L’obbligo di esporre una targa condominiale con i recapiti dell’amministratore non è il frutto di una consuetudine o di un espediente pubblicitario, ma un preciso comando legislativo che trova la propria fonte nel quinto comma dell’articolo 1129 del codice civile, disposizione introdotta dalla riforma condominiale del 2012. Il legislatore ha voluto colmare un vuoto di trasparenza: poiché il condominio è privo di soggettività giuridica autonoma e opera attraverso il suo rappresentante, è essenziale che chiunque, condomino o terzo, sappia senza difficoltà a chi rivolgersi per questioni gestionali, per notificare un atto giudiziario, per segnalare una perdita d’acqua proveniente dalle parti comuni o, più semplicemente, per richiedere un preventivo per interventi urgenti. La norma individua con chiarezza il luogo di affissione, cioè il punto di accesso o, in alternativa, l’area di uso comune maggiormente frequentata e comunque aperta al pubblico. Non basta, dunque, inserire le generalità dell’amministratore nel sito Internet del fabbricato o in una sezione privata di un portale condominiale: occorre un supporto fisico, o anche digitale, ma visibile sul posto, che renda le informazioni accessibili a chi non dispone di credenziali o di una connessione telematica.
L’obbligo è posto in capo all’amministratore, non ai singoli condòmini; questi ultimi, però, sono chiamati a sostenere la spesa, poiché rientra fra i costi di ordinaria gestione, analogamente alle spese di cancelleria o a quelle per la tenuta dei registri. Nulla cambia se l’assemblea si mostra restia all’iniziativa o se il regolamento condominiale prevede il divieto di affissione sulle parti comuni: un atto di autonomia privata non può derogare a una norma imperativa di legge. L’amministratore che dovesse esitarsi dietro il veto del regolamento o dietro le proteste di condòmini particolarmente sensibili all’estetica verrebbe meno al proprio dovere e si esporrebbe alle conseguenze previste sia dal contratto di mandato sia dallo stesso articolo 1129, che elenca una serie di gravi irregolarità suscettibili di determinare la revoca. A questo proposito è opportuno precisare che la giurisprudenza ha assunto posizioni non perfettamente uniformi: alcune decisioni di merito hanno considerato la mancata affissione, di per sé, elemento sufficiente per giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore, ritenendola indice di negligenza e mancanza di trasparenza; altre hanno escluso che l’omissione isolata integri la gravità richiesta, sottolineando la necessità di valutare l’operato dell’amministratore nel suo complesso. Da ciò discende che, in sede giudiziale, l’esito dipenderà dalla capacità di dimostrare che la violazione non è episodica ma sintomatica di una gestione complessivamente inadempiente.
La responsabilità dell’amministratore non si esaurisce sul piano contrattuale. Se la mancanza della targa ha impedito a un terzo di notificare tempestivamente un atto, provocando pregiudizio economico, potrebbe configurarsi una responsabilità extracontrattuale ai sensi dell’articolo 2043 del codice civile. Si immagini il proprietario dell’unità del palazzo confinante che non riesce a individuare l’amministratore per diffidarlo a eliminare una grondaia traboccante, divenuta causa di infiltrazioni: in un eventuale giudizio risarcitorio, l’inerzia nella collocazione della targa potrebbe essere valutata come comportamento colposo che ha concorso alla produzione del danno.
Sul piano operativo, l’amministratore che prende in carica un fabbricato ha tra i primi adempimenti quello di verificare l’esistenza della targa e, se mancante o obsoleta, di procedere alla sostituzione. Non basta, infatti, che la targa sia stata affissa una volta per sempre: deve recare dati aggiornati. Il trasferimento dello studio professionale, la variazione del numero di telefono o l’esito di una nuova nomina devono tradursi in un aggiornamento tempestivo, altrimenti l’informazione offerta al pubblico diventa fuorviante e si svuota la ratio della norma. La spesa, quando l’assemblea non abbia già stanziato un fondo, può essere deliberata con maggioranza semplice, rientrando tra le opere di ordinaria amministrazione. Ai fini contabili, la fattura del fornitore viene imputata al capitolo “spese di gestione” e ripartita secondo i millesimi generali.
La questione estetica, spesso invocata per procrastinare l’affissione, oggi è agevolmente superabile grazie ai materiali moderni. Il mercato offre targhe in plexiglas trasparente, fissabili con distanziatori in acciaio o con adesivi ad alta tenuta, che garantiscono la leggibilità dei caratteri tutelando al contempo il decoro della facciata. Esistono soluzioni retroilluminate a led, integrate nella pulsantiera citofonica, che rendono i dati visibili anche di sera; altre si presentano in forma di pannelli magnetici da collocare all’interno delle bacheche condominiali senza forare le pareti. Dal lato economico, il costo medio di una targa in materiale acrilico di venti per trenta centimetri oscilla tra i trenta e i cinquanta euro, cifre marginali rispetto al bilancio di un edificio medio. Pertanto l’opposizione fondata su ragioni estetiche o di spesa appare difficilmente sostenibile alla luce di un obbligo di legge tanto chiaro.
