In questa guida spieghiamo come funziona la delega per assemblea condominiale e mettiamo a disposizione un fac simile di delega.
Indice
Delega per Assemblea Condominiale
Essere presenti durante le assemblee condominiali non è sempre possibile, in quanto gli interessati potrebbero avere altri impegni o dover fare i conti con eventuali imprevisti. Ecco, quindi, che si può ricorrere allo strumento della delega, attraverso il quale ogni condomino potrà comunque intervenire alle convocazioni a mezzo di un rappresentante.
Bisogna comunque far presente che affinché la delega possa avere validità e piena efficacia giuridica dovrà rivestire la forma scritta ma non solo, visto che il delegato sarà tenuto a farsi riconoscere dal presidente dell’assemblea esibendo il documento di identità.
Si fa presente inoltre che il condomino che viene rappresentato mediante delega incide non solo per ciò che riguarda i quorum costitutivi, ma anche per quelli deliberativi, nonché ai fini del conteggio dei millesimi.
Vediamo, qui di seguito, tutto quello che occorre sapere sull’argomento.
Aspetti generali
A volte l’impossibilità di prendere parte all’assemblea di condominio può portare all’esigenza di dover conferire una delega. Ma in quale modo avviene tutto questo e come si effettua la delega a un soggetto? Esistono dei limiti che bisogna osservare?
In ambito condominiale può succedere che venga indetta un’assemblea alla quale un condomino non potrà prendere parte personalmente. In situazioni del genere c’è sempre l’opportunità di farsi rappresentare da un altro condomino oppure da un soggetto estraneo al condominio mediante un’apposita delega.
In assenza di specifiche limitazioni previste dal regolamento condominiale, sarà possibile delegare qualsiasi persona, quindi anche un soggetto che non fa parte del condominio, ad esempio un amico o un familiare. In ogni caso i soggetti coinvolti sono sempre due, ovvero: il delegante, quindi il condomino che non può presenziare all’assemblea, e il delegato, cioè colui che riceve l’autorizzazione alla partecipazione.
Secondo quanto previsto dall’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, ogni condomino può intervenire alle assemblee anche tramite un rappresentante, purché munito di delega. Quando il numero dei condomini è maggiore a venti, il delegato non potrà rappresentare più di un quinto del valore proporzionale e degli stessi condomini. In caso di unità immobiliari indivise e appartenenti a più persone, quest’ultime hanno diritto a un solo rappresentante, che verrà designato a norma dell’articolo 1106 del codice civile dagli stessi comproprietari interessati.
Come già anticipato, affinché la delega possa spiegare piena efficacia giuridica, questa dovrà rivestire la forma scritta, in maniera che il soggetto assente venga effettivamente rappresentato. Nella maggior parte dei casi la delega viene rilasciata nel momento stesso in cui si riceve l’avviso di convocazione dell’assemblea e riporta i dati anagrafici del delegato, nonché la data e la firma del delegante.
In caso di comproprietà, cioè quando l’unità immobiliare appartiene a più proprietari, quest’ultimi sono tenuti a nominare un rappresentante che prenda parte all’assemblea.
Il delegato a questo punto potrà esprimere il diritto di voto in nome e per conto del delegante, il quale provvederà a fornire indicazioni a riguardo, tenuto conto del mandato conferitogli. Nelle assemblee che interessano i supercondomini il delegato potrà inoltre votare come reputa più opportuno, a prescindere dal fatto che abbia ricevuto o meno le indicazioni.
Per quanto invece riguarda il numero massimo consentito di deleghe, il citato articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che, quanto i condomini sono più di venti, il delegato non potrà rappresentare più di un quinto del valore proporzionale e dei condomini stessi. In ogni caso il numero delle deleghe resta non soggetto a limitazioni nel caso in cui non venga raggiunta la soglia fissata dalla norma in questione e mancano specifiche a riguardo nel regolamento di condominio.
In ordine al conteggio delle deleghe è importante precisare che tale operazione deve essere effettuata considerando tanto il numero dei condomini che quello dei millesimi di proprietà. Nel caso in cui vi fosse un eccesso di deroghe, ovvero un numero maggiore rispetto a quello contemplato dalla legge, la delibera dell’assemblea è annullabile.
