Abitare in condominio può risultare spesso difficile perché bisogna trovare punti in comune, superare incomprensioni ed evitare il più possibile contenziosi legali. Lo sappiamo, la convivenza è complessa e ciò che risulta più complesso è capire quali sono i diritti e i doveri di ogni condomino, come ad esempio, la suddivisione delle spese.
La domanda che viene posta più frequentemente ai legali specializzati in diritto condominiale, infatti, è la modalità di ripartizione degli oneri e delle spese che riguardano gli spazi condominiali. Non solo, il dubbio sorge anche in capo ad alcune aree poco conosciute e per questo difficili da gestire, come la piattabanda, il piano pilotis e ovviamente, il sottobalcone spesso oggetto di controversia. Questa parte degli immobili, infatti, risponde a esigenze strutturali, architettoniche ed estetiche: ciò significa che una corretta manutenzione mette in sicurezza i condomini, i passanti che circolano nel perimetro dell’edificio e gli inquilini dei piani sottostanti, se il pericolo è localizzato ai piani superiori.
Se si verificano queste situazioni come bisogna comportarsi? Chi deve sostenere i costi di gestione del sottobalcone e qual è il criterio di ripartizione? Scopriamolo insieme nel corso della guida e cerchiamo di capire se è possibile utilizzare esclusivamente il criterio dei millesimali o se vi sono anche altri strumenti.
Indice
Cos’è il sottobalcone nel condominio
Per parlare della disciplina del sottobalcone è importante in primo luogo sapere cos’è. Si tratta della parte inferiore del balcone situata sotto l’area calpestabile, esso rappresenta anche la superficie non visibile a coloro che abitano nell’appartamento. A questo punto bisogna capire a chi appartiene il sottobalcone, perché a lui verranno addebitate le spese per la manutenzione e le eventuali riparazioni.
Nonostante sembri scontato, dottrina e giurisprudenza negli anni non sono state sempre d’accordo sull’individuazione del proprietario e dunque del soggetto tenuto al pagamento delle spese. In alcuni casi, infatti, il distacco di alcune aree del sottobalcone sono imputabili esclusivamente all’usura e non al comportamento colposo del proprietario.
Ma andiamo nello specifico per fare maggiore chiarezza sulla questione: i balconi rappresentano un naturale prolungamento dell’unità immobiliare a cui sono uniti, per questo secondo la giurisprudenza di legittimità essi appartengono al relativo proprietario (Cass. sent. n. 1990/2016). Di conseguenza, anche il sottobalcone segue la medesima sorte, dal momento che si tratta di parte del balcone, anch’esso viene considerato come bene appartenente in via esclusiva al proprietario dell’abitazione.
Manutenzione ordinaria e straordinaria di un sottobalcone
L’individuazione del proprietario del sottobalcone determina anche l’identificazione del soggetto tenuto alla manutenzione, e se seguiamo la tesi che esso appartiene al proprietario del balcone, questo significa che è anche proprietario del sottobalcone, poiché si tratta di uno dei suoi elementi principali. Da quanto detto deriva che se questa parte dell’immobile è usurata e fatiscente al punto tale da perdere l’intonaco o rilasciare addirittura calcinacci, il proprietario dovrà provvedere alla relativa manutenzione.
Vi è però un’eccezione a questo caso, ed è l’ipotesi in cui il sottobalcone sia dotato di elementi di abbellimento o fregio che danno valore estetico anche al resto dell’edificio e dunque del condominio. In tale caso la manutenzione e la riparazione è di competenza di tutti i condomini in proporzione alle quote di ciascuno di essi. In via esemplificativa possiamo dire che quando il sottobalcone è un elemento estetico oltre che strutturale, le spese che riguardano la sua riparazione devono essere divise tra i condomini senza alcuna esclusione.
