In questa pagina è possibile trovare un fac simile avviso ai condomini incivili da utilizzare come esempio.
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Avviso ai Condomini Incivili
Redigere e diffondere un avviso destinato ai condomini che tengono comportamenti incivili richiede un equilibrio sottile tra l’esigenza di preservare la quiete e il decoro dell’edificio e il rispetto dei diritti di ciascun residente, a cominciare da quello alla reputazione e alla protezione dei dati personali. La prima considerazione riguarda infatti la cornice normativa in materia di privacy: il condominio, quale soggetto che tratta dati personali dei comproprietari, è tenuto ad applicare il regolamento UE 2016/679; le Linee guida dell’Autorità garante raccomandano di limitare la diffusione di informazioni identificative soltanto a ciò che è strettamente necessario allo scopo perseguito. Ne deriva che un cartello affisso negli spazi comuni non dovrebbe mai riportare nomi, cognomi o altri elementi che consentano di individuare con certezza il destinatario del richiamo, perché un’esposizione del genere potrebbe trasformare la legittima tutela della convivenza in un trattamento illecito di dati e, nei casi più gravi, in un atto diffamatorio.
Sul versante della lesione all’onore, la giurisprudenza di Cassazione ha chiarito che persino una lettera indirizzata a tutti i condomini, se contiene espressioni offensive verso un singolo, può integrare il reato di diffamazione quando la divulgazione non sia proporzionata all’interesse dei destinatari a conoscere il fatto. In termini pratici ciò significa che l’avviso deve mantenere un tono impersonale, invitando al rispetto delle regole senza attribuire a qualcuno condotte scorrette né evocare circostanze non provate. Anche l’esperienza più recente in tema di controversie tra vicini suggerisce cautela: esternazioni troppo colorite o connotate da giudizi morali, magari affisse nell’androne o diffuse via e‑mail a tutti, possono sfociare in un procedimento civile o penale per diffamazione, indipendentemente dalla veridicità delle accuse.
Quando i comportamenti incivili travalicano la semplice maleducazione e degenerano in molestie insistenti o in condotte che generano ansia e timore, la Suprema Corte ha ricondotto tali atteggiamenti all’ipotesi di stalking, tutelata dall’articolo 612‑bis del codice penale: un precedente del 2024 ha riconosciuto la responsabilità penale del vicino che, con continui e gravi atteggiamenti vessatori, aveva costretto la vittima a modificare le proprie abitudini. In simili evenienze, l’avviso condominiale può costituire un primo tentativo di composizione bonaria ma non sostituisce i rimedi giudiziari, ragion per cui deve invitare chi subisce prevaricazioni a rivolgersi alle autorità competenti, senza trasformarsi esso stesso in accusa o in esposizione pubblica dei fatti.
Perché l’avviso assolva allo scopo senza sconfinare nell’illecito, è opportuno che provenga dall’amministratore o, in sua assenza, da tutti i proprietari che abbiano deliberato concordemente di adottarlo; l’articolo 1130 del codice civile attribuisce all’amministratore il compito di far rispettare il regolamento e, dunque, di comunicare ai condomini le regole di convivenza anche mediante cartelli. Il contenuto dovrebbe richiamare il regolamento interno o, se questo tace, le norme del codice civile sull’uso delle parti comuni e sul rispetto della quiete; può rammentare le fasce orarie del silenzio, le modalità corrette di conferimento dei rifiuti o l’obbligo di tenere puliti pianerottoli e cortili, ma sempre in forma generale e precettiva, mai personalizzata.
Anche la scelta del luogo di esposizione incide sulla liceità del messaggio: secondo gli orientamenti dell’Autorità garante, un cartello apposto all’ingresso o nella bacheca condominiale, dove ordinariamente si pubblicano avvisi, soddisfa il requisito della stretta pertinenza al contesto ed evita la visibilità indiscriminata a soggetti estranei, riducendo il perimetro di diffusione dei dati. Qualora invece si opti per il canale digitale, come l’invio di e‑mail o la pubblicazione su un gruppo chat, occorre verificare che gli indirizzi siano stati raccolti per finalità condominiali e che non vi sia alcuna platea allargata oltre i residenti.
Nonostante la forma scritta sia spesso preferita per ragioni di prova, l’amministratore dovrebbe affiancare all’avviso un invito al dialogo, offrendo la disponibilità a incontrare chi ritenga di essere stato ingiustamente richiamato. Questo passaggio, sebbene non imposto dalla legge, riduce il rischio di controversie: l’esperienza forense insegna che molte liti nascono dall’assenza di mediazione preliminare. Nel caso in cui l’avviso resti disatteso e le condotte incivili persistano, l’assemblea potrà deliberare l’adozione di sanzioni pecuniarie previste dal regolamento, sempre nel rispetto dei limiti di proporzionalità e previa contestazione formale all’interessato, secondo quanto prescritto dall’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Infine, si deve ricordare che l’avviso non può contenere minacce di azioni legali in termini intimidatori: la Cassazione considera diffamatorio un riferimento a procedimenti giudiziari in termini tali da screditare pubblicamente una persona quando l’intento è più punitivo che informativo . Risulta essere invece legittimo richiamare in modo neutro la possibilità di intervento dell’autorità qualora la violazione delle norme sfoci in reati o in danni risarcibili.
