In questa pagina è possibile trovare una guida su come impugnare una delibera condominiale con un fac simile di impugnazione delibera condominiale da scaricare.
Indice
Impugnazione della Delibera Condominiale
L’impugnazione della delibera condominiale, nota anche come delibera assembleare, è la procedura volta a togliere valore alla delibera tramite una causa di nullità, inesistenza o annullamento della stessa.
L’impugnazione della delibera condominiale è disciplinata agli articoli 1136 – 1137 del codice civile (quest’ultima norma tratta i casi di annullabilità). Quanto invece alle cause di nullità, è stata la giurisprudenza, tramite varie sentenze, a determinare le ipotesi di nullità della delibera assembleare.
Ma prima di entrare nel dettaglio e di analizzare le singole casistiche, è opportuno effettuare una breve premessa.
Per iniziare, il condominio è composto di due organi: l’assemblea dei condomini e l’amministratore. Il ruolo dell’amministratore è quello di gestione del condominio, in particolare di mettere in esecuzione le decisioni adottate dall’assemblea dei condomini che, sulla base dell’art. 1137 del codice civile “sono obbligatorie per tutti”. Ciò nonostante, i condomini assenti, che hanno espresso un voto di astensione o contrario, possono impugnare la delibera condominiale se sussistono vizi di tipo formale o sostanziale. Da qui la distinzione tra ipotesi di nullità o di annullabilità della delibera assembleare.
Di notevole rilevanza, sia da un punto di vista sostanziale che processuale, relativamente agli effetti di tipo giuridico che seguono l’impugnazione, è la distinzione tra i motivi di nullità e di annullabilità della delibera condominiale. Da un punto di vista processuale, infatti, l’annullamento è soggetto alla cosiddetta “legittimazione ad agire” e ad un termine entro il quale esercitare l’azione. Limiti che, al contrario, non sussistono per quanto riguarda la nullità.
Per tali ragioni è essenziale comprendere, per prima cosa, se siamo in ipotesi di annullabilità o di nullità della delibera. Dopo di che sarà possibile agire.
Ipotesi di annullabilità
Sulla base dell’art. 1137 del codice civile, è possibile annullare una delibera qualora sia contraria alla legge oppure al regolamento di condominio. In sostanza, per poter essere annullata, la delibera condominiale deve presentare dei vizi formali, pur essendo, in sostanza, legittima. Essa verrà annullata solamente a seguito della pronuncia del giudice, altrimenti la deliberà resterà efficace, anche se viziata.
Trattasi di un vizio comunque non gravoso come quello relativo a una delibera nulla.
Giusto per citare alcuni esempi di ipotesi di annullamento, tutti di origine giurisprudenziale, possiamo trovare l’errata convocazione dei condomini, la mancata pianificazione dell’ordine del giorno e così via.
Come abbiamo già avuto modo di accennare, dall’art. 1137 del codice civile si evince che solamente i condomini che non hanno partecipato all’assemblea, che hanno espresso un voto contrario o che si siano astenuti, hanno la possibilità di impugnare la delibera affetta dal vizio. Di conseguenza, i condomini nel loro complesso non hanno la facoltà di impugnazione ma, appunto, ne è dotato solo chi è in possesso di determinate caratteristiche.
Tutto ciò è stato previsto con lo scopo di aggirare impugnazioni dilatorie o prettamente pretestuose, che si trasformerebbero in meri “abusi” del diritto.
Quanto al secondo comma dell’art. 1137 del codice civile, esso sancisce “l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”.
Sulla base di quanto descritto dal terzo comma dell’art. 1137 del codice civile, è possibile impugnare la delibera condominiale in un termine di trenta giorni. Tale periodo varia sulla base di due circostanze: se il condomino ha preso parte all’assemblea, oppure se è risultato assente. Nella prima ipotesi, detto termine comincia a decorrere dal momento in cui vi è stata l’assemblea. Nella seconda, dal giorno in cui vi è stata la comunicazione della “deliberazione per gli assenti”.
Posto ciò, occorre tener presente, sempre secondo il terzo comma dell’art. 1137 del codice civile, che l’esecuzione della deliberazione non viene sospesa a causa dell’impugnazione della delibera per annullamento.
In ogni caso, il giudice ha la possibilità di stabilire diversamente qualora, da subito, ritenga che l’azione di annullamento sia pienamente fondata.
