In questa pagina è possibile trovare un fac simile verbale nomina amministratore condominio minimo da utilizzare come esempio.
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Verbale Nomina Amministratore Condominio Minimo
L’ordinamento italiano, a partire dalle prime formulazioni del codice civile, ha concepito il condominio come una comunione forzosa nella quale l’interesse del singolo proprietario coesiste con quello degli altri comunisti e si armonizza attraverso l’assemblea e, quando necessario, attraverso la figura dell’amministratore. Quando i partecipanti superano la soglia di otto, la nomina dell’amministratore non è più una scelta ma un obbligo imposto direttamente dall’articolo 1129 del codice civile; la disciplina vigente, infatti, stabilisce che al raggiungimento del nono condomino l’assemblea deve procedere alla designazione e, ove resti inattiva, ognuno dei condomini o l’amministratore dimissionario può rivolgersi al tribunale perché provveda in sostituzione. Prima di quel limite, invece, ci si trova nella peculiare realtà del “condominio minimo”, al quale il legislatore riconosce un margine di auto‑organizzazione assai più ampio, lasciando facoltativa la nomina di un amministratore.
Per comprendere le ragioni di questa diversa impostazione occorre richiamare la nozione stessa di condominio minimo, che la dottrina e la giurisprudenza individuano negli edifici composti da due a otto unità immobiliari. In tale contesto la gestione quotidiana delle parti comuni può, in teoria, svolgersi senza intermediari professionali, confidando nella collaborazione diretta dei proprietari. La Corte di cassazione ha però chiarito che, qualora si voglia comunque dotare il piccolo condominio di un amministratore, la delibera assembleare deve raccogliere il consenso unanime dei partecipanti. Il principio è stato fissato nell’ordinanza 30 luglio 2020, n. 16377, dove la Suprema Corte ha escluso la possibilità di applicare i quorum maggioritari dell’articolo 1136 c.c., ritenendoli incompatibili con la compagine ridotta dei condomìni formati da pochi soggetti. La decisione sottolinea che in questi organismi la volontà dell’assemblea può dirsi validamente formata solo se tutti i comunisti partecipano e si esprimono in modo conforme, perché diversamente la minoranza, numericamente esigua ma titolare di diritti identici a quelli della maggioranza, sarebbe di fatto espropriata del potere di incidere sulla struttura gestionale.
Pretendere l’unanimità, però, rende possibili situazioni di stallo. Può accadere che una sola persona, contraria alla professionalizzazione della gestione, blocchi qualunque deliberazione e, con essa, ogni iniziativa volta alla manutenzione straordinaria, alla ripartizione delle spese o alla riscossione dei contributi. Il legislatore ha previsto un rimedio proprio per queste evenienze, attingendo alle regole generali sulla comunione in mancanza di disposizioni speciali. L’articolo 1105 del codice civile dispone che, se i comunisti non adottano i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, se manca una maggioranza o se le decisioni prese non vengono attuate, ciascun partecipante può rivolgersi all’autorità giudiziaria perché adotti i provvedimenti opportuni. Il ricorso al giudice, dunque, non è automaticamente ammesso ogni volta che l’assemblea non voti un amministratore, ma diventa praticabile quando l’inerzia o la conflittualità impediscono di soddisfare esigenze gestionali imprescindibili.
La sequenza operativa suggerita dal sistema è lineare. In primo luogo, un condomino interessato deve convocare l’assemblea ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, norma che attribuisce a ogni partecipante il potere di chiamare i comproprietari a raccolta in mancanza di un amministratore. Se l’assemblea si tiene e la proposta di nomina viene respinta o non raggiunge l’unanimità, il dissenziente potrà valutare se sussistono, di fatto, i presupposti di cui all’articolo 1105 per chiedere l’intervento del tribunale. A differenza dei condomini “ordinari”, nei quali il giudice è chiamato a supplire alla sola omissione della nomina obbligatoria ex articolo 1129, nel condominio minimo l’autorità giudiziaria interviene esclusivamente a fronte di un concreto blocco amministrativo, dovendo il ricorrente dimostrare che senza un rappresentante la gestione essenziale dei beni comuni risulta impossibile o gravemente pregiudicata.
Il procedimento si svolge con ricorso in camera di consiglio ai sensi degli articoli 712 e seguenti del codice di procedura civile, oppure — secondo un orientamento sempre più frequente nelle prassi dei tribunali — con la forma semplificata del procedimento di volontaria giurisdizione. L’organo giudicante esamina la documentazione comprovante l’inerzia assembleare, ascolta eventuali opposizioni degli altri condomini e nomina un amministratore, scegliendolo preferibilmente tra professionisti iscritti agli albi o in possesso dei requisiti previsti dal regolamento di riforma condominiale del 2013. Il decreto di nomina fissa anche la durata dell’incarico, generalmente annuale, e determina il compenso, di regola ponendolo a carico di tutti i proprietari in proporzione alle quote millesimali.