A questo proposito si rivela fondamentale il controllo delle deleghe, incombenza che dovrà essere effettuata dal presidente, il quale è preposto a garantire che l’assemblea condominiale proceda in maniera corretta e senza intoppi. Egli, infatti, sarà tenuto a verificare se le deleghe sono state o meno conferite in maniera corretta e se quando il delegato non oltrepassa la soglia prevista dalla legge o dal regolamento condominiale. Nell’ipotesi di eccesso di deleghe cosa bisogna fare? Anche stavolta sarà il presidente a risolvere la questione, visto che potrà effettuarne l’eliminazione tenendo conto il criterio della data, per cui verranno depennate quelle che sono state rilasciate per ultime o sprovviste del tutto di riferimenti temporali.
Deleghe per assemblea condominio non valide e false
Una delle domande più ricorrenti in merito alla delega per assemblea del condominio è se questa possa essere rilasciata all’amministratore del condominio. La risposta a tale quesito viene fornita dal quinto comma dall’articolo 67 delle attuazioni del codice civile, norma che prevede il divieto di conferire deleghe all’amministratore in merito a qualsiasi genere di assemblea.
La ragione di questa disposizione andrebbe ricercata nelle possibili situazioni di conflitto di interesse in cui potrebbe ritrovarsi l’amministratore, il quale, ad esempio, non potrebbe votare per la confermare la sua stessa carica o approvare il corretto svolgimento del suo operato.
Si ricorda poi che i condomini responsabili di una delle irregolarità appena citate non verranno conteggiati e di conseguenza risulteranno assenti in assemblea. Queste deleghe non verranno quindi conteggiate al fine del quorum e prese in considerazione durante il momento della votazione.
Occorre inoltre fare riferimento a quelle situazioni in cui un condomino venga comunque rappresentato da un altro soggetto senza una preventiva autorizzazione. La questione che ne deriva si riferisce alle parti coinvolte, in quanto la sola persona a poter far valere la carenza del potere di rappresentanza è il condomino che è stato falsamente rappresentato.
Nel momento in cui sopraggiungono dei dubbi legati alla legittima e valida rappresentanza di un condominio, anche quando residente altrove e che abbia sempre delegato un vicino di casa, nessuno degli altri condomini potrà chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria. L’unico che ha la facoltà di far valere i diritti è proprio il condomino assente. Si ricorda comunque che falsificare la delega per partecipare all’assemblea condominiale rappresenta un reato penale.
Indicazioni di voto e delega
In sede di compilazione della delega dell’assemblea condominiale può succedere che il soggetto delegante esprima anche una preferenza di voto in ordine a un determinato punto dell’ordine del giorno. Quando in assemblea non viene rispettata la volontà di voto del condomino delegante la preferenza dichiarata resta comunque valida e non si può presentare alcun ricorso.
Del resto, i rapporti che intercorrono fra delegante e delegato a partecipare all’assemblea dei condomini vengono ricondotti alle regole giuriche in tema di mandato con rappresentanza. Questo vuol dire che quando il condomino interviene nell’assemblea attraverso il suo rappresentante il mandatario agirà in nome e per conto del mandante. Di conseguenza, gli effetti di tale attività ricadono direttamente nella sfera giuridica del dominus.
Delega per assemblea di condominio lasciata in bianco
Può succedere che un condomino impossibilitato a partecipare all’assemblea condominiale lasci la delega in bianco, quindi già firmata ma senza specificare i dati del delegato, confidando nei rapporti di buon vicinato.
Quella che potrebbe sembrare una ricorrente e cordiale pratica fra condomini che si conoscono da diversi anni, potrebbe invece portare a tutta una serie di questioni e litigi, nonché alla fine un’amicizia consolidata.
Come già specificato, la norma che disciplina l’istituto della delega del condominio è l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile, dalla quale si evince che ciascun condomino potrà intervenire in assemblea anche a mezzo di un suo rappresentante, purché munito di delega scritta.
A questo punto, quindi, non resta che capire in cosa consiste la delega in bianco, quando sia ricorrente nella prassi condominiale e quali possano essere le conseguenze nel caso di utilizzo indiscriminato o inconsapevole.
