In questa guida spieghiamo come opporsi all’installazione di un ascensore nel condominio.
All’interno di ogni stabile condominiale sorgono con una certa frequenza controversie e disaccordi che interessano soprattutto le parti comuni. Una delle questioni più ricorrenti riguarda l’installazione dell’ascensore.
Sul punto, molti si chiedono se è possibile o meno opporsi all’installazione, specialmente quando dall’intervento derivano pregiudizi alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, alterazioni al decoro architettonico o alcune parti comuni diventino inservibili all’uso e al godimento anche di un singolo condomino. Vediamo, qui di seguito, tutto quello che bisogna sapere su questo tema assai dibattuto nelle varie assemblee condominiali.
Indice
Installazione dell’ascensore condominiale – Aspetti generali
Quando si presenta l’esigenza di installare l’ascensore in un condominio è bene effettuare un preliminare bilanciamento degli interessi contrapposti, che tenga anche conto dell’eliminazione di eventuali barriere architettoniche. Ad esempio, se nello stabile risiedono soggetti con particolari esigenze, il montaggio dell’ascensore potrebbe rivelarsi utile e la necessità prevale sul pregiudizio al godimento di una parte comune, anche se relativamente a un singolo condomino.
Il principio di bilanciamento degli interessi è pacifico in giurisprudenza ed è stato anche chiarito con la sentenza n. 1370 del 1° luglio dal Tribunale di Vicenza, valutando gli aspetti riguardanti la sicurezza e la stabilità dell’immobile.
In ogni caso, quando si parla di installazione dell’ascensore in un condominio è fondamentale una disamina sulle innovazioni, disciplinate dall’articolo 1220 del codice civile e che bisogna distinguere dalle modifiche, ex articolo 1102 del codice civile, non solo dal punto di vista oggettivo, ma anche soggettivo.
Le prime consistono infatti in opere di trasformazione che alterano l’originaria funzione della cosa comune e la destinazione. Le seconde, invece, vengono inquadrate nelle facoltà riconosciute al condominio, nel rispetto dei limiti specificati nello stesso articolo 1102 del codice civile, al fine di ottenere una migliore e confortevole utilizzazione della cosa.
Bisogna poi considerare che le innovazioni rileva l’interessa della maggioranza qualificata che viene espresso in sede di assemblea, aspetto che non è richiesto nelle modificazioni, per le quali è importante considerare l’esigenza del singolo condomino (sul punto si è espressa la Cassazione civile, Sez. II, con ordinanza n. 20712 del 4 settembre 2017).
Alla luce di quanto spiegato, rappresentano innovazioni non consentite dalla legge tutte quelle che possono arrecare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, ovvero che alterano il decoro architettonico dello stesso e rendono inservibile al godimento o all’uso una parte comune, anche nei riguardi di un solo condomino.
Per questo la delibera condominiale con la quale viene stabilita l’installazione di un ascensore può essere oggetto di annullamento quando l’opera genera i pregiudizi citati. L’iniziativa potrà partire anche da un solo condomino che sarà comunque tenuto a dimostrare le conseguenze negative derivanti dalla realizzazione dell’ascensore.
La modifica delle parti comuni in in condominio è strettamente legata al problema dell’abbattimento delle barriere architettoniche. Occorre infatti far presente che l’ascensore rappresenta a pieno titolo un elemento accessorio di servizio indispensabile per consentire una comoda abitabilità di un appartamento che si trova in posizione svantaggiosa.
In molti condomini si presenta l’esigenza di tutelare la salute dei condomini che hanno difficoltà a deambulare e non possono raggiungere facilmente il loro appartamento, ad esempio perché ubicato ai piani alti dello stabile.
Il principio generale è che prevale l’interesse dei condomini che si oppongono all’installazione dell’ascensore qualora questa innovazione comporti che alcune parti comuni dello stabile diventino inservibili. Stesso vale se la modifica arrechi pregiudizi o in qualche misura comprometta la stabilità e la sicurezza del fabbricato.
