Fac Simile Disdetta Contratto di Pulizie Condominio

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Disdetta Contratto di Pulizie Condominio

Il servizio di pulizia delle parti comuni assume un peso che va ben oltre la semplice igiene quotidiana: incide sul decoro complessivo dell’edificio, sul valore degli appartamenti e, non ultimo, sul clima di fiducia tra i condomini. La scelta di un’impresa esterna, motivata dall’esigenza di un risultato più professionale rispetto al fai da te, avviene quasi sempre dopo un’accurata comparazione di preventivi, nella speranza di individuare il miglior equilibrio fra qualità e prezzo. Però l’esperienza insegna che le aspettative iniziali possono venire deluse e che, con il passare dei mesi, costi in aumento o prestazioni scadenti spingono la collettività a chiedere la cessazione del rapporto. In questo contesto la disdetta rappresenta la via ordinaria per bloccare il rinnovo automatico di un contratto di pulizia a esecuzione periodica, evitando di dover ricorrere a strumenti più drastici come il recesso immediato o la risoluzione giudiziale.

Sul piano giuridico disdetta, recesso e risoluzione hanno presupposti e conseguenze diverse. La disdetta è un atto unilaterale, recettizio e gratuito, attraverso cui una parte comunica in tempo utile all’altra la volontà di non proseguire oltre la scadenza pattuita: il contratto si spegne senza penali né risarcimenti, purché si rispettino forma e termini di preavviso stabiliti nella clausola di rinnovo. Il recesso, disciplinato per l’appalto dall’articolo 1671 del codice civile, consente invece al committente di sciogliere il vincolo «in corso d’opera», ma lo obbliga a tenere indenne l’appaltatore dalle spese sostenute, dai lavori già eseguiti e dal mancato guadagno, voci che spesso generano contenziosi se non si trova un accordo economico in assemblea. La risoluzione, infine, interviene solo quando il rapporto mostra una specifica condizione (inadempimento grave, eccessiva onerosità sopravvenuta, forza maggiore) e, oltre a sciogliere il contratto, può aprire la strada a richieste di danni.

I contratti di pulizia condominiale sono di regola annuali o semestrali, con la previsione che, in assenza di disdetta, si rinnovino tacitamente per un periodo equivalente. Se la clausola indica un preavviso di sessanta o novanta giorni, quel termine va rispettato: la Corte d’Appello di Palermo ha ritenuto equilibrato un preavviso di tre mesi su un contratto triennale, escludendo il carattere vessatorio di un termine così lungo. Se invece il contratto è verbale o il rinnovo avviene di fatto, non esiste un preavviso predeterminato; resta pur sempre l’obbligo di correttezza, che impone di avvertire la ditta con un anticipo “congruo”, sufficiente a consentirle di riorganizzare le proprie maestranze.

Il quadro normativo in materia di rinnovi taciti si è arricchito, dal 2024, dell’articolo 65‑bis del Codice del Consumo, che obbliga il professionista a ricordare per iscritto al cliente, almeno trenta giorni prima della scadenza, la facoltà di disdire senza costi. La norma mira a tutelare i consumatori, ma si applica solo quando la controparte è qualificabile, appunto, come consumatore: la maggior parte dei condomìni, intesi come organizzazioni di proprietari che esercitano attività economiche di gestione, non rientra in questa categoria, salvo edifici di piccolissime dimensioni ove si possa sostenere la natura consumeristica del committente. In tutti gli altri casi continuano a valere le regole dettate dal contratto e dai principi di buona fede.

Quanto alla legittimazione a compiere gli atti necessari, l’amministratore agisce quale mandatario della collettività ex articoli 1130‑1131 del codice civile: costante giurisprudenza (si veda l’ordinanza 24920/2017) ribadisce che egli deve attenersi alle deliberazioni assembleari salvo gli atti conservativi urgenti. Di conseguenza la decisione di disdire un contratto di pulizia, che ha un impatto economico e organizzativo non trascurabile, spetta all’assemblea con le medesime maggioranze previste per l’affidamento iniziale, e l’amministratore si limita a eseguire la volontà dei condomini trasmettendo la comunicazione alla ditta.

La stessa Corte di Cassazione, con la sentenza 8223/2007, ha negato che l’amministratore possa stipulare autonomamente una polizza assicurativa pluriennale, ritenendo l’atto estraneo ai suoi poteri di ordinaria amministrazione: per analogia, la sottoscrizione di un nuovo contratto di pulizia richiede il mandato assembleare, pena la possibile inefficacia verso il condominio. Occorre però aggiungere una sfumatura: quando la spesa rientra nell’ordinaria manutenzione e resta di modesto importo, la giurisprudenza ammette che l’amministratore possa impegnare il condominio senza previa delibera, salvo poi sottoporre l’esborso al vaglio del bilancio consuntivo. Una pronuncia del 2020 della Corte d’Appello di Salerno ha confermato questa impostazione a proposito di interventi ciclici per la manutenzione del verde condominiale. In pratica, quindi, se il contratto di pulizie riguarda un micro‑condominio con spesa contenuta e frequenza limitata, l’amministratore potrebbe attivarlo o sostituirlo nei limiti dell’ordinaria amministrazione; quando invece l’impegno economico è significativo oppure riguarda un fabbricato medio‑grande, la convocazione dell’assemblea resta l’unica strada sicura per evitare contestazioni.

