Fac Simile Bilancio Condominiale

In questa pagina è possibile trovare un fac simile bilancio condominiale da utilizzare come esempio.

Indice

Bilancio Condominiale

Redigere un bilancio condominiale significa tradurre in numeri, ma anche in parole chiare, l’intera situazione economica di un edificio nel corso di un esercizio. Chi ne ha la responsabilità non può limitarsi a compilare un prospetto di entrate e di uscite: deve consegnare ai comproprietari un quadro veritiero, intelligibile e tempestivo che dimostri come le risorse comuni siano state impiegate in modo conforme ai principi di diligenza imposti all’amministratore mandatario. La base giuridica di tale obbligo è l’articolo 1130 del codice civile, che elenca tra i compiti dell’amministratore la tenuta della contabilità e la presentazione annuale del rendiconto, mentre l’articolo 1130‑bis, introdotto dalla riforma del 2013, stabilisce che l’assemblea debba approvare il documento entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio, pena la possibilità per ciascun condomino di ricorrere al tribunale per sostituire l’amministratore inerte. Il termine semestrale serve a impedire che le irregolarità si consolidino e a tutelare il diritto di ciascun partecipante a conoscere con prontezza lo stato della gestione prima di versare ulteriori rate.

Dal momento che il legislatore non impone uno schema contabile rigido, la prassi professionale si è orientata verso un modello che riprende la logica del bilancio civilistico, adattato alla realtà condominiale. In apertura, una relazione descrittiva dell’amministratore mantiene il collegamento tra la dimensione contabile e quella concreta della vita di scala. In questa relazione vanno spiegati i criteri di imputazione delle spese, di norma quello di competenza, che attribuisce i costi agli utenti del servizio indipendentemente dalla data di pagamento, e vanno illustrati gli interventi manutentivi eseguiti, l’eventuale ricorso ai fondi di riserva, l’andamento di morosità e contenziosi, le variazioni intervenute nella composizione del patrimonio comune e ogni altra informazione che possa facilitare la lettura dei prospetti numerici. La scelta di un linguaggio piano e la presenza di riferimenti puntuali ai documenti giustificativi consentono anche a chi non possiede competenze contabili di collegare la voce di costo alla relativa decisione assembleare o al contratto di appalto.

Il centro finanziario del bilancio è la situazione di cassa, che riepiloga tutti i movimenti monetari registrati tra l’inizio e la fine del periodo contabile. Nella colonna delle entrate confluiscono le rate ordinarie e straordinarie incassate, i rimborsi assicurativi, i ricavi da affitto di parti comuni e gli interessi bancari; nella colonna delle uscite compaiono i pagamenti ai fornitori, le ritenute fiscali sugli stipendi di eventuali dipendenti, i versamenti dei contributi previdenziali, la restituzione di cauzioni e gli esborsi per lavori straordinari. Il saldo finale deve coincidere con la somma risultante dagli estratti conto intestati al condominio, perché l’articolo 1129, settimo comma, impone l’uso di un conto corrente dedicato e rende la tracciabilità dei flussi un requisito essenziale di legittimità. Una discrepanza non giustificata tra saldo contabile e saldo bancario può costituire indizio di gestione irregolare e giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore.

Accanto alla cassa, il conto economico permette di leggere in chiave gestionale l’andamento delle spese. Le voci di costo vengono raggruppate per destinazione: assicurazione, compenso dell’amministratore, manutenzioni generali e straordinarie, spese per servizi comuni come l’ascensore, il riscaldamento o la fornitura idrica. Nei condomìni dotati di contabilizzatori di calore o di contatori divisionali per l’acqua è prassi indicare, oltre alla spesa complessiva, la quota attribuita a ciascuna unità immobiliare in base ai consumi effettivi. Sul versante delle entrate, il prospetto evidenzia le somme versate dai singoli condomini, consentendo l’immediata individuazione delle posizioni morose e la loro incidenza sulla liquidità complessiva. Collegato al conto economico, il riparto finale mostra per ogni partecipante il totale dovuto e il totale versato, distinguendo le rate correnti dagli arretrati: l’indicazione dell’anno di provenienza dei debiti pregressi è indispensabile per evitare contestazioni quando un’unità immobiliare cambia proprietario, dato che l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione stabilisce una solidarietà limitata all’esercizio in corso e a quello precedente.

