In questa guida spieghiamo quali sono le regole da seguire nella costituzione del condominio minimo e mettiamo a disposizione un fac simile di verbale costituzione condominio minimo.
La gestione di un condominio può rivelarsi un’attività molto complessa da svolgere, per questo il legislatore ha previsto una specifica disciplina introdotta nel codice civile e coadiuvata da una ricchissima giurisprudenza. Oltre ad aver emanato un’importante riforma, conosciuta come Legge n. 220/2012, che ha apportato alcuni cambiamenti alla disciplina degli immobili in condominio disciplinata dal codice civile del 1942.
I problemi di gestione del condominio nascono soprattutto dalla condivisione degli spazi comuni, dalla divisione delle relative spese di manutenzione e dal disaccordo su talune decisioni da prendere. Questioni che non toccano coloro che hanno la fortuna di vivere in unità immobiliari singole come villette o case di campagna, dove oltre a godere di maggior spazio, hanno anche la possibilità di prendere decisioni in maniera autonoma senza doversi confrontare con nessuno.
Ma quando è necessario costituire un condominio e in quali casi, invece, è opportuno? L’ordinamento italiano prevede l’obbligo di nominare un amministratore quando ci sono almeno 9 condomini; ciononostante, i proprietari di una piccola palazzina possono decidere di nominarne uno anche se sono solo in 4, dando vita a un condominio minimo. La costituzione di questa tipologia di condominio è semplificata sia dal punto di vista burocratico che fiscale, soprattutto in seguito all’introduzione della riforma.
Indice
Come Avviene la Costituzione del Condominio Minimo
Secondo il nostro ordinamento il condominio minimo è composto da un numero massimo di 4 proprietari, anche se nella prassi comune la normativa prevista per il condominio minimo viene applicata in tutti i casi in cui il numero di condomini non superi le 8 unità e cioè ogni qualvolta la nomina di un amministratore non è obbligatoria per legge.
Oltre tale numero, infatti, la nascita del condominio è spontanea e automatica perché consegue al frazionamento della proprietà dell’unità immobiliare. Ciò significa che è sufficiente che il costruttore o l’unico proprietario abbia venduto una sola unità per dare vita a un condominio di fatto. In altre parole, il condominio si costituisce automaticamente e cioè senza alcuna deliberazione quando diversi soggetti realizzano un edificio sopra un suolo “comune” o nel momento in cui il proprietario di diverse unità ne vende una o più a soggetti diversi in proprietà esclusiva.
È importante sottolineare che nel condominio minimo non è obbligatoria la nomina di un amministratore, nonostante la legge non lo impedisca. Attenzione, possono farlo se lo ritengono opportuno ma si tratta di una decisione dei proprietari e non di un obbligo di legge. Né deriva che essi non sono tenuti a riunirsi periodicamente come nel condominio ordinario, né ad approvare un regolamento condominiale.
Per tutti gli altri aspetti si applicano le norme relative al condominio ordinario, sia per quanto attiene alla condizione soggettiva dei singoli condomini che all’organizzazione degli spazi comuni: millesimi, votazioni in assemblea, pagamento delle spese e relativa ripartizione seguono lo stesso criterio previsto in via generale per il condominio ordinario.
Su una questione in particolare si sono dibattute dottrina e giurisprudenza per anni e cioè sulla possibilità di applicare la normativa in materia di condominio ordinario anche al condominio minimo. Come vedremo successivamente in modo chiaro, grazie alla sentenza della Cassazione a Sezioni Unite n. 2046/2006 la Suprema Corte ha cristallizzato il principio secondo cui le norme del codice civile in materia di condominio ordinario vengono applicate anche al condominio minimo, intendendosi con quest’ultimo un condominio formato da un minimo di due a un massimo di nove partecipanti.
Non possiamo negare, infatti, che il regime legale del condominio si applica ogni volta che un fabbricato presenta specifiche caratteristiche. Tali requisiti essenziali richiesti dalla legge consentono di equiparare il condominio ordinario con quello minimo, formato da due, tre o quattro proprietari in ogni situazione e senza alcun limite. Dal punto di vista logico, infatti, i bisogni, le problematiche e le questioni da risolvere sono le medesime e non si potrebbe immaginare l’applicazione di una normativa diversa.
