In questa guida spieghiamo come scrivere una lettera di richiesta risarcimento danni condominio e mettiamo a disposizione un fac simile.
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Come si Scrive la Lettera di Richiesta Risarcimento Danni Condominio
In tante situazioni sorge la necessità di richiedere i danni al condominio, per questo bisogna capire come procedere e quali sono le formalità da adottare. Le assemblee condominiali sono spesso animate da accesi dibattiti fra i condomini che non riescono a risolvere bonariamente svariate questioni, per cui occorre avanzare le proprie pretese per iscritto, cioè inoltrando al condominio un’istanza con valore giuridico, attraverso la quale ottenere un’equa somma per i danni patiti.
In genere prima di arrivare la richiesta scritta di risarcimento danni è sempre auspicabile una certa collaborazione fra i soggetti coinvolti, proprio al fine di instaurare un contraddittorio costruttivo e risolutivo. Tuttavia, questo risultato non è così semplice da raggiungere, come del resto dimostra la prassi. Vediamo, qui di seguito, come ogni condomino dovrebbe agire per ottenere il ristoro dei danni.
Chi abita all’interno di un condominio conosce a fondo certe dinamiche e sa bene quanto la quotidianità può rivelarsi complessa. Alla gestione dell’amministratore tante volte si aggiungono numerosi episodi spiacevoli che generano disaccordi. A tal riguardo basti pensare alla mancata pulizia e manutenzione ordinaria delle parti comuni o alle opere edilizie non eseguite a regola d’arte che causano l’incidente di un condomino. Cosa fare in questi casi e come agire nel pieno rispetto della legge?
Per prima cosa bisogna chiarire quando è possibile richiedere il risarcimento dei danni al condominio, a prescindere che si tratti o meno dello stesso stabile in cui si abita. Quando si ritiene di essere vittima di un sinistro all’interno del condominio nella maggior parte dei casi ricorrono i presupposti per chiedere un ristoro. In ogni caso chi avanza tale richiesta sarà tenuto a dimostrare la responsabilità del condominio e la norma a cui fare riferimento è l’articolo 2051 del codice civile, in virtù della quale ogni soggetto è responsabile delle cose che detiene in custodia, salvo che riesca a dimostrare il caso fortuito.
Tutto ciò vuol dire che per ottenere il risarcimento è necessario che l’incidente si sia verificato proprio all’interno degli spazi condominiali. In altre parole la vittima deve provare che il danno dipende dalla responsabilità per colpa grave del condominio.
A titolo di esempio si pensi alla mancata custodia del tetto tetto condominiale che provoca un’infiltrazione d’acqua all’appartamento sottostante. Qualora il condominio avesse effettuato la regolare manutenzione del soffitto, tale danno non si sarebbe verificato.
In ogni caso è bene chiarire cosa s’intende con l’espressione caso fortuito, circostanza che esclude del tutto la responsabilità in capo al condominio. Il caso fortuito non è altro che un evento del tutto imprevedibile e che quindi non poteva essere evitato in nessun modo.
Ecco, quindi, che per poter avanzare in maniera legittima la richiesta dei danni bisogna dimostrare non soltanto di aver subito un danno, ma anche la sussistenza di un comportamento illegittimo, l’assenza del caso fortuito e il nesso di causalità fra la condotta scorretta e la lesione.
Una volta verificati i presupposti, sarà possibile procedere con la richiesta di risarcimento dei danni, quindi con l’inoltro di una comunicazione scritta che dovrà contenere tutta una serie di dati utili, fra cui una breve descrizione dei fatti.
Bisogna poi far presente che nel momento in cui viene accertata la responsabilità del condominio, il danneggiato potrà ottenere non solo il ristoro dei danni materiali, ma anche di quelli morali. I primi riguardano il pregiudizio economico subito, mentre i secondi si riferiscono alla sofferenza patita a seguito dell’evento.
Grava sempre sul condomino la prova di aver patito un danno attuale e concreto, per cui una richiesta per danni che non si sono ancora verificati non potrà trovare accoglimento. Anche l’aver solo commesso un illecito senza alcuna conseguenza non basta per chiedere il ristoro, visto che di fatto manca il danno e il relativo pregiudizio.
Come noto, allo stesso modo delle società, anche il condominio non è una persona giuridica. Nello specifico, secondo pacifica giurisprudenza, si tratta di un ente di gestione, per cui la richiesta di risarcimento dei danni andrà inviata direttamente all’amministratore, quindi non occorre inoltrare una diffida a ciascun singolo proprietario.
Può inoltre accadere che lo stabile condominiale abbia sottoscritto una polizza, per cui spetterà all’amministratore rivolgersi alla compagnia assicuratrice e non lo stesso danneggiato. Quest’ultimo, infatti, non può conoscere a monte il numero del contratto e il nome della società assicurativa.
