Spese Condominiali e Subentrante – Guida e Fac Simile Richiesta di Pagamento

In questa pagina è possibile trovare una guida sulle spese condominiali in caso di subentro con un fac simile di lettera di richiesta pagamento da scaricare.

Spese Condominiali e Subentrante

Quando si comprano immobili le sorprese possono sempre essere dietro l’angolo. Quante volte succede di acquistare un appartamento e scoprire solo successivamente che l’assemblea condominiale aveva approvato una miglioria o un rifacimento. Somme che, a seguito del trasferimento di proprietà, vengono a te richieste dall’amministratore di condominio.
Tale situazione può sembrare altamente ingiusta, visto che è del tutto plausibile ritenersi obbligati esclusivamente per gli esborsi di denaro approvati dalla assemblea condominiale che ti vedeva già proprietario del bene.
È del tutto lecito chiedersi, quindi, a chi sono addebitate le spese condominiali: al subentrante o al vecchio proprietario? L’argomento non è di così immediata risposta e merita un approfondimento, soprattutto perché la ripartizione delle spese condominiali tra nuovo e vecchio proprietario differisce in base alle voci di costo e al tipo di spesa.

Iniziamo subito dicendo che le spese condominiali rappresentano una obbligazione di pagamento per la conservazione, gestione, uso e manutenzione dei beni condominiali afferenti le parti comuni dello stabile, ai sensi dell’art. 1117 c.c..
Nell’articolo, in particolare, viene fatto un elenco delle parti dello stabile destinate all’utilizzo comune, come facciata, suolo, tetto, scale, androne, portone e cortili, le zone riservate ai servizi comuni, come sottotetti, lavanderie, portierato e stenditoi, e i macchinari e le installazioni finalizzati all’utilizzo comune, come impianti gas, ascensori, corrente, riscaldamento, acqua, corrente e fogna.
Tuttavia, a seconda dell’intervento che dovrà essere effettuato, le spese saranno di differente tipologia e si suddividono in: spese ordinarie e spese straordinarie.
Le spese ordinarie sono quelle riguardanti la regolare manutenzione e gestione dei beni condominiali comuni. Rientrano in tale categoria la pulizia del pianerottolo, delle scale, del giardino, delle vetrate e delle zone comuni dell’edificio; ma anche la riparazione di serrature, di serramenti, dell’ascensore, delle caldaie, dei citofoni, dei cancelli elettrici; opere edili non eccessivamente impegnative; verifica dell’impianto di illuminazione esterno e interno con sostituzioni delle lampadine rotte; la riparazione di cavi elettrici e tubi idraulici; la corresponsione della somma a titolo di assicurazione sullo stabile; il pagamento del compenso dell’amministratore e gli oneri di cancelleria.
Le spese straordinarie, invece, riguardano gli interventi poco frequenti e imprevedibili, i quali non presentano caratteristiche di periodicità o continuità. In tali ipotesi vengono fatte rientrare il rifacimento del tetto e della facciata, ma anche la riparazione della caldaia.
Le spese ordinarie e straordinarie devono essere votate a maggioranza dei condomini in assemblea. In alcuni casi, però, tale votazione non è necessaria perché risulta essere obbligatorio ai sensi di legge l’effettuazione di determinati lavori che prevedono dette spese: a tal fine, in via esemplificativa, si citano gli interventi riguardanti le cinte murarie, la stabilità dei muri maestri, il rinnovamento di solai e tetti o la sostituzione di travi.
Un’ulteriore suddivisione tra la tipologia di spese esistenti è: spese generali e spese particolari. Le spese generali sono quelle che riguardano l’interezza dei condomini e prevedono una medesima quota per tutti; mentre, quelle particolari, che sono previste solo per taluni condomini, normalmente quelli che utilizzano il bene che genera spese, con quote di partecipazione che variano.
In definitiva, le spese condominiali sono fondamentali affinché i condomini possano abitare lo stabile senza incorrere in un probabile deterioramento che ne inibirebbe l’utilizzo.

Prima di addentrarci nel vivo del tema, vediamo come vengono ripartite tali spese condominiali.
La modalità di ripartizione delle spese tra i condomini è disciplinata dal Codice Civile, in particolare, agli artt. dal 1123 al 1126. Il criterio principale di ripartizione è quello proporzionale, per cui è fondamentale analizzare e introdurre il concetto di millesimi.
I millesimi sono le quote, appartenenti a ciascuno dei condomini, di comproprietà delle parti comuni, le quali vengono calcolate dal rapporto tra il valore della singola unità e l’edificio.
La somma dei millesimi di ogni unità immobiliare darà come risultato mille, ossia l’importo convenzionalmente attribuito al condominio. Le spese condominiali, quindi, sono di pertinenza di tutti i condomini in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, espresso in millesimi.
Essendo così importanti i millesimi relativamente ripartizione delle spese, altrettanta rilevanza la assumono le tabelle millesimali. Queste ultime sono documenti, obbligatori soltanto nel caso in cui il condominio sia composto da più di dieci proprietari, che stabiliscono i millesimi di ogni unità immobiliare e quantificano, quindi, la quota di partecipazione alle spese.
Vicino al criterio proporzionale ce n’è un altro: ossia quello relativo al grado di fruizione, da parte del condomino, dei beni comuni. È piuttosto comune, infatti, che i beni non vengano usati in egual misura da ogni condomino; il proprietario dell’immobile al piano terra, infatti, non userà l’ascensore come quello proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano.
Usando sempre l’esempio dell’ascensore, le spese concernenti la manutenzione dell’ascensore vengono sia in base ai millesimi che stante l’altezza del piano dell’immobile di cui si è proprietari.
Vediamo ora, in base alla suddivisione fatta, a chi spetta il pagamento delle spese condominiali.