Come noto, i condomini che sono stati convocati all’assemblea di condominio che si tiene in una determinata data, sanno già quali sono i punti che verranno presi in esame, in quanto è specificato a monte l’ordine del giorno mediante una preventiva analisi degli argomenti. Ecco, quindi, che i condomini sono messi nelle condizioni di poter scegliere se presenziare o meno all’assemblea in oggetto.
Qualora non optassero per non andare di persona, a causa di valutazioni di mera opportunità oppure per via degli impegni, possono sempre servirsi dell’istituto della delega, in maniera da partecipare comunque all’adunanza e rispettare la trattazione assembleare con riferimento ai temi indicati nell’ordine del giorno.
A questo punto chi non partecipa all’assemblea, per qualsiasi motivazione, quindi sceglie di delegare, avrà due possibilità, la prima delle quali consiste nel specificare punto per punto al proprio delegato il voto che si può esprimere rispetto al tema discusso. In alternativa potrà sempre lasciare la delega senza alcuna precisazione, così da rimettere al delegato ogni opportuna valutazione. In quest’ultimo caso si configura la delega in bianco.
Nella prassi del condominio oggi si tende a delegare sempre di più e a farlo nel modo più frettoloso possibile, proprio allo scopo di allontanare il problema. Questo atteggiamento di disinteresse per le sorti del proprio condominio nei fatti potrebbe portare a criticità e a risvolti complessi.
Si ricorda che il rapporto giuridico che sorge fra il soggetto delegato e quello delegante, mediante per l’appunto il rilascio della delega in forma scritta, non è altro che di mandato. Questo vuol dire che il mandatario delegato è tenuto a rispettare le norme del codice civile, ovvero gli articoli 1703 e seguenti del codice civile. Conseguentemente soltanto il delegante è il soggetto legittimato a far valere eventuali vizi della delega scritta.
Fino a quando la delega lasciata in bianco non concorre in modo determinante alla formazione della volontà dell’assemblea è improbabile che sorgano conflitti fra le parti. In altri casi, specialmente quando si deve adottare una delibera onerosa, si possono presentare scenari alquanto complessi e di non semplice risoluzione.
Sul punto molti si chiedono quali possano essere i rimedi nelle ipotesi in cui il mandatario oltrepassi i limiti dell’incarico ricevuto. Posto che il rapporto di mandato ha solo effetti fra le parti, non sarà possibile da parte del mandante eccepire l’invalidità del voto da parte del proprio delegato.
In buona sostanza il condomino che afferma di aver sottoscritto una delega in bianco per consentire l’altrui partecipazione all’assemblea ha l’onere di provare il contenuto dell’accordo e il mancato rispetto dello stesso, perché non basta solo disconoscere la delega, come del resto è stato più volte puntualizzato dalla Corte di Cassazione, ad esempio con l’ordinanza ordinanza num. 16673 del 2018.
In altre parole, quando il condomino assente all’assemblea volesse eccepire il voto espresso dal delegato mediante la delega in bianco deve dimostrare l’esistenza di una differente pattuizione. Si tratta di una prova difficile ottenere, visto che nella pratica capita di rilasciare deleghe riportanti solo la firma e che il delegato potrà poi compilare a suo piacimento con le indicazioni da seguire in merito ai punti contemplati nell’ordine del giorno.
Al fine di non incrinare i rapporti di amicizia consolidati nel tempo è quindi importante utilizzare la delega in bianco con una certa prudenza e prediligere sempre la partecipazione personale, anche per risolvere al meglio le problematiche che interessano il proprio condominio.
Esempio Delega per Assemblea Condominiale
Ecco, qui di seguito, un esempio di delega da compilare opportunamente con tutti i dati richiesti. La delega dovrà infatti riportare i dati del delegato e del delegante, nonché quelli riguardanti la data e il luogo dell’assemblea, la firma e la data.
Il/la sottoscritto/a ___
in qualità di proprietario/a dell’appartamento che si trova al piano ___
presso il condominio ___ , sito in ____ alla via ___
DELEGA
Il/la sig./sig.ra ___
a partecipare in sua vece all’assemblea condominiale del giorno ___ alle ore ___ presso
approvando sin da adesso e senza alcuna riserva il suo operato.
La delega si intende rilasciata per la prima convocazione.
Luogo e Data
Firma
Fac Simile Delega Assemblea Condominiale
Di seguito è possibile trovare il fac simile delega per assemblea condominiale in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