Ipotesi di nullità
Le ipotesi di nullità della delibera condominiale, a differenza dell’azione di annullabilità, trovano la loro disciplina nella giurisprudenza, anziché nel codice.
La nullità è un vizio considerato grave, giacché permette alla delibera di “dispiegare i propri effetti giuridici”. In tali circostanze, la sentenza che è tenuta ad emettere il giudice non sarà di tipo costitutivo, bensì di accertamento. Il compito del giudice sarà quindi quello di accertare il vizio, dato che la delibera, di fatto, è già affetta da nullità.
È opportuno precisare che la sentenza di nullità ha efficacia retroattiva ex tunc, di conseguenza la delibera figurerà come se non fosse mai stata posta in essere.
Secondo la giurisprudenza, in particolare sulla base della sentenza della Corte di Cassazione n. 12930 del 2012, sono nulle le delibere che non contengono “elementi essenziali”, quelle che hanno un oggetto “impossibile o illecito” o che “non rientra nella competenze dell’assemblea”, ecc.
Per fare esempi concreti: nel caso in cui, al termine di un’assemblea condominiale, non venga redatto il verbale, oppure questo sia privo dei dovuti requisiti, la delibera è da considerarsi nulla. O, ancora, se l’assemblea delibera che è opportuno evitare di rispettare le norme sulla sicurezza, relativamente alla disciplina antincendio, la delibera sarà affetta da vizio di nullità.
A dispetto di quanto previsto per ciò che concerne i casi annullamento, sono legittimati ad impugnare una delibera affetta da vizio di nullità tutti i condomini. Ne consegue che la disciplina dell’impugnazione della delibera nulla non segue i vincoli previsti dall’art. 1137 del codice civile: non vi sono limiti per i soggetti assenti, che si sono astenuti al voto oppure dissenzienti. In altre parole, trattasi di una facoltà che può essere esercitata da ogni condominio che abbia interesse affinché la delibera venga dichiarata nulla.
In tal senso: Cassazione Civile n. 15402/2013 e n. 1510/1999.
Per quanto concerne i termini, occorre precisare ulteriormente che non sussistono limiti, né decorrenze di sorta.
Delibera condominiale inesistente
Trattasi di un’alternativa che non ha nulla a che fare con le ipotesi di nullità della delibera condominiale. Non sempre è possibile ritrovarla nella prassi, e la sua disciplina è prettamente di origine giurisprudenziale e dottrinale. In queste ipotesi abbiamo una delibera che non contiene gli elementi, considerati essenziali, tali da qualificarla come atto giuridico vero e proprio.
Delibere condominiali e quorum
L’assemblea condominiale, affinché funzioni in maniera corretta e regolare, deve rispettare alcune condizioni. In particolare, è richiesto un doppio quorum: quello costitutivo e quello deliberativo. Riguardo al primo, trattasi della partecipazione all’assemblea di un determinato numero di condomini (il cosiddetto numero “minimo”). Dopo di che si passa al quorum deliberativo, che comprende i voti a favore per far sì che la delibera condominiale venga approvata.
Le modalità con cui vengono calcolati sono molto semplici: o seguendo la regola “pro capite”, ovverosia un voto corrisponde ad un condomino, oppure stimando i “millesimi di proprietà” di ogni condomino.
Sulla base di quanto sancito dall’art. 1136 del codice civile, è possibile fare una distinzione tra il quorum costitutivo necessario per la prima convocazione dell’assemblea, e quello per la seconda. Nella prima è richiesto “l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio” (primo comma), nella seconda “l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo del partecipanti al condominio” (terzo comma della norma in esame).
Non rileva se un condomino, ad esempio, si allontana nel corso dell’assemblea.
Parlando invece del quorum deliberativo, nell’ambito della prima convocazione e sempre basandosi sull’art. 1136 del codice civile, esso è raggiunto se “se vi è un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio” (secondo comma della norma citata). In seconda convocazione, invece, occorre “il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.
Naturalmente, sia il quorum costitutivo che il quorum deliberativo devono essere annotati nel verbale.
Delibere condominiali e maggioranza
Abbiamo già anticipato che, per quanto concerne il quorum deliberativo, esso necessita di maggioranze differenti. Tutto dipende dalle materie: alcune richiedono la maggioranza cosiddetta qualificata (voto favorevole dei condomini, in particolare della maggioranza di essi, che hanno prestato il loro intervento all’assemblea e che rappresenti “almeno la metà del valore dell’edificio”), altre la maggioranza definita semplice (voto favorevole della metà dei condomini). Per altre ancora, invece, è richiesta l’unanimità.
