Chiunque abiti in un condominio potrebbe aver assistito ad una richiesta di risarcimento avanzata da un condomino nei confronti del condominio a causa dei danni patiti a seguito di una caduta di un muro. La prima difesa del condominio sarà quasi certamente un tentativo di liberarsi da qualsivoglia responsabilità sostenendo l’estraneità del condominio a tale muro, essendo lo stesso di proprietà di altro condominio adiacente.
Questa situazione viene definita condominio parziale ed è di fondamentale importanza soprattutto nell’ambito di questioni quali l’imputazione delle spese, la responsabilità per la conservazione e la custodia dei beni, le decisioni e le competenze. Ma cosa si intende con il termine condominio parziale e cosa è previsto per la ripartizione delle sue spese? Vediamolo insieme.
Indice
Definizione di Condominio Parziale
Il condominio parziale è quella situazione che si viene a presentare quando un bene, come il tetto, alcuni muri appunto, le scale o l’ascensore, solo per fare alcuni esempi, viene destinato al godimento o al servizio, in virtù delle proprie caratteristiche funzionali e strutturali, in modo esclusivo, a soltanto una parte dell’edificio in condominio. Su tali beni, quindi, non sussistendo alcun presupposto di contitolarità degli altri condomini, grava un autonomo diritto di proprietà.
Tale situazione è spiegata perfettamente dall’art. 1123, comma III, c.c. all’interno del quale è specificato come, nel caso in cui un edificio presenti più cortili, scale, lastrici solari, impianti e opere che siano finalizzati a servire soltanto una parte dell’intero fabbricato, tutte le spese per la loro manutenzione saranno in capo alla parte di condomini che ne trarrà una utilità. Il citato articolo nasceva unicamente in un’ottica di ripartizione delle spese, ma la giurisprudenza e la dottrina sono volute andare oltre all’aspetto economico e sono arrivate a creare l’istituto del condominio parziale, una sorta di condominio nel condominio.
Le ragioni di tale scelta derivano dall’ampia sussistenza di situazioni quali la presenza in un unico edificio di più portoni e, quindi, di più scale, di più impianti di riscaldamento, di più ascensori e via così. Facciamo un esempio che possa chiarire compiutamente l’argomento: un edificio presenta al suo interno la scala A, la scala B e la scala C. Ognuna di queste scale avrà, a sua volta, un proprio ascensore e un proprio sistema di riscaldamento; Caio, il quale possiede un immobile nella scala A, dovrà corrispondere unicamente le spese ascensore e riscaldamento derivanti dalla propria scala e non dovrà darà alcunché per le spese derivanti dalle scale B e C. Questo, proprio ai sensi dell’inciso citato e di cui all’art. 1123, comma III, c.c..
Come Costituire il Condominio Parziale
Prima di addentrarci nella disciplina applicabile al condominio parziale, occorre fare un appunto sulla sua costituzione.
Così come per ogni altro condominio, per far sì che il condominio parziale venga costituito non saranno necessari particolari atti o fatti. La sua creazione è, pertanto, automatica nel momento in cui vi siano gli elementi anzi detti ed è rappresentata dalla presenza di un edificio che abbia una ampia organizzazione stabilita dal condominio.
Pertanto, i singoli inquilini, mediante l’assegnazione in proprietà di determinati servizi o beni, potranno volontariamente creare un condominio parziale.
Condominio Parziale e Ripartizione Spese
Come già anticipato, sia la dottrina che la giurisprudenza sono intervenute nell’ambito della ripartizione delle spese del condominio parziale sostenendo che ogni condomino corrisponderà le spese relative ai beni da cui trae utilità e rispetto ai quali sarà anche il proprietario. Pertanto, gli altri condomini saranno esclusi dalla proprietà di tutti i beni da cui non trarranno alcuna utilità.
Per comprendere meglio il punto occorre fare un esempio: Tizio è condomino ma soltanto perché è proprietario di un garage in una struttura indipendente da dove vi sono le abitazioni. Qualora Tizio, in tale ipotesi, riesca a dimostrare che per usare tale garage non è obbligato a passare dal cortile dell’immobile principale ma, magari grazie ad un cancello autonomo disposto in altra zona, può passare direttamente dalla strada, potrà ottenere di pagare unicamente le spese concernenti le parti comuni da cui trae una utilità, in questo caso, il garage.
Pertanto, alla diversa attribuzione di titolarità, derivano differenti implicazioni in ordine alla imputazione e alla gestione delle spese. In relazione poi ai vizi, agli impianti e alle cose, rispetto ai quali non c’è alcuna titolarità, per i partecipanti al gruppo non si presenta il problema di obbligazione alla contribuzione delle spese o di gestione.
