In questa pagina è possibile trovare una guida sulla diffida all’amministratore di condominio per lavori urgenti con un fac simile di lettera da scaricare.
Indice
Diffida all’Amministratore di Condominio per Lavori Urgenti
In certe situazioni può sorgere l’esigenza di inoltrare una diffida all’amministratore del condominio per lavori particolarmente urgenti che non sono iniziati. Bisogna considerare che la gestione di uno stabile condominiale non è sempre così semplice come si possa pensare e anche l’amministratore più esperto e capace potrebbe commettere degli errori o dimenticare di effettuare alcune operazioni necessarie.
Ecco, quindi, che attraverso una lettera stragiudiziale di intimazione, sarà possibile porre fine a determinate questioni che possono generare e sfociare in contenziosi da decidere nelle aule di un tribunale. Vediamo, qui di seguito, in cosa consiste questa comunicazione scritta e quali sono gli effetti giuridici che produce.
Cosa succede quando in un condominio diventa necessaria l’esecuzione di lavori urgenti ma l’assemblea non si pronuncia in merito? Può il singolo condomino sostenere la spesa necessaria per tali interventi? Come bisogna procedere in circostanze di questo tipo?
Le domande poste sono più ricorrenti di quello che si possa pensare, anche perché in un edificio composto da parti comuni e in cui abitano diverse persone è abbastanza normale svolgere una manutenzione ricorrente. In mancanza, alcune parti potrebbero deteriorarsi ulteriormente o diventare fonte di pericolo non solo per i residenti, ma anche per i terzi.
Qualora in un condominio si debbano avviare delle ristrutturazioni, ma allo stesso tempo si verifica l’inerzia dell’assemblea, occorre chiarire cosa possa fare il singolo condomino. Quest’ultimo potrà di certo intervenire per portare a termine i lavori straordinari e urgenti. Diversamente non potrà ottenere il rimborso delle spese per l’esecuzione dei lavori che rientrano nell’ordinaria amministrazione.
Più nello specifico, il condomino, in sede di assemblea, potrà faer presente l’indifferibilità e l’estrema urgenza delle opere di straordinaria manutenzione, senza ricevere comunque un riscontro dall’amministratore e dagli altri condomini.
Tutto questo significa che sul punto fissato all’ordine del giorno non venga conseguita la maggioranza in assemblea pari a due terzi per via dell’incuria di tutti i condomini. L’urgenza dei lavori è strettamente legata dall’indifferibilità nel tempo degli stessi, oltre che dalla necessità. A fare le spese di un eventuale ritardo nell’esecuzione sarà proprio il decoro dello stabile, nonché la sicurezza strutturale. Rimandare e non intervenire in tempo comporta inevitabilmente il deterioramento delle parti comuni.
Prima, quindi, di inoltrare una diffida all’amministratore per l’esecuzione dei lavori occorre considerare l’effettiva urgenza degli stessi. Questa analisi potrebbe rivelarsi più complessa del previsto quando non si hanno le necessarie competenze tecniche. Bisogna inoltre comprendere in cosa consiste una diffida in via stragiudiziale e come inoltrarla alla controparte in maniera corretta. La stesura di questa lettera non dovrà contenere alcuna minaccia o insulto, ma solo una specifica richiesta ad adempiere a carico dell’amministratore, nonché il termine ultimo entro il quale provvedere.
Proprio al fine di ovviare all’inerzia dell’assemblea condominiale, il singolo proprietario ha la possibilità, a sue spese, di far eseguire i lavori di manutenzione necessari. L’urgenza e l’indifferibilità degli stessi rappresentano requisiti determinanti per non incorrere in spiacevoli conseguenze, quindi per vedersi negata la restituzione dei soldi versati.
Quando infatti si richiede l’esecuzione di un intervento che può essere prorogato, quindi non indispensabile nell’immediato, verrà meno il rimborso delle spese sostenute in via anticipata dal condomino.
In buona sostanza, in caso di opere rientranti nell’ordinaria amministrazione, l’inerzia dell’assemblea non legittima il singolo proprietario a richiedere la restituzione delle somme versate che, pertanto, restano a proprio carico.
