In questa guida spieghiamo come avviene la nomina dell’amministratore, spiegando quali caratteristiche deve possedere e quali sono le maggioranze che rendono la delibera valida e non impugnabile. Mettiamo inoltre a disposizione un fac simile di nomina dell’amministratore di condominio da scaricare.
Quello della nomina dell’amministratore di condomino è un momento molto delicato per l’intero condominio perché si affida la gestione della cosa comune a un terzo che se ne assume la responsabilità piena, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e delle determinazioni prese dall’assemblea.
Nonostante questo, l’amministratore non è un semplice esecutore della volontà dei condomini ma un soggetto abilitato dal legislatore a prendere decisioni nel bene comune, in alcune situazioni anche senza il preventivo consenso assembleare. Si tratta dei casi in cui egli debba procedere alla manutenzione ordinaria dell’edificio, oppure quando si rivelano necessari interventi straordinari e non vi è tempo sufficiente per portare ai voti dell’assemblea la decisione sulla loro opportunità.
Infatti, l’amministratore può essere nominato tra i condomini dell’edificio o viene scelto esternamente per le sue caratteristiche professionali. Generalmente, si tratta di un avvocato, un geometra o un ragioniere che ai sensi dell’art. 71 bis comma 1 lettera g) delle disposizioni di attuazione del codice civile abbia svolto
-Il corso di formazione iniziale da parte di enti accreditati autorizzati ex articolo 5 del Decreto Ministeriale numero 14/2014.
-Attività di formazione professionale continuativa per un minimo di 15 ore, ai sensi della medesima norma.
Il corso verterà su diverse materie, come quella condominiale, giuridica, pratica e fiscale, che si concluderanno con un esame scritto e orale e con il rilascio dell’attestato.
Quando è Obbligatoria la Nomina dell’Amministratore di Condominio
La legge sancisce l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore solo in alcune circostanze. Questo significa che un edificio, in presenza di specifici requisiti, può fare a meno di tale figura, con la conseguenza che saranno i proprietari a gestire la cosa comune in modo autonomo. In caso contrario, e cioè se ricorrono i presupposti, la compagine deve procedere alla nomina di un amministratore attraverso l’organo assembleare, o se quest’ultimo non trova un accordo, sarà il giudice su istanza anche di un solo proprietario a nominarne uno d’ufficio.
Ai sensi dell’articolo 1129 c.c. l’obbligatorietà della nomina si verifica quando i condomini sono superiori a otto: in questo caso l’assemblea deve scegliere l’amministratore, o in caso contrario, uno o più condomini o l’amministratore dimissionario fanno istanza all’autorità giudiziaria. È bene ricordare che il numero minimo indicato dalla legge, almeno 9 condomini, si riferisce alla figura del proprietario dell’edificio e non a generici inquilini. Questo significa che se in un’unità abitativa vivono 9 persone che fanno parte dello stesso nucleo familiare e sono tutte proprietarie, non occorre condominio perché non vengono occupati 9 immobili. In altre parole, la necessità di chiedere a un terzo di gestire la cosa comune nasce dal bisogno di trovare un accordo ogni qualvolta si hanno opinioni discordanti su specifiche questioni, oltre ovviamente alla competenza legale e tecnica su tutto ciò che ruota intorno all’amministrazione e alla corretta gestione degli edifici residenziali.
Come Viene Nominato l’Amministratore
L’articolo 1136 del codice civile stabilisce che la nomina dell’amministratore avviene con la delibera approvata da un numero di condomini votanti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (metà del valore dell’immobile). In altre parole, la nomina dell’amministratore di condominio necessita di due distinte maggioranze sia in prima che in seconda convocazione
-Una prima maggioranza calcolata in base alle teste presenti all’assemblea
-Una seconda maggioranza calcolata con i millesimi e cioè sul valore totale della struttura in proporzione al valore dell’unità singola di cui ogni condomino è proprietario. È importante sottolineare che la disciplina che regola il quorum è inderogabile anche dal regolamento di condominio, come si evince dal combinato disposto degli articoli 1136 e 1138 comma 4 c.c..
Una volta nominato, l’amministratore diventa rappresentante legale di tutti i condomini, anche dei dissenzienti e cioè di coloro che hanno votato contro la sua nomina. Questo procedimento lascia intendere che l’assemblea è costituita da due momenti: una prima discussione che tratta il tema della nomina e la successiva votazione, che sancisce in modo definitivo la nomina dell’amministratore per un anno.
Per fare in modo che la nomina sia valida, è necessario che l’assemblea venga convocata dall’amministratore uscente o da due o più condomini che rappresentino 166,6 millesimi e cioè 1/6 del valore dell’immobile. Se alla richiesta di questi ultimi non si ottiene alcuna risposta nei 10 giorni successivi, gli stessi condomini possono procedere alla convocazione in modo diretto, come previsto dall’art. 66 comma 1 disp. att. c.c..