Sulla base di queste precisazioni, il Tribunale di Vicenza, con la sentenza sopra citata, ha rigettato il ricorso presentato da un condomino che proponeva opposizione all’installazione dell’ascensore, visto che non era stato dimostrato che la delibera prevedesse un’innovazione vietata.
Più nello specifico, il sacrificio dedotto dal condomino, consistente in una modifica parziale, nonché nella ridotta visuale diretta sul portone d’ingresso dello stabile condominiale, non sono sufficienti a giustificare il divieto dell’installazione del manufatto.
Questa conclusione non è altro che il frutto del bilanciamento degli interessi contrapposti. L’impossibilità di vedere il portone d’ingresso non è equiparabile alla piena fruibilità degli appartamenti che si trovano ai piani superiori.
Del resto, come più volte affermato dalla Corte di cassazione, anche con la sentenza, sez. II, n. 28920 del 27 dicembre 2011, l’ascensore rientra fra le opere volte ad eliminare le barriere architettoniche, ex articolo 27, comma 1, legge n. 118 del 30 marzo 1971.
Secondo quanto previsto dal DPR n. 384 del 27 aprile 1978, rappresenta un’innovazione l’opera che necessita di approvazione dalla maggioranza prescritta ai sensi dell’articolo 1136, commi 1 e 2 del codice civile, a condizione che vengano rispettati i limiti previsti dagli articoli 1120 e 1121 del codice civile.
Una volta appurata la regolarità formale della delibera dell’assemblea, pertanto, bisogna verificare se dall’installazione deriva o meno un pregiudizio per la stabilità e la sicurezza dell’edificio.
In base alle deduzioni del condomino che si oppone è quindi necessario verificare nel caso specifico l’effettivo pregiudizio lamentato. Questo potrebbe, ad esempio, ricondursi in un mero disagio, ovvero nel minor godimento che l’innovazione comporta. In seguito il giudice sarà chiamato a ad appurare se prevale o meno l’interesse dell’opponente al maggior utilizzo e godimento della cosa comune, oppure la tutela della salute delle persone per le quali il montaggio dell’ascensore costituisce l’eliminazione delle barriere architettoniche.
Installazione dell’ascensore in condominio a spese del condomino
L’ascensore che diventa indispensabile per un condomino, al fine di poter godere appieno del proprio appartamento, rientra quindi tra gli interventi che possono essere realizzati a spese proprie, ovvero nell’esercizio dei diritti ex articolo 2 della legge n. 13 del 1989, nonché dell’articolo 1102 del codice civile.
L’assemblea condominiale può essere può infatti esprimersi in merito alla realizzazione a spese del condominio delle opere necessarie al superamento delle barriere architettoniche, ma non ha alcun potere di opporsi al montaggio di tale impianto quando il costo viene integralmente sostenuto dal condomino che ne ha la necessità. Diversamente la delibera verrà considerata nulla, perché avrà un oggetto che non rientra nelle proprie competenze.
Questo è quanto è stato chiarito nella sentenza pronunciata dal Tribunale di Novara il 10 gennaio 2019. Più nello specifico, il giudice designato ha richiamato i principi pacifici più volte espressi dalla giurisprudenza di legittimità, in base ai quali l’impianto di ascensore è finalizzato a rimuovere le barriere architettoniche e deve essere annoverato fra le opere volte a consentire l’effettiva abitabilità dell’appartamento. Di conseguenza, ove il condominio non dovesse dare il benestare per la realizzazione dell’intervento, il soggetto interessato potrà, assumendosi integralmente il costo, utilizzare le parti comuni nei limiti di cui all’articolo 1102 del codice civile.
Come opporsi all’installazione dell’ascensore in condominio
In alcuni casi il condominio può opporsi all’installazione dell’ascensore e questo è ammesso ogni volta che il manufatto arreca dei pregiudizi alla sicurezza e alla stabilità del fabbricato, ma non solo. L’opposizione è possibile se dall’opera viene compromesso il decoro architettonico dello stabile o anche quando un solo condomino non potrà usufruire e godere delle parti comuni.