Sul punto occorre far presente che quando si interviene sulla struttura dello stabile condominiale, i lavori da eseguire possono essere di due tipi, ovvero di ordinaria e straordinaria manutenzione.
I primi, come del resto è facile intuire, si possono rinviare, nel senso che possono essere eseguiti anche in un secondo momento, visto che non provocheranno alcun danno o compromettono la struttura dello stabile.
La questione cambia nell’ipotesi di opere urgenti, indifferibili, che devono essere avviate il prima possibile, in modo da evitare ulteriori problemi strutturali o al decoro architettonico dello stabile. Un intervento tardivo, infatti, finirebbe per essere oneroso e non necessariamente risolutivo.
Per i lavori urgenti, quando l’assemblea non prende alcuna iniziativa e rimane immobile, il singolo proprietario che provvede alle spese per l’esecuzione potrà ottenere il relativo rimborso.
In ogni caso, prima di procedere con l’intervento edilizio, sarà opportuno inoltrare una diffida a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno all’amministratore ed eventualmente agli altri condomini. In alternativa si può anche effettuare la trasmissione della comunicazione tramite PEC, che ha lo stesso valore legale di una raccomandata. La diffida stragiudiziale in molti casi potrà sortire l’effetto sperato, ovvero porre fine all’inerzia dell’assemblea.
Alla luce di quanto chiarito, il condominio che anticipa i costi per gli interventi che interessano il condominio, nel caso in cui l’assemblea non provveda, avrà il diritto al rimborso solo quando i lavori sono necessari, ovvero non rinviabili senza provocare ulteriori danni. Si tratta di un aspetto molto importante e per questo si può far riferimento a quanto viene stabilito dagli articoli 1134 e 1105 del codice civile
Secondo la prima disposizione, il condomino che ha deciso di assumere la gestione delle parti comuni, anche senza l’approvazione dell’assemblea, non ha diritto a ricevere alcun rimborso, salvo che si tratti di un’opera urgente
La seconda norma, invece, prevede che nel momento in cui non vengono adottati i provvedimenti necessari per poter amministrare la cosa comune, o comunque non viene raggiunta la maggioranza e la deliberazione resta ineseguita, ogni partecipante potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria. Quest’ultima deciderà in camera di consiglio e potrà anche nominare un amministratore
La Corte di Cassazione, con la nota Sentenza del 2016 n. 18759, ha precisato che il singolo proprietario che assume la gestione delle parti comuni potrà ottenere validamente il rimborso dell’investimento affrontato, ma solo in caso di lavori straordinari, urgenti e non prorogabili. Più nel dettaglio, le opere si rendono necessarie anche allo scopo di evitare un possibile nocumento anche a terzi, per cui devono essere eseguite senza alcun ritardo e in mancanza di avvertimento all’amministratore di condominio.
Una volta specificato in assemblea che occorre eseguire dei lavori urgenti, ottenuta la delibera e il preventivo con la cifra totale, bisogna attendere che i singoli condomini versino le rispettive quote sul conto corrente intestato al condominio. Quando tutto ciò non avviene, anche a distanza di tempo, si può procedere inoltrando la diffida in via extragiudiziale, atto formale in cui si invita a portare a termine quanto stabilito dalla delibera.
La lettera, da mandare all’amministratore e al condominio tramite raccomandata con ricevuto o posta elettronica certificata, dovrà specificare i dati del mittente e gli estremi della delibera.
Nella seconda parte occorre indicare quali sono i lavori urgenti e indifferibili che bisogna eseguire, nonché la diffida ad adempiere all’immediata esecuzione degli stessi, con l’avvertimento che in mancanza verrà adita l’autorità giudiziaria competente.
Grava su ciascun condominio la responsabilità verso i singoli condomini e i terzi per quei danni cagionati dalle parti comuni. A questo riguardo basti pensare a un pezzo di intonaco che si stacca dalla facciata e colpisce una macchina o un passante. In questi casi il condominio sarebbe tenuto a corrispondere dei danni per via della cattiva manutenzione dello stabile. La responsabilità in ogni caso è anche a carico dell’amministratore, tenuto a provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile.
Di conseguenza, se il condominio risponde dei danni nei riguardi dei terzi, l’amministratore, a sua volta, è tenuto a corrispondere al condominio per negligenza. Ecco perché è sempre molto importante mettere in sicurezza l’edificio e mantenerlo in buono stato di conservazione.
