Fac Simile Lettera di Contestazione Lavori Edili Condominiali

In questa pagina è possibile trovare un fac simile lettera di contestazione lavori edili da utilizzare come esempio.

Indice

Contestazione Lavori Edili Condominiali

Quando un condominio avvia lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria, la decisione dell’assemblea e la conclusione del contratto di appalto non chiudono la partita giuridica: segnano solo il passaggio dalla fase deliberativa a quella esecutiva, in cui possono emergere vizi d’opera, inadempimenti contrattuali, disallineamenti tra il capitolato approvato e il risultato concreto. La contestazione dei lavori edili condominiali si muove in un terreno in cui confluiscono tre discipline distinte ma comunicanti: la normativa condominiale, l’apparato civilistico sugli appalti e la cornice processuale che impone la mediazione obbligatoria prima dell’azione giudiziaria. Il primo riferimento resta il codice civile, negli articoli dedicati al contratto d’appalto; in particolare l’articolo 1667, che disciplina la garanzia per vizi e difformità manifestatisi entro due anni dalla consegna, e l’articolo 1669, che tratta dei gravi difetti incidenti sulla stabilità o sulla funzionalità dell’opera e che incorre in un termine di decadenza di un anno dalla scoperta e prescrizione di dieci anni dalla consegna. Il condominio, quale committente collettivo rappresentato dall’amministratore, è titolare sia dell’azione ex 1667 sia di quella più grave ex 1669. La differenza non è solamente tecnico‑giuridica: incide sull’onere della prova, sui termini per la denuncia e sui rimedi esperibili. La prassi mostra che la maggior parte delle contestazioni ruota proprio attorno al rispetto di questi termini, perché l’esecuzione dei lavori si protrae nel tempo e i difetti talora si manifestano a distanza, rendendo incerto il dies a quo per la decadenza.

Prima di arrivare al giudice la vicenda, però, si gioca sul terreno interno al condominio. L’amministratore, ex articolo 1130, ha il potere dovere di eseguire le delibere e di curare la manutenzione dei beni comuni; se gli vengono segnalate anomalie deve convocare il consiglio di condominio, ove esista, e l’assemblea per riferire, proporre accertamenti tecnici, chiedere l’eventuale sospensione dei pagamenti al saldo o ai SAL. Il singolo condomino che ravvisi un vizio non può autonomamente agire nei confronti dell’impresa; deve, in prima battuta, mettere in mora l’amministratore con un atto formale, preferibilmente raccomandata o PEC, indicandogli i difetti riscontrati e diffidandolo a intervenire. Se l’amministratore resta inerte, si apre la possibilità per il condomino di ricorrere in via sostitutiva: il giudice di merito ha chiarito che la legittimazione individuale si concretizza solo in caso di inerzia colpevole dell’ente di gestione, perché l’azione ex 1669 tutela un interesse collettivo alla sicurezza dell’edificio e non può essere paralizzata da omissioni gestionali. L’inerzia prolungata può addirittura integrare grave irregolarità ex articolo 1129, legittimando la revoca giudiziaria dell’amministratore su istanza di un solo condomino.

Dal momento in cui l’assemblea decide di contestare, l’amministratore ha il compito di redigere la denuncia di vizi, da inviare all’appaltatore e, se nominato, al direttore dei lavori. La denuncia deve essere specifica: descrivere le difformità, indicare la data di scoperta, intimare la riparazione o, in alternativa, la riduzione del prezzo. La legge ammette la risoluzione solo quando i vizi sono tali da rendere l’opera del tutto inidonea alla sua destinazione o quando la riparazione sarebbe eccessivamente onerosa. In ogni caso il committente può sospendere il pagamento del corrispettivo nei limiti strettamente proporzionati al valore dei lavori contestati; la Corte di Cassazione interpreta la sospensione come eccezione inadimpleti non adimplendum, sicché dev’essere temperata dal principio di buona fede: trattenere l’intera somma senza distinzione fra parti eseguite correttamente e parti difettose si tradurrebbe in abuso.