Purtroppo la legge non è molto chiara in tal senso e l’unico appoggio normativo fa riferimento all’articolo 1117 del codice civile che in modo tassativo elenca le zone che sono di comune proprietà, a patto che dal titolo non risulti diversamente. Infatti, secondo tale norma è stabilito che sono di proprietà comune
-Le fondazioni, il suolo su cui è stato edificato il palazzo, i muri maestri, le travi portanti, i pilastri, i lastrici solari, i tetti, i portoni di ingresso, le scale, gli anditi, i vestiboli, i cortili, i portici e le facciate;
-Quelle zone utilizzate per parcheggiare gli autoveicoli e i locali adibiti ai servizi comuni a tutti i condomini come la lavanderia, la portineria, che comprende anche l’alloggio dove abita il portiere, gli stenditoi e i sottotetti che sono destinate all’utilizzo comune in base alle caratteristiche funzionali e strutturali che presentano;
-Ogni installazione, opera e manufatto di qualsiasi tipo finalizzato all’uso comune come le cisterne, l’ascensore, i pozzo, le fogne, l’impianto idrico con il sistema di distribuzione di energia elettrica, gas e condizionamento, il sistema centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per altri flussi informativi, anche via cavo e da satellite. Fanno parte di questi collegamenti anche le diramazioni alle aree di proprietà individuale dei condomini singoli, oppure fino alla zona di utenza, in caso di impianti di tipo unitario.
Come si evince dall’elenco, la norma non fa alcuna menzione del sottobalcone, lasciando alla giurisprudenza e alla dottrina il compito di interpretare la questione, elaborando la migliore soluzione.
Secondo la sentenza della Cassazione numero 5014 del 2 marzo 2018 il sottobalcone appartenente ai balconi aggettanti, e dunque quelli che rappresentano un prolungamento dell’appartamento dal punto di vista esterno e che permettono agli inquilini di affacciarsi, rappresenta una parte integrante dell’abitazione che è senza dubbio di proprietà del soggetto che ha la titolarità dell’immobile. Ne discende che tutte le operazioni che hanno ad oggetto la riparazione o la manutenzione sono di sua competenza esclusiva.
Ricordiamo, per garantire massima chiarezza, che quando si parla del balcone aggettante si fa riferimento alla struttura classica e cioè il balcone che non rientra nella progettazione verticale portante del palazzo, ma è proteso esternamente nel vuoto. Tale struttura permette al balcone di essere staticamente autonomo dal momento che è legato all’edificio grazie a un aggancio diretto con il solaio interno.
Non è possibile, dunque, applicare la disciplina prevista dal codice civile secondo cui i costi di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai devono essere sostenuti dai proprietari del piano superiore e inferiore in parti uguali, ma piuttosto l’articolo 1125 del codice civile, secondo il quale restano di competenza del proprietario del piano inferiore le spese che riguardano la tinteggiatura, l’intonaco e la decorazione del soffitto e a carico del proprietario del piano superiore i costi relativi al rifacimento del pavimento. L’articolo 1125, infatti, si adegua perfettamente ai balconi incassati e cioè quelli che non sporgono dall’immobile e che costituiscono parte del soffitto per l’inquilino del piano inferiore.
Ciò che si vuole esplicitare in questa sede è che il sottobalcone non rappresenta in nessun modo un solaio o un soffitto perché esso strutturalmente è parte del balcone aggettante. E non si può neanche parlare di una funzione divisoria della soletta tra il piano superiore e quello anteriore, perché se così fosse verrebbe considerata una parte comune che la lega all’immobile del piano inferiore per la sua funzione di soffitto e solaio e a quella del piano superiore, per il quale costituisce parte del pavimento.
Le riparazioni del sottobalcone diventano, invece, una questione condominiale quando la funzione di questa parte dell’edificio non è solo strutturale ma anche estetica, coinvolgendo non solo parte dei condomini ma l’interesse di tutti i condomini.
Secondo la regola generale sopra enunciata e condivisa da dottrina e giurisprudenza, il sottobalcone, rappresentato dalla parte inferiore del balcone, è proprietà esclusiva del titolare dell’unità abitativa di cui è parte e pertanto a quest’ultimo spettano i costi di manutenzione e riparazione. Tale regola subisce una deroga quando i costi per riparare o rifare il sottobalcone hanno una finalità decorativa di cui beneficiano tutti i condomini. Enunciato tale principio, possiamo semplificarlo affermando che
-Quando l’intervento riguarda la struttura portante del sottobalcone, i costi sono di competenza esclusiva del proprietario dell’appartamento perché il balcone rappresenta un mero prolungamento dell’immobile;
-Quando, invece, il rifacimento o la riparazione hanno ad oggetto un intervento decorativo come il rivestimento esterno, i costi devono essere divisi tra tutti gli inquilini in base alle quote millesimali di ciascuno.
