Quando si eseguono dei lavori in un’abituazione situata all’interno di un condominio, occorre seguire specifiche regole per non commettere alcun tipo di errore. Tra le attività più importanti ricordiamo la comunicazione o l’autorizzazione dell’assemblea condominiale a eseguire le opere. La comunicazione avviene attraverso la compilazione di un modulo che rende edotti gli altri condomini della tipologia di lavori e delle date in cui avranno luogo. Come vedremo, la stessa dovrà indicare il giorno in cui avranno inizio, la durata, la tipologia di opere ed eventualmente il nominativo della ditta che avrà accesso all’edificio.
Passiamo ora in rassegna i punti salienti della normativa e tutti gli adempimenti da porre in essere.
Essere proprietari di un appartamento non esime dal compimento di alcuni obblighi nascenti dal principio di solidarietà e dalle norme di buon vicinato che devono caratterizzare ogni condominio. Tra le formalità più importanti vi è la comunicazione agli altri condomini dell’intenzione di eseguire delle opere nella propria unità abitativa.
Non importa la mole di lavori che si intende realizzare: che sia la ristrutturazione del bagno o del salone, il rifacimento dell’impianto elettrico o idraulico, l’acquisto e il montaggio delle tende da sole, ogni opera da eseguire causa un disagio anche agli altri condomini sia per quanto riguarda la polvere, sia per i rumori che per l’accesso di personale estraneo nelle aree comuni. In questi casi bisogna chiedersi se è sufficiente una comunicazione al condominio o è necessario attendere una vera e propria autorizzazione, e per farlo bisogna conoscere la natura del regolamento di condominio.
All’articolo 1122 del codice civile il legislatore ha stabilito che il condomino non può eseguire lavori nella propria unità abitativa quando questi possano causare un pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità e al decoro architettonico della struttura, o recare danno alle parti in comune. Tale norma vige anche nel caso in cui il condomino gode di un diritto di proprietà esclusiva sul bene, come ad esempio, il lastrico solare.
La portata della norma è molto chiara, il condomino deve rispettare dei limiti che non può valicare per rispettare il diritto di proprietà e di godimento degli altri. Tali limiti hanno ad oggetto non solo la sua proprietà ma anche l’interesse degli altri condomini a non subire pregiudizio di sorta: dal rumore oltre gli orari stabiliti al danno che i lavori potrebbero causare alle scale, alle tubazioni comuni o all’ascensore.
Non è raro, infatti, che il proprietario abbia tutto pronto per iniziare le opere nel proprio appartamento ma venga ostacolato dal condominio che vi si oppone. Diciamo subito che il proprietario non deve sempre chiedere l’autorizzazione al condominio, dal momento che l’assemblea ha potere decisionale esclusivamente sulle parti comuni della struttura e non sui beni di proprietà esclusiva, salvo il caso in cui nell’edificio viga un regolamento contrattuale che pone specifiche limitazioni.
Nei casi più comuni e quando le opere non modificano le aree comuni o il decoro architettonico dell’edificio, occorre inviare una semplice comunicazione all’amministratore di condominio affinché questi ne riferisca all’assemblea. Tale tesi è accolta anche dalla giurisprudenza maggioritaria, che nella sentenza numero 915 del 3/10/2018 emessa dal Tribunale di Arezzo ha cristallizzato il principio secondo cui all’amministratore spetta la comunicazione, ma non l’autorizzazione o l’approvazione dell’organo assembleare. Si tratta, dunque, di un mero diritto-dovere di informazione che grava sul proprietario; in caso contrario, infatti, la titolarità esclusiva di cui gode in virtù del diritto di proprietà verrebbe limitato dalla decisione di soggetti terzi.
Per la comunicazione è possibile utilizzare un fac simile e consegnarlo in busta chiusa all’amministratore a mano o via Pec. Per essere più pratici, sempre più condomini negli ultimi anni stanno affiggendo la comunicazione nella bacheca dell’edificio, avvisando preventivamente l’amministratore.
Indice
Regolamento approvato dall’assemblea e obbligo di comunicazione
La comunicazione preventiva all’amministratore è obbligatoria quando i lavori interessano parti comuni dell’edificio, intendendo con quest’ultimo termine anche la colonna di scarico condominiale. Oltre alla comunicazione bisogna presentare la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) al Comune dove avranno luogo le opere, per tutti i lavori rientranti nella manutenzione straordinaria, come la modifica o la sostituzione dei tramezzi interni o la sostituzione degli infissi che richiedono modifica ella tipologia o del materiale di realizzazione dell’infisso. Segue l’integrazione o il rifacimento d bagni senza modifica delle superfici e dei volumi interni e infine, gli interventi di efficientamento energetico.
Nel caso di lavori più importanti, è necessario chiedere il Permesso per Costruire presso il Comune dove si eseguono le opere. Infine, se le opere da eseguirsi richiedono una modifica sostanziale dei volumi occorre presentare la S.C.I.A.