In sintesi, un avviso destinato a richiamare i condomini incivili deve essere redatto in linguaggio neutro e impersonale, fondarsi su disposizioni regolamentari o legislative, evitare il riferimento a soggetti identificabili, venire diffuso solo tra chi ha titolo a conoscere la comunicazione e, soprattutto, non sostituirsi alle procedure formali di contestazione o alle vie giudiziarie quando la gravità dei fatti lo richieda. Seguendo queste coordinate, il condominio tutela la qualità della convivenza con un atto efficace ma rispettoso dei principi di legalità, proporzionalità e correttezza.
Esempio Avviso ai Condomini Incivili
Modello 1 – Avviso generico di richiamo al rispetto delle regole comuni
Gentili Condomini,
si ricorda che il buon vivere di tutti dipende dal rispetto del regolamento condominiale e dalle comuni norme di civile convivenza. L’amministratore invita pertanto ciascuno a:
– utilizzare correttamente gli spazi comuni;
– conferire i rifiuti negli appositi contenitori seguendo il calendario di raccolta;
– contenere i rumori nelle fasce orarie di silenzio stabilite (22:00 – 8:00 e 13:00 – 15:00).
Il perdurare di comportamenti in contrasto con tali indicazioni potrà determinare, previa contestazione individuale, l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 70 disp. att. c.c. Grazie per la collaborazione.
L’Amministratore
Modello 2 – Avviso su rumori molesti e quiete notturna
Gentili Residenti,
nelle ultime settimane molti di voi hanno segnalato disturbi dovuti a musica ad alto volume, spostamento di mobili e schiamazzi oltre le ore 22:00. Si rammenta che il regolamento condominiale e le ordinanze comunali impongono di limitare le emissioni sonore nelle fasce di silenzio (22:00 – 8:00; 13:00 – 15:00). Invitiamo chi organizza feste o svolge lavori domestici rumorosi a concordare preventivamente orari adeguati e a informare i vicini. In caso di reiterazione il Condominio potrà irrogare le sanzioni di legge e richiedere l’intervento delle autorità competenti.
Modello 3 – Avviso su conferimento dei rifiuti e decoro dei locali pattumiera
Si avvisano i Sigg.ri Condòmini che sono stati rilevati frequenti conferimenti di rifiuti indifferenziati nei bidoni della raccolta differenziata, nonché depositi di sacchi fuori dagli orari consentiti. Questi comportamenti espongono il Condominio a sanzioni amministrative e provocano cattivi odori nei vani comuni. Si invita pertanto a:
• rispettare il calendario di esposizione;
• chiudere accuratamente i sacchi;
• non abbandonare ingombranti senza prenotazione del servizio pubblico.
Il personale addetto effettuerà verifiche periodiche; le violazioni saranno contestate individualmente con applicazione delle sanzioni regolamentari.
Modello 4 – Avviso su utilizzo delle parti comuni e pulizia dei pianerottoli
Cari Condòmini,
è stato più volte segnalato l’abbandono di scarpe, passeggini, biciclette e materiali vari nei corridoi e sui pianerottoli. Ricordiamo che tali spazi devono rimanere liberi per motivi di sicurezza antincendio e di decoro, ai sensi dell’art. 1102 c.c. e del regolamento interno. Gli oggetti non rimossi entro 48 ore dalla presente saranno collocati in un locale di deposito; la restituzione potrà avvenire previo rimborso delle spese di rimozione. Contiamo sul senso civico di tutti per mantenere ordinato il nostro stabile.
Modello 5 – Avviso relativo alla conduzione di animali domestici
Gentili Proprietari e Inquilini,
si richiama l’attenzione sull’obbligo di vigilare affinché gli animali da compagnia non arrechino danno o disturbo:
– è necessario accompagnare i cani al guinzaglio negli spazi comuni;
– eventuali deiezioni devono essere raccolte e smaltite immediatamente;
– l’abbaiare prolungato deve essere contenuto, specie nelle ore di riposo.
Il mancato rispetto di tali regole comporterà la contestazione di spese di pulizia e l’applicazione di sanzioni pecuniarie conformi all’art. 70 disp. att. c.c. Si confida nella responsabilità dei proprietari per favorire una serena convivenza.
Modello Avviso ai Condomini Incivili
Di seguito è possibile trovare il fac simile avviso ai condomini incivili in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
