Il supercondominio prende forma ogni volta che due o più edifici, ciascuno già organizzato in condominio autonomo, condividono beni, impianti o servizi che rientrano tra le parti comuni elencate dall’art. 1117 c.c. Il passaggio non richiede alcuna decisione assembleare o un atto costitutivo: la sola presenza, per esempio, di un viale di accesso unico, di un parcheggio comune o di un impianto di illuminazione centralizzato basta a fare scattare il meccanismo legale previsto dall’art. 1117‑bis c.c. La disciplina deriva, quindi, da un automatismo: quando la comunione materiale esiste, la legge presume l’esistenza di un ente di gestione sovraordinato rispetto ai singoli condomini.
Per evitare che questo regime si attivi occorre intervenire a monte, progettando il complesso in modo che non sorgano proprietà comuni tra i diversi fabbricati o dettando, nel titolo originario, regole che escludano l’autonomia gestionale di ciascun edificio. È ciò che è accaduto nel caso affrontato dalla Corte di appello dell’Aquila con la sentenza 4 marzo 2025 n. 275. Il complesso immobiliare in questione era composto da 4 palazzine, ciascuna identificata con un nome distinto; tuttavia il regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore e trascritto negli atti di compravendita, qualificava l’intero insediamento come Condominio Alfa, con un unico codice fiscale, un’unica assemblea e un unico conto corrente. I giudici hanno ritenuto che quest’impostazione, costantemente applicata fin dal 1969, escludesse la nascita di 4 condomini separati e, di conseguenza, impedisse la configurazione di un supercondominio: l’ente era uno solo, sebbene articolato in più corpi di fabbrica. La stessa logica è stata seguita dal Tribunale di Vercelli nella sentenza 12 febbraio 2025 n. 25, che ha ribadito come il supercondominio non richieda alcuna manifestazione di volontà dei proprietari, purché sussistano beni o impianti comuni a più edifici. Però, ha precisato che un titolo contrattuale può disporre altrimenti, configurando un condominio unico o, all’opposto, tanti condomini interamente autonomi, purché la volontà sia inequivoca.
Il punto fondamentale, quindi, è la redazione del titolo. Se il costruttore vuole evitare l’applicazione della disciplina del supercondominio, deve prestare attenzione a due aspetti. Primo, deve individuare chiaramente la titolarità dei beni: i viali di accesso possono essere trasferiti in proprietà esclusiva a uno solo dei condomini, oppure ceduti gratuitamente al Comune, in modo da sottrarli alla comproprietà. Secondo, deve attribuire a ogni edificio impianti indipendenti: centrali termiche separate, quadri elettrici distinti, contatori idrici autonomi. In alternativa, può scegliere la strada opposta, qualificando sin dal principio l’intero complesso come un unico condominio, con un solo regolamento e un’unica contabilità, così da concentrare la gestione e bypassare l’art. 67 disp. att. c.c., che impone la nomina di un rappresentante per ciascun condominio quando il supercondominio oltrepassa i 60 partecipanti. Se, invece, si lascia che gli edifici condividano parti essenziali senza fissare un assetto unitario, la legge impone la cornice del supercondominio. In quel contesto l’assemblea dei singoli condomini può amministrare le parti di competenza interna, ma le decisioni sugli spazi comuni sovraordinati devono essere prese da un’assemblea rappresentativa dei diversi condomini oppure da un amministratore del supercondominio nominato secondo le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c. L’inerzia comporta nullità o annullabilità delle delibere, come rilevato in più occasioni dalla giurisprudenza di merito.
La vicenda decisa dal Tribunale della Spezia il 18 febbraio 2025 n. 88 mostra i rischi della mancanza di chiarezza: il complesso, progettato con 3 blocchi collegati da corselli carrabili e da un solo impianto di sollevamento acque reflue, non disponeva di un titolo regolamentare completo. Le assemblee avevano gestito per anni i fabbricati come condomini autonomi, salvo ripartire alcune spese in proporzione ai millesimi dell’intero compendio. Quando un gruppo di proprietari ha invocato la disciplina del supercondominio, il giudice ha dovuto ricostruire d’ufficio lo statuto applicabile, con esiti costosi in termini di perizie e di contenzioso per le parti.
Per chi acquisisce la proprietà di un immobile in complessi già esistenti, la strategia preventiva consiste nel ricostruire la filiera dei titoli, verificando se il regolamento contrattuale, quello allegato ai rogiti, preveda l’autonomia dei singoli edifici o un’unica gestione. Se il regolamento tace o risulta ambiguo, diventa prudente, prima di avviare spese consistenti, chiarire la questione con una delibera formale che recepisca l’orientamento giurisprudenziale e, se necessario, stipulare un atto integrativo che definisca proprietà e servitù. In molti casi, poi, la spinta ad autonomizzare i condomini proviene dalla necessità di gestire in modo più snello interventi edilizi sottoposti al 110 per cento o al nuovo 90 per cento, dove la massa critica dei millesimi incide sull’approvazione degli interventi e sulla ripartizione dei bonus fiscali. Qui vale una regola pratica: se la divisione è possibile senza intaccare l’utilità delle cose comuni o se la comunione è limitata a parti facilmente gestibili con un consorzio di servizi, conviene costituire condomini separati e stipulare convenzioni di manutenzione per strada, illuminazione e fognature. Al contrario, se gli edifici dipendono da impianti centralizzati difficili da scindere, si pensi a parcheggi in struttura con rampe comuni o a reti antincendio che servono tutti i corpi di fabbrica, risulta più funzionale mantenere o istituire un condominio unico.
Il fattore economico è decisivo. Il supercondominio comporta la tenuta di una contabilità dedicata, la nomina di un amministratore aggiuntivo o la remunerazione di un rappresentante per ogni condominio quando i partecipanti sono più di 60, con duplicazione di oneri professionali. D’altro canto, replicare servizi identici, come la vigilanza o la pulizia delle aree esterne, moltiplica i contratti e può generare diseconomie. L’analisi costi benefici deve essere condotta su dati reali: quante sono le spese comuni sovraordinate? Qual è la complessità degli impianti condivisi? Quanti millesimi occorrono per deliberare le opere straordinarie su quelle parti? Una volta definita la rotta, occorre mantenere coerenza nella gestione quotidiana. Se si decide per la separazione integrale, è indispensabile aprire conti correnti diversi, emettere rate distinte, convocare assemblee separate e notificare delibere solo ai proprietari dell’edificio interessato. Se, invece, il regime scelto è quello del condominio unico, si dovrà evitare di istituire sotto‑contabilità che possano far sorgere il dubbio della presenza di più condomini; la ripartizione interna delle spese, pur prevista, deve restare un aspetto contabile, non fisiognomico di un’amministrazione autonoma.
La giurisprudenza insegna, infine, che le dichiarazioni assembleari non bastano a scardinare la disciplina di legge. Nel caso esaminato dalla Corte di appello dell’Aquila, le delibere unanimi che negavano la volontà di costituire condomini separati hanno avuto valore ricognitivo di una situazione già definita dal titolo; se, però, gli atti originari avessero previsto condomini autonomi, quelle stesse delibere non avrebbero potuto eliminarli, perché la modifica di un regolamento contrattuale richiede l’unanimità notarile di tutti i proprietari.
