In questa guida spieghiamo come convocare un’assemblea condominiale senza amministratore e mettiamo a disposizione un fac simile di convocazione dell’assemblea condominiale senza amministratore da scaricare.
Indice
Convocazione dell’Assemblea Condominiale Senza Amministratore
L’articolo 1129 del codice civile al co. 1, dispone che quando il numero dei condomini è superiore ad otto, è obbligatoria da parte dei condomini, la nomina di un amministratore esterno, che dovrà almeno una volta l’anno indire una riunione per convocare tutti i condomini.
L’assemblea condominiale ha delle funzioni precise, è infatti l’organo deliberante che esprime e mette in pratica le volontà dei condomini, principalmente si occupa di adottare le decisioni riguardanti le parti comuni di un edificio.
La legge non prevede un numero stabilito delle riunioni che si possono tenere o in quali giorni farle, molto dipende dalle necessità o dalle urgenze che si presentano, durante la gestione nel corso dell’anno.
La figura dell’amministratore riveste un ruolo primario nel difendere o ridimensionare le varie richieste, e prendere alla fine decisioni negli interessi i condomini e riguardanti le parti comuni del condominio.
Assolve a determinati obblighi di legge, come indire almeno una volta l’anno un’assemblea ordinaria o quella straordinaria, quest’ultima è richiesta qualora durante l’anno sorgano problemi su nuove questioni, non preventivate.
La riunione condominiale serve non solo per approvare il bilancio consultivo, ovvero il rendiconto annuale, ma anche per porre a conoscenza di tutti quello preventivo, in relazione all’anno successivo, il quale riassume nel dettaglio la ripartizione delle spese che si prevedono di sostenere.
Se la nomina dell’amministratore non avviene, sia per incuria o perché i condomini non si mettono d’accordo su chi scegliere fra i possibili candidati, allora ciascun proprietario può sentirsi libero di richiedere all’Autorità Giudiziaria la nomina forzata di un amministratore, affrontando autonomamente le spese che l’iniziativa richiede.
Negli stabili con meno di otto condomini, nei quali non è richiesta la nomina di un amministratore, la convocazione dell’assemblea, sia essa ordinaria che straordinaria, può essere fatta anche su richiesta del singolo o di più condomini ed essere trasmessa agli altri, purché vengano rispettati specifici parametri, al fine di consentire la partecipazione di tutti.
La procedura che determina la validità della riunione è la stessa, innanzitutto si procede con l’invio della convocazione, che deve essere fatta sempre in forma scritta.
Gli interessati ne prendono conoscenza, entro 5 giorni dalla data della prima convocazione, tramite raccomandata con avviso di ricevimento, fax, Pec, posta elettronica certificata o direttamente consegnata a mano
Nel caso di mancato recapito, si ha a disposizione 30 giorni per impugnare la delibera.
Dovrà essere ben specificato data, ora e luogo di svolgimento, sia per la prima che per la seconda convocazione, ordine del giorno e nome del condomino facente funzioni.
Risulta essere molto importante sapere chi si occuperà della gestione dell’edificio, in quando il soggetto andrà a ricoprire le stesse funzioni dell’amministratore, avrà il compito di anticipare le spese, come quelle per contattare gli condomini, e solo così potrà vantare il rimborso delle stesse, questa nomina dall’esigenza di limitare le singole iniziative, a meno che non si tratti di interventi urgenti.
All’inizio della riunione viene nominato un segretario che si occuperà della redazione del verbale, una copia del quale deve essere consegnata a tutti i condomini, o nella sede stessa o tramite raccomandata.
Per fare in modo che la delibera sia valida, va specificato
-Luogo e data
-Ordine del giorno
-Elenco dei condomini o dei delegati presenti
-Quorum costitutivo e deliberativo
-Esito delle votazioni specificando gli assenzienti ed i dissenzienti, con i relativi millesimi.
Anche nell’assemblea dove non è obbligatoria la figura dell’amministratore, per iniziare il dibattito è indispensabile che, nel momento dell’apertura, si raggiunga il quorum costitutivo, necessario perché la riunione possa considerarsi valida, per iniziare a discutere e per prendere decisioni.
Perché l’assemblea sia regolarmente costituita basta che siano presenti i due terzi del valore dell’intero edificio, individuabile dalle tabelle millesimali e la maggioranza dei condomini, sia di persona o muniti di delega.
Ogni condomino è libero di farsi rappresentare da chi preferisce, anche da qualcuno che non faccia parte del condominio, che agirà in sue veci ed esprimerà la volontà del delegante.
La delega può aver valore per una o più assemblee, deve essere necessariamente redatta, perché il oggetto conta sia per il conteggio del numero dei partecipanti che dei millesimi, come se lo stesso condomino concorresse al raggiungimento dei quorum costitutivi e di quelli deliberativi.
