In questa guida spieghiamo come richiedere la modifica del regolamento condominiale e mettiamo a disposizione un fac simile di richiesta modifica condominiale da scaricare.
Indice
Richiesta Modifica del Regolamento Condominiale
Obbligatorio per gli stabili con più di 10 famiglie, il regolamento condominiale stabilisce le principali norme per la convivenza pacifica degli inquilini e per il decoro dell’edificio. Tuttavia, nel corso degli anni, le esigenze dei condomini possono mutare, motivo per cui potrebbe tornare utile cambiare interamente l’atto originario o modificare solo alcuni passaggi.
Basato sul Codice Civile, il regolamento può essere di tipo assembleare, contrattuale o giudiziale.
Data la diversa natura del documento, l’eventuale modifica prevede un percorso specifico. Cerchiamo quindi di fare chiarezza e di capire cosa sia un regolamento assembleare, contrattuale o giudiziale. In base a questo, vedremo come ci si deve comportare per la revisione di ognuno di essi e quanti voti sono necessari per l’approvazione della variazione dell’atto.
Ai sensi dell’articolo 1138 del Codice Civile, il regolamento condominiale assembleare determina l’uso delle cose comuni, come ascensore, androne, giardino, area di parcheggio, scala e quant’altro, stabilisce le modalità di ripartizione delle spese utili per mantenere il decoro dell’edificio e per una corretta gestione delle risorse come il riscaldamento comune, la luce, la manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree verdi ove presenti e di eventuali montacarichi. Tuttavia, non può disciplinare materie diverse da quelle previste dalla norma di riferimento, per le quali interviene invece il regolamento di tipo contrattuale.
Il regolamento condominiale contrattuale, a differenza di quello assembleare, ha il compito di disciplinare i diritti di proprietà dei singoli condomini, con la possibilità di limitarli oppure ampliarli. Trattandosi di un documento ufficiale, deve essere redatto in forma scritta, pena l’annullamento e quindi la non validità. La trascrizione dell’atto è particolarmente utile ai fini di una possibile opponibilità da parte di terzi, ad esempio nelle controversie per il diritto di servitù.
La differenza tra le due tipologie di regolamento è senz’altro molto sottile, soprattutto per chi non ha molta dimestichezza con l’argomento. Per evitare errori grossolani in fase di modifica delle regole, è possibile fare riferimento alla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 943/1999 che ha provveduto a distinguere i documenti in base alle clausole in essi contenuti.
D’altro canto, però, anche queste ultime vanno contestualizzate perché possono assumere caratteristiche particolari. In linea di massima si hanno
-Clausole di natura contrattuale che riguardano i diritti di proprietà esclusiva o sulle parti comuni dello stabile.
-Clausole di natura assembleare relative invece all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, al decoro e all’amministrazione condominiale.
Va segnalato che esiste anche una formula mista che comprende le caratteristiche sia delle prime che delle seconde. Per un’eventuale modifica bisogna quindi procedere con quorum deliberativi differenti.
Modifica del regolamento condominiale assembleare
Naturalmente, con gli anni, possono cambiare le esigenze di un condominio motivo per cui potrebbe essere necessario ricorrere alla modifica del regolamento o di una sola clausola. La proposta può essere avanzata da qualsiasi inquilino secondo quanto previsto dall’articolo 1138, secondo comma del Codice Civile.
La variazione dovrà naturalmente riguardare l’esclusione di una parte dell’edificio dalle cose comuni oppure la modalità di ripartizione delle spese per l’ascensore o il riscaldamento. Insomma deve avere a che fare con quanto prevede l’articolo 1138 del Codice Civile.
Per fare in modo che la modifica possa essere approvata bisogna riunire l’assemblea condominiale e mettere la proposta ai voti. Se si ottiene la maggioranza (corrispondente ad almeno la metà degli intervenuti), si può procedere con la trascrizione della variazione da allegare al regolamento precedente.