Se l’appaltatore non adempie alla diffida, il condominio non può rivolgersi subito al giudice ordinario: l’articolo 71‑quater delle disposizioni di attuazione impone il tentativo obbligatorio di mediazione. La domanda si presenta presso un organismo accreditato nel circondario del tribunale competente per territorio e va sottoscritta dall’amministratore, previa delibera assembleare adottata con le maggioranze ordinarie dell’articolo 1136 secondo comma. Il che pone un ulteriore snodo: la delibera è impugnabile dai dissenzienti entro il termine di trenta giorni per motivi di merito, ma l’impugnazione non sospende automaticamente l’efficacia, salvo provvedimento cautelare del tribunale. Nella prassi gli organismi di mediazione nominano un CTU‑conciliatore che, dopo un sopralluogo, formula una proposta tecnica sul rifacimento o sul risarcimento. La mediazione si rivela spesso il momento decisivo: l’appaltatore, messo di fronte a un elaborato tecnico che quantifica i difetti, preferisce chiudere con un accordo stragiudiziale che eviti la causa e la conseguente iscrizione dell’inadempienza tra le referenze.

Se la mediazione fallisce, il condominio può introdurre il giudizio ordinario: la scelta tra rito ordinario e procedimento sommario di cognizione ex articolo 702‑bis dipende dalla complessità tecnica; in ogni caso il tribunale dispone consulenza tecnica d’ufficio. I costi della CTU ricadono inizialmente sul condominio, perché attore, ma il giudice li pone a carico della parte soccombente. L’impresa, per difendersi, può chiamare in causa subappaltatori, fornitori di materiali o il progettista, configurando una responsabilità a catena; il processo rischia di dilatarsi, sicché è fondamentale che il condominio abbia documentato sin dall’inizio ogni passo: verbali di assemblea, contratto d’appalto, capitolato, ordini di servizio, fotografie geolocalizzate, corrispondenza elettronica. Un fascicolo ordinato agevola il CTU e abbassa i tempi di stesura dell’elaborato.

Un capitolo distinto riguarda la responsabilità decennale ex 1669, la cosiddetta responsabilità per rovina e difetti gravi, che si applica non soltanto alle nuove costruzioni ma anche agli interventi di significativa entità sugli elementi strutturali e sugli impianti essenziali. La giurisprudenza ha esteso la nozione di gravi difetti a quelle carenze che compromettono la normale abitabilità o la duratura utilità dell’opera, ad esempio infiltrazioni sistemiche dovute a errata impermeabilizzazione del tetto, distacchi di intonaco per vizi del cappotto, malfunzionamento cronico dell’ascensore installato in seguito a delibera straordinaria. In questi casi la denuncia deve pervenire all’appaltatore entro un anno dalla scoperta, ma il diritto si prescrive in dieci anni; la Corte ammette la sospensione della prescrizione se il condominio avvia trattative stragiudiziali dimostrabili.

Quando l’assemblea si trova a contestare lavori finanziati con un contratto in cui i pagamenti sono stati già quasi integralmente eseguiti, il problema diventa recuperare le somme o ottenere una compensazione economica. In assenza di garanzie bancarie o assicurative, il condominio può iscrivere ipoteca giudiziale sui beni dell’appaltatore dopo aver ottenuto sentenza di condanna o decreto ingiuntivo; se, invece, è ancora in corso l’ultima tranche, l’amministratore ha titolo di imputare il credito risarcitorio in compensazione, trattenendo il saldo. È cruciale verificare se il contratto prevede una ritenuta di garanzia: molti capitolati standard fissano una trattenuta del cinque per cento sull’importo complessivo, liberabile solo dopo il collaudo o il certificato di regolare esecuzione; in tal caso la contabilità finale offre un margine di manovra ulteriore.

Uno scenario particolare coinvolge i bonus fiscali: se le lavorazioni oggetto di contestazione rientrano in un intervento agevolato con detrazione o cessione del credito, la contestazione non blocca, di per sé, il beneficio, purché le difformità non incidano sui requisiti tecnici dell’incentivo. Tuttavia, se il difetto riguarda proprio la prestazione energetica o strutturale necessaria per il bonus, la non conformità può rilevare in caso di accertamenti dell’Agenzia delle Entrate. Il condominio ha interesse allora a sollecitare una perizia asseverata che certifichi il ripristino a regola d’arte, sostenere la spesa in detrazione e rivalersi sull’impresa per l’esborso supplementare.

Occorre infine considerare l’impatto delle contestazioni sulla vita interna del condominio. L’amministratore, in forza dell’articolo 1130‑bis, deve conservare nella nota integrativa del rendiconto tutte le informazioni sugli eventuali contenziosi: fase, valore, oneri presunti. La mancata informativa rende il rendiconto impugnabile perché viola la trasparenza gestionale. Inoltre, se le spese di lite devono essere ripartite, l’assemblea deve deliberare una provvista specifica; la Cassazione ha chiarito che l’amministratore non può gravare il bilancio ordinario dei costi legali senza preventiva delibera.