Bisogna comunque prestare molta attenzione, perché alcuni aspetti hanno la priorità. Si tratta, più nel dettaglio, dell’eliminazione delle barriere architettoniche. In situazioni del genere, infatti, non sarà possibile opporsi all’installazione dell’ascensore in condominio, visto che la normativa in vigore obbliga a rimuovere gli ostacoli che impediscono a determinati soggetti di poter abitare l’appartamento.
L’articolo 1120 del codice civile prevede che la maggioranza dei condomini, così come specificata dal comma quinto dell’articolo 1336 del codice civile, può disporre di quelle innovazioni che sono volte al miglioramento oppure all’utilizzo maggiormente confortevole delle parti comuni.
L’amministratore sarà poi chiamato a convocare l’assemblea entro il termine di 30 giorni dall’avvenuta domanda, anche se proveniente da un solo condomino interessato all’approvazione delle deliberazioni. L’istanza dovrà sempre specificare il tipo e le modalità dell’intervento. In mancanza l’amministratore dovrà invitare il condomino interessato a fornire tutte le necessarie integrazioni.
In ogni caso non sono ammesse innovazioni che arrecano pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato oppure che alterano il decoro architettonico dello stabile. Sono altresì vietate le innovazioni che rendono le parti comuni non servibili al godimento e all’uso delle parti comuni.
Quando l’intervento ha lo scopo di rimuovere le barriere architettoniche sarà necessario il voto favorevole della maggioranza dei condomini, ovvero corrispondente ad almeno la metà del valore dell’immobile.
Le spese per l’installazione del manufatto andranno divise in quote tra i vari condomini considerando i millesimi della proprietà. Quindi anche chi si è opposto e ha votato a sfavore, una volta raggiunta la maggioranza, sarà comunque tenuto a versare la propria quota.
In certe situazioni, tuttavia, è possibile ottenere l’esonero del versamento, ad esempio quando la cifra da versare dovesse risultare eccessivamente esosa o nell’ipotesi in cui dalla realizzazione del manufatto non dovesse derivare alcuna utilità.
Quando ricorrono i presupposti è possibile opporsi all’installazione dell’ascensore in condominio entro 30 giorni dall’avvenuta approvazione della delibera. Instaurato il giudizio, il giudice designato, in caso di accoglimento del ricorso, presentato anche da parte di un solo condomino, emetterà una un’ordinanza o una sentenza, attraverso le quali la delibera verrà dichiarata non legittima e che quindi impedirà l’installazione dell’ascensore.
Conclusioni
L’installazione dell’ascensore in condominio non viene regolata da una vera e propria normativa, ma come spiegato bisogna far riferimento agli articoli del codice civile, ovvero a quelli che riguardano le innovazioni e le modifiche. Bisogna poi considerare che nei palazzi di nuova costruzione e composti da almeno 3 piani la presenza dell’ascensore è obbligatoria. Negli edifici più datati, attraverso la maggioranza qualificata, si può decidere di installare l’ascensore, rispettando i principi della normativa di settore.
A norma dell’articolo 1123 del codice civile, la suddivisione delle spese per l’installazione di un ascensore in condominio viene conteggiata in proporzione ai millesimi di proprietà. Qualora non si fosse interessati al manufatto è possibile avanzare una richiesta di esonero in corso di assemblea.
Opporsi all’installazione dell’ascensore in condomino è possibile in alcuni casi, ma sono comunque diverse le variabili da tenere in considerazione, anche perché occorre effettuare un bilanciamento degli interessi, specie se l’opera è finalizzata a rimuovere le barriere architettoniche e quando lo stabile viene abitato da soggetti con particolari esigenze.
Anche gli aspetti che riguardano il riparto delle spese vanno analizzati con attenzione, visto che in certe situazioni, come chiarito dal Tribunale di Novara, il soggetto potrà farsi carico interamente della spesa.
Opporsi alla delibera che approva l’installazione dell’ascensore vuol dire in definitiva valutare tutti gli interessi coinvolti e per questo è fondamentale affidarsi a mani esperte, ovvero richiedere l’assistenza di un avvocato con comprovata esperienza in materia condominiale.
Qualora dovessero sussistere i presupposti sarà possibile impugnare e invalidare delibera, anche se presa a maggioranza, al fine di vietare l’installazione dell’impianto.