Modifica del regolamento condominiale contrattuale
Per modificare un regolamento condominiale contrattuale, invece, è necessario ottenere il consenso unanime di tutti i condomini. Questo significa che, anche se uno dei partecipanti all’assemblea non dovesse esprimere parere favorevole, la proposta non può essere accolta e quindi la variazione non può avere luogo.
Qualora l’atto dovesse contenere delle clausole di natura regolamentare non è necessario ottenere il consenso di tutti i partecipanti all’assemblea ma solo la maggioranza come prevede l’articolo 1136 del Codice Civile. Quelle di natura contrattuale, a differenza delle precedenti, possono essere sottoposte a variazione in qualunque sede senza dover convocare l’assemblea.
Modifica del regolamento condominiale giudiziale
Il regolamento condominiale giudiziale è determinato dall’autorità giudiziaria e ciò accade principalmente quando i rappresentanti dello stabile non sono propositivi oppure non riescono a trovare un accordo per determinare le regole da trascrivere nel documento.
In realtà, la natura di questo tipo di regolamento non è facile da stabilire, pertanto per l’eventuale modifica si procede come nel caso delle clausole miste, adottando il criterio più adatto.
La trascrizione della modifica effettuata al regolamento condominiale contrattuale nei pubblici registri immobiliari è indispensabile nei casi di opponibilità di terzi (ovvero successivi acquirenti di unità abitative del condominio). Si consiglia di affidare la procedura ad un notaio di fiducia, in modo da poter essere certi della sua efficacia.
La sentenza numero 17493/2014 della Cassazione ha fornito le indicazioni utili affinché la trascrizione possa ritenersi valida, affermando che non basta indicare l’avvenuta modifica del regolamento, ma vanno inserite anche le clausole specifiche che limitano i diritti dei condomini sui beni comuni o su quelli di proprietà esclusiva.
Come avviene la modifica del regolamento del supercondominio
Per supercondominio si intende un complesso di edifici legati dall’esistenza di parti comuni, così come è stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 19939 del 14 novembre 2012. Anch’esso come gli stabili con più di 10 famiglie, può essere regolamentato da un atto scritto che racchiude tutte le norme per una convivenza armonica degli inquilini, in grado di stabilire la ripartizione delle spese per la manutenzione dei beni e dei servizi comuni, le modalità uso degli stessi, le somme da versare per il decoro del complesso e così via.
Come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, anche il regolamento di un supercondomio può limitare i diritti sulle parti comuni o sulla proprietà esclusiva. Pertanto può essere soggetto a modifica.
Dato che il documento potrebbe contenere sia clausole di tipo regolamentare che contrattuale, in base alla loro natura si applicano le stesse regole previste per i condomini tradizionali
-è richiesta l’unanimità dell’assemblea nel caso di clausole aventi natura contrattuale.
-è necessaria la maggioranza nel caso di clausole si tipo assembleare.
Le regole per il supercondominio equivalgono più o meno a quelle dei condomini tradizionali. In ogni caso, prima di avviare la modifica del regolamento, è bene chiedere consiglio a un notaio esperto che illustrerà le diverse procedure, facendo chiarezza su possibili dubbi.
Esempio di Richiesta Modifica del Regolamento Condominiale
Di seguito è possibile trovare un esempio di richiesta modifica del regolamento condominiale.
Oggetto: richiesta di modifica clausola contrattuale Regolamento Condominiale
Con la presente, noi sottoscritti Condomini _______________, proprietari delle
rispettive unità immobiliari poste nel Condominio di Via ____________________,
da Lei amministrato,
Le chiediamo di porre all’ordine del giorno della prossima Assemblea la modifica
della clausola n. _______ del Regolamento Condominiale.
Le anticipiamo che la maggior parte dei Condomini da noi interpellati in merito
concorda che la clausola in questione possa e/o debba essere modificata.
Rimaniamo in attesa di conoscere la data di convocazione dell’Assemblea e/o le
eventuali altre Sue determinazioni in merito.
L’occasione è gradita per porgerLe i più cordiali saluti.
(I condomini)
Modello Richiesta Modifica del Regolamento Condominiale
Di seguito è possibile trovare il fac simile richiesta modifica del regolamento condominiale in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
