In questa pagina è possibile trovare un fac simile liberatoria spese condominiali rogito da utilizzare come esempio e una guida sulla liberatoria.
Indice
Liberatoria Spese Condominiali per Rogito
Per vendere un immobile di proprietà situato all’interno di un condominio, non basta trovare il giusto acquirente ed essere in possesso di tutti i documenti utili. Per procedere con il rogito, infatti, è necessario consegnare al notaio la liberatoria per spese condominiali. L’attestazione, sottoscritta e certificata dall’amministratore dello stabile, fa riferimento allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali fino alla data dell’atto di compravendita. In assenza di tale dichiarazione l’operazione non può ritenersi conclusa. Ma come ci si deve muovere? Cosa succede se il venditore dovesse essere in credito oppure qualora dovesse essere in debito? Cerchiamo di fare chiarezza.
In sostanza, ciò che viene erroneamente definita liberatoria per le spese condominiali è un documento redatto dall’amministratore che attesta i debiti e i crediti del condomino, contenente anche informazioni su liti pendenti. Questa precisazione va effettuata perché una liberatoria, nel senso stretto del termine, andrebbe ad escludere il nuovo proprietario da eventuali debiti residui, mentre in effetti non è esattamente così, perché l’amministratore, non conoscendo ancora il bilancio consuntivo dell’anno corrente, non è in grado di stabilire con certezza se il venditore è esente da ogni onere oppure deve ancora qualcosa al condominio.
Per comprendere meglio il concetto facciamo un semplice esempio: il conguaglio della luce arriva dopo la vendita dell’immobile ma fa riferimento al trimestre antecedente alla cessione. Il vecchio proprietario quindi è tenuto a pagare la somma dovuta. In questa fase, venditore ed acquirente sono gli unici responsabili degli oneri condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. La modalità del saldo dipende esclusivamente da un accordo tra i due, motivo per cui il nuovo proprietario può decidere di anticipare il denaro e successivamente richiedere il rimborso al vecchio possessore dell’immobile.
Uno dei casi più dibattuti riguarda il pagamento dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati dall’assemblea condominiale prima dell’avvenuto passaggio di proprietà dell’immobile. Per fare chiarezza su questo argomento piuttosto controverso, la Corte di Cassazione in una sentenza del 2017 ha stabilito che le spese sono a carico del proprietario del bene al momento dell’approvazione dei lavori straordinari salvo diverso accordo tra acquirente e venditore.
Questa sentenza ribalta, in un certo senso, quella del 2003 che stabiliva che le spese di manutenzione delle parti comuni dello stabile spettavano al proprietario corrente in fase di inizio dei lavori e non di approvazione, in genere l’obbligo di pagamento spettava quindi al nuovo inquilino.
La redazione del documento non prevede un testo e una forma universale, ma lo scrupoloso controllo da parte del professionista della posizione del condomino, verificando che non ci siano debiti e liti pendenti. Il rilascio della liberatoria è obbligatorio. Questo significa che l’amministratore non può rifiutarsi o ritardare il rilascio, pena la revoca del suo incarico in quanto appare chiaro che sta venendo meno ai suoi doveri. Per quanto riguarda i costi, la legge non specifica nulla al riguardo, ma questo non toglie che l’amministratore possa chiedere un piccolo compenso per fare fronte all’incombenza o effettuare la ricerca a titolo completamente gratuito.
La richiesta della liberatoria deve essere effettuata esclusivamente dal venditore, cioè dal proprietario dell’appartamento situato nel condominio. L’amministratore, infatti, per motivi di privacy non può divulgare dati e rilasciare alcun documento relativo al condominio a soggetti estranei allo stesso. Nel caso in cui il proprietario dovesse essere impossibilitato nel potere ottenere il rilascio della dichiarazione, può comunque nominare un intermediario che ne farà le veci. Per esempio, se la compravendita è stata gestita da un’agenzia immobiliare, potrebbe essere lo stesso agente a richiedere la necessaria documentazione all’amministratore di condominio.
Chiarite le condizioni base del rilascio dell’attestazione liberatoria, vediamo adesso quanto tempo potrebbe passare per ottenere il documento. Va precisato che è necessario che il richiedente specifichi i motivi della richiesta, in quanto la produzione del documento deve avvenire in tempo utile per poter essere allegata al rogito notarile.
Qualora, nonostante sia stata indicata una data, l’amministratore di condominio non l’abbia rispettata, è possibile chiedere la revoca giudiziale del professionista che non ha portato a termine il proprio compito in tempi utili. Infatti, il mancato rilascio dell’attestazione configura una grave irregolarità della gestione.
Prima di concludere, facciamo chiarezza su cosa potrebbe succedere qualora il venditore dovesse essere in credito con il condominio. Nonostante la questione potrebbe sembrare di facile soluzione, è intervenuta la Corte di Cassazione togliendo qualsiasi dubbio. Nello specifico è stato preso in esame un danno apportato al vecchio proprietario dalla costruzione di un muro che non rispettava la distanza minima prevista dalle norme in tema di urbanistica.
L’immobile è stato venduto prima che venisse data una sentenza alla vertenza. In questo caso, i giudici hanno riconosciuto il risarcimento al vecchio inquilino, in quanto il danno provocato risultava essere personale e non una voce accessoria della proprietà ceduta.
La questione relativa alla liberatoria condominiale al momento del rogito è piuttosto lineare. Alla base di una buona compravendita, è importante che vi sia trasparenza sulle spese in questione al momento di stipulare il contratto. Le tempistiche devono essere rispettate da parte dell’amministratore, così come la richiesta deve avvenire in momenti utili per poter redigere il documento con serenità e avendo l’opportunità di effettuare una ricerca dettagliata da potere presentare.
Esempio di Liberatoria Spese Condominiali per Rogito
Di seguito è possibile trovare un esempio di liberatoria spese condominiali.
OGGETTO: SITUAZIONE PAGAMENTI RATE CONDOMINIALI AL ___________.
Unità immobiliari di Sua proprietà site nel Condominio ubicato in via ………………………………..
Con riferimento all’oggetto e facendo seguito alla Sua cortese richiesta, io sottoscritto …………………, nella qualità di amministratore pro tempore del condominio di via ………………………, dopo aver effettuato gli opportuni riscontri contabili, confermo che alla data odierna, tutte le rate condominiali ordinarie e straordinarie emesse da questa Amministrazione, risultano regolarmente pagate.
Preciso che la presente scrittura non costituisce una liberatoria dei pagamenti condominiali bensì una semplice attestazione degli stessi e non potrà, pertanto, essere opponibile allo scrivente per eventuali quote o debiti dovessero maturare in seguito (ad esempio conguagli riferiti a gestioni precedenti i cui Bilanci Consuntivi non sono ancora stati approvati), seppur riferenti al periodo di Sua proprietà, i quali, nel caso, verranno richieste al nuovo proprietario (che ci legge per conoscenza) salvo diritto di rivalsa di quest’ultimo nei Suoi confronti.
Si prega di allegare la presente nota all’atto notarile relativo alle unità immobiliari in discorso.
Rimanendo a disposizione per eventuali delucidazioni dovessero necessitare, porgo distinti saluti.
Luogo e data
L’AMMINISTRATORE
Modello Liberatoria Spese Condominiali per Rogito
Di seguito è possibile trovare il fac simile liberatoria spese condominiali rogito in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