L’art. 63 delle disp. att. del Codice civile prevede che chiunque subentri, a seguito di acquisto, nei diritti precedentemente in capo ad un soggetto sarà solidalmente obbligato con quest’ultimo al pagamento delle spese imputabili all’anno precedente e a quello in corso.
A seguito di tale principio di solidarietà, quindi, l’amministratore di condominio potrà decidere di rivolgersi indifferentemente, al fine di ottenere il pagamento delle pendenze debitorie sussistenti, all’uno o all’altro. Inoltre, secondo il criterio della rivalsa, se il nuovo proprietario salda l’importo, l’amministratore potrà rivalersi sul precedente proprietario per la quota di sua spettanza.
Quindi, per quanto attiene alle spese ordinarie, chiunque abbia ricevuto in donazione o comprato un immobile dovrà mettere in conto di dover sostenere, solidalmente con il vecchio proprietario, le spese ancora presenti e relative al biennio passato, ossia l’anno anteriore e quello in cui l’acquisto è stato posto in essere.
Nel caso in cui ci siano arretrati ancora più vecchi, il subentrante non avrà alcun obbligo di pagamento. Attenzione, però, si sta parlando di anno di esercizio della gestione condominiale e non di anno solare, i riferimenti potrebbero essere quindi differenti.

Differente la questione per le spese straordinarie. Queste, infatti, restano di responsabilità del soggetto che era proprietario dell’appartamento durante l’assemblea che ha provveduto a deliberare i lavori oggetto di spesa. Le ragioni di tale assunto sono state ampiamente spiegate dalla giurisprudenza maggioritaria, la quale ha precisato come l’obbligazione che nasce in capo a ogni condomino sorge nel momento in cui viene adottata la delibera dell’assemblea condominiale che approva gli interventi da apportare e il riparto di spesa ai sensi delle tabelle millesimali. Si dice, quindi, che tale obbligazione avrà il c.d. valore costitutivo.
Pertanto, per comprendere la competenza non ci si dovrà soffermare al momento in cui le opere deliberate precedentemente sono state eseguite: se le opere sono state poste in essere successivamente all’acquisto, per il nuovo proprietario, dell’appartamento, ma deliberate quando il proprietario era ancora il soggetto uscente, la responsabilità economica continuerà a gravare su quest’ultimo perché è stato lui a dare il proprio assenso affinché tali opere venissero realizzate.
Peraltro, qualora intervenga un delibera assembleare che attribuisca dette spese al nuovo proprietario, questa sarà da considerarsi come nulla; anche nel caso in cui abbia acquistato l’immobile mentre le opere, sempre deliberate precedentemente all’acquisto, erano in corso e risultavano ancora importi da saldare ai fornitori.
A tale regola c’è però una eccezione: il compratore e il venditore, in sede di atto di compravendita, potranno prevedere specifiche pattuizioni in cui – nonostante le spese siano deliberate dall’assemblea precedentemente all’acquisto – gli importi saranno di competenza del proprietario subentrante. Tali condizioni dovranno essere specificatamente ed espressamente previste all’interno del rogito e non saranno opponibili al condominio in virtù del fatto che avranno unicamente valore tra le parti dell’atto stesso.

Ricapitolando: per quanto attiene le spese ordinarie vige il principio di solidarietà, ossia l’obbligazione grava sia sul proprietario uscente che su quello subentrante, per quanto attiene il biennio passato; mentre, per le spese straordinarie, la competenza è in capo al proprietario subentrante esclusivamente nel caso in cui siano state deliberate dall’assemblea successivamente alla compravendita dell’immobile o per differenti pattuizioni tra le parti, diversamente la responsabilità debitoria grava sul precedente proprietario.
Ciò che potrebbe spaventare in sede di acquisto di un nuovo immobile sono poi le spese impreviste. Il proprietario subentrante può tutelarsi dalle spese condominiali impreviste con questa accortezza: in sede di rogito notarile, mediante il quale viene realizzato il passaggio di proprietà tra le parti, è consigliabile inserire nell’atto di compravendita una specifica frase nell’articolo relativo agli oneri condominiali in costanza di vendita dell’immobile.
Tale specifica frase è una precisazione del venditore, nei confronti dell’acquirente, relativa alla indicazione sulla presenza di delibere assembleari già approvate e che hanno ad oggetto spese straordinarie che non risultino essere state ancora saldate o eseguite.
Oltre a ciò, l’amministratore di condominio, dietro esplicita richiesta del proprietario subentrante, potrà produrre un rendiconto delle spese che risultino ancora da saldare, specificando gli importi che risultino essere rimasti insoluti dal proprietario uscente. Tale ipotesi è prevista dall’art. 1130 n.9 c.c. e si riferisce ad una vera e propria attestazione sui pagamenti.
L’acquirente, pertanto, grazie a tali accortezze potrà evitare sgradevoli sorprese successivamente all’acquisto dell’immobile e conoscere anticipatamente l’importo delle pendenze debitorie lasciate dal precedente proprietario.

Esempio di Richiesta di Pagamento dei Contributi Condominiali al Subentrante

Di seguito è possibile trovare un esempio di lettera di richiesta di pagamento delle spese condominiali al subentrante.

Modello Lettera di Richiesta di Pagamento dei Contributi Condominiali al Subentrante

Di seguito è possibile trovare il fac simile richiesta di pagamento delle spese condominiali al subentrante in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.

Fac simile richiesta contributi condominiali al subentrante

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