Dopo la delibera di disdetta l’amministratore deve redigere una lettera, preferibilmente su carta intestata, indicando la data di scadenza del contratto, la clausola di rinnovo e l’espressa volontà di non proseguire oltre; la missiva va inviata con mezzi che garantiscano la prova di ricezione poiché l’atto produce effetto solo quando perviene al destinatario. Nel medesimo verbale l’assemblea può autorizzare il mandatario a negoziare il nuovo accordo, così da evitare vuoti di servizio. Se il condominio optasse per il recesso anticipato anziché per la semplice disdetta, dovrà mettere in conto l’indennizzo previsto dall’articolo 1671: questo importo comprende le spese già sostenute dalla ditta e il margine di utile che essa avrebbe conseguito, salvo che le parti negozino diversamente o che l’impresa abbia manifestamente inadempiuto.

Non va trascurato il rischio di penali pattuite contrattualmente in caso di preavviso insufficiente. Se la comunicazione parte in ritardo rispetto ai novanta giorni fissati, la ditta potrebbe chiedere il pagamento di un’ulteriore mensilità o di un forfait previsto dalle condizioni generali: per questo la segreteria dell’amministratore deve annotare in agenda la data di scadenza, alla luce del nuovo art. 65‑bis per i casi in cui il condominio sia qualificabile come consumatore e possa contare, oggi, su un promemoria legale obbligatorio. Una volta perfezionata la cessazione, l’assemblea procede alla scelta del nuovo fornitore valutando nuovamente prezzi, portafoglio clienti, coperture assicurative dei dipendenti, tracciabilità dei prodotti detergenti e indicatori di performance: può risultare utile pretendere un registro degli interventi controfirmato da un consigliere o prevedere penali gradualizzate per ritardi e inadempimenti, in modo da evitare di trovarsi, dopo pochi mesi, nella necessità di cambiare nuovamente appaltatore.

Esempio di Disdetta Contratto di Pulizie Condominio

Oggetto: Disdetta del contratto di servizi di pulizia n. ____ stipulato il ____ – comunicazione di mancata proroga ai sensi dell’art. 1373 c.c. e della clausola ___ del contratto

Egregi Signori,

il sottoscritto ____________________________, in qualità di Amministratore pro‑tempore del Condominio sito in _____________________________, espone quanto segue.

In data ____ l’assemblea condominiale, con delibera regolarmente assunta ai sensi dell’art. 1136 c.c. (verbale allegato), ha deliberato di non proseguire oltre la naturale scadenza il contratto di servizi di pulizia in oggetto.

Con la presente, pertanto, comunico formale disdetta ai sensi dell’articolo 1373 c.c. e della clausola ___ del contratto, impedendone il rinnovo tacito. La disdetta avrà efficacia alla data del ____ (scadenza convenuta), nel rispetto del termine di preavviso di ___ giorni ivi previsto.

Fino a tale data Vi invitiamo a proseguire le prestazioni pattuite con la consueta diligenza; oltre il suddetto termine Vi preghiamo di non intraprendere interventi ulteriori che possano generare costi non autorizzati.

Rimane fermo l’impegno del Condominio a corrispondere i corrispettivi maturati sino alla data di cessazione del servizio, previa presentazione di regolare fattura riepilogativa.

Alla stessa data Vi chiediamo di:

-restituire tutte le chiavi, i badge d’accesso e gli eventuali codici in Vostro possesso;

-consegnare il registro degli interventi, le schede di sicurezza dei prodotti utilizzati nonché ogni ulteriore documentazione relativa al servizio (verbali di sopralluogo, attestazioni di idoneità del personale e copertura assicurativa).

La mancata restituzione di quanto sopra entro 15 giorni dal termine del contratto costituirà inadempimento ai sensi dell’art. 1219 c.c., con riserva di richiedere il risarcimento degli eventuali danni.

La presente Vi è inviata a mezzo PEC / raccomandata A/R onde assicurare la prova della ricezione e dell’efficacia dell’atto.

Restiamo a disposizione per concordare un eventuale sopralluogo conclusivo e per ogni ulteriore chiarimento.

Distinti saluti.

___, lì ____

(amministratore del Condominio ____________)