In questa pagina è possibile trovare un fac simile richiesta di revisione tabelle millesimali da utilizzare come esempio.
Indice
Tabelle Millesimali
La legge 220/12 ha lasciato quasi intatto il contenuto dell’articolo 68 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, secondo cui «ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del Codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio». Da ciò si ricava che
-Il riepilogo dei millesimi per ciascun immobile presente nel fabbricato si rinviene all’interno di una tabella denominata tabella millesimale, in genere allegata al regolamento condominiale (articolo 1138 del Codice civile)
-Il concetto di “valore”, o meglio la rappresentazione di un “rapporto di valore”, riguarda la quantificazione della relazione che intercorre tra ciascuna proprietà esclusiva e la somma di tutte le altre proprietà, siccome ragguagliate all’edificio condominiale a cui si fa riferimento (ossia alle parti comuni); tale unità di misura – ottenuta tramite una frazione aritmetica (previo numeratore e denominatore) – si definisce “millesimo” (che è rapportato a mille)
-Le tabelle servono, da una parte, alla gestione del fabbricato, consentendo la ripartizione delle spese, calibrandole a seconda della natura delle stesse (articolo 1123 e seguenti del Codice civile) e, dall’altra, per consentire la celebrazione del procedimento assembleare (articolo 1136 del Codice civile)
-L’unico presupposto tecnico da non considerare per la determinazione, a monte, del rapporto di valore millesimale è enunciato nell’ultimo comma dell’articolo 68: «Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».
La Corte di cassazione con la sentenza 18477/2010 ha riconosciuto che le tabelle «non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio». I valori (o meglio, il rapporto di valori) portati dalle tabelle preesistono già alla costituzione del condominio e la relativa determinazione postuma – che può ben concretizzarsi in sede assembleare – assumerebbe, pertanto, valore meramente ricognitivo e non costitutivo.
La deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo (determinato in base ad una valutazione tecnica), per cui si può ritenere che la stessa vada supportata con il quorum di cui all’articolo 1136, comma II, del Codice civile.
La legge 220/12, nel modificare l’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, non si è occupata dell’approvazione di una nuova versione delle tabelle, ma si è preoccupata di stabilire il criterio dell’unanimità solo nel caso di “rettifica” e “modifica” delle stesse, salva la possibilità di intervenire con la maggioranza assembleare in ipotesi specifiche.
Il “valore” degli immobili si ottiene moltiplicando il valore delle superfici delle unità immobiliari per determinati coefficienti, di volta in volta diversificati in ragione del rapporto tra il singolo piano (o porzione di piano) e l’intero edificio.
Possono essere valutati anche elementi estranei a tale rapporto, quali i parametri che tendono a valorizzare la destinazione d’uso degli immobili di proprietà individuale. Per il calcolo dei millesimi occorre acquisire la superficie reale dell’immobile da computare. Una volta ottenuto tale denominatore, questo viene moltiplicato per determinati coefficienti di riduzione (o di aumento) che modificano i metri quadrati in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie.
I coefficienti sono scelti dal tecnico chiamato a redigere una tabella millesimale sulla base della sua esperienza.
Nella prassi vengono utilizzati i coefficienti previsti dalla circolare 12480/66 del ministero dei Lavori pubblici.
La Cassazione (sentenza 20071/2017) ha affermato che in mancanza di tabelle millesimali (senza cioè incaricare un tecnico che le formi), se un condomino contesta delle decisioni assembleari è il giudice che deve calcolare il valore delle quote in millesimi. Per le spese, invece, il criterio utilizzato, in genere, è quello della ripartizione in parti uguali. Applicarlo per anni senza contestazioni vuol dire che viene accettato «per fatti concludenti» (Cassazione, sentenza 13004/2013).
Qual è l’errore che consente la modifica delle tabelle millesimali? Consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione di esse. In tal caso prevale il principio secondo cui si configurano come errori tutti quelli obiettivamente verificabili.
Esempio di Richiesta di Revisione Tabelle Millesimali
Di seguito è possibile trovare un esempio di richiesta di revisione tabelle millesimali.
Oggetto: richiesta di revisione delle tabelle millesimali
Io sottoscritto/a sig./sig.ra _________ nella qualità di proprietario dell’unità immobiliare ___________ sita nel condominio _______, chiedo che le attuali tabelle millesimali vengano sottoposte a revisione, in quanto conseguenza del seguente errore: (specificare i motivi dell’errore).
Formulo la presente richiesta sulla base del disposto dell’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che così recita:
“I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.”
Distinti saluti
Luogo e data
Firma
Modello Richiesta di Revisione delle Tabelle Millesimali
Di seguito è possibile trovare il fac simile richiesta di revisione tabelle millesimali in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