Esempio Lettera di Contestazione Lavori Edili Condominiali

Modello 1 – diffida formale all’impresa appaltatrice (uso immediato)

Oggetto: contestazione vizi e difformità – contratto d’appalto condominio “________” del ___________

Con riferimento ai lavori di _______________ eseguiti presso il condominio sito in ____, Vi segnaliamo che in data ________ si sono manifestati i seguenti difetti:
– infiltrazioni d’acqua attraverso il manto di copertura nel vano scala dal 4° al 2° piano;
– distacchi di intonaco dalle pareti prospicienti il cortile interno;
– malfunzionamento ricorrente del nuovo ascensore installato il ________ (codice guasto AL-23-04).

Tali vizi, rilevati a pochi mesi dal certificato di regolare esecuzione, integrano difformità ex art. 1667 c.c. La presente vale pertanto quale formale denuncia e diffida, ai sensi di legge, a ripristinare a regola d’arte entro e non oltre quindici giorni dal ricevimento. In difetto il condominio si riserva di sospendere ogni pagamento residuo e di agire per risoluzione e risarcimento.

Si invita fin d’ora il Vostro responsabile tecnico a concordare sopralluogo con il direttore lavori Ing. ________ (tel. ________, mail: ________).

Distinti saluti.

Il Direttore lavori
L’Amministratore

Modello 2 – segnalazione di singolo condomino all’amministratore (uso informale)

Gent.mo Amministratore,

Le comunico che nell’unità di mia proprietà (interno __, scala __) sono comparse macchie di umidità in corrispondenza dell’attacco della nuova guaina posata sul terrazzo condominiale. Desidero che la questione sia inserita all’ordine del giorno della prossima assemblea per valutare l’eventuale intervento in garanzia verso l’impresa. In attesa di riscontro, porgo cordiali saluti.

Data, firma e recapiti.

Modello 3 – richiesta convocazione assemblea per azione ex 1669 (gravi difetti)

Oggetto: richiesta urgente di assemblea straordinaria – crepe strutturali prospetto sud

I sottoscritti condomini, rappresentanti ____ /1000 dei millesimi, a fronte delle crepe passanti emerse sui pilastri lato sud (perizia Ing. ________ del _________), chiedono la convocazione di assemblea straordinaria entro trenta giorni, con all’ordine del giorno:

denuncia ex art. 1669 c.c. nei confronti dell’impresa _______;

eventuale azione verso il direttore lavori Arch. ________;

nomina c.t.p. e costituzione fondo spese legali.

Data, firme e millesimi.

Modello 4 – Fac simile compilabile di contestazione completa

Oggetto: DENUNCIA DI VIZI E DIFFORMITÀ – contratto appalto del ___/___/_____

Con la presente il Condominio sopra indicato, in persona dell’Amministratore
pro‑tempore, DENUNCIA ai sensi degli artt. 1667 e/o 1669 c.c. i seguenti vizi
riscontrati nelle opere di _________________________________________________
(es. “rifacimento facciate” / “impermeabilizzazione lastrico solare” / ecc.)
consegnate in data ___/___/_____:

1) ___________________________________________________________________________
2) ___________________________________________________________________________
3) ___________________________________________________________________________

Tali difformità sono state accertate in data ___/___/_____ mediante sopralluogo
del tecnico di fiducia Ing./Arch. ____________________________________________,
la cui relazione (allegato A) si trasmette in copia.

Alla luce di quanto sopra, il Condominio

• VI DIFFIDA e mette in mora a provvedere, entro e non oltre ___ giorni
dal ricevimento della presente, al ripristino a perfetta regola d’arte ovvero
alla sostituzione delle parti difettose, con oneri a Vostro esclusivo carico;

• comunica che, fino all’eliminazione dei vizi, sospenderà il pagamento di
ogni ulteriore SAL/saldo in applicazione dell’art. 1460 c.c., nei limiti
proporzionati al valore delle opere contestate;

• avverte che, in difetto di sollecito e idoneo riscontro, sarà costretto ad
attivare la procedura di mediazione ex art. 71‑quater disp. att. c.c. ai fini
dell’azione giudiziaria tesa al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi.

Resta sin d’ora a disposizione per concordare sopralluogo congiunto
nella data che vorrete indicare, non oltre il termine sopra fissato.

Distinti saluti.

____________________________________
(L’Amministratore pro‑tempore)

Allegati:
A) Relazione tecnica Ing./Arch. ___________ del ___/___/_____
B) Copia verbale assembleare del ___/___/_____ (punto n.___)
C) Documentazione fotografica n. ___ immagini