Fac Simile Autocertificazione Lavori Ristrutturazione Condominio Minimo

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Autocertificazione Lavori Ristrutturazione Condominio Minimo

L’autocertificazione lavori ristrutturazione “condominio minimo” è una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà resa da uno dei condòmini (di solito il “condòmino incaricato”) per documentare ai fini fiscali che determinate spese su parti comuni sono state effettivamente sostenute e correttamente ripartite tra i partecipanti, in un edificio in cui non è obbligatoria la nomina dell’amministratore e, spesso, non è stato richiesto il codice fiscale del condominio. È uno strumento usato soprattutto per supportare la detrazione per ristrutturazioni (e, in generale, i bonus su parti comuni) quando non esiste l’amministratore che normalmente rilascia la certificazione delle quote.

Il primo presupposto, da verificare prima di tutto, è l’esistenza del condominio minimo in senso operativo: la soglia che rileva per l’obbligo di nominare un amministratore è quella dell’art. 1129 c.c., secondo cui quando i condomini sono più di otto l’amministratore è obbligatorio (e, se l’assemblea non provvede, può intervenire l’autorità giudiziaria). Quando i partecipanti sono otto o meno, l’amministratore non è obbligatorio; il condominio però esiste comunque come comunione “condominiale” sulle parti comuni, e in assenza di amministratore è normale che un condòmino svolga funzioni analoghe (anche solo di fatto), come lo stesso art. 1129 richiama quando prevede che, in mancanza di amministratore, siano affisse le generalità della persona che svolge funzioni analoghe. Dal punto di vista giuridico documentale, l’autocertificazione prende forma attraverso l’art. 47 del D.P.R. 445/2000: lo stato/qualità/fatto che il dichiarante conosce direttamente può essere provato con una dichiarazione sostitutiva sottoscritta, resa con le modalità previste (tipicamente firma e documento). Questo è il contenitore legale che consente di attestare, ad esempio, che l’edificio è un condominio minimo (quindi senza obbligo di amministratore), che i lavori riguardano parti comuni, che le spese sono state sostenute, come sono state ripartite e chi sono i beneficiari. È importante capire cosa l’autocertificazione non fa: non “crea” il diritto alla detrazione se mancano i requisiti fiscali sostanziali (pagamenti corretti, fatture, tracciabilità, titolo edilizio quando richiesto, ecc.), ma serve a colmare l’assenza della certificazione dell’amministratore e a rendere verificabile la ripartizione pro-quota.

Sul fronte fiscale, la disciplina dei bonus su parti comuni ha una particolarità: normalmente l’Agenzia delle Entrate vuole che, per le spese condominiali, vi siano tracciabilità e identificazione del condominio (codice fiscale condominiale) e che i condòmini detraggano in base alla quota di spesa imputata. Però, per i condomini minimi senza amministratore e senza codice fiscale, la prassi dell’Agenzia ha progressivamente “semplificato” gli adempimenti, consentendo di fruire delle detrazioni anche in assenza del codice fiscale del condominio, purché la gestione documentale e i pagamenti siano impostati correttamente. Questo orientamento è stato trattato in modo significativo con la Risoluzione n. 74/E del 27 agosto 2015 (condominio minimo e detrazione spese per interventi edilizi) e poi ripreso/rafforzato da documenti successivi, tra cui la Circolare 3/E del 2 marzo 2016 e la Circolare 24/E dell’8 agosto 2020, che conferma l’uso del codice fiscale del condòmino incaricato in assenza del codice fiscale del condominio, purché quel condòmino effettui i connessi adempimenti. In concreto, questa è la logica che deve emergere dall’autocertificazione: quando il condominio minimo non ha codice fiscale, le fatture e i bonifici “parlanti” devono comunque consentire di ricondurre senza ambiguità la spesa a un intervento su parti comuni e ai soggetti che ne fruiscono. La prassi ammette che, in assenza del codice fiscale condominiale, le fatture possano essere intestate al condòmino (o ai condòmini) che curano gli adempimenti e che, in dichiarazione, gli altri condòmini utilizzino il codice fiscale del soggetto che ha effettuato il pagamento/adempimenti per individuare l’intervento, fermo restando che ciascuno detrae la propria quota. Proprio perché non c’è un “certificatore” istituzionale (l’amministratore), l’autocertificazione diventa il documento di raccordo che spiega: chi ha pagato, con quali documenti, per quali parti comuni, con quale criterio di riparto, e chi beneficia della detrazione.

