modalità di svolgimento delle prestazioni, il compenso, le responsabilità per inadempimento, eventuali coperture assicurative e tanto altro ancora. Nulla potrà essere lasciato al caso e sarà sempre preferibile adottare un linguaggio chiaro, di semplice comprensione e che non possa generare dubbi.
Il contratto scritto si rivela determinante per ridurre in modo significativo il rischio di contenziosi, oltre che dubbi interpretativi in fase di esecuzione delle pulizie. Altrettanto importante è la scelta ponderata dell’impresa di pulizie, perché tante volte si commette l’errore di affidare i lavori senza indagare a fondo sulla professionalità della ditta e spinti dall’intenzione di risparmiare.
Sul punto occorre far presente che l’impresa dovrà soddisfare specifici requisiti, ovvero essere iscritta alla Camera di Commercio, perché altrimenti opererebbe in maniera abusiva. Affidare le pulizie a soggetti non qualificati vuol dire subire pesanti conseguenze, ovvero sanzioni che non sono solo a carico di chi lavora in modo non regolare, ma anche dello stesso condominio.
Ecco spiegato perché prima di procedere con la definitiva assunzione bisogna verificare che sia tutto a posto. Le aziende specializzate potranno inoltre pianificare interventi di pulizia delle scale periodici, utilizzando specifiche attrezzature, ed evitando di intralciare il passaggio dei condomini.
Contratto di appalto o di prestazione di servizi
Alla luce di quanto spiegato e per ciò che attiene la disciplina contrattuale da applicare, la pulizia delle scale del condominio si può ricondurre all’appalto appalto, trattandosi di un servizio reso mediante un’attività organizzata, ex articolo 1655 del codice civile. In alternativa è possibile disciplinare l’accordo prendendo come riferimento le norme sul contratto di prestazioni di servizio, visto che entrano in gioco l’uso di macchinari e il lavoro di una o più persone.
Al fine di distinguere i due istituti la Corte di Cassazione è intervenuta con un’importante, ovvero la num. 12519 del 21 maggio 2010. Nello specifico è stato chiarito che il contratto d’appalto e quello d’opera differiscono perché nel primo l’esecuzione dell’opera si svolge attraverso un’organizzazione d’impresa di media o grande portata, mentre nella seconda ipotesi è prevalente la componente del lavoro di un soggetto, sebbene questi possa essere a sua volta coadiuvato da qualche collaboratore o familiare, per cui il modulo organizzativo sarà proprio della piccola impresa.
Ciò premesso, il lavoro di pulizia delle scale che viene prestato alle dipendenze di una collettività di condomini o inquilini che risiedono nel medesimo stabile suddiviso in più unità immobiliari non può rientrare nel rapporto domestico (in tal senso si è espressa la Cassazione con la Sentenza num. 1235 del 1979).
Nella maggior parte dei casi le opere di pulizia delle scale del condominio vengono affidare a una ditta qualificata, ovvero munita di Partita Iva, regolarmente iscritta alla Camera di Commercio, anche al fine di non dissimulare un rapporto di lavoro subordinato. L’assunzione dei lavoratori, invece, rientra nelle attribuzioni dell’amministratore condominiale, ai sensi dell’articolo 1130 del codice civile.
Pulizie della scale a turnazione da parte dei condomini
Abbiamo visto che la pulizia delle scale del condominio viene quasi sempre affidata a una ditta specializzata e a tal fine bisogna predisporre un contratto di appalto completo, grazie al quale evitare disaccordi, dibattiti e litigi, specie in caso di inadempimento o di esecuzione non conforme.
In certi casi tuttavia, nel rispetto di determinate condizioni, anche i singoli condomini potranno svolgere a turnazione le operazioni di pulizia, ma si tratta di un’eventualità abbastanza difficile da mettere in atto, visto che richiede necessariamente l’unanimità.
In buona sostanza l’assemblea può stabilire che le scale dell’edificio vengano pulite a turno dai condomini o che gli stessi incaricati possano provvedere tramite terzi. In ogni caso l’assemblea non potrà mai obbligare il singolo condomino che non intende pulire le scale a rispettare la tubazione, perché una tale decisione è da considerarsi nulla.
Optare per la turnazione pone poi tutta una serie di criticità perché per l’affidamento della pulizia delle scale l’assemblea, come già specificato, dovrà rivolgersi soltanto a ditte specializzate, al fine di non incorrere in pesanti sanzioni. Selezionare una società seria a professionale è sicuramente il primo passo per vivere i rapporti condominiali con maggiore serenità, nonché al fine di mantenere le scale comuni sicure e sempre in perfetto stato.
Contratto di pulizia delle scale – Le clausole
Prima di predisporre il contratto per la pulizia delle scale dello stabile è sempre fondamentale conoscere cosa stabilisce il regolamento condominiale in modo da approntare una disciplina coerente e soprattutto in linea con le specifiche necessità dei condomini.
Tutti i proprietari, inclusi quelli che abitano ai piani bassi e che usano poco le scale, devono partecipare al mantenimento degli spazi comuni, comprese le rampe e i pianerottoli, per cui il supporto di una ditta qualificata consente di contrastare disaccordi difficili da sanare e che generano lunghi contenziosi.
L’accordo di appalto scritto dovrà per prima cosa specificare i dati dei contraenti, ovvero del condominio e dell’impresa, nonché l’oggetto con le varie modalità di svolgimento delle prestazioni.
Più nel dettaglio, il condominio, ovvero il committente, concede in affidamento all’impresa di pulizie determinate opere, da portare a termine con l’opportuna organizzazione di mezzi e delle necessarie attrezzature. L’impresa assume inoltre il rischio ed eseguirà pulizie su base giornaliera, mensile o settimanale, tenuto conto delle specifiche esigenze del caso e che verranno sempre indicate in modo chiaro sul contratto.
Il servizio viene sempre organizzato dalla stessa ditta di pulizie, in maniera tale da non intralciare l’accesso e il passaggio dei condomini, nonché le altre eventuali attività svolte all’interno dell’edificio. A tal fine sarà possibile fissare specifici orari per non disturbare i proprietari degli immobili. In alcuni casi il contratto potrebbe prevedere l’esecuzione di interventi straordinari, come ad esempio quelli di sanificazione e derattizzazione, che comunque richiedono specifici accorgimenti e il rispetto della normativa di settore.
In conclusione
In genere è sempre opportuno affidare la pulizia delle scale condominiali a un solo referente qualificato e con comprovata esperienza nel settore, ovvero a una ditta specializzata che saprà come mantenere questi spazi comuni sempre impeccabili, rispettando le modalità e i tempi di svolgimento delle prestazioni.
Si raccomanda di concludere un accordo non verbale ma scritto con la società incaricata, all’interno del quale specificare in maniera chiara tutte le clausole allo scopo di evitare dubbi interpretativi e ogni altra criticità. La disciplina applicabile è generalmente quella dell’appalto, per cui l’impresa organizzerà lo svolgimento dei servizi di pulizia assumendo il rischio, a regola d’arte e avendo cura di rispettare gli orari decisi.
Modello di Contratto per la Pulizia delle Scale del Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile contratto per la pulizia delle scale del condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