Si comprende bene, da quanto detto sin qui, che la comunicazione va fatta all’amministratore qualsiasi sia la tipologia di lavori da eseguire. La necessarietà della comunicazione è giustificata dal potere dell’amministratore di prendere provvedimenti nei riguardi del condomino nel caso in cui le opere eseguite causassero danni alle parti in comune. In quest’ultima ipotesi, infatti, l’amministratore deve portare la questione in assemblea per deliberare eventuali sospensioni, le richieste di risarcimento dei danni o semplicemente l’invio di una comunicazione che intima di ristabilire l’ordine precedente.
La consultazione del regolamento condominiale
Nonostante la previsione normativa e le interpretazioni della giurisprudenza, sappiamo che il condominio è soggetto al rispetto delle norme contenute nel regolamento condominiale, come previsto dall’articolo 1138 del codice civile. Per questo è importante chiedersi se tale atto interno possa vietare lo svolgimento di opere edili all’interno di una unità immobiliare di proprietà esclusiva.
Ricordiamo che la regola generale sopra menzionata potrebbe subire una limitazione nel caso in cui vi fosse un regolamento condominiale di natura contrattuale. Parliamo di un regolamento elaborato dal costruttore originario dell’edificio che lo ha poi sottoposto ad approvazione di ogni singolo acquirente in sede di atto notarile.
Si tratta di una tipologia di regolamento condominiale che differisce da quello assembleare perché viene approvato con il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, mentre quello contrattuale ottiene approvazione differita e richiede sempre l’unanimità. Parlare della differenza tra i due regolamenti diventa essenziale per comprendere fin dove essi possono influenzare lo svolgimento die lavori nella singola unità.
Il regolamento assembleare, infatti, non può mai incidere sul diritto del singolo proprietario, mentre quello contrattuale ha potere di limitare i diritti sugli immobili di proprietà esclusiva. In altre parole, il regolamento contrattuale può prevedere l’ottenimento della preventiva autorizzazione dell’assemblea per l’inizio di opere di qualsiasi natura nel proprio appartamento. Il nostro ordinamento ammette questa limitazione del diritto del singolo quando vi è l’accordo di tutti i comunisti, che decidono all’unanimità di sottostare a tale regola.
La questione è stata molto dibattuta anche dalla giurisprudenza di legittimità che con la sentenza numero 10272 del 18 maggio 2016 ha dato un’interpretazione più chiara dell’articolo 1120 del codice civile. Con un’operazione ermeneutica estensiva, i giudici hanno affermato che il regolamento con natura contrattuale può porre dei limiti alla libertà dei condomini, come ad esempio, il limite del decoro estetico-architettonico più rigoroso rispetto alle indicazioni del codice civile.
In tale ipotesi il regolamento potrebbe estendere il divieto di cambiamenti spingendosi a imporre la conservazione delle caratteristiche di simmetria e dell’aspetto dell’edificio generale, oltre a quello estetico e di stile esistenti al tempo della costruzione. In altri termini, il regolamento contrattuale potrebbe limitare le opere da eseguire se queste intaccano in qualsiasi modo il decoro architettonico, come il montaggio di tende esterne da sole o la realizzazione di una piccola veranda.
In tutti questi casi potrebbe esserci bisogno non di una mera comunicazione bensì dell’autorizzazione da parte dell’organo assembleare. Per sapere come comportarsi, agendo nella giusta direzione, è importante conoscere in primo luogo la natura del regolamento di condominio del proprio stabile, leggendo in particolare la parte che riguarda il rispetto del decoro architettonico e le regole per l’esecuzione di lavori.
L’autorizzazione condominiale
Nell’ipotesi in cui il regolamento di condominio sia di natura contrattuale e uno dei proprietari debba eseguire dei lavori nel proprio appartamento che non intaccano il decoro estetico e non riguardano aree comuni, questi non dovrà chiedere autorizzazioni ma inviare solo una comunicazione all’amministratore.
Se, invece, il regolamento prevede divieti e limitazioni aggiuntive, occorre chiedere l’approvazione dell’assemblea inviando una Pec, cioè un messaggio di Posta Elettronica Certificata o una raccomandata. In alternativa, è possibile consegnarla a mezzo posta o a mano. L’assemblea si riunirà e deciderà sull’opportunità o meno di autorizzare le opere, considerando sia la tipologia di lavori sia l’incidenza che potrebbero avere sulle parti comuni. In casi eccezionali, e cioè quando le opere sono di particolare rilievo, l’amministratore può chiedere la consulenza di un tecnico per verificarne la fattibilità.