Le ipotesi di maggioranza semplice sono considerate “residuali” e riguardano: le manutenzioni ordinarie, le decisioni relative all’approvazione del “preventivo delle spese annuali”, nonché del rendiconto ultimo, e, infine, l’impiego “dei residui attivi della gestione”.
Parlando invece di maggioranza qualificata, essa interviene in molte materie. Per fare alcuni esempi possiamo citare: la costruzione di parcheggi, liti che non possono essere risolte con il solo intervento dell’amministratore, le innovazioni relative alle parti in comune, l’installazione di telecamere di videosorveglianza all’interno delle parti comuni, e così via.
Da ultimo, per quanto riguarda l’unanimità, essa è richiesta per le ipotesi particolarmente rilevanti. Pertanto, ci vuole il consenso di tutti i partecipanti nel caso di: vendita di parti comuni, deroga delle tabelle millesimali, rettifica di un regolamento dotato di efficacia di tipo contrattuale, rettifica delle modalità di ripartizione dei costi degli ascensori e delle scale.
Esempio di Impugnazione della Delibera Condominiale
Di seguito è possibile trovare un esempio di impugnazione della delibera condominiale.
ATTO DI CITAZIONE
Nell’interesse di
sig. …., nato a …. il …., Codice Fiscale …., residente in …., via …. n. …., domiciliato in …. via …. n. …., presso lo studio dell’Avv. …., Codice Fiscale …., che lo rappresenta e difende giusta procura stesa a margine/in calce al presente atto, con dichiarazione di voler ricevere le comunicazioni ai sensi dell’art. 125 comma 1 c.p.c. e dell’art. 136 comma 3 c.p.c. al Fax n. … ovvero all’indirizzo P.E.C. ….;
ESPONE
– l’odierno attore è condomino proprietario per la quota di millesimi …. di un appartamento n. …
scala …. piano ….facente parte dell’edificio condominiale sito in …. via …. n. …., amministrato da Dott. …., con studio in …. via …. n. ….;- il suddetto appartamento di proprietà dell’odierno attore è stato concesso in usufrutto al sig. …. con atto in data …., rogato dal Notaio Dott. …. e registrato a …., il ….;
– l’Assemblea straordinaria regolarmente convocata in data …. ha deliberato in sua assenza le seguenti innovazioni (oppure) le seguenti opere di manutenzione straordinaria (oppure) la ricostruzione di ….;- dal verbale dell’Assemblea comunicatogli in data ….risulta che tale deliberazione è stata presa con i voti favorevoli di n. …. dei …. partecipanti al condominio che rappresentano …. millesimi del valore dell’intero edificio;Tanto premesso ed esposto, il sig. …. come sopra rappresentato e difeso,
CITA
il Condominio in …., via …. n. …., in persona del suo Amministratore Dott. …., con studio in …. via …. n. …., a comparire innanzi all’intestato Tribunale, all’udienza del …., ore di rito, dinanzi al Giudice Istruttore che sarà designato ai sensi dell’art. 168bis c.p.c., con l’invito a costituirsi ne termine di almeno venti giorni prima della suddetta udienza ai sensi e nelle forme stabilite dall’art 166 c.p.c., con l’avvertimento che la costituzione oltre il suddetto termine implica le decadenze di cui agli art. 38 e 167 c.p.c. e che, in difetto di costituzione, si procederà in sua contumacia per sentir accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
Voglia l’Ill.mo Tribunale adito accertare e dichiarare nulla la deliberazione emessa dall’Assemblea dei condomini del predetto Condominio in data …. avente ad oggetto ….
Con vittoria di spese e compensi del giudizio ex D.M. 20 luglio 2012, n. 140.
Offre in comunicazione e deposita in Cancelleria:
1. Regolamento di condominio;
2. Verbale dell’Assemblea;
Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 art. 14 si dichiara che il valore della causa è di € ….
Luogo, data.
(Avv. ….
(PROCURA ALLE LITI, SE NON APPOSTA A MARGINE)
(RELAZIONE DI NOTIFICAZIONE)
Modello Impugnazione della Delibera Condominiale
Di seguito è possibile trovare il fac simile impugnazione della delibera condominiale in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