Attenzione, tale principio di suddivisione delle spese su tutti i condomini si applica anche nel caso in cui l’intervento ricade esclusivamente o prevalentemente su uno o due unità abitative. Facciamo un esempio: in un palazzo di sei piani si rivela necessario realizzare opere di manutenzione ai sottobalconi del 5° piano e ad alcuni sottobalconi del 6° piano. Dal computo metrico e dal progetto dell’architetto si evince chiaramente la funzione decorativa del sottobalcone e dunque dei lavori, che non hanno ad oggetto la parte strutturale. Riguardando solo alcune unità degli ultimi piani, Tizio che abita al primo piano potrebbe rifiutarsi di versare la sua quota, ma se lo facesse commetterebbe un errore, dal momento che la disciplina obbliga tutti i condomini a partecipare ai costi di riparazione e manutenzione nel caso in cui il rivestimento esterno avesse funzione estetica. Con la conseguenza che egli sarebbe comunque tenuto a versare la quota, nonostante la sua decisione di adire le vie legali.
Quando si hanno dei dubbi sulla natura dell’intervento, i condomini possono rivolgersi all’amministratore di condominio per farsi dare precise delucidazioni oppure, chiedere direttamente all’architetto che si occupa dei lavori oppure, infine, visionare il computo metrico per decifrare la tipologia di lavori da eseguire. Dal computo metrico dovrà evincersi che i sottobalconi e i frontalini sono inseriti nel prospetto generale della struttura. Essi, infatti, svolgendo una funzione artistica e decorativa contribuiscono a renderlo gradevole esteticamente e pertanto vanno considerati come parti comuni del palazzo, di interesse di tutti.
Dubbi maggiori potrebbero sorgere quando oltre a interventi di tipo estetico si aggiunge anche la manutenzione strutturale, come nel caso in cui viene richiesta la tinteggiatura del sottobalcone per ragioni decoro ma anche un risanamento strutturale per usura. È chiaro che la tinteggiatura dovrà essere ripartita tra tutti i condomini, mentre l’intervento strutturale sarà di esclusiva competenza del proprietario. Se, invece, i proprietari stabiliscono di ristrutturare l’intero edificio e contestualmente sistemare anche i balconi, i costi per le aree decorative saranno divisi tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di ciascuno in forza dell’articolo 1123 del codice civile che considera tale spesa come necessaria per la conservazione della cosa comune.
Una volta chiarita la questione dei sottobalconi e le modalità di suddivisione delle relative spese, sorge un altro dubbio: chi paga le spese di riparazione e ristrutturazione dei balconi.
Secondo giurisprudenza consolidata, il proprietario dell’immobile dove si trova il balcone da riparare deve sostenere i costi relativi alla pavimentazione superiore e inferiore del balcone, rappresentata dal sottobalcone. Inoltre, egli è tenuto a farsi carico delle spese che riguardano la struttura portante del balcone, come l’armatura in ferro, le travi portanti e tutte le altri parti a esso collegate.
Quando, invece, vi sono rischi di crollo del sottobalcone o addirittura crolli parziali di quest’area, occorre fare riferimento ai criteri di ripartizione sopra indicati. Questo significa che quando il danno causato a terzi soggetti è dovuto al crollo di parte del sottobalcone, bisogna analizzare la funzione che svolge il sottobalcone nell’economia dell’edificio: se ha funzione decorativa, i costi vanno ripartiti tra tutti i condomini; se, invece, è solo strutturale, resta di esclusiva competenza del proprietario a cui appartiene il balcone.
Nonostante l’importanza della questione e il grave rischio che rappresenta un balcone non manutentato, in Italia sono moltissimi i casi di danni a persone e animali causati dalla cattiva gestione degli edifici e dalla scarsa manutenzione dei sottobalconi, tanto che ad oggi risulta una percentuale di edifici in pericolo che supera il 35%, con gravi ricadute sulla sicurezza e sul decoro architettonico di città e
