I rapporti condominiali richiedono un’attenta gestione e le situazioni che si possono ogni volta presentare sono le più disparate, anche perché è complicato riuscire a soddisfare gli interessi comuni.
Cosa succede nel caso in cui il condomino che ha in uso la terrazza dello stabile dovesse innalzare un pergolato al fine di organizzare feste e ricevimenti con tutta la famiglia e in compagnia degli amici?
In situazioni del genere il problema principale non è quasi mai il rumore che può arrecare fastidio ai vicini, quanto il fatto che per realizzare una tale opera non venga chiesto in via preventiva il permesso agli altri condomini.
La regola generale, infatti, vieta di realizzare costruzioni sopraelevate all’ultimo piano, per cui quanto si crea un pergolato sul terrazzo del condominio occorre capire come procedere e quali provvedimenti si possono prendere per ripristinare, eventualmente, lo stato dei luoghi.
Vediamo, qui di seguito, tutto quello che c’è da sapere su questo argomento e cosa prescrive la normativa in vigore.
Indice
Pergolato su un Terrazzo Condominiale – Aspetti Generali
L’installazione di una pergotenda sul terrazzo dell’edificio condominiale è una prassi abbastanza diffusa in quanto, grazie a questa opera, sarà possibile sfruttare al meglio lo spazio esterno per organizzare cene ed eventi. Il pergolato, infatti, offre protezione dai raggi solari e dalla pioggia, quindi consentirà comunque di rimanere all’aperto senza subire troppi disagi.
Nella maggioranza dei casi il pergolato si presenta come una struttura realizzata in legno, non molto pesante, eventualmente provvista di tende per schermare la luce, per questo prende il nome di pergotenda. Bisogna in ogni caso capire quando la posa in opera di questa copertura può considerarsi legittima e non lesiva degli interessi degli altri condomini.
Più nello specifico, le questioni da chiarire sono varie e riguardano non solo le eventuali richieste da inoltrare al Comune, ma anche gli aspetti strettamente civilistici, quindi il rispetto delle distanze e dei confini, nonché del decoro architettonico dello stabile
In merito alla concessioni edilizie, così come è stato chiarito in più pronunce giurisprudenziali, le pergotende possono essere installate senza richiedere alcuna autorizzazione. Queste strutture, infatti, non comportano una nuova volumetria, quindi viene meno la modifica sostanziale dell’immobile. Il pergolato è inoltre aperto da entrambi i lati e sulla parte superiore sono eventualmente presenti solo delle tende in tessuto, più o meno pesante, che si possono chiudere e aprire all’occorrenza. Tutto ciò fa venire meno la necessità di ottenere un apposito permesso da parte del Comune.
Questi manufatti, che si possono realizzare su misura e personalizzare in base alle specifiche necessità, vengono installati abbastanza velocemente e senza compiere lavori invasivi o di muratura.
L’assenza di specifiche autorizzazioni amministrative non deve comunque portare a pensare che il pergolato possa essere assemblato sul terrazzo senza rispettare alcune precauzioni, quindi in modo indiscriminato. Occorre, pertanto, tenere conto di ciò che prescrive la normativa condominiale per evitare litigi e lunghi contenziosi.
A tal riguardo, il primo aspetto a cui prestare massima attenzione è il decoro architettonico dell’immobile, principio generale che vale per tutte le opere da eseguire all’esterno, ovvero su balconi e terrazzi. Il decoro architettonico non è solo un principio strettamente legato al gusto e all’estetica, ma rileva anche sul piano oggettivo. Questo vuol dire che il pergolato dovrà essere coerente con lo stile dello stabile, ovvero in linea con la struttura stessa dell’immobile. In buona sostanza non sarà possibile alterare le linee del condominio, creando stonature ed effetti poco gradevoli alla vista.
