In questa pagina è possibile trovare un fac simile richiesta rateizzazione spese condominiali da utilizzare come esempio.
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Richiesta Rateizzazione Spese Condominiali
Quando l’assemblea di un edificio approva il bilancio preventivo e il relativo piano di riparto, trasforma quel prospetto di numeri in un vero e proprio titolo di credito a favore del condominio. Le somme che ogni proprietario deve versare non derivano da una liberale decisione dell’amministratore, ma da una delibera che recepisce il fabbisogno dell’intero esercizio e lo distribuisce sulla base dei millesimi o degli altri criteri legali di ripartizione. Per ragioni di praticità contabile l’importo annuale viene suddiviso in rate, spesso mensili, ma si tratta di una scansione puramente operativa. La legge e la giurisprudenza, infatti, non impongono un formato predeterminato: ciò che conta è che, alla fine dell’anno, le entrate coprano integralmente le spese deliberate.
Proprio per questo assetto il proprietario che si trovi in difficoltà e non riesca a rispettare il calendario fissato per i versamenti si rivolge spesso all’amministratore chiedendo un piano di rientro. La domanda di dilazione, sebbene comprensibile, non può essere accolta con un semplice scambio di battute o con un accordo privato fra le parti, perché l’amministratore non è titolare del credito: ne è soltanto il gestore per mandato. Il suo potere di azione è tracciato dall’articolo 1130 del codice civile, che gli impone di riscuotere i contributi ed eventualmente di promuovere il recupero giudiziale entro sei mesi dall’approvazione del riparto. Una decisione unilaterale di rateizzare o, peggio, di ridurre l’importo dovuto equivarrebbe a modificare l’obbligazione che grava su tutti, alterando l’equilibrio sancito dall’articolo 1123. Questo non significa che la dilazione sia impossibile. Significa soltanto che deve essere l’assemblea a pronunciarsi, perché concedere più tempo per il pagamento incide sulla liquidità disponibile e sugli interessi collettivi di chi, al contrario, versa puntualmente. La giurisprudenza qualifica questa autorizzazione come atto di ordinaria amministrazione sotto il profilo dell’importo, non vi è alcuna rinuncia al credito, solo un rinvio delle scadenze, perciò basta la maggioranza semplice prevista dall’articolo 1136, secondo comma: voto favorevole della metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio, salva una più rigorosa disciplina eventualmente imposta dal regolamento di condominio. Da ciò deriva la regola pratica: il condomino interessato deve trasmettere all’amministratore una richiesta formale affinché l’argomento venga inserito all’ordine del giorno e sottoposto alla prossima adunanza. Il quadro cambia quando si ipotizza una riduzione della cifra da corrispondere. Un accordo di saldo e stralcio, in cui il condominio rinuncia a parte del proprio credito, sottrae agli altri proprietari una quota millesimale di spesa che non verrebbe più recuperata. Una simile rinuncia impone l’unanimità, perché incide su un diritto di comproprietà comune a tutti. Nella prassi, delibere di questo tenore vengono adottate soltanto in presenza di ragioni molto particolari: moroso deceduto senza eredi, debitore sottoposto a procedura concorsuale o prospettiva di costi legali sproporzionati rispetto all’esito dell’esecuzione. Diversamente, l’assemblea non può sacrificare la posizione dei pagatori puntuali per agevolare chi è in arretrato.
Quando la convocazione tarda o i proprietari faticano a raggiungere il quorum, capita che il debitore inizi ugualmente a versare somme a rate spontanee. Sebbene ciò non sospenda formalmente la mora, la condotta collaborativa viene spesso tollerata dall’amministratore, che rinvia l’azione giudiziale per non incrinare un percorso di rientro di fatto già avviato. Se, però, il piano parziale si interrompe o procede a rilento, l’amministratore ha l’obbligo di richiamare l’assemblea: in assenza di un’autorizzazione esplicita, proseguire nei pagamenti frammentari esporrebbe il gestore al rischio di essere accusato di inerzia. Dal punto di vista contrattuale, l’assemblea può congegnare il piano di rateizzazione con notevole flessibilità: fissare importi minimi mensili, pretendere il rilascio di cambiali o di assegni postdatati come garanzia, applicare interessi di mora per compensare la minore disponibilità di cassa, oppure subordinare la dilazione alla stipula di una polizza fideiussoria. Ciò che conta è che il verbale menzioni chiaramente il nuovo calendario e preveda una clausola risolutiva: al primo inadempimento la dilazione decade, il debito torna integralmente esigibile e l’amministratore può richiedere il decreto ingiuntivo in forza dello stesso verbale assembleare, avvalendosi della tutela privilegiata prevista dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione.
A volte la necessità di un frazionamento non dipende dal singolo debitore, ma dalla natura stessa delle opere da finanziare. Succede con le manutenzioni straordinarie, dove l’articolo 1135, primo comma numero 4, impone di costituire un fondo che copra l’intero importo dei lavori. Per ragioni pratiche il fondo viene alimentato con versamenti legati ai SAL, cioè agli stati di avanzamento certificati dal direttore dei lavori. Ciò equivale a una rateizzazione obbligatoria, che l’amministratore attua senza bisogno di ulteriore delibera, perché è la stessa assemblea che, approvando il progetto e il capitolato, ha implicitamente accettato di versare secondo quelle tappe. In tal caso i condomini affrontano pagamenti ravvicinati ma proporzionati al ritmo del cantiere, mentre l’impresa riceve liquidazioni progressive.
