In questa pagina è possibile trovare un fac simile lettera al condominio per fotovoltaico da utilizzare come esempio.
Indice
Lettera al Condominio per Fotovoltaico
Scrivere alla comunità condominiale prima di installare un impianto fotovoltaico destinato alla propria unità abitativa significa trasformare un diritto individuale in un’operazione condivisa e trasparente. L’articolo 1122‑bis del codice civile, introdotto con la riforma del 2012, riconosce al singolo condomino il potere di collocare sui lastrici solari, sulle falde di tetto e su qualsiasi altra superficie comune pannelli solari termici o fotovoltaici che servano esclusivamente la sua abitazione. Il legislatore ha voluto ricollegare questa facoltà a un bene d’interesse generale, la produzione di energia da fonti rinnovabili, eliminando il potere di veto dell’assemblea, ma ha posto anche due condizioni precise: il rispetto della sicurezza statica dell’edificio e la tutela del decoro architettonico. La lettera, dunque, non chiede un’autorizzazione, perché non ve n’è bisogno, ma informa, descrive l’intervento e preannuncia le cautele che si intendono adottare, in modo che gli altri partecipanti possano verificare che l’opera non pregiudicherà i loro diritti.
Una buona comunicazione inizia con la qualificazione dell’intervento. Occorre spiegare che si tratta di un impianto fotovoltaico ad uso esclusivo, con potenza prevista, collocazione esatta e modalità di ancoraggio. Se la struttura si appoggia al tetto, è utile allegare lo stralcio di progetto firmato dall’installatore abilitato: in questo modo si dimostra di aver già verificato la portata della copertura e di aver scelto soluzioni che non forino impermeabilizzazioni in punti critici. Per i condomini la questione infiltrazioni è sempre fonte di timori e mostrare fin dall’inizio i particolari tecnici riduce le diffidenze. La lettera prosegue assumendosi la responsabilità integrale dei costi e degli eventuali danni: chi installa chiarisce che sosterrà a proprie spese l’opera e che risponderà degli eventuali pregiudizi, impegnandosi anche, se necessario, a ripristinare i luoghi in caso di rimozione imposta da future esigenze condominiali.
Se il progetto prevede tubazioni elettriche in canalina che scorrono in parti comuni verticali, è bene indicare i percorsi in modo che gli altri abbiano la certezza di non vedersi limitati. Per esempio, se l’edificio ha un vano tecnico inutilizzato, si propone di utilizzare quello, riducendo l’impatto visivo. Nella lettera si può citare la possibilità di ricorrere, se necessario, a staffaggi verniciati nel colore delle superfici presenti, a dimostrazione della volontà di integrarsi esteticamente. Quest’attenzione preventiva al decoro, sebbene la norma vieti all’assemblea un diniego immotivato, aiuta a contenere contestazioni che, anche se infondate, potrebbero trasformarsi in cause civili dal costo ben superiore all’impianto.
Il passaggio successivo riguarda la sicurezza. L’articolo 1122‑bis impone che l’opera arrechi il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e alle proprietà individuali. Di conseguenza, è consigliabile allegare la dichiarazione dell’installatore abilitato ai sensi del D.M. 37/2008, con cui si attesta la conformità alla regola dell’arte e alle norme CEI. Inoltre, quando il tetto è in condominio di tipo tradizionale con tegole, l’installatore può produrre una relazione di carico che illustri la distribuzione del peso addizionale: quasi sempre i sistemi fotovoltaici residenziali rientrano nei carichi accidentali previsti dalle norme tecniche sulle costruzioni, ma dichiararlo evita contestazioni sul rischio di sovraccarico.
La lettera deve poi evidenziare che l’intervento non comporta innovazioni vietate. L’articolo 1120 del codice civile vieta quelle che alterano la destinazione della cosa comune o ne compromettono il decoro: il fotovoltaico domestico, collocato con criteri di minima invasività, non muta la destinazione del tetto né ne altera l’estetica in misura rilevante, poiché i moduli aderiscono al piano di falda e non svettano oltre il profilo della copertura. A sostegno di tale affermazione si possono citare pronunce di merito che qualificano l’impianto come “uso più intenso consentito” ex articolo 1102.
Non vanno trascurati i risvolti edilizi. Molti regolamenti comunali considerano l’impianto fotovoltaico fino a una certa potenza attività edilizia libera, soggetta a semplice comunicazione. In caso di zona vincolata, occorre parere paesaggistico o autorizzazione semplificata, ma ciò non incide sul diritto condominiale: la lettera può rassicurare che l’iter urbanistico sarà interamente seguito dal richiedente, senza gravare sulle pratiche comuni. Informare di aver già interpellato un tecnico abilitato per la CILA rafforza la sensazione di professionalità e rispetto delle procedure pubbliche.