Un aspetto che merita attenzione è la tutela dei dati personali. Esporre nome, cognome, domicilio professionale e numero telefonico dell’amministratore significa diffondere dati personali in luogo accessibile al pubblico. Secondo i principi del Regolamento UE 2016/679, tali dati possono essere trattati quando ciò sia necessario per adempiere un obbligo legale al quale è soggetto il titolare del trattamento. L’articolo 6, paragrafo 1, lettera c), del GDPR fornisce dunque la base giuridica adeguata. Ne consegue che l’amministratore non deve acquisire uno specifico consenso dei condomini o dei terzi per esporre la targa; deve tuttavia limitare le informazioni allo stretto necessario, evitando, per esempio, di pubblicare indirizzi mail personali o numeri di cellulare privati se dispone di recapiti professionali idonei a ricevere le comunicazioni. È consigliabile inserire un numero telefonico d’ufficio, un recapito PEC e l’indirizzo dello studio, in modo da offrire un ventaglio di contatti che non comprometta la sfera privata. Alcuni professionisti adottano un codice QR che rinvia a un sito contenente l’informativa privacy; la soluzione è lecita purché il riferimento principale, nome, domicilio e numero telefonico, resti leggibile e non richieda dispositivi elettronici.
La collocazione della targa suscita questioni interpretative quando l’edificio non dispone di un portone su strada o quando l’accesso è inglobato in un complesso con cortile interno. La prassi consiglia di posizionare il supporto nella zona di prima accoglienza, normalmente la bussola d’ingresso o, in alternativa, la bacheca vicina all’ascensore. L’importante è che il luogo sia raggiungibile senza chiavi e che non richieda di suonare ai citofoni; diversamente, verrebbe vanificata la finalità di agevolare i terzi. Nei condomìni con servizio di portierato, la targa può trovare posto sul banco della portineria o sulla parete retrostante, a condizione che il locale sia sempre aperto in orario di servizio e che, fuori orario, la targa resti visibile attraverso un vetro. La giurisprudenza non pretende che sia installata all’esterno dell’edificio, esposta alle intemperie, se l’ingresso è agevolmente accessibile.
In mancanza di targa, l’assemblea può diffidare l’amministratore con lettera raccomandata o PEC, assegnandogli un termine, di solito trenta giorni, per adempiere. Decorso inutilmente il termine, i condomini possono sottoporre all’ordine del giorno la revoca per giusta causa. Il quorum deliberativo resta quello ordinario, ma nei casi in cui il provvedimento non passi, i singoli condòmini hanno facoltà di rivolgersi al tribunale con ricorso per la revoca giudiziale. Come anticipato, non è garantito che il giudice disponga la revoca se l’inadempimento è isolato e l’amministratore dimostri di aver avviato le procedure per la posa; la valutazione avviene caso per caso. Ciò nondimeno, la diffida costituisce passo necessario per documentare la negligenza e per mettere in mora il professionista, preludio a richieste risarcitorie nel caso in cui dal ritardo sia derivato un danno concreto.
Una soluzione intermedia, in attesa della posa definitiva, consiste nell’affiggere provvisoriamente un foglio a stampa plastificato con i dati prescritti. Sebbene non sostituisca la targa definitiva, un simile correttivo temporaneo dimostra la volontà dell’amministratore di adempiere e riduce il rischio di contestazioni immediate. Resta inteso che il foglio provvisorio dovrà cedere il passo a un supporto permanente non appena approvato il preventivo e individuato il fornitore, poiché il legislatore ha voluto una soluzione stabile e non suscettibile di facile deterioramento.
La presenza visibile delle generalità del responsabile, inoltre, rammenta ai condomini che esiste un referente identificabile, rafforzando il rapporto fiduciario e spingendo lo stesso amministratore a un maggiore senso di responsabilità. In un mercato sempre più competitivo, dove la qualità del servizio viene misurata anche sulla base della trasparenza, adempiere prontamente all’obbligo di targa offre all’amministratore un’occasione per dimostrare professionalità e attenzione alle compliance normative. Allo stesso tempo, i condòmini che pretendono l’affissione tutelano il proprio diritto a un’amministrazione efficiente e riducono il ricorso a canali informali, spesso causa di incomprensioni e ritardi.
