La situazione per cui un appartamento di un singolo condomino possa presentare infiltrazioni di acqua sulle pareti e in qualsiasi altra parte per via di una perdita delle tubazioni condominiali, è abbastanza comune. La normale prassi vuole che immediatamente il condomino per tutelare la propria abitazione si rivolga all’amministratore per capire cosa sia successo e fare in modo che ci sia un immediato ripristino per scongiurare danni ancora più gravi tra cui anche la comparsa dell’umidità e peggio ancora di muffa. Poi c’è la questione relativa al risarcimento danni che il condomino può richiedere all’assicurazione sottoscritta dal condominio per questo genere di situazioni. Tuttavia il problema principale è individuare la causa della perdita di acqua tant’è che la questione è molto più complessa di quanto si possa pensare anche dal punto di vista della gestione legale. Ci sono tanti contenziosi che riguardano proprio questo aspetto tra un condomino e l’intero condominio oppure tra due condomini che evidentemente si trovano a gestire la vicenda. Questo significa che molto spesso il proprietario dell’appartamento danneggiato non solo dovrà intervenire a proprie spese per ripristinare la bellezza del proprio appartamento, ma si troverà anche ad avere dei contrasti con i propri vicini di casa.
Un aspetto fondamentale della questione relativa alle infiltrazioni di acqua che si possono presentare un appartamento è legato alla responsabilità. La giurisprudenza e le normative in tal senso sono abbastanza chiare perché salvo alcune situazioni specifiche, la responsabilità è sempre da addebitarsi al condominio che non solo è tenuto al risarcimento del danno, ma anche l’occuparsi affinché possa essere dato l’avvio ai lavori necessari per poter ripristinare il corretto funzionamento dell’impianto idrico. La giurisprudenza prevede anche che il condominio debba farsi carico del pagamento di eventuali mobili e arredi che sono stati danneggiati dalle infiltrazioni di acqua. I danni potrebbero essere calcolati in ragione di rivestimenti che ovviamente non sono più utilizzabili come il classico esempio della carta da parati oppure le tinteggiature. L’aspetto della responsabilità è basato su uno dei principali articoli del regolamento condominiale ossia ogni condominio deve occuparsi della custodia e della manutenzione delle parti comuni e dei vari impianti presenti nell’edificio. In altri termini, ogni singolo condomino può rivalersi nei confronti del condominio nel caso di infiltrazioni d’acqua dovute a una perdita nelle tubazioni che si trovano nelle parti comuni. Ci sono delle situazioni in cui la responsabilità non è del condominio. Un classico esempio è quello in cui si stanno effettuando degli interventi di ristrutturazione e di riparazione del tetto condominiale. Se le infiltrazioni d’acqua dovessero avvenire per via dell’omessa o insufficiente installazione di alcuni teli protettivi per evitare all’acqua di entrare nella parte interna, non c’è responsabilità del condominio per i danni che sono stati causati in un appartamento nel caso in cui questo sia immediatamente sottostante il tetto. In questa situazione infatti la negligenza e la responsabilità va a carico dell’impresa edile poco attenta nel proteggere il lavoro che si sta eseguendo. In questo caso non sarà il condomino singolo a dover intraprendere una richiesta legale di risarcimento danni nei confronti dell’impresa, ma sarà sempre il condominio a rivalersi nei confronti della ditta appaltatrice. Questo principio di giurisprudenza è legato al fatto che per legge durante l’esecuzione dell’appalto, il potere di controllo e di vigilanza sul bene, che nel caso specifico è l’edificio, è a carico della ditta. Poi ci sono altre situazioni che richiedono ulteriori approfondimenti come nel caso in cui i danni riportati in un appartamento siano stati causati da infiltrazioni che derivano dalla fognatura. Infatti bisognerebbe rivolgersi a un tecnico qualificato che dovrebbe effettuare una verifica molto approfondita con lo scopo di valutare se il danno è stato arrecato dalle fognature condominiali o da quelle comunali per cui nel punto di innesto con la fognatura stradale. Soltanto se il danno è stato causato dalla fognatura condominiale, il condomino potrà rivalersi nei confronti del condominio e quindi ottenere il risarcimento danni. Tra l’altro se il danno è stato causato da un difetto di costruzione, a sua volta il condominio potrà rivalersi nei confronti della ditta che ha costruito lo stabile e si è occupato soprattutto delle fognature.
La questione del pagamento dei danni che sono stati causati in un appartamento da infiltrazioni d’acqua che arrivano dalle parti comuni del condominio, è materia abbastanza complessa come del resto dimostrano le tante sentenze che sono state pronunciate da Tribunali e dalla Corte di Cassazione. Cerchiamo di fare chiarezza approfondendo le varie situazioni che possono presentarsi.