Per risultare davvero utile in caso di controllo (o già in fase di CAF), l’autocertificazione dovrebbe essere costruita come una “scheda probatoria” e non come una frase generica. In genere è opportuno che contenga: l’identificazione completa del dichiarante e la sua qualità (condòmino e, se del caso, incaricato dagli altri), l’identificazione dell’edificio e l’indicazione che si tratta di condominio minimo senza obbligo di amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c., l’elenco delle unità interessate con relativi dati catastali e l’elenco dei partecipanti aventi diritto con codici fiscali, la descrizione sintetica degli interventi su parti comuni (con eventuali riferimenti al titolo edilizio o alla comunicazione di inizio lavori quando prevista), l’indicazione dell’anno o degli anni d’imposta cui si riferiscono i pagamenti, l’importo complessivo delle spese sostenute e l’elenco dei documenti giustificativi (fatture), l’indicazione dei pagamenti tracciati (bonifici) e la regola concreta di ripartizione (millesimi o pro-quota), fino alla tabella con la quota imputata a ciascun condòmino. Questa impostazione è coerente anche con i fac-simile diffusi dai CAF, che infatti insistono su dati catastali, importi complessivi e riparto firmato. Un passaggio spesso sottovalutato riguarda la conservazione documentale. L’autocertificazione non deve essere l’unico documento: va conservata insieme a fatture, bonifici, eventuali delibere/accordi tra condòmini (anche informali ma scritti) che incarichino un soggetto, e qualunque elemento tecnico-amministrativo richiesto dalla specifica agevolazione. L’autocertificazione è particolarmente utile quando la “catena” documentale non è intestata a un condominio con codice fiscale, perché in quel caso l’Agenzia, in sede di verifica, cerca soprattutto coerenza tra intestazioni, causali di bonifico, immobili, beneficiari e riparti.

Va poi distinto il tema della detrazione dal tema della comunicazione dati per la precompilata (flusso verso l’Anagrafe tributaria). Quando non è stato nominato un amministratore, i condòmini non sono obbligati a trasmettere i dati all’Anagrafe tributaria; inoltre, per condomìni minimi privi di codice fiscale, nei tracciati è presente un campo “progressivo condominio minimo” per distinguere comunicazioni multiple effettuate dallo stesso condòmino incaricato. Questo significa che, in molti casi di condominio minimo senza amministratore, la spesa potrebbe non comparire automaticamente nella precompilata: l’autocertificazione e la documentazione diventano ancora più importanti per inserire correttamente i dati in dichiarazione e sostenerli in caso di controllo.

Esempio di Autocertificazione Lavori Ristrutturazione Condominio Minimo

DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DELL’ATTO DI NOTORIETÀ

(artt. 46 e 47 D.P.R. 28/12/2000, n. 445)

Il/La sottoscritto/a __________________________________________
nato/a a __________________________________________ (_____) il __________________________________________
cittadino/a __________________________________________
residente a __________________________________________ (_____) indirizzo __________________________________________
C.F. __________________________________________

avvalendosi delle disposizioni del D.P.R. n. 445/2000, consapevole delle conseguenze relative alla decadenza dai benefici goduti prevista dall’art. 75 e delle responsabilità penali previste dall’art. 76 del medesimo D.P.R. nel caso di dichiarazioni mendaci, falsità negli atti, uso o esibizione di atti falsi, contenenti dati non più rispondenti a verità,

DICHIARA

con riferimento alle unità immobiliari ubicate nel Comune di __________________________________________ in via/piazza __________________________________________ n. ________

che sono state sostenute spese per interventi di __________________________________________, come di seguito dettagliato, sulle parti comuni dell’edificio, in assenza di obbligo di costituzione del Condominio;
che gli estremi catastali di tutte le unità immobiliari coinvolte sono i seguenti:

N.	Foglio	Mappale	Subalterno
1	________	_____________	______________
2	________	_____________	______________
3	________	_____________	______________
4	________	_____________	______________
5	________	_____________	______________
6	________	_____________	______________
7	________	_____________	______________
8	________	_____________	______________

che il totale delle spese sostenute per l’anno d’imposta ________ ammonta a € ______________________ (riportare la somma di tutte le fatture emesse).

Il criterio utilizzato per la ripartizione è (Millesimi/Proquota): __________________________________________

La ripartizione delle spese è la seguente:

Cognome e Nome	Spesa in Euro	Firma
__________________________________________	€ ______________________	________________________________
__________________________________________	€ ______________________	________________________________
__________________________________________	€ ______________________	________________________________
__________________________________________	€ ______________________	________________________________

Luogo __________________________________________ Data __________________________________________

Firma del dichiarante __________________________________________