La gestione delle entrate e delle uscite relative a un condominio sono a carico dell’amministratore, che coincide quindi con la figura responsabile della cassa condominiale per conto dei singoli condomini e delle famiglie che abitano lo stabile. Ciò non è esente da rischi, in quanto è facile immaginare come fioriscano le contestazioni e il pericolo di truffa da parte di qualche amministratore disonesto sia dietro l’angolo, per quanto poco frequente.
Ma gli edifici condominiali presenti nel nostro Paese costituiscono un numero davvero considerevole, e sono di entità piuttosto importante. Da qui la necessità di porre chiarezza sulle dinamiche finanziarie che hanno luogo all’interno del complesso residenziale. La svolta avviene nel 2012. Prima di questa data, gli amministratori non erano sottoposti ad alcun obbligo relativo all’apertura di un conto corrente appositamente dedicato al condominio, di conseguenza i pagamenti da parte degli affittuari e tutte le altre spese venivano convogliate sul loro conto corrente.
Di seguito vedremo come la situazione è cambiata e in cosa consiste l’obbligo di apertura di un conto corrente condominiale.
Indice
Obbligo di Conto Corrente Condominiale
La Legge 220/2012 stabilisce, come abbiamo accennato in precedenza, che l’amministratore di condominio sia tenuto ad accendere un conto corrente, che sia bancario o postale, intestato al condominio stesso, finalizzato alla gestione del denaro. Esclusivamente su questo devono transitare le somme di denaro destinate ai condòmini, di qualsiasi tipo esse siano, e quelle che vengono emesse da parte della struttura stessa. Quindi, su tale conto passano le spese legate alle necessità di manutenzione dello stabile, alle pulizie e le quote condominiali.
La modifica apportata da questa legge al precedente articolo contenuto all’interno dl Codice Civile è da considerarsi applicabile solo in quei casi in cui il condominio si abbastanza grande da essere soggetto all’obbligo di eleggere un amministratore, ovvero include più di otto partecipanti. In questi casi, l’apertura del conto corrente condominiale spetta all’amministratore che, dopo di ciò, se ne dovrà occupare.
La Legge, invece, non fornisce indicazioni più precise relativamente al fatto che siano necessarie assemblee condominiali allo scopo di discutere la questione né riguardo la scelta della banca o della posta cui ci si intende rivolgere. Ma è certo che sia preciso dovere dell’amministratore annunciare la necessità di accendere un conto corrente, così come stendere un verbale che dovrà poi essere consegnato presso gli uffici dell’istituto di credito o della posta scelta.
Ovviamente sussistono dei motivi alla base della decisione del legislatore di modificare la normativa vigente nel 2012, e quello principale è legato alla necessità di rendere maggiormente trasparente la gestione del denaro e dell’organizzazione, da parte dell’amministratore, della situazione finanziaria legata al condominio e di tutti i movimenti che in esso avvengono. Proprio per questo motivo il conto corrente condominiale è predisposto in modo i condòmini abbiano la facoltà di visionare, periodicamente, entrate e uscite della struttura, richiedendo di avere una copia degli estratti conto.
Proprio questo strumento fornisce un importante vantaggio anche all’amministratore stesso e al suo ruolo, poiché può tutelarsi da accuse di indebita appropriazione o pessima gestione del denaro da parte dei residenti. Inoltre, il fatto che esista un conto corrente pubblico, relativo al lavoro dell’amministratore, evita che si generi confusione tra il denaro che transita su di esso e quello del patrimonio personale dell’amministratore stesso. Questi sono i motivi fondamentali per cui la Legge ha stabilito questo obbligo.
Oltre alle ragioni che hanno reso l’accensione del conto corrente condominiale obbligatoria per legge, possiamo annoverare anche diversi motivi che rendono utile questa operazione, che può rivelarsi pratica per diverse evenienze.
Per iniziare, è la trasparenza a rendere fondamentale l’adempimento di questo dovere, dal momento che non solo la gestione di somme di denaro in entrata e spese risulterà molto più rapida e intuitiva, ma tutti i condòmini potranno verificare come ciò accade in modo ineccepibile e prendere visione del resoconto, anche delle somme di denaro in uscita più esigue, che potrebbero passare inosservate.
Nel caso in cui le spese da sostenere siano invece più ingenti, per esempio riguardino la necessità di richiedere un fido o un finanziamento per mettere in atto degli interventi di manutenzione o ristrutturazione dello stabile, sarà possibile usufruire di agevolazioni anche consistenti e ottenere un prestito a tassi di interesse molto più bassi rispetto a quanto sarebbero normalmente, al pari di quelli che vengono richiesti agli stabili di dimensioni più modeste.
Inoltre, nel caso in cui l’amministratore ceda il posto a un nuovo responsabile, quest’ultimo non dovrà preoccuparsi della sostituzione del conto corrente: sarà sufficiente che egli si limiti a modificarne l’intestazione.
Gli amministratori possono aprire un conto corrente condominiale in un istituto bancario o postale qualsiasi, nell’ottica di rendere accessibili, da parte dei condòmini, tutte le informazioni di cui necessitano per essere rassicurati sul buon utilizzo del denaro. In tal modo l’obiettivo principale, quello di ottenere la maggior chiarezza e trasparenza possibili, viene raggiunto. Dal canto suo, anche l’amministratore ha la possibilità di mostrare ai residenti che il suo lavoro viene eseguito in modo efficiente e scrupoloso, e di pararsi le spalle da possibili malcontenti riguardo la gestione o addirittura denunce a suo carico.