In mancanza di tale maggioranza non si può procedere, e l’assemblea viene rinviata in seconda convocazione, da tenersi non oltre i dieci giorni dalla prima, per la cui validità è richiesta la presenza di solo un terzo delle quote dei partecipanti ed almeno un terzo del valore dell’edificio.
Previa discussione dell’ordine del giorno, si procede con la votazione, nel caso di comproprietari il voto è unico, se due soggetti hanno delle divergenze di opinioni, allora il gestore è autorizzato ad estrarre a sorte il nome di chi dovrà esprimere il voto.
Perché una domanda venga accolta è necessario raggiungere il quorum deliberativo, per farlo in prima convocazione sono richiesti i voti della maggioranza dei condomini o almeno la metà del valore dell’edificio.
Mentre in seconda convocazione le deliberazioni sono convalidate dalla maggioranza degli intervenuti ed un numero di voti riguardanti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Per fare in modo la convocazione risulti valida deve essere priva di vizi, pena la nullità.
Un caso potrebbe essere la mancanza del quorum costitutivo o di quello deliberativo richiesto in relazione all’oggetto da discutere, a volte possono essere presenti dei vizi formali, in riferimento alla convocazione o all’informazione dell’assemblea, se durante la riunione si approva qualcosa di impossibile od illecito, come contrario alla morale, all’ordine pubblico o al buon costume.
Un’irregolarità si verifica quando l’oggetto in esame non è di competenza dell’assemblea , ma anche se vengono prese delle decisioni che possono danneggiare i diritti di un individuo sulle cose o sui servizi comuni o sulla sua stessa proprietà.
In tali circostanze la delibera può essere impugnata ed annullata entro 30 giorni, da parte dei condomini assenti in seguito ad un mancato recapito, i quali possono richiedere che il tribunale nomini un curatore speciale, previo aver citato gli altri condomini.
Sono legittimati ad impugnare la delibera anche i dissenzienti e gli astenuti o chiunque abbia interesse ad annullarla, compresi quelli che precedentemente hanno votato in maniera favorevole.
Tutte le iniziative proposte ed accettate in assemblea devono essere deliberate, ovvero devo essere realizzate, e sarà proprio uno dei condomini, nominato in qualità di gestore, che pur non essendo nominato in maniera ufficiale, a svolgere le stesse funzioni dell’amministratore, questi dovrà attivarsi affinché vengano eseguite le volontà.
Risulta essere molto importante che anche i condomini che siano risultati assenti alla riunione, vengano messi nella condizione di conoscere l’esito della stessa, per poter decidere se accettarla o impugnarla, qualora non fossero d’accordo.
Il condomino facente funzioni avrà il compito di inviare a mezzo posta raccomandata con ricevuta di ritorno, una copia del verbale nel minor tempo possibile o per lo meno entro 30 giorni dalla data in cui si è tenuta l’assemblea.
Nel caso di consegna a mano c’è bisogno della firma del destinatario sull’attestazione di ricezione, mentre per la posta elettronica certificata, ha valore la data indicata nell’avviso di consegna, generato dal gestore della casella certificata.
Se il gestore per disattenzione o volontariamente non inviasse la copia del verbale, potrebbe andare incontro ad un’azione di revoca del mandato, giustificata dal grave comportamento e dall’irregolarità verificatasi durante la gestione.
Esempio Convocazione dell’Assemblea Condominiale Senza Amministratore
Di seguito è possibile trovare un esempio di convocazione assemblea condominiale senza amministratore.
Oggetto: CONVOCAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Il sottoscritto …., domiciliato in …., via …., n. …., nella qualità di partecipante al condominio in epigrafe, essendo proprietario della porzione immobiliare sita al piano …. e contraddistinta con il numero interno ….; considerato che in detto condominio sono presenti più di otto condomini e che, pertanto, ai sensi dell’art. 1129 c.c., la nomina dell’amministratore condominiale risulta essere obbligatoria;
CONVOCA
la S.V. all’assemblea condominiale
— del …. alle ore …., prima convocazione, e
— del …. alle ore …., seconda convocazione
presso l’appartamento di proprietà del sottoscritto sito in …., via …., n. …., piano …., interno n. …., per discutere e deliberare sul seguente
ORDINE DEL GIORNO
1) nomina dell’amministratore condominiale;
2) approvazione del relativo compenso e sua ripartizione
3) varie ed eventuali.
In tale occasione sarà esaminato ogni preventivo che i sigg. condomini vorranno produrre. Vista l’importanza dell’ordine del giorno, si prega di partecipare numerosi e personalmente o, nel caso non fosse possibile, di firmare la delega sottostante.
Si precisa che in caso di mancata nomina sarà adita l’Autorità Giudiziaria competente affinché proceda coattivamente alla nomina.
Distinti saluti
Il condomino
Modello Convocazione dell’Assemblea Condominiale Senza Amministratore
Di seguito è possibile trovare il fac simile convocazione assemblea condominiale senza amministratore in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