Il tetto è, ai sensi di quanto disposto dall’art. 1117 c.c., una parte comune a tutti i condomini. Tale articolo, infatti, prevede una lista di beni, esemplificativa ma non certamente esaustiva, che, sempre che il titolo non disponga altrimenti, sono da considerarsi comuni. Si ricorda, in ogni caso, che la giurisprudenza sostiene che le parti siano comuni qualora assolvano alla loro funzione di parte condominiale, nel caso in cui quindi vi sia una relazione di accessorietà di tipo funzionale e strumentale tra le unità immobiliari e tali parti comuni.
Il tetto, sempre che non sia differentemente disposto, è un parte comune. Si segue, quindi, quanto previsto dall’art. 1117 c.c., anche per quanto attiene il riparto delle spese tra condomini. In particolare, in caso di spese obbligatorie per il godimento e la conservazione di parti comuni, agisce il criterio di cui all’art. 1123, co. I, c.c. e, pertanto, il riparto delle spese avverrà in base ai millesimi di proprietà. Ma ciò è applicabile anche per il tetto di un condominio parziale?
La giurisprudenza è intervenuta al fine di precisare che nel caso in cui il tetto assolva alla sua funzione di parte comune ma soltanto per gli immobili che copre effettivamente, solamente questi saranno coinvolti nella spesa.
Assemblea nel Condominio Parziale
Ricordiamo che il condominio parziale è quella tipologia di condominio in cui vicino ai beni comuni tra tutti i comproprietari delle varie unità immobiliari, ce ne sono anche altri che, per la conformazione particolare dello stabile, dovranno essere considerati soltanto di alcuni condomini.
Di facile intuizione, quindi, che qualora non si sia proprietari e non si contribuisca alla spese, non sarà nemmeno possibile partecipare all’assemblea condominiale che statuisce sul godimento e sulla conservazione dei beni in condominio parziale. Questa è la ragione per la quale le maggioranze e la composizione del collegio si modificano in base alla titolarità delle varie parti oggetto della delibera da adottare.
Per meglio chiarire: qualora Caio sia proprietario di un immobile nella scala B, sarà il solo proprietario delle cose comuni ad essa collegate, come ascensore e scale. Allo stesso modo, Tizio, proprietario del garage, sarà proprietario unicamente delle cose comuni presenti in quella parte di condominio, come muri perimetrali o cancello automatico. Pertanto, alle assemblee riguardanti ai beni di proprietà di solo alcuni condomini, e non della totalità, dovranno essere invitati solo le parti interessate direttamente.
Impugnazione delle Delibere di un Condominio Parziale
Qualora un condomino manifesti l’intenzione di impugnare una delibera del condominio parziale al quale partecipa, avrà l’onere di citare in giudizio l’intero condominio nel quale quello parziale è inserito. Ricordandosi anche, ancora prima di effettuare le formali citazioni in giudizio, di ricorrere all’istituto della mediazione visto che, la materia condominiale, rientra tra quelle per cui il ricorso alla mediazione è obbligatoria per poter poi attivare la chiamata in giudizio.
Quindi, soltanto nelle vicende interne ad un determinato gruppo e nei rapporti di spesa la condominialità limitata ad uno specifico insieme di condomini ha rilievo. Da ricordare poi che, anche se la controparte è un condomino, nelle controversie il referente sarà l’intero condominio. Questo è un aspetto certamente fondamentale da tenere in considerazione qualora di faccia riferimento al condominio parziale.
Cause Giudiziarie e Condominio Parziale
Nel caso in cui un bene sia in condominio parziale e da tale bene derivino danni ad un terzo o a uno o più condomini, la responsabilità connessa per la custodia sarà in capo a tutti i titolari di quei beni, pertanto esclusivamente sui condomini che ne traggono utilità, seppur, qualora vi sia un contenzioso, sarà l’intero condominio ad essere citato in giudizio.
In tal senso, la giurisprudenza sia di legittimità che di merito è intervenuta al fine di precisare che, qualora la controversia riguardi impianti, cose, servizi che appartengono, per titolo o per legge, solamente ad alcuni proprietari degli appartamenti situati nell’edificio o dei piani, il condominio parziale non inciderà sulla legittimazione processuale o sostanziale dell’amministratore.
Non vi è, pertanto, alcun difetto di legittimazione passiva in capo all’amministratore, in virtù del fatto che non viene meno la rappresentanza processuale di quello che è l’amministratore in carica, quale unico soggetto che potrà essere chiamato in giudizio per ogni azione riguardante le parti comuni dell’edificio. Ciò detto, sempre fatte salve eventuali restrizioni degli effetti della sentenza ai condomini interessati, nell’ambito dei rapporti interni.
