Lo sappiamo, quando si abita in un condominio non è sempre facile riuscire a mettere d’accordo tutti, soprattutto nella gestione delle questioni legate alla sfera economica: bollette, spese per la manutenzione o magari la stessa ristrutturazione dell’immobile o di una serie di spazi di uso comune. Ecco che anche riuscire a calcolare l’esatto consumo di acqua in un condominio può diventare un problema. Infatti, ci si può ritrovare in situazioni piuttosto diverse le une dalle altre: così, se l’assemblea decide di adottare un sistema di calcolo per millesimi, ma poi qualche singolo condomino installa autonomamente un contatore per rilevare il consumo di acqua nel proprio appartamento e proprio non ci sta a utilizzare altri metodi di divisione, cosa si fa e come si risolvono eventuali dispute?
Per questo motivo, in questa guida vediamo quali sono i modi migliori per calcolare il consumo di acqua in un condominio, analizzando le varie modalità in cui questo può essere fatto. La domanda principale da cui partire è, quindi: come si calcola il consumo di acqua in condominio?
Indice
Metodi per il Calcolo del Consumo d’Acqua
Essenzialmente, sono tre i metodi che si usano per dividere la bolletta dell’acqua in un condominio
-Divisione per millesimi, si calcola sulla base del valore dell’appartamento
-Divisione per teste, il calcolo viene fatto sulla base del numero di persone che vivono nell’appartamento
-Divisione per consumi rilevati dai contatori. si può usare solo se in ogni appartamento esiste un contatore che rileva il consumo della singola unità immobiliare
Vediamo più nello specifico ognuno di questi metodi.
Ripartizione acqua condominiale per millesimi
Si tratta del criterio che generalmente è regolato dalla legge ed è preferibile ad altri metodi, come quello per teste. Nel caso in cui, però, nei singoli appartamenti vi siano i contatori, allora bisognerà affidarsi al conteggio di questi ultimi.
Ma cosa significa dividere il consumo di acqua per millesimi? Nei casi di questo tipo, l’amministratore di condominio deve dividere il costo della bolletta per i millesimi che sono assegnati ad ogni appartamento sulla base della tabella allegata al regolamento di condominio.
Ripartizione acqua condominiale per teste
Come dice la stessa espressione usata per indicare questa metodologia, in questo caso conta il numero di persone che abitano nell’appartamento. Quindi, il costo della bolletta sarà ripartito in funzione delle teste, appunto. Questo significa che quanti più abitanti ci sono in una casa, più alto sarà il costo della quota da pagare. Questo perché si presuppone che all’aumentare dei residenti aumenti anche il quantitativo di acqua consumato all’interno di un appartamento. Effettivamente, cinque persone consumeranno più acqua rispetto a 2 persone, ma questo non significa che si tratti di un sistema di calcolo realmente efficace e veritiero.
Dal momento che il Codice civile impone di usare il metodo dei millesimi, infatti, questa tipologia di conteggio può essere fatta solo se vi è l’unanimità tra tutti i condomini. Inoltre, l’adozione di questo metodo impone all’amministratore di vigilare sui rapporti tra i condomini e gli eventuali ospiti che potrebbero esserci in casa, assegnando allo stesso amministratore un ruolo che travalica i suoi compiti.
Ripartizione acqua condominiale secondo contatori
Questo è sicuramente il metodo migliore per dividere i costi perché permette di valutare il reale consumo dando anche la possibilità di contribuire alla diminuzione degli sprechi e favorire il risparmio di acqua. L’unico problema è che questo metodo può essere usato solo se tutti gli appartamenti hanno un contatore autonomo che permetta il calcolo effettivo del consumo.
Quale Metodo Utilizzare per il Calcolo del Consumo d’Acqua
Dopo avere visto in maniera sintetica e generale le varie tipologie di conteggio e divisione della bolletta dell’acqua, vediamo adesso quale risulta essere il metodo migliore e soprattutto quello privilegiato dalla legge.