La diffida all’amministratore andrà quindi inoltrare quando bisogna evitare danni a persone e cose, oltre che in tutti quei casi in cui l’edificio possa essere compromesso dal punto di vista strutturale. Un esempio potrebbe essere l’intervento edilizio indispensabile a seguito di un fenomeno sismico. Ulteriore opera da eseguire senza ritardo è quella che riguarda il balcone dal quale cadono calcinacci o si stacca l’intonaco.
I lavori urgenti sono in generale quelli finalizzati a mettere in sicurezza l’immobile, quindi che non possono essere prorogati e che possono essere avviati anche in mancanza di una delibera da parte dell’assemblea.
L’amministratore ha quindi il dovere di intervenire senza indugio, anche senza avvertire previamente i condomini. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, l’eventuale inosservanza di riferire prontamente all’assemblea non compromettere il diritto di richiedere il rimborso delle spese urgenti.
In linea generale all’interno di ogni condominio l’esecuzione delle opere straordinarie e urgenti vengono decise dall’assemblea. L’articolo 1135 del codice civile prevede che l’amministratore non può ordinare l’avvio di interventi straordinari, salvo che rivestano il carattere dell’urgenza. In situazioni di questo tipo possono avviare lavori volti alla conservazione delle parti comuni e della messa in sicurezza dello stabile, anche senza convocare necessariamente i condomini. Risulta comunque buona regola informare i singoli proprietari con un lettera per lavori urgenti.
Per poter mandare una lettera raccomandata di diffida all’amministratore di condominio in caso di esecuzione di lavori urgenti non ancora eseguiti basta solo andare dal proprio legale di fiducia, esponendo chiaramente i fatti e fornendo tutta la documentazione necessaria di cui si dispone, come ad esempio una copia della delibera. La comunicazione inoltre racchiuderà anche le motivazioni per le quali si ricorre all’intimazione in via stragiudiziale.
Una volta ricevuta l’intimazione, in genere l’esecuzione delle opere urgenti viene avviata entro i tempi indicati, diversamente sarà possibile agire in giudizio. Di contro, l’amministratore potrà sempre contestare la diffida ricevuta e anche in questo caso l’assistenza del legale si rivela determinante, non solo per poter raggiungere un accordo, ma anche al fine di far valere le ragioni in un’aula di giudizio, così da ottenere la restituzione di quanto già speso.
Esempio di Lettera di Diffida all’Amministratore di Condominio per Lavori Urgenti
Di seguito è possibile trovare un esempio di lettera di diffida all’amministratore di condominio per lavori urgenti.
Oggetto: deliberazione assembleare del _______________ per l’esecuzione di lavori urgenti di straordinaria manutenzione. Diffida ex art. 1134, co. 2, c.c.
Il sottoscritto ____________________, residente in ________________ alla via ___________________ n. ______, proprietario dell’unità immobiliare al __________________ piano, interno ______, dello stabile sito in ___________________ alla via ___________________ n. _____, da Lei amministrato,
PREMESSO CHE
– in data ______________ l’assemblea dei condomini ha validamente deliberato l’esecuzione di lavori urgenti di straordinaria manutenzione all’interno del condominio;
– ad oggi, nonostante ripetuti solleciti, Lei non ha ancora provveduto ad eseguire la deliberazione adottata dall’assemblea, con conseguente grave pericolo di danno o nocumento alle cose comuni o a terzi.
Tanto premesso, il sottoscritto ________________, nella qualità, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1134, co. 2, c.c., La invita e
DIFFIDA
ad eseguire senza ulteriore indugio la deliberazione di cui in premessa, con espressa avvertenza che decorsi invano 30 giorni dalla data di ricezione della presente, senza ulteriore avviso, il deducente intraprenderà personalmente l’esecuzione della deliberazione ineseguita, con riserva di ogni azione e ragione anche per il risarcimento dei danni.
Distinti saluti.
Luogo e data
Firma del condomino
Modello Diffida all’Amministratore di Condominio per Lavori Urgenti
Di seguito è possibile trovare il fac simile diffida all’amministratore di condominio per lavori urgenti in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