Norme di vicinato per chi esegue i lavori nel proprio appartamento
Che si tratti di regolamento condominiale di tipo assembleare o di natura contrattuale, le norme di buon vicinato richiedono che il proprietario che intende eseguire i lavori comunichi alcune notizie importanti all’amministratore, che ne darà notizia a tutti gli altri condomini, parliamo della comunicazione
-del tempo stimato per terminare le opere e del giorno in cui avranno inizio;
-l’eventuale accesso, dietro richiesta e concessione del permesso, di entrare in casa loro per sopralluoghi o per opere che richiedono tali verifiche;
-dell’utilizzo dell’ascensore, negli orari consentiti dal regolamento condominiale per lo svolgimento dei lavori, per trasportare materiali e per il passaggio degli operai;
-della chiusura di determinati impianti in alcuni momenti della giornata, ove necessario, come nel caso del rifacimento degli impianti idrici o di riscaldamento;
Come anticipato, non si tratta di obblighi ma di norme fondate sulla correttezza e il buon vicinato, che aiutano a sopportare meglio il disagio causato dallo svolgimento dei lavori in casa. Non dobbiamo dimenticare che nonostante l’esclusività del diritto di proprietà, il condominio usufruisce di aree comuni che vengono utilizzate da tutti o parte dei soggetti presenti.
Questo significa che i rumori causati dal trapano o dalla spicconatura vengono sopportati anche dai vicini e da coloro che occupano le unità abitative situate al piano inferiore e superiore, così come la polvere, la presenza di persone estranee per 8 ore al giorno e tutti i disagi che provocano tali situazioni. Pertanto, è bene dare comunicazione dei tempi e delle modalità, consentendo ai vicini di prendere precauzioni di sicurezza o di allontanarsi durante le ore di lavoro.
Conseguenze della mancata comunicazione
I problemi di gestione della cosa comune e le discussioni che caratterizzano spesso la vita del condominio hanno spinto il legislatore a introdurre una norma ad hoc per tutelare i condomini che subiscono il comportamento scorretto del proprietario che esegue i lavori sulla sua unità immobiliare incidendo in modo negativo e sostanziale sulla destinazione d’uso dello stesso.
Si occupa di questo caso l’articolo 117-quater del codice civile secondo il quale ciascun condomino o lo stesso amministratore possono diffidare il proprietario che sta eseguendo o ha già concluso i lavori al fine di mettere fine alla violazione, anche attraverso specifiche azioni giudiziarie. In questa ipotesi l’assemblea delibera sulla cessazione delle opere richiedendo la maggioranza ex articolo 1136 c.c..
Si tratta di una norma di grande importanza, che evidenzia un principio generale sancito dall’articolo 1102 c.c. secondo il quale le cose comuni devono essere utilizzate senza alterarne la destinazione d’uso e consentendo agli altri condomini di farne il medesimo utilizzo. Così la giurisprudenza di legittimità sostiene che l’impiega della cosa comune deve avvenire in modo regolare, tuttavia può avvenire anche in modo diverso e particolare rispetto agli altri, senza per questo sconfinare in una violazione.
Ciò è consentito purché non vi sia una modifica della destinazione d’uso, che è soggetta a una specifica normativa. Così si è pronunciato anche il Tribunale di Roma con la sentenza numero 3565 del 22 febbraio 2021, secondo cui il condominio degli edifici obbliga i proprietaria una comunione forzosa che riguarda impianti, servizi comuni e aree da dividere nel rispetto del principio di solidarietà ed equilibrio degli interessi e delle esigenze di tutti.
A tal fine il legislatore ha predisposto una specifica azione per intervenire nel caso in cui uno dei condomini ponesse in essere evidenti abusi. Ai sensi dell’articolo 1117 quater del codice civile sia l’amministratore che il singolo condomino possono portare in assemblea la decisione di cessare tali attività, dimostrando che esse incidono negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione d’uso. L’amministratore, quando uno ne condomini ne faccia richiesta, dovrà convocare l’assemblea che delibererà con un numero di voti pari alla maggioranza dei soggetti intervenuti o quanto meno la metà del valore dell’immobile.
La ratio della norma è estremamente garantista e mira a tutelare l’interesse degli altri condomini anche solo per un dubbio sulle attività poste in essere sa uno dei proprietari. Questo significa che il diritto di proprietà esclusivo degli altri viene considerato un diritto preminente da tutelare anche in caso di dubbio sulla natura dei lavori.
Diverso è il caso del proprietario che esegue i lavori oltre il termine indicato nella comunicazione o creando problemi ai suoi vicini. Si tratta delle tipica situazione del proprietario che aveva previsto alcuni lavori da eseguire ma in corso d’opera sono emerse delle criticità che devono essere risolte, dilatando i tempi di consegna. In questa ipotesi subisce non solo il proprietario ma anche glia altri condomini, che subiscono il disagio per un tempo superiore a quello indicato.
Ciononostante, l’amministratore, su imbeccata degli altri condomini, può solo richiamare il proprietario chiedendo periodicamente informazioni sullo stato delle opere e sulla data presunta di conclusione. Nel caso in cui i vicini si lamentassero per l’eccessivo rumore o per la polvere, il proprietario dovrà attivarsi per limitare il disagio ponendo in essere tutte le attività possibili per eliminare i residui di polvere a fine giornata o chiedendo alla ditta di montare un ponteggio per il trasporto dei materiali, evitando l’uso continuo dell’ascensore.
Modello Autorizzazione Condominiale per Lavori
Di seguito è possibile trovare il fac simile autorizzazione condominiale per lavori in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