Sulla base di quanto la giurisprudenza ritiene da tempo a questa parte, anche considerando le sentenze della Cassazione, il modo migliore per dividere il costo della bolletta dell’acqua tra i vari condomini è quello che usa i contatori e che si basa, quindi, sul consumo effettivo per unità immobiliare. In realtà, però, non esistendo una legge che imponga questo metodo, in mancanza di contatori all’interno dei singoli appartamenti, si dovrà adottare il conteggio basato sui millesimi di proprietà, che è l’unico previsto dal Codice civile. L’articolo 1123, infatti, stabilisce che la ripartizione di tutte le spese condominiali, nessuna esclusa, deve essere fatta sulla base dei millesimi di proprietà e, nel caso di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Secondo la giurisprudenza, l’unico modo per cambiare queste regole e adottare un criterio di ripartizione differente come, ad esempio, quello per teste, è l’unanimità. Questa si può ottenere o con una delibera condominiale apposita e adottata dall’assemblea, oppure ancora approvando il cosiddetto regolamento contrattuale. Si tratta di quel regolamento che tutti i condomini accettano nel momento in cui, con atto di stipula dal notaio, acquistano le singole unità immobiliari. Il regolamento è opponibile a tutti i futuri acquirenti delle unità immobiliari a patto che sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari oppure che sia stato allegato o richiamato durante il rogito di trasferimento del bene. Risulta essere così, quindi, che viene raggiunta l’unanimità, anche se in momenti differenti, cioè variabile in base al cambio di proprietà delle singole unità immobiliari.
Il metodo che prevede la ripartizione del costo dell’acqua per teste, quindi, può essere adottato solo al raggiungimento dell’unanimità da parte dei condomini. Qualora si adottasse questo metodo, poi, se un singolo condomino avesse un contatore nella propria casa, non potrebbe comunque utilizzarlo per il conteggio del consumo di acqua perché non sarebbe lecito rivendicare un metodo di calcolo differente rispetto agli altri condomini. A questo punto, però, l’assemblea potrebbe valutare l’ipotesi di installare i contatori nei singoli appartamenti in modo da avere un conteggio più veritiero, oppure ancora potrebbe scegliere di affidarsi al calcolo per millesimi.
Come abbiamo già visto, infatti, secondo la Suprema Corte, In tema di condominio negli edifici, salva diversa convenzione, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell’articolo 1123, comma 1, del Codice civile, in base ai valori millesimali.
Ecco che, sulla base di questo, ripartire le spese prendendo in considerazione quante persone abitano in ogni singolo appartamento risulterebbe non in linea con quanto previsto dalla legge. In questo caso, infatti, la decisione sarebbe illegittima e potrebbe essere contestata facendo ricorso al giudice. A meno che, come è stato già spiegato, non si verificasse il caso di una decisione presa all’unanimità. Infatti, la legge prevede che la ripartizione delle spese condominiali debba avvenire sulla base di quanto effettivamente consumato nel caso in cui ci sia la possibilità di effettuare calcoli in maniera concreta e veritiera grazie alla strumentazione tecnica.
Mentre, stabilire la quota dell’erogazione dell’acqua prendendo in considerazione il numero di persone che risiede in un appartamento significherebbe utilizzare un criterio forfettario presuntivo su base personale al posto di uno potenziale su base reale. Un criterio di questo tipo, inoltre, assegnerebbe all’amministratore anche un ruolo di vigilanza e di controllo, per verificare chi effettivamente vive e risiede nell’appartamento, che va oltre quelli che sono i compiti di un amministratore di condominio, invadendo la sfera privata e personale di ciascun condomino.
Sulla base di tutto quanto visto finora, quale sembra essere dunque il metodo migliore per la divisione della bolletta dell’acqua in un condominio? La soluzione migliore si rivela, come già anticipato inizialmente, proprio l’installazione di contatori individuali all’interno di ogni singola unità abitativa. Solo in questo modo si potrà avere una lettura reale dei consumi di ogni appartamento e si potrà procedere alla divisione dei costi della bolletta in maniera veritiera, secondo il consumo effettivo che ogni condomino avrà realizzato.
Infine, non può essere considerata valida una delibera assembleare, perché viziata, presa a maggioranza, che avendo adottato come metodo per la divisione del costo della bolletta dell’acqua il numero di coloro che stabilmente risiedono nelle unità abitative, decida di esonerare dal pagamento della propria quota i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti durante il corso dell’anno.
Per concludere, quindi, dove possibile, sarebbe sempre preferibile procedere con l’installazione dei contatori in ogni appartamento. In alternativa, la soluzione prediletta dalla legge è quella della divisione per millesimi di proprietà. Infine, solo sulla base di un accordo raggiunto all’unanimità, sarebbe possibile procedere con il conteggio per teste, soluzione da lasciare come ultima alternativa e che comunque potrebbe portare ad una serie di problemi, soprattutto per lo stesso amministratore.