Regole Assemblea di Condominio Minimo
Anche per quanto riguarda i meccanismi di gestione e funzionamento dell’assemblea di condominio si applicano le medesime regole previste per il condominio ordinario.
In pratica, se il condominio minimo è composto da due soli proprietari chiamati a decidere su una questione per la quale il codice richiede la maggioranza, anche quegli unici due proprietari dovranno decidere all’unanimità. In caso contrario, non si addiviene alla decisione finale e i due condomini dovranno ricorrere al giudice per dirimere la controversia. Così si è pronunciata la Cassazione con sentenza numero 5329 del 2017, per la quale in caso di mancato raggiungimento della maggioranza, è necessario rivolgersi al Tribunale ordinario per trovare una soluzione.
Degna di nota è anche la sentenza n. 27360/2016 della Corte di Cassazione. Si tratta di una pronuncia nella quale la Suprema Corte è stata chiamata a decidere su una controversia insorta tra i proprietari di due villette a schiera e sull’opportunità di applicare la normativa del condominio ordinario piuttosto che quella della comunione. Secondo la Corte, il muro di divisione in comune tra le due villette, rappresentato da un manufatto unico realizzato per dividere le due unità, rendeva l’intera proprietà assimilabile a un condominio. Per questo non vi erano dubbi sulla disciplina da applicare, che era quella del condominio ordinario e non della comunione.
Nonostante l’interpretazione chiara della norma, la Corte specificava che è sempre possibile derogare alle norme previste per il classico condominio quando vi sono accordi diversi tra i condomini, soprattutto per quanto riguarda la divisione delle spese.
Facciamo un esempio: in un condominio composto da tre proprietari, questi ultimi hanno la possibilità di optare per la divisione delle spese in parti uguali o seguendo criteri differenti, a seconda degli accordi che intendono prendere e delle rispettive esigenze organizzative ed economiche. Ciò che conta, infatti, non è il criterio che adottano ma la necessità che essi mettano per iscritto il principio che vogliono seguire. In mancanza di un accordo chiaro e messo per iscritto, infatti, si dovrà ricorrere al criterio delle tabelle millesimali o al giudice, soprattutto quando si verificano delle controversie che i proprietari non riescono a dirimere autonomamente.
Condominio Minimo e Rimborso Spese
Una questione da affrontare in modo specifico riguarda il rimborso delle spese relative alla conservazione delle aree comuni che il singolo condomino ha anticipato. Il dubbio sollevato dalla dottrina ruota intorno all’applicabilità dell’articolo 1134 o dell’articolo 110 del codice civile: secondo la prima norma il diritto al rimborso si matura solo per le spese considerate urgenti, mentre per la seconda norma il rimborso viene condizionato alla trascuranza dell’altro proprietario che ha “costretto” il suo vicino ad affrontare la spesa.
Il quesito è stato risolto dalla Corte di Cassazione con la sentenza a Sezioni Unite civili numero 2046 del 31/01/2006 che tratta il caso di un condominio minimo composto da due soli proprietari. Secondo un’interpretazione estensiva dell’istituto del condominio, la Corte ha sostenuto che il condominio minimo deve essere considerato una species del più ampio genus del classico condominio, formato da più di otto unità.
Secondo un orientamento giurisprudenziale più datato, alcune norme del codice civile che disciplinano il condominio ordinario non trovano applicazione nel condominio minimo, per l’ovvia questione della maggioranza che non può essere applicata in presenza di due soli proprietari. Ciò premesso, non resta che fare riferimento alla normativa prevista per la comunione in generale, ex articolo 1110 c. c..
Secondo un orientamento più recente, invece, non vi è alcun motivo per non applicare la disciplina del condominio ordinario a quello minimo e l’inapplicabilità del principio di maggioranza non esclude che i due condomini possano trovare comunque un accordo nonostante la mancanza di un’assemblea.