Tale assemblea può essere sia ordinaria, quando non c’è il rinnovo dell’amministratore al termine del suo incarico annuale o straordinaria, nel caso in cui l’amministratore venga revocato e sia necessaria la nomina di un sostituto. Come anticipato precedentemente, se l’assemblea ordinaria o straordinaria non viene convocata dall’amministratore, può essere anche un condomino a richiederla ai sensi dell’art. 66 comma 2 c.c.
Quando i condomini raggiungono il numero massimo di nove ma non provvedono a nominare l’amministratore, il giudice su istanza di uno di loro può intervenire ai sensi dell’art. 1129 comma 1 c.c. nelle seguenti modalità
-Il condomino presenta ricorso al presidente del tribunale dove ha sede il condominio;
-Spiega le ragioni per le quali non viene nominato l’amministratore;
-Viene emesso un decreto di nomina dal tribunale contro il quale è ammessa impugnazione nel termine di 10 giorni.
Una volta avvenuta la nomina, per essere perfezionata l’amministratore deve accettarla o in sede assembleare o successivamente. In questa fase l’amministratore dovrà non solo comunicare tutti i propri dati ma anche specificare la sede nella quale verranno conservati i registri di anagrafe condominiale, di nomina e revoca, i verbali e l’intera contabilità. Ai sensi dell’articolo 1129 comma 5 c.c. egli dovrà affiggere all’ingresso del condominio una targhetta indicante le sue generalità.
La dottrina si è più volte chiesta se sia ammissibile la nomina dell’amministratore al di fuori dei casi previsti dalla legge. Secondo una tesi della giurisprudenza prevalente, cristallizzata anche dalle sentenze della Cassazione numero 1791/1993, 705/1994 e 3296/1996, è consentita la nomina per facta concludentia e cioè quando avviene non formalmente ma sulla base dei comportamenti dei condomini che lo considerano tale proprio come se fosse stato investito dei poteri di rappresentanza e gestione in modo ufficiale.
La stessa Cassazione, con sentenza numero 3459 del 2015, sostiene che i condomini possono addivenire al conferimento dell’incarico come amministratore di condominio in astratto e senza il ricorso alla forma scritta. Nel caso in cui si verificasse tale ipotesi è bene specificare che il rapporto tra condomini e amministratore non è un mandato con rappresentanza ex articolo 1704 c.c. bensì una gestione di affari altri ai sensi dell’articolo 2028 c.c., con importanti conseguenze sia dal punto civile che di adempimenti fiscali.
In ogni caso la durata dell’incarico è di un anno rinnovabile per la stessa durata, così come previsto dall’art. 1129 comma 10 c.c.. La cessazione dell’incarico non libera l’amministratore dall’esercizio delle sue funzioni fino alla nuova nomina, rispettando la c.d. prorogatio, che si applica sia in caso di dimissioni che di revoca. Nondimeno egli dovrà eseguire tutte quelle attività che la legge ritiene urgenti senza pretendere ulteriori compensi, e ciò al fine di evitare al condominio di subire pregiudizi causati dal vuoto amministrativo.
Come Viene Stabilito il Compenso dell’Amministratore di Condominio
Ai sensi dell’articolo 1129 comma 14 c.c. l’amministratore del condominio deve specificare il compenso per la sua attività all’atto della nomina, pena la nullità di quest’ultima. In altre parole, la delibera assembleare dovrà indicare in modo analitico il quantum richiesto dall’amministratore che deve prevedere una cifra per tutte le attività che svolge, un eventuale rimborso spese per il materiale da cancelleria o per le raccomandate inviate e, infine, una cifra extra nel caso di svolgimento di lavori extra all’interno dell’edificio e sempreché tale somma sia stata indicata nel preventivo presentato in assemblea.
In via generale, il compenso di un amministratore varia in base alle dimensioni dell’edificio, al numero dei condomini, alla presenza del giardino o del servizio portineria e soprattutto in base alla zona dove ha sede l’immobile.
Ad oggi non esiste un Albo degli amministratori di condominio perché la professione di amministratore non è di tipo ordinistico, come ad esempio gli ingegneri o gli avvocati. Ciononostante, si parla sempre più spesso di creare un albo dedicato per dare più tutele agli amministratori e meglio regolamentare la professione. Per ora tale attività rientra tra le professioni di cui alla legge 4/2012 regolata solo da associazioni di riferimento, rinviando al MISE – Ministero dello Sviluppo Economico il compito di catalogare le associazioni professionali non organizzate in collegi o ordini.
Requisiti dell’Amministratore di Condomino
Secondo l’art. 71 disp. att. c.c. per svolgere la professione di amministratore di condominio è necessario possedere specifici requisiti
-Essere una persona fisica
-Una società di persone o di capitali come una società semplice, in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, in accomandita per azioni o società per azioni.