La Corte di Cassazione ha precisato che i piccoli interventi non sono da soli sufficienti a compromettere il decoro architettonico, perché l’alterazione, per essere considerata tale, dovrà essere ben visibile e significativa rispetto all’armonia del palazzo. Questa indicazione consente di salvare la stragrande maggioranza delle pergotenda che, il più delle volte, finisce persino per abbellire l’edificio nella sua interezza.
Ai fini della legittimità del pergolato c’è poi una seconda variabile da non trascurare, cioè la compatibilità dell’opera con le disposizioni condominiali. Sul punto, l’articolo 1227 del codice civile prevede che il proprietario che abita all’ultimo piano ha la facoltà di sopraelevare l’altezza del palazzo, ma a condizione che vengano rispettate le indicazioni urbanistiche e salvo che il regolamento del condominio non preveda diversamente.
In mancanza la pergotenda verrà considerata illegittima, a patto che non si ottenga il parere favorevole dell’assemblea condominiale.
Un’altra questione da affrontare è la seguente: cosa succede nel caso in cui il regolamento del condominio dovesse vietare la posa in opera di sovrastrutture sul terrazzo? Potrebbe essere comunque lecito realizzare una pergotenda? Secondo quanto precisato dalla Sentenza del Tribunale di Catania num. 633 del 2020, la risposta è affermativa.
Questo manufatto, come spiegato dal Giudice, si rivela un elemento utile, grazie al quale poter sfruttare al meglio l’area esterna e ottenere il dovuto riparo dagli agenti climatici. La pergotenda inoltre non può essere considerata una vera e propria sopraelevazione o costruzione, ex articolo 1227 del codice civile, in quanto omette l’aggiunta di volumi. La struttura dello stabile condominiale, pertanto, non subisce alcuna alterazione significativa.
In altre parole il pergolato ha come finalità quella di permettere un utilizzo più funzionale del terrazzo e del balcone, ma sempre valutando le relative caratteristiche estetiche e costruttive. Per tale ragione questa opera non implica la richiesta di una concessione edilizia e di uno specifico permesso al Comune.
L’elemento principale è da ricercare non nella struttura, bensì nella tenda, che assicura protezione dalle intemperie e dai raggi del sole, pertanto i pali portanti rappresentano soltanto accessori che sostengono l’estensione e la chiusura dei teli.
Differente è invece il caso della struttura, ovvero un manufatto tridimensionale che implica l’occupazione definitiva del suolo, oltre che dello spazio aereo.
Passi da Seguire per Installare il Pergolato sul Terrazzo del Condominio
All’interno di un condominio il proprietario dell’ultimo piano potrà scegliere di installare un pergolato allo scopo di ripararsi dai raggi solari, nonché per utilizzare al meglio l’area esterna. La pergotenda, quindi, renderà più accogliente e confortevole lo spazio, così da poter accogliere anche gli amici.
Alla luce di quanto spiegato, per l’installazione del manufatto bisogna comunque prestare attenzione e rispettare alcuni presupposti, in mancanza l’opera non potrà essere considerata legittima. Per prima cosa il montaggio del pergolato non deve pregiudicare il decoro architettonico dello stabile condominiale e dovrà avvenire in maniera sicura e stabile, senza coprire la visuale agli altri condomini.
La pergotenda, come chiarito, non è una vera e propria struttura che occupa il suolo e lo spazio aereo in maniera definitiva, bensì un elemento che può essere rimosso facilmente all’occorrenza, ovvero provvisto di tende estensibili e ancorate a dei pali.
Proprio per queste particolari caratteristiche strutturali il pergolato viene incluso fra gli interventi di edilizia libera, per cui non necessità di concessioni e autorizzazioni comunali. Siamo quindi di fronte a un elemento di arredo delle aree di pertinenza dell’immobile, che non comporta alcuna installazione lunga, invasiva e dispendiosa.
Il condomino che intende montare il pergolato sul terrazzo è comunque chiamato a informare di tale incombenza l’amministratore di condominio, affinché questi possa successivamente informare gli altri condomini durante l’assemblea. Quest’ultima, in caso di violazioni, potrà opporsi all’opera o imporre l’eventuale rimozione dell’intera struttura, nonché agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni.