Un equivoco frequente riguarda la facoltà dell’amministratore di stipulare contratti pluriennali: qualcuno teme che possa vincolare i proprietari per più esercizi senza consenso. In realtà l’amministratore gode soltanto dei poteri necessari a gestire l’anno finanziario in corso; se intende sottoscrivere un contratto di durata superiore ai dodici mesi, per esempio un accordo biennale di manutenzione ascensori, deve essere previamente autorizzato dall’assemblea. La Cassazione ha chiarito che, con delibera conforme, è possibile chiudere patti di lunga durata persino fino al limite dei nove anni fissato per le locazioni dall’articolo 1572 del codice civile. Il divieto non è dunque assoluto, ma relativo alla mancanza di mandato: senza delibera l’atto sarebbe invalido per eccesso di potere; con delibera, lo stesso contratto diventa perfettamente valido.
La rateizzazione, quando approvata, non incrina il principio di parità: tutti i proprietari restano chiamati a contribuire secondo i millesimi, solo che il debitore ottiene un tempo maggiore per adempiere. Per questo motivo la giurisprudenza esclude che la dilazione possa essere impugnata dai condomini diligenti come lesiva dei loro diritti, purché la decisione sia stata presa con la maggioranza di legge. Al contrario, l’inerzia nel concederla non integra di per sé un abuso di maggioranza: il condominio ha comunque diritto a pretendere il rispetto delle scadenze originarie. Il bilanciamento fra rigore contabile e solidarietà interna rimane dunque affidato alla sensibilità dell’assemblea, che dovrà valutare se la provvista di cassa consente di sopportare i tempi più lunghi senza ricorrere a anticipazioni.
In ambito pratico, la soluzione più equilibrata è spesso quella di suggerire al debitore di versare immediatamente un acconto significativo, dimostrando serietà, e di dilazionare il resto in rate brevi, assistite da interessi minimi o addirittura da una fideiussione. Con un verbale che recepisca tali condizioni, il condominio conserva il proprio credito e l’amministratore può continuare la gestione con la certezza di una copertura finanziaria, mentre il proprietario in difficoltà evita il rischio di un’azione esecutiva. La regola sottostante resta però immutata: nessuna dilazione o riduzione può nascere da accordi informali; occorre sempre la voce dell’assemblea, perché solo quel consesso rappresenta l’interesse collettivo e può piegare la rigidità delle scadenze senza violare la parità fra i partecipanti.
Esempio Richiesta Rateizzazione Spese Condominiali
OGGETTO: istanza di dilazione
Il/La sottoscritto/a ___________________________________________________________
nato/a a _______________________________ il ___/___/_______ C.F. ______________
residente (o domiciliato/a) nell’unità immobiliare scala ____ int. ____ piano ___
recapito telefonico ____________________ e‑mail ____________________________
premesso che
• con verbale assembleare del ___/___/_______ sono state approvate le spese
condominiali per l’esercizio ___________ e il piano di riparto allegato;
• a mio carico risulta un debito complessivo di € ___________________ relativo a:
▢ rate ordinarie scadute (specificare) _____________________________________
▢ saldo straordinario del cantiere / fondo SAL _____________________________
▢ altri oneri (specificare) _______________________________________________
• a causa di sopravvenute difficoltà economiche documentate (es. perdita del
lavoro, spese mediche impreviste, altro) ___________________________________
____________________________________________________________________________
CHIEDO
di poter adempiere mediante un piano di rateizzazione così articolato:
N. rata ___________________________________
Importo proposto (€) ___________________________________
Scadenza proposta (data) ___________________________________
precisando che
1. mi impegno a versare puntualmente secondo il calendario sopra indicato;
2. accetto l’applicazione degli interessi di mora nella misura prevista dal
regolamento di condominio (o, in difetto, nella misura legale) sulle somme
differite;
3. dichiaro di essere consapevole che il mancato pagamento anche di una sola
rata comporterà la decadenza automatica del beneficio della dilazione e la
piena esigibilità immediata del saldo residuo;
4. allego idonea documentazione attestante la situazione di temporanea
difficoltà economica (buste paga, certificazione INPS, certificato medico,
ecc.) a supporto della presente istanza.
Con la presente invito l’amministratore a sottoporre la richiesta al più
prossimo consiglio di condominio / assemblea, affinché deliberi in merito ai
sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c., autorizzando il piano di rientro nei
termini proposti o secondo modalità che l’assemblea riterrà più opportune.
Resto a disposizione per ogni ulteriore chiarimento e porgo cordiali saluti.
Luogo __________________________ Data ____________________________________________
___________________________________
Firma del condomino richiedente
Allegati:
▢ Documento di identità
▢ Prova della situazione economica (specificare) _____________________________
▢ Copia verbale assembleare/piano di riparto (se necessario)
▢ Altro _____________________________________________________________________
Modello Richiesta Rateizzazione Spese Condominiali
Di seguito è possibile trovare il fac simile richiesta rateizzazione spese condominiali in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