Nel caso in cui si tratti di una società e non di persone fisiche, i requisiti che elencheremo devono essere posseduti non solo dal rappresentante legale ma da tutti i soci responsabili illimitatamente, dagli amministratori sociali e dai dipendenti che svolgono le funzioni di amministratore dei condominii per i quali la società eroga i suoi servizi. I requisiti sono
-Il pieno godimento dei diritti civili: con questo termine si fa riferimento alla capacità elettorale del soggetto una volta compiuta la maggiore età. In altre parole, nei confronti dell’amministratore non devono essere state emesso provvedimenti di inabilitazione, interdizione, fallimento negli ultimi 5 anni, né essere in corso tali procedure. Per verificare l’esistenza di questo requisito occorre richiedere al Ministero della Giustizio un certificato di godimento dei diritti civili.
-L’aspirante amministratore non deve aver compiuto reati contro la pubblica amministrazione come la concussione o il peculato; reati contro l’amministratore della giustizia come la falsa testimonianza e la calunnia; contro la fede pubblica come il falso ideologico o il falso materiale.
-Non deve essere destinatario di misure di prevenzione definitive né di interdizione o inabilitazione, che causerebbero la perdita della capacità di agire del soggetto o la sua limitazione e dunque la non idoneità di compiere qualsiasi atto giuridico.
-L’amministratore non deve avere protesti, non può cioè avere annotazioni ex D.L 381/1995 per mancato pagamento di assegni o cambiali.
Con la riforma del condominio introdotta con la legge 220/2012 è stato inserito l’articolo 71 bis c.p.c. il cui ultimo comma prevede che l’amministratore che abbia esercitato la sua professione per un anno, può svolgere l’attività di amministratore di condominio anche senza diploma di scuola secondaria o della frequentazione del corso basico di formazione, tenendo conto che la formazione periodica è sempre obbligatoria.
Oltre tali requisiti previsti espressamente dalla legge, vi possono essere anche altri presupposti richiesti dal regolamento condominiale.
Ci sono casi di incompatibilità per la professione di amministratore di condominio?
Spesso la dottrina si è domandata se la professione di amministratore di condominio fosse incompatibile con lo svolgimento di altre attività professionali. Per dare dei chiarimenti sulla questioni sono intervenuti spesso i consigli Nazionali dell’ordine o i vari Ministeri.
Secondo il Consiglio Nazionale Forense, ad esempio, la professione di avvocato non è incompatibile con quella di amministratore come è stato chiarito con il parere del 20-02-2013. Lo stesso discorso vale anche per il commercialista che anzi, fa arte delle tipiche attività contabili, parere 20-03-2013 del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti.
Anche il geometra è compatibile con la professione di amministratore, così come il ragioniere che anzi possono dare un apporto valido a questo tipo di attività.
Tra le professioni ritenute incompatibili vi è quella dell’agente immobiliare, come statuito dal Ministero dello Sviluppo Economico il 22-05-2019 l’incompatibilità deve ravvisarsi sia quando lo svolgimento della professione di amministratore di condominio diventa un’attività di tipo intellettuale riferita allo stesso settore per cui viene svolta la mediazione, sia nel caso in cui l’attività si concentri sull’aspetto imprenditoriale. In entrambi i casi, infatti, il mediatore dovrebbe incentivare la vendita dell’immobile e contemporaneamente gestirlo per conto del condominio e non sempre questo doppio ruolo porterebbe a buoni risultati.
Come si evince dalla lettura appena eseguita, svolgere la professione di amministratore di condominio richiede grande attenzione, studio e formazione. Non occorre solo l’esperienza, sebbene sia molto importante, ma la conoscenza delle ultime normative di riferimento, lo studio della normativa e una formazione continua per stare al passo con i tempi.
Come Avviene la Nomina dell’Amministratore di Condominio Sostitutivo
Il legislatore ha previsto la possibilità di nominare un sostituto dell’amministratore di condominio secondo le modalità previste dall’articolo 1129 comma 6 c.c.. Quando, infatti, per le più svariate ragioni manchi l’amministratore di condominio per un certo periodo, viene affisso il nome della persona che svolgerà le stesse funzioni dell’amministratore, sostituendolo per un certo periodo.
La ratio della norma va ravvisata nella natura giuridica dell’amministratore che è pur sempre un mandatario e in quanto tale gli si applicano tutte le relative norme. L’articolo 1717 del codice civile ammette la possibilità di nominare un sostituto in qualità di vicario con conseguenze per gli atti compiuti da quest’ultimo che variano in base al tipo di autorizzazione ottenuta dai condomini.
In altre parole l’amministratore non rispenderà degli atti compiuti dal suo vicario se tale sostituzione sia stata autorizzata dai mandanti e cioè dai condomini. Allo stesso modo, egli risponderà del suo operato nonostante l’autorizzazione dei condominio solo se gli si può imputare la colpa nella scelta, incorrendo nella cosiddetta culpa in eligendo. Infine, l’amministratore risponderà degli atti compiuti dal vicario quando la sua nomina non era stata autorizzata dai condomini o semplicemente quando la sostituzione non era necessaria.
Ricordiamo che la sostituzione può avvenire solo se c’è un impedimento temporaneo dell’amministratore come nel caso di ricovero ospedaliero o di partenza per le vacanze e non può essere frequente.
Modello Nomina dell’Amministratore di Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile nomina dell’amministratore di condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