Prima di procedere con il montaggio della struttura, verificata la sussistenza dei presupposti e informato l’amministratore del condominio, l’interessato potrà comunque rivolgersi al Comune per presentare, ove necessaria, la CILA, che non è un permesso a costruire ma una semplice comunicazione di inizio lavori.
In base al Comune di appartenenza non basta solo la CILA ma spesso è necessario allegare altri documenti, come ad esempio il progetto che si intende realizzare. In ogni caso è determinante presentare tale comunicazione prima dell’avvio dei lavori per evitare spiacevoli conseguenze o l’applicazione di sanzioni amministrative. Buona regola è inoltre verificare ciò che dispone il Regolamento Edilizio, al fine di conoscere la necessità di permessi ad hoc disposti da normative speciali, ad esempio per la salvaguardia del vincolo paesaggistico o monumentale.
In quest’ultimo caso, prima di procedere con il montaggio del pergolato, gli incaricati del Comune potranno effettuare un sopralluogo per verificare la fattibilità dell’opera e valutare l’assenza di irregolarità.
Al fine di tutelarsi al meglio è sempre consigliabile sottoporre la questione al parere dell’assemblea, proprio per evitare che la pergola una volta montata venga contestata. In sede di assemblea si può anche richiedere un’autorizzazione scritta, così da non rischiare la rimozione della pergotenda in un secondo momento.
Pergolato sul Terrazzo e Regolamento di Condominio
In molti casi potrebbe accadere che il divieto di sopraelevazione dell’ultimo piano sia disposto direttamente dal regolamento condominiale, a suo tempo stilato dall’originario costruttore e dallo stesso imposto sui singoli condomini nel momento in cui vennero acquistati gli appartamenti. Si parla a tal proposito di regolamento contrattuale. Come agire in queste situazioni?
Quale peso potrebbe avere un limite di questa portata nei riguardi di chi compra l’immobile in un momento successivo e, quindi, si trova a dover sopportare un’imposizione voluta da altri?
In merito a questo punto la giurisprudenza è pacifica, precisando che le clausole in origine predisposte dal costruttore dello stabile, che prevedono limitazioni alle facoltà e ai poteri dei condomini sulle singole unità immobiliari, restano vincolanti anche nei confronti dei successivi acquirenti, ma nel rispetto di due condizioni.
Per prima cosa è necessario che il regolamento condominiale sia trascritto nei registri immobiliari. In alternativa basta che nell’atto di acquisto dell’appartamento sia fatta menzione della limitazione, anche senza che avvenga un’integrale specificazione della clausola, purché il divieto sia comunque chiaro, conosciuto e accettato.
Conclusioni
L’installazione di un pergolato sul terrazzo del condominio non comporta particolari difficoltà e tantomeno la richiesta di specifica autorizzazione, ma tutto ciò non vuol dire che si possano avviare i lavori senza prestare alcuna attenzione.
Il pergolato non può essere considerato alla stregua di una struttura fissa, quindi che occupa in modo stabile il suolo e lo spazio aereo, bensì un manufatto semplice da rimuovere all’occorrenza e che potrebbe richiedere comunque la presentazione della CILA. Ecco come mai è sempre bene informarsi presso l’ufficio edilizia del proprio Comune, anche al fine di conoscere la presenza di eventuali vincoli paesaggistici e monumentali.
Il condomino che intende installare la pergotenda è poi chiamato a informare l’amministratore condominiale, al fine di evitare possibili contestazioni da parte degli altri condomini contrari all’opera. In sede di assemblea, pertanto, l’interessato potrà farsi autorizzare per iscritto, così da evitare ogni contenzioso futuro e non rischiare la rimozione del manufatto.
In tema di pergolato sul terrazzo, pertanto, le variabili in gioco sono numerose e il montaggio andrà considerato in base alle caratteristiche estetiche e tecniche della struttura.