Indice
Le responsabilità del costruttore
La Cassazione in una storica sentenza ha stabilito precise responsabilità del costruttore quando quest’ultimo è anche venditore dell’immobile. In particolare dopo una serie di perizie tecniche dalle quali è emerso che la presenza di umidità negli appartamenti presenti nello stabile siano state causate da una coibentazione non eseguita a regola d’arte. L’errore è stato ovviamente causato sull’isolamento presente nelle parti perimetrali dell’edificio, il che ha permesso all’umidità di entrare nella parte interna e di arrecare danni ai condomini. Questa situazione secondo quanto emerso dalla sentenza della Cassazione costituisce un danno oggettivo per l’abitabilità e il godimento del bene. Viene individuato come un grave difetto dell’edificio per cui è suscettibile di ricadere nell’ambito di applicazioni di quella che è la norma riportata dall’articolo 1669 del codice civile per cui ci sono delle responsabilità oggettive a carico del costruttore. Tra l’altro l’articolo 2043 del codice civile stabilisce che in queste situazioni la possibilità di avvalersi nei confronti della ditta costruttrice possa essere invocata anche a prescindere dall’esistenza di un vincolo contrattuale. Dal proprio canto, il costruttore può difendersi efficacemente nel caso in cui riesce a dimostrare di aver effettuato gli interventi necessari per poter garantire una distribuzione a regola d’arte ossia attraverso l’utilizzo di materiali adeguati. In parole povere il costruttore dovrà cercare di dimostrare anche che la responsabilità sia esclusiva del committente e del direttore dei lavori oppure del progettista perché essendo lui appaltatore eseguito, non ha margini di autonomia sui lavori richiesti. Questo onere probatorio può essere giustificato soltanto nel caso in cui si dimostri che il costruttore è anche un tecnico qualificato che quindi deve disporre delle nozioni necessarie per valutare in autonomia le opzioni migliori per ottenere un determinato risultato che nel caso specifico è quello di impermeabilizzare le parti perimetrali evitando infiltrazioni di acqua. In pratica se il progettista ha commesso degli errori di valutazione, il costruttore aveva tutte le competenze necessarie per poter operare correttamente, modificare gli errori commessi e offrire una soluzione soddisfacente.
La responsabilità del condominio
La questione non grava il condominio dalle proprie responsabilità perché ci sono evidenze da valutare. In particolare è possibile sottolineare che il condominio certamente non può essere chiamato in causa per quanto previsto dall’articolo 1669 citato in precedenza perché non dispone delle competenze necessarie per poter valutare se sia stato fatto o meno un buon lavoro dalla ditta, ma può essere chiamato in causa dall’articolo 2051. Nel caso in cui le parti esclusive di un condomino siano state danneggiate da un problema causato dalle parti comuni, il condomino può rivalersi nei confronti del condominio perché quest’ultimo aveva il compito di controllare e verificare che tutto funzionasse correttamente e eventualmente porvi immediato rimedio. In pratica il condominio è responsabile perché è venuta meno la sua attività di custode. Questo significa che qualora ci sia stato un errore da parte del costruttore nell’eseguire correttamente l’isolamento delle parti perimetrali dell’edificio, il condominio avrebbe dovuto comunque intervenire celermente effettuando interventi di ripristino per tutelare le proprietà dei vari condomini. Altro discorso è quello poi da parte del condominio di rivalersi nei confronti del costruttore per ottenere il risarcimento dei danni delle spese necessarie per il ripristino. La soluzione migliore per il condominio è sempre quella di imporre alla ditta costruttrice di effettuare i nuovi interventi ovviamente a costo zero. Parlando invece di convenienza per il singolo condomino, è sostanzialmente importante muoversi nei confronti del costruttore e nei confronti del condominio che avrebbe dovuto custodire le parti comuni con massima attenzione. In questa situazione e dal proprio canto il condominio può soltanto sgravarsi della responsabilità nel caso in cui riesca a provare che tutto sia dipeso da un caso fortuito come potrebbe essere quello in cui il condomino danneggiato non ha provveduto prontamente a denunciare il pericolo.
Le responsabilità dell’amministratore di condominio
Se si dovesse presentare una situazione come quella descritta in precedenza, l’amministratore di condominio può e probabilmente deve agire in maniera autonoma in giudizio nei confronti della ditta senza dover aspettare l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. Qualora invece non sia stata effettuata una situazione di attenta custodia, l’amministratore deve agire in rivalsa nei confronti del costruttore in maniera tale da rendere indenne il condominio da spese gravose. In linea generale l’unica responsabilità dell’amministratore è di fare in modo che si intervenga immediatamente per risolvere il danno e il principale obiettivo per poi tutelare il condominio.
Come risanare le infiltrazioni e il fenomeno di condensa
Da un punto di vista pratico una ditta che dovrà poi occuparsi dell’intervento per risanare le infiltrazioni e soprattutto il fenomeno di condensa, deve avvalersi del supporto di un progettista che sia anche consulente. Si può precedere principalmente con l’obiettivo di ricondizionare il vecchio manto impermeabile per ricevere una stratigrafia termoisolante. Se il precedente manto impermeabile era stato realizzato con le classiche guaine nere, bisogna prima depolverizzare la zona dove ci sono stati i complementi e quindi applicare primer a solvente. Il vecchio manto dovrà essere ben pulito depolverizzato e senza vegetazione, il che darebbe luogo a nuovi fenomeni di condensa. Se si vuole essere certi del risultato finale si potrebbe procedere dopo che i prodotti appena indicati abbiano fatto il loro corso e quindi siano trascorse almeno 4 ore, così si potrà pensare alla stesura di un ulteriore manto. In linea generale se si vogliono bloccare le condensazioni superficiali e anche la formazione di muffe, si può procedere con tre tipologie di soluzioni. I tre interventi possono essere complementari tra di loro e prevedono il miglioramento delle caratteristiche dell’involucro dell’edificio, l’inserimento negli ambienti interni di un’opportuna climatizzazione per i diversi periodi dell’anno e garantire una funzionale ventilazione interna che intervenga dove c’è una certa produzione di vapore acqueo come nel caso della cucina. Se invece si vogliono migliorare le prestazioni termiche della parete, si può aumentare il suo spessore oppure isolare le murature con dei pannelli isolanti che devono essere posizionati nella parte perimetrale esterna.