Ciò significa che anche per il rimborso delle spese anticipate da uno dei condomini per la conservazione delle cose comuni vada applicato l’articolo 1134 c. c.. Si tratta di un principio riconosciuto dalla giurisprudenza prevalente più volte espresso nei primi anni ’90 e confermato anche oggi (così Cass. Civ., 26 maggio 1993 n. 5914, Cass. Civ. 22 giugno, n. 13371, Cass. Civ., 29 maggio 1998 n. 5298, Cass. Civ., 26 maggio 1993 n. 5914 e n. 5298; Cass. Civ., 3 luglio 2000, n. 8876).
Negli anni si è poi giunti alla sentenza delle Sezioni Unite numero 2046 del 2006 con la quale la Suprema Corte ha accolto in modo definitivo quest’ultimo orientamento, evidenziando che il codice civile non pone alcun obbligo di ricorrere esclusivamente al principio maggioritario, potendo fare ricorso anche ad altri criteri.
In questa direzione, è possibile applicare al condominio minimo l’art. 1136 c. c. relativo al funzionamento dell’assemblea, ricorrendo all’autorità giudiziaria ogni qualvolta non si giunga a un accordo.
Richiesta di Codice Fiscale e Detrazioni Fiscali
I proprietari delle unità immobiliari che compongono un condominio minimo non hanno alcun obbligo di nominare l’amministratore e quindi neanche di chiedere il codice fiscale. Ciononostante, possono fare istanza compilando una domanda di assegnazione di codice fiscale da presentare all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove si trova il condominio.
L’istanza, che è rappresentata dal modello AA5/6, deve essere compilata in duplice copia allegando i documenti di identità del soggetto richiedente. Essa può essere presentata sia dai condomini che dall’amministratore, ma in questo caso occorre allegare anche la delibera con la quale è stato nominato amministratore di condominio.
Un discorso a parte va affrontato per l’applicazione delle detrazioni fiscali. Secondo la circolare numero 11 /E e la risoluzione 74/E del 2015 dell’Agenzia delle Entrate, infatti, tale agevolazione viene applicata alle spese già sostenute alle parti comuni del condominio minimo, purché ricorrano due presupposti
-I bonifici e le fatture devono essere intestate al condominio
-Nella dichiarazione dei redditi devono essere inseriti i medesimi elementi validi per il classico condominio.
Ricordiamo che per usufruire delle agevolazioni fiscali non occorre indicare nel bonifico il codice fiscale del condominio, dal momento che per questa tipologia di condominio non sussiste obbligo di legge. È importante però trascrivere il codice fiscale appartenente al proprietario dell’immobile che ha sostenuto le spese per i lavori, affinché l’Agenzia possa effettuare i controlli in modo rapido.
La Nomina dell’Amministratore Giudiziario
Quando un condominio è caratterizzato dalla presenza di due soli proprietari ogni decisione è presa di comune accordo senza doversi riunire in modo rituale con un’assemblea. Ciononostante, essi possono essere in disaccordo su alcune questioni per le quali non riescono a trovare una via d’uscita.
Mancando l’amministratore e nell’impossibilità di ricorrere alla votazione per far decidere alla maggioranza, devono essere applicate le norme previste per la comunione dei beni ex articolo 1105 del codice civile: i due condomini in disaccordo, cioè, possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per trovare una soluzione.
Presa in carico la questione, il Tribunale analizza la documentazione e i dati in camera di consiglio e decide se nominare un amministratore de facto o un’amministrazione giudiziaria. Nel primo caso l’amministratore nominato acquisisce i poteri di risolvere esclusivamente la questione per cui è stato chiamato; con l’amministratore giudiziario, invece, il giudice intende inserire nel contesto condominiale una figura super partes in grado di mettere in accordo i proprietari.
Con le sentenze numero 4721/2001, numero 5914/93 e numero 5298/98 della Cassazione, la giurisprudenza ha specificato che la figura dell’amministratore giudiziario è consentita solo per i condomini minimi composti da due proprietari, perché sono impossibilitati a costituire la maggioranza assembleare ex articolo 1136 del codice civile.
Fac Simile Costituzione Condominio Minimo
Di seguito è possibile trovare il fac simile costituzione di condominio minimo in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