La situazione patrimoniale, che accompagna il conto economico, offre una fotografia a fine esercizio delle attività e delle passività del condominio: dalla cassa ai crediti verso i condomini, dai fondi di riserva alle cauzioni depositate presso terzi, fino ai debiti commerciali e fiscali. La presenza di fondi accantonati, per esempio il fondo lavori o il fondo morosità, deve essere illustrata in modo trasparente, con un prospetto nominativo che esponga il credito di ciascun partecipante: la chiarezza su questi importi agevola il rimborso tra venditore e acquirente in caso di trasferimento di proprietà, prevenendo controversie future.

Alle indicazioni contabili si affiancano oggi precisi requisiti in materia di protezione dei dati personali. Le Linee guida del Garante ricordano che il bilancio, in quanto documento che può contenere dati identificativi e informazioni sensibili (per esempio lo stato di morosità), deve essere diffuso esclusivamente ai soggetti legittimati. L’affissione in bacheca è consentita soltanto se l’accesso agli elaborati è limitato ai condomini, mentre l’invio telematico richiede l’uso di canali sicuri o di una piattaforma riservata con autenticazione univoca. L’amministratore, inoltre, deve conservare fatture, contratti e certificazioni in un archivio cartaceo o digitale che garantisca l’integrità e la reperibilità dei documenti per il termine di dieci anni previsto dalle norme fiscali.

La fase decisiva del procedimento è l’approvazione assembleare. La convocazione deve essere recapitata con un preavviso minimo di cinque giorni stabilito dall’articolo 66 disp. att. c.c., salvo termini più lunghi fissati dal regolamento, e deve indicare che il bilancio è disponibile per l’esame dei condomini. In sede di riunione il presidente verifica la corrispondenza tra rendiconto e documentazione, l’assemblea discute le eventuali integrazioni e vota la delibera: se la maggioranza prevista dall’articolo 1136 non viene raggiunta, il bilancio non è approvato e l’amministratore è tenuto a ripresentarlo; se viene approvato ma sussistono gravi irregolarità, i condomini dissenzienti hanno trenta giorni per impugnarlo dinanzi al tribunale. Il provvedimento di approvazione legittima la messa a ruolo delle quote, salva la sospensione giudiziale in caso di vizi manifesti.

Nei complessi di maggiori dimensioni, e in particolare dove le spese ordinarie superano il mezzo milione di euro, le associazioni di categoria suggeriscono di affidare a un revisore indipendente la verifica periodica dei conti. Sebbene non si tratti di un obbligo di legge, la revisione rafforza la fiducia dei comproprietari, attesta la corretta applicazione dei principi contabili e può contribuire a prevenire il contenzioso; in caso di dissesto, offre un supporto probatorio tanto per accertare le responsabilità dell’amministratore quanto per indirizzare l’assemblea verso tempestive misure di riequilibrio.

Esempio di Bilancio Condominiale

ESERCIZIO AMMINISTRATIVO: dal ____________ al ____________

Assemblea di approvazione del bilancio: ________________________

AMMINISTRATORE: ________________________________________________

Indirizzo/Recapiti: _____________________________________________

C.F./P. IVA: ______________________ PEC: ________________________

RELAZIONE DELL’AMMINISTRATORE

(da allegare come parte integrante del bilancio – usare fogli aggiuntivi se occorre)

– Sintesi delle principali attività svolte _______________________________________

– Commento alle variazioni rispetto all’esercizio precedente _____________________

– Criteri contabili adottati per imputazione costi/ricavi ________________________

– Utilizzo dei fondi di riserva ________________________________________________

– Variazioni patrimoniali significative _________________________________________

– Stato dipendenti / contratti di servizio ______________________________________

– Situazione impiantistica e certificazioni _____________________________________

– Contenziosi in essere ________________________________________________________

– Elenco beni mobili/attrezzature del condominio ________________________________

SITUAZIONE DI CASSA

(movimenti dal 01/01 al 31/12 dell’esercizio)

ENTRATE IMPORTO (€)

——————————————————————

Avanzo esercizio precedente ………………………………

Quote condominiali ordinarie ……………………………..

Conguagli esercizi precedenti …………………………….

Introiti affitti locali comuni ……………………………

Interessi attivi ……………………………………….

Accantonamenti fondi riserva ……………………………..

Depositi cauzionali ricevuti ……………………………..

Rimborsi / indennizzi assicurativi ………………………..

Altre entrate (specificare) ……………………………..

——————————————————————

TOTALE ENTRATE ………………………………………….

