In questa pagina è possibile trovare un fac simile richiesta liberatoria spese condominiali da utilizzare come esempio.
Indice
Richiesta Liberatoria per Spese Condominiali
La liberatoria condominiale è l’attestazione con cui l’amministratore fotografa lo stato dei pagamenti relativi a una singola unità immobiliare, precisando eventuali morosità pregresse, contributi in scadenza e liti in corso che possano tradursi in spese ulteriori per il futuro proprietario. Il suo fondamento giuridico affonda in due norme chiave. Da un lato l’articolo 1130, numero 9, del codice civile, che dopo la riforma del 2012 obbliga l’amministratore a rilasciare la certificazione richieste dai condomini «senza ritardo», includendo lo stato dei versamenti e l’indicazione delle controversie pendenti; la legge non fissa un termine perentorio, ma la prassi professionale e molti regolamenti interni convergono su una finestra di dieci-quindici giorni, ritenuta «congrua» dalla giurisprudenza di merito. Dall’altro lato incide l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione, che rende l’acquirente solidalmente responsabile con il venditore per i contributi maturati nei due esercizi anteriori al trasferimento. La liberatoria, acquisita prima dell’atto notarile, permette all’acquirente di conoscere con esattezza il rischio economico e, se necessario, di trattenerne l’importo dal prezzo.
Il diritto di ottenere la liberatoria spetta esclusivamente al condomino intestatario dell’unità, perché solo questi è parte del rapporto di gestione con l’amministratore. L’acquirente può entrarne in possesso solo per il tramite del venditore o con delega esplicita. Alla richiesta normalmente l’amministratore risponde su carta intestata o, sempre più spesso, con un file firmato digitalmente e munito di marca temporale. Il documento riporta la data di emissione, i dati dell’immobile, il saldo delle rate ordinarie e di eventuali fondi straordinari, l’elenco sintetico delle cause in corso che possano generare debiti futuri e l’indicazione delle quote già deliberate ma non ancora esigibili. Non è legittimo inserire dettagli bancari o informazioni eccedenti la finalità dell’attestazione, perché ciò violerebbe il principio di minimizzazione previsto dal Regolamento UE 2016/679 in materia di protezione dei dati personali.
Se l’amministratore non rilascia la liberatoria in tempo utile per il rogito, il condomino può diffidarlo formalmente, richiamando l’obbligo dell’articolo 1130. L’inerzia protratta configura una «grave irregolarità». L’assemblea, avvertita dal condomino, può pronunciare la revoca immediata ai sensi dell’articolo 1129, undicesimo comma. Quando l’assemblea non intervenga, il singolo proprietario può rivolgersi al tribunale con ricorso ex articolo 1133 oppure, nei casi più gravi, domandare la revoca giudiziale ex articolo 1129, dodicesimo comma, allegando il rifiuto dell’amministratore come indice di cattiva gestione.
Il contenuto della liberatoria ha riflessi diretti sul negozio di compravendita. Il notaio di regola allega l’attestazione all’atto, citandone gli estremi, affinché le parti prendano atto della situazione. Qualora risultino morosità relative ai due esercizi precedenti, l’acquirente potrà pretendere una clausola che lo manlevi, trattenendo una somma dal prezzo o vincolando il saldo all’estinzione del debito. Tale patto vale solo tra le parti: sul piano condominiale l’amministratore conserva il potere di escutere il nuovo proprietario, che poi agirà in rivalsa contro il venditore. Ugualmente importante è l’indicazione di spese straordinarie già deliberate ma non ancora rateizzate: secondo la giurisprudenza l’obbligazione sorge con la delibera assembleare e grava su chi è condomino in quel momento, salvo diversa pattuizione. Per questo il notaio invita il venditore a farsi rilasciare una liberatoria «completa» che menzioni tali interventi, così da consentire alle parti di regolamentarne l’onere nel rogito.
La responsabilità dell’amministratore non si esaurisce con l’emissione del documento. Se la liberatoria contiene dati inesatti o omette liti o debiti noti, l’amministratore può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dall’acquirente in base all’articolo 2043 del codice civile e, nei casi di falsità volontaria, anche a titolo penale. Poiché il professionista agisce quale rappresentante del condominio, il danneggiato dovrà dimostrare che la certificazione mendace gli ha impedito di valutare correttamente il rischio economico. La produzione in giudizio delle scritture contabili condominiali, che avrebbero dovuto essere oggetto di visione su richiesta del condomino, sarà prova decisiva della negligenza o del dolo dell’amministratore.
Risulta essere diffusa la prassi di rilasciare liberatorie «provvisorie», quando il rogito è imminente e sono in corso assemblee che potrebbero deliberare nuove spese. Il documento deve esplicitare la sua natura temporanea, indicando che si riferisce a deliberazioni e scadenze note alla data di emissione; spetterà poi alle parti regolare contrattualmente le spese eventualmente approvate dopo il rogito. L’omissione di tale caveat ingenera affidamento incolpevole nell’acquirente, rafforzandone la posizione nel caso in cui sorgano nuove pretese condominiali poche settimane dopo l’acquisto.
Sul piano pratico, i notai raccomandano che la liberatoria arrivi in originale cartaceo con firma autografa o in formato digitale firmato elettronicamente dall’amministratore. Il file deve recare marcatura temporale, per garantirne la data certa, e l’allegazione al fascicolo telematico di compravendita evita contestazioni successive. Gli amministratori che tardano nel fornire il documento rischiano non solo la revoca ma anche l’addebito delle spese di rinvio dell’atto, che in alcuni casi i notai imputano direttamente al condominio, salvo rivalsa verso il professionista negligente.
Esempio di Richiesta Liberatoria per Spese Condominiali
Di seguito è possibile trovare un esempio di richiesta liberatoria spese condominiali.
Oggetto: richiesta di attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ai sensi dell’art. 1130, n. 9, c.c.
Il sottoscritto______________, proprietario dell’appartamento ___________ ubicato al piano________ del condominio __________ sito in __________, via/piazza ____________, del quale Lei è amministratore,
CHIEDE
ai sensi e per gli effetti dell’art. 1130, n. 9, cod. civ., il rilascio di attestazione relativa allo stato attuale dei pagamenti degli oneri condominiali di pertinenza dell’immobile di sua proprietà e delle eventuali liti attualmente in corso concernenti il condominio medesimo, entro il termine di ___________ giorni dal ricevimento della presente.
L’attestazione dovrà essere allegata al rogito notarile di compravendita dell’immobile sopra indicato.
In attesa di Suo riscontro, si porgono distinti saluti.
Data e luogo ___________
Firma del richiedente
Modello Richiesta Liberatoria Spese Condominiali
Di seguito è possibile trovare il fac simile richiesta liberatoria spese condominiali in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