Un paragrafo a parte riguarda l’accesso alle parti altrui. La norma stabilisce che non può essere negato se indispensabile per realizzare o manutenere l’impianto. Nella lettera si suggerisce di concordare appuntamenti con anticipo, per ridurre il disagio, e di prevedere lavori in orari compatibili con il regolamento condominiale. Offrire tale disponibilità conferma la buona fede e permette ai vicini di organizzarsi senza fretta.
La comunicazione, infine, deve invitare l’amministratore a dare notizia ai condomini, affinché eventuali osservazioni possano pervenire entro un termine ragionevole. Non si tratta di una richiesta di voto, ma di un atto di trasparenza. Qualora l’impianto interessi superfici comuni in modo più evidente, l’amministratore, a prudenza, potrà inserire la questione nell’ordine del giorno della prima assemblea utile, dove i condomini potranno discutere eventuali misure integrative di sicurezza o di decoro. Ciò non significa che l’assemblea possa vietare l’impianto: potrà solo proporre soluzioni alternative equivalenti, come lo spostamento dei moduli in una zona meno visibile, purché tecnicamente praticabile e senza costi aggiuntivi eccessivi per il richiedente.
Esempio di Lettera al Condominio per Fotovoltaico
Oggetto: comunicazione ex art. 1122‑bis c.c. – installazione impianto fotovoltaico ad uso esclusivo
Gentile Amministratore,
con la presente Le comunico, ai sensi dell’art. 1122‑bis c.c., l’intenzione di installare un impianto fotovoltaico destinato esclusivamente all’alimentazione elettrica della mia unità immobiliare (interno ___) sui seguenti elementi comuni:
– porzione di falda/lastrico solare sovrastante la scala ___, superficie occupata circa _____ m²;
– passaggio di cavi elettrici in canalina lungo il vano tecnico condominiale fino al quadro dell’appartamento.
L’intervento sarà eseguito a mia totale cura e spese dalla ditta abilitata ________________________________ (iscr. Albo imprese DM 37/2008), che al termine rilascerà dichiarazione di conformità e certificazione di garanzia (doc. 1 – progetto di massima; doc. 2 – preventivo).
Dichiaro quanto segue:
1. la struttura di supporto sarà ancorata senza perforare manti impermeabili, con carichi entro i limiti previsti dalle NTC 2018; allego relazione tecnica di verifica statica (doc. 3);
2. l’opera arrecherà il minore pregiudizio possibile alle parti comuni e non limiterà gli altrui diritti di godimento; resterà libero un corridoio di almeno ____ cm per interventi di manutenzione del tetto;
3. verrà salvaguardato il decoro architettonico mediante moduli a basso profilo, cornici di colore analogo alla falda e canaline verniciate tono su tono;
4. mi assumo ogni responsabilità civile e patrimoniale per eventuali danni arrecati durante l’installazione o l’esercizio dell’impianto;
5. qualora in futuro fossero necessari lavori condominiali incompatibili con l’impianto, mi impegno a spostarlo o rimuoverlo e a ripristinare i luoghi a regola d’arte a mie spese;
6. l’installazione rientra, per dimensioni e potenza (___ kWp), tra le attività edilizie libere di cui al D.M. 2/3/2018; in caso di diverso parere dell’Ufficio Tecnico provvederò personalmente alla presentazione della CILA/SCIA.
Consapevole che l’art. 1122‑bis consente ai condomini di proporre soluzioni tecniche alternative senza tuttavia poter vietare l’opera, chiedo che Lei voglia:
– informare tutti i condòmini, trasmettendo la presente e gli allegati;
– inserire la comunicazione nel primo ordine del giorno utile affinché l’assemblea possa formulare eventuali osservazioni entro i termini di legge.
Salvo diversa indicazione, i lavori inizieranno trascorsi trenta giorni dalla ricezione della presente.
Ringrazio per la collaborazione e resto a disposizione per un sopralluogo congiunto.
Cordiali saluti.
Luogo ____________________, data ___ / ___ / ___
_______________________________________
(firma)
Allegati:
1. progetto di massima e lay‑out moduli;
2. preventivo e dati ditta installatrice;
3. relazione verifica statica/carichi;
4. copia documento identità.
Fac Simile Lettera al Condominio per Fotovoltaico
Di seguito è possibile trovare il fac simile lettera al condominio per fotovoltaico in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