La richiesta inoltre dovrà essere spedita a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno oppure tramite pec, all’indirizzo dell’amministratore, così come specificato nella bacheca che si trova nel condominio. L’inoltro presso lo stabile condominiale non ha alcun valore, visto che non esiste un soggetto incaricato a ricevere la posta dell’amministratore in quel luogo.
All’interno della diffida occorre specificare un termine, solitamente da 7 a 15 giorni, entro il quale l’amministratore dovrà rispondere. Nel fissare questo lasso di tempo è bene considerare, specialmente quando si tratta di un danno importante, che l’amministratore dovrà avere il tempo necessario per convocare l’assemblea in modo da mettere al voto la richiesta di risarcimento. In alcuni casi può inoltre capitare che il condominio accerti l’entità dei danni attraverso la nomina di un esperto consulente.
Quando si verifica un danno all’interno degli spazi condominiali o nel proprio appartamento, ad esempio una caduta dalle scale o un’infiltrazione d’acqua, per prima cosa bisogna indagare sull’origine dell’accaduto per capire le cause. Questa operazione viene tecnicamente conosciuta come ricerca del danno e consente di ricostruire il nesso di causalità, ovvero il soggetto passivo al quale dovrà essere avanzata la pretesa risarcitoria.
Se il danno dovesse riguardare una parte comune dello stabile condominiale la richiesta, com’è semplice intuire, deve essere mandata direttamente all’amministratore. In prima battuta si consiglia di avvertire dell’accaduto con una telefonata, ma la vera a propria istanza risarcitoria deve rivestire la forma scritta e inoltrata con uno strumento dal quale si possa evincere la data certa, ovvero una lettera raccomandata, un fax oppure una pec.
Per quanto invece riguarda il contenuto della lettera, questo dovrà essere chiaro e riportare tutti gli estremi del fatto. Più nello specifico, sarà opportuno riportare la dinamica dell’incidente, specificare i danni riscontrati, allegare fotografie ed elencare gli interventi urgenti per non aggravare ulteriormente la situazione. In alcuni casi, specialmente quando i danni non sono facilmente identificabili, è opportuno presentare anche una perizia da parte di un consulente esperto, documento dal quale emergeranno i primi rilievi e accertamenti eseguiti.
Così facendo il danneggiato potrà assolvere all’onere probatorio e concordare al contempo il giorno del sopralluogo in contraddittorio, così da fissare un intervento tempestivo in presenza dell’eventuale perito della compagnia di assicurazioni.
Come si quantifica il danno? Sappiamo che l’onere probatorio incombe sempre sul danneggiato, quindi sarà questo soggetto a fornire un preventivo o una stima del danno effettivamente patito. Per questo sarà fondamentale indicare le opere indispensabili al fine di riportare la situazione allo stato originario e indicare quali beni sono andati distrutti. Buona regola è allegare le fatture per le riparazioni già eseguite, quali ad esempio quelle del falegname che ha riparato il parquet o dell’impresa edile che ha ripristinato il soffitto.
Una precisa iniziale quantificazione del danno consente di cristallizzare la situazione, ovvero di evitare disaccordi futuri sul quantum che il condominio dovrà versare al danneggiato. In ordine alla prova del danno, è importante ricordare che questa viene soddisfatta anche quando si presenta un capitolato esaustivo degli interventi e riparazioni che occorre eseguire. Questo vuol dire che non è per forza necessaria l’allegazione delle ricevute, degli scontrini o delle fatture fiscali. L’importante è che gli oneri futuri siano concreti e determinabili mediante adeguata documentazione.
Nonostante il corretto inoltro della richiesta, può capitare che il condominio ometta di rispondere e di risarcire il danno, per cui occorre procedere richiedendo l’assistenza tecnica di un legale. L’avvocato pertanto si occuperà di iniziare un giudizio davanti al Giudice di Pace o al Tribunale competente, in base al valore della controversia.
Naturalmente le spese legali seguiranno la soccombenza, quindi restano a carico della parte che perderà la causa e liquidate dall’organo giudicante nella sentenza che conclude la controversia.
Qualora il condominio non dovesse pagare anche a seguito della sentenza, bisogna avviare l’azione esecutiva, ovvero il pignoramento. Anche stavolta è indispensabile l’intervento dell’avvocato, il quale predispone gli atti necessari per poter aggredire il conto corrente condominiale, così da recuperare le somme disposte a titolo di risarcimento del danno. Nel caso in cui tale soluzione non dovesse portare ad alcun risultato, sarà sempre possibile pignorare i beni dei singoli condomini, partendo da quelli morosi. In ogni caso ciascun proprietario concorre al risarcimento per una quota non superiore ai rispettivi millesimi.
Modello Lettera di Richiesta Risarcimento Danni Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile lettera di richiesta risarcimento danni condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