Una volta insediato, l’amministratore giudiziario del condominio minimo esercita le stesse prerogative e incontra i medesimi doveri del collega nominato dall’assemblea dei condomini “maggiori”. Deve quindi convocare annualmente la riunione per l’approvazione del rendiconto, curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, riscuotere i contributi, eseguire i lavori deliberati e, in generale, tutelare l’interesse comune anche in sede giudiziale. Nel corso del suo mandato può essere revocato dall’assemblea con voto unanime, oppure dal tribunale su istanza di un condomino qualora si verifichino gravi irregolarità di gestione, secondo lo schema previsto dall’articolo 1129, comma 11, applicabile anche agli amministratori dei piccoli condomini.
Mentre la strada giudiziaria rappresenta un efficace strumento di superamento dell’impasse, la prassi mostra che spesso i condomini di edifici molto piccoli preferiscono soluzioni più snelle, come l’alternanza annuale di un “referente” interno incaricato di riscuotere le spese vive e di occuparsi delle minime incombenze burocratiche. Dal punto di vista strettamente giuridico tale forma di gestione collettiva è lecita, purché vi sia trasparenza nella conservazione delle ricevute e unanimità nell’assunzione delle decisioni che incidono sul patrimonio comune. Nelle ipotesi in cui le opere di manutenzione divengano più complesse o insorgano morosità, la nomina di un professionista esterno, seppure facoltativa, offre maggiori garanzie di terzietà e, spesso, si traduce in un risparmio di tempo e di contenzioso.
Quando la designazione interviene per via assembleare con l’accordo di tutti i partecipanti, l’incarico deve essere formalizzato in un verbale sottoscritto da ciascun comproprietario, indicando l’entità del compenso e la durata. Se invece l’amministratore viene imposto dal tribunale, sarà lo stesso decreto a delinearne poteri e limiti, restando inteso che, al termine dell’anno di gestione, l’assemblea potrà confermarlo, sempre all’unanimità, o scegliere di amministrarsi di nuovo senza intermediari. In assenza di una decisione concorde, l’amministratore giudiziario potrà domandare la proroga del mandato, facendo valere davanti al giudice l’esigenza di continuità dell’amministrazione.
Esempio di Verbale Nomina Amministratore Condominio Minimo
In data __/__/____ , alle ore __:__, nella sede di ______________________________________ sita in _______________________________________ , è riunita la Assemblea _____________ (specificare se ordinaria o straordinaria e 1° o 2° convocazione) del condominio sito in _______________________________________
con il seguente ordine del giorno:
1 . Nomina Amministratore
2. (inserire tutti i punti all’ordine del giorno)
I condomini presenti nominano il Presidente della Assemblea, il sig./sig.ra __________________
Il Presidente esegue l’appello e verifica che vi siano le condizioni per lo svolgimento della Assemblea e che il numero dei partecipanti è _____ , il numero di deleghe è _______ , su un totale di aventi diritto di _______
Sono presenti i signori:
__________
(elencare tutti i partecipanti, con nome e cognome e specificare le deleghe)
Che rappresentano quindi valore numerico legale per lo svolgimento della Assemblea.
1) Nomina Amministratore dello Stabile richiamato in epigrafe. n epigrafe.
Prende la parola ……………. per illustrare le candidature proposte di nomina di
Amministratore dello stabile pervenute.
L’assemblea, dopo ampia ed esauriente discussione, procede con la seguente votazione:
• Voti favorevoli:
1) Sig.__________ portante millesimi n. ___/1000
2) Sig.__________ portante millesimi n. ___/1000
3) Sig.__________ portante millesimi n. ___/1000
4) Sig.__________ portante millesimi n. ___/1000
Totale millesimi ______/1000 Totale millesimi ______/1000
Preso atto dei voti espressi, l’Assemblea delibera di nominare quale Amministratore dello stabile
…………. il Signore/ l’Impresa CF/PIVA ………… alle condizioni definite nel contratto di mandato allegato alla presente deliberazione (Allegato n. ….. ).
L’Assemblea dei condomini (cancellare la frase che non interessa)
• constata che l’Amministratore possiede una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato e lo impegna a conservarne la vigenza per tutto il mandato;
• subordina l’efficacia della nomina e la sottoscrizione del contratto al possesso della suddetta polizza e impegna l’Amministratore a stipularla entro un mese dalla delibera odierna.
(*) L’Amministratore indicato nella deliberazione d (*) i nomina, presente all’Assemblea nella qualità di invitato, dichiara ai Condomini di approvare le condizioni definite dal contratto di cui al periodo precedente e di accettare la nomina; quindi sottoscrive il documento. Contestualmente, il Presidente dell’Assemblea sottoscrive il contratto per i Condomini.
Null’altro essendovi su cui deliberare alle ore ………
Il Presidente dichiara chiusa l’ Assemblea alle ore __:__
Di tale Assemblea viene redatto il presente verbale, firmato e sottoscritto dai partecipanti.
Il Presidente
__________
Il segretario
Al presente verbale si allegano, con il testo contrattuale, i seguenti documenti, che ne costituiscono
parte integrante:
• “Dichiarazione di possesso dei requisiti ex art. 71 bis disp. att. c.c.” rilasciata dal soggetto appena nominato;
• “Comunicazione dei dati anagrafici e definizione del compenso per amministratore condominale” rilasciata dal soggetto appena nominato.
Fac Simile Verbale Nomina Amministratore Condominio Minimo
Di seguito è possibile trovare il fac simile verbale nomina amministratore condominio minimo in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