USCITE IMPORTO (€)

——————————————————————

Disavanzo esercizio precedente ……………………………

Pagamento spese correnti …………………………………

Pagamento debiti precedenti ………………………………

Liquidazione/anticipi TFR ……………………………….

Restituzione cauzioni ……………………………………

Cauzioni costituite presso terzi ………………………….

Quote affitti accreditate ai condomini …………………….

Altre uscite (specificare) ……………………………….

——————————————————————

TOTALE USCITE …………………………………………..

DISPONIBILITÀ DI CASSA AL 31/12 ……………………………

(verificare corrispondenza con estratti conto bancari/postali)

====================================================

SITUAZIONE PATRIMONIALE

(fotografia della composizione patrimoniale)

ATTIVITÀ (crediti) IMPORTO (€) PASSIVITÀ (debiti) IMPORTO (€)

——————————————— ———– —————————————– ———–

Cassa ………………………………. Debiti fornitori ……………………

Banca c/c ……………………………. Debiti verso condomini ………………

Bancoposta c/c ……………………….. Fondo riserva ……………………….

Banca «TFR dipendenti» ………………… Fondo TFR …………………………..

Banca «Fondo riserva opere» ……………. Cauzioni ricevute ……………………

Crediti verso condomini ……………….. Anticipazioni amministratore …………

Titoli / investimenti …………………. …………………………………..

Cauzioni versate a terzi ………………. . ………………………………….

Anticipi spese legali …………………. …………………………………..

…………………………………….. ………………………………….

——————————————— ———– —————————————– ———–

TOTALE ATTIVITÀ ……………………….. TOTALE PASSIVITÀ …………………….

(Attività – Passività = Patrimonio netto condominiale)

CONTO ECONOMICO

(spese ed entrate per competenza)

│ RENDICONTO (Consuntivo) │ PREVENTIVO (Nuovo esercizio)

TAB. A – PROPRIETÀ

A01 Assicurazione │ _____________ € │ _____________ €

A02 Comp. amm.re │ _____________ € │ _____________ €

A03 Spese amm.ve │ _____________ € │ _____________ €

A04 Manut./Riparaz. │ _____________ € │ _____________ €

│ Totale Tab. A € ______ │ € ______

TAB. B – APPARTAMENTI │ │

B01 Salari/IRPEF │ _____________ € │ _____________ €

B02 Contributi INPS │ _____________ € │ _____________ €

B03 Accant. TFR │ _____________ € │ _____________ €

B04 Materiali puliz. │ _____________ € │ _____________ €

B05 Illuminazione │ _____________ € │ _____________ €

B06 Manut. ord. │ _____________ € │ _____________ €

B07 …………………….. │ _____________ € │ _____________ €

│ Totale Tab. B € ______ │ € ______

TAB. C – ASCENSORE │ │

C01 Forza motrice │ _____________ € │ _____________ €

C02 Manut. ord. │ _____________ € │ _____________ €

C03 Verifiche/rep. │ _____________ € │ _____________ €

│ Totale Tab. C € ______ │ € ______

TAB. D – ACQUA │ │

D01 Consumi/depuraz. │ _____________ € │ _____________ €

│ Totale Tab. D € ______ │ € ______

TAB. E – RISCALDAMENTO│ │

E01 Combustibile │ _____________ € │ _____________ €

E02 Manut. impianto │ _____________ € │ _____________ €

E03 Forza motrice │ _____________ € │ _____________ €

│ Totale Tab. E € ______ │ € ______

ALTRE VOCI (F01 F03) │ _____________ € │ _____________ €

SPESE INDIVIDUALI │ │

M01 Spese postali │ _____________ €

M02 Saldi preced. │ _____________ €

—————————————————————————

TOTALE SPESE DA RIPARTIRE (Σ A–F, M) € ______________________

TOTALE QUOTE INCASSATE € ______________________

ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI € ______________________

—————————————————————————

AVANZO / DISAVANZO DI GESTIONE € ______________________

Ripartizione Spese ai Condomini

Unità	mm.	Tab. A (€)	mm.	Tab. B (€)	mm.	Tab. C (€)	Cons. acqua (mc)	Quote indiv.	Saldi prec.	Totale dovuto	Versato	Quota affitti	Saldo D/C
1
2

Presidente assemblea: ______________________	Data: ___/___/_____
Segretario assemblea: ______________________	Data: ___/___/_____