Come abbiamo affermato poco fa, non tutti i condomini sono sottoposti all’obbligo di disporre di un conto corrente intestato, ma solo quelli che contano un numero di partecipanti superiori a otto.
Occorre infatti considerare che l’apertura di questo conto non è responsabilità degli inquilini, ma dell’amministratore, e negli stabili più piccoli non vige l’obbligo di nominare tale figura. Questo non significa che un piccolo condominio che non conta sulla presenza di un amministratore non possa accendere un conto corrente: è infatti possibile delegare questo compito a uno dei condòmini oppure a una persona esterna, che dopo aver sottoscritto un contratto si impegni a svolgere le operazioni che concernono la gestione del denaro condominiale.
Quando Viene Utilizzato il Conto Corrente Condominiale
Entrando ora maggiormente nel merito, vediamo nel dettaglio a cosa serve il conto corrente condominiale. A livello pratico, esso viene impiegato per raccogliere il denaro versato dai condòmini o da terzi, ad esempio destinato alle quote condominiali o ai conguagli. Allo stesso tempo, il conto corrente verrà utilizzato anche per effettuare i pagamenti, come quelli dovuti per le riparazioni o per lavori ordinari o straordinari che riguardano lo stabile.
Per tale motivo, è necessario che il conto corrente del condominio sia gestito in modo affidabile, e deve essere semplice da utilizzare. Di conseguenza, deve essere equipaggiato con tutti gli strumenti che consentano una gestione chiara. Parliamo quindi di impiego di libretto degli assegni, bancomat, carta di credito, così come di libero accesso a saldo ed elenco dei movimenti. Ciò deve avvenire liberamente da parte di tutti, in qualsiasi momento, ma l’amministratore è anche obbligato a inviare dei resoconti in modo periodico.
Come si Apre il Conto Corrente Condominiale
Come abbiamo precedentemente accennato, il conto corrente deve essere intestato al condominio, non all’amministratore. Di conseguenza, i costi di apertura e gestione sono a carico dei condòmini, che non possono opporsi alla sua accensione, trattandosi di un obbligo determinato dalla legislatura italiana. È comunque importante che ‘amministratore decida di affrontare l’argomento nel corso di una riunione, al fine di decidere insieme ai residenti quella sia la soluzione più conveniente. A tal proposito, è necessario raccogliere preventivamente delle informazioni, poiché sono diverse le banche che hanno attivato delle offerte appositamente destinate ai conti correnti condominiali, che possono variare anche di parecchio.
In ogni caso, al momento dell’apertura è necessario sostenere alcune spese, quali quella relativa all’imposta di bollo di valore pari a 100 euro annui. Per effettuare fisicamente l’accensione, l’amministratore deve recarsi presso l’ufficio prescelto portando con sé un documento d’identità, il codice fiscale e il verbale di nomina. Un’altra soluzione percorribile è quella di mantenere il conto corrente online.
Accesso al Conto Corrente Condominiale
Vediamo ora come i condomini possono accedere agli estratti conto del condominio. A livello legale, nessuna norma consente ai singoli di poterne consultare liberamente le copie, ma questi possono farlo tramite l’amministratore, come stabilito dall’articolo 1129 del Codice Civile. Secondo quanto esplicitato qui, ciascun inquilino può domandare la presa di visione e la copia della rendicontazione periodica, a proprie spese. In termini più pratici, quindi, i condomini possono visionare gli estratti conto formulando una richiesta apposita e sottoponendola all’amministratore. I documenti ritrovabili possono risalire fino a 10 anni prima al massimo, indipendentemente dall’eventuale cambio di amministrazione.
Deleghe sul Conto Corrente Condominiale
Per quanto concerne la possibilità di delegare una terza persona alla gestione delle operazioni e delle transizioni che hanno luogo sul conto corrente condominiale, l’amministratore detiene il diritto di ricorrervi, per effettuare operazioni come versamenti o esecuzione di bonifici, in caso sia impossibilitato a occuparsene di persona, ma anche in caso semplicemente decida di riporre la sua fiducia in qualcun altro. Di fatto non esistono normative che vietino all’amministratore di procedere in tal modo, se il regolamento condominiale lo consente.
Vantaggi del Conto Corrente Condominiale
Infine, vediamo con maggiore precisione i vantaggi che comporta l’apertura del conto corrente condominiale.
Il risvolto positivo più consistente, ovviamente, riguarda la sicurezza di avere la completa trasparenza sulle operazioni che vengono effettuate da parte dell’amministratore, grazie all’opportunità di poter accedere agli estratti conto in qualsiasi momento.
Da parte dell’amministratore, inoltre, detenere il pieno controllo della struttura risulterà più semplice, così da mantenere sempre la dovuta lucidità in merito. Per esempio, è possibile notare una spesa eccessiva e prendere provvedimenti.
Come abbiamo detto prima, poi, in caso l’amministratore venga sostituito, il nuovo arrivato potrà apprendere immediatamente come lo stabile necessita di essere gestito.
