In questa guida spieghiamo come avviene la nomina dell’amministratore, spiegando quali caratteristiche deve possedere e quali sono le maggioranze che rendono la delibera valida e non impugnabile. Mettiamo inoltre a disposizione un fac simile di nomina dell’amministratore di condominio da scaricare.
Quello della nomina dell’amministratore di condomino è un momento molto delicato per l’intero condominio perché si affida la gestione della cosa comune a un terzo che se ne assume la responsabilità piena, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge e delle determinazioni prese dall’assemblea.
Nonostante questo, l’amministratore non è un semplice esecutore della volontà dei condomini ma un soggetto abilitato dal legislatore a prendere decisioni nel bene comune, in alcune situazioni anche senza il preventivo consenso assembleare. Si tratta dei casi in cui egli debba procedere alla manutenzione ordinaria dell’edificio, oppure quando si rivelano necessari interventi straordinari e non vi è tempo sufficiente per portare ai voti dell’assemblea la decisione sulla loro opportunità.
Infatti, l’amministratore può essere nominato tra i condomini dell’edificio o viene scelto esternamente per le sue caratteristiche professionali. Generalmente, si tratta di un avvocato, un geometra o un ragioniere che ai sensi dell’art. 71 bis comma 1 lettera g) delle disposizioni di attuazione del codice civile abbia svolto
-Il corso di formazione iniziale da parte di enti accreditati autorizzati ex articolo 5 del Decreto Ministeriale numero 14/2014.
-Attività di formazione professionale continuativa per un minimo di 15 ore, ai sensi della medesima norma.
Il corso verterà su diverse materie, come quella condominiale, giuridica, pratica e fiscale, che si concluderanno con un esame scritto e orale e con il rilascio dell’attestato.
Indice
Quando è Obbligatoria la Nomina dell’Amministratore di Condominio
La legge sancisce l’obbligatorietà della nomina dell’amministratore solo in alcune circostanze. Questo significa che un edificio, in presenza di specifici requisiti, può fare a meno di tale figura, con la conseguenza che saranno i proprietari a gestire la cosa comune in modo autonomo. In caso contrario, e cioè se ricorrono i presupposti, la compagine deve procedere alla nomina di un amministratore attraverso l’organo assembleare, o se quest’ultimo non trova un accordo, sarà il giudice su istanza anche di un solo proprietario a nominarne uno d’ufficio.
Ai sensi dell’articolo 1129 c.c. l’obbligatorietà della nomina si verifica quando i condomini sono superiori a otto: in questo caso l’assemblea deve scegliere l’amministratore, o in caso contrario, uno o più condomini o l’amministratore dimissionario fanno istanza all’autorità giudiziaria. È bene ricordare che il numero minimo indicato dalla legge, almeno 9 condomini, si riferisce alla figura del proprietario dell’edificio e non a generici inquilini. Questo significa che se in un’unità abitativa vivono 9 persone che fanno parte dello stesso nucleo familiare e sono tutte proprietarie, non occorre condominio perché non vengono occupati 9 immobili. In altre parole, la necessità di chiedere a un terzo di gestire la cosa comune nasce dal bisogno di trovare un accordo ogni qualvolta si hanno opinioni discordanti su specifiche questioni, oltre ovviamente alla competenza legale e tecnica su tutto ciò che ruota intorno all’amministrazione e alla corretta gestione degli edifici residenziali.
Come Viene Nominato l’Amministratore
L’articolo 1136 del codice civile stabilisce che la nomina dell’amministratore avviene con la delibera approvata da un numero di condomini votanti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (metà del valore dell’immobile). In altre parole, la nomina dell’amministratore di condominio necessita di due distinte maggioranze sia in prima che in seconda convocazione
-Una prima maggioranza calcolata in base alle teste presenti all’assemblea
-Una seconda maggioranza calcolata con i millesimi e cioè sul valore totale della struttura in proporzione al valore dell’unità singola di cui ogni condomino è proprietario. È importante sottolineare che la disciplina che regola il quorum è inderogabile anche dal regolamento di condominio, come si evince dal combinato disposto degli articoli 1136 e 1138 comma 4 c.c..
Una volta nominato, l’amministratore diventa rappresentante legale di tutti i condomini, anche dei dissenzienti e cioè di coloro che hanno votato contro la sua nomina. Questo procedimento lascia intendere che l’assemblea è costituita da due momenti: una prima discussione che tratta il tema della nomina e la successiva votazione, che sancisce in modo definitivo la nomina dell’amministratore per un anno.
Per fare in modo che la nomina sia valida, è necessario che l’assemblea venga convocata dall’amministratore uscente o da due o più condomini che rappresentino 166,6 millesimi e cioè 1/6 del valore dell’immobile. Se alla richiesta di questi ultimi non si ottiene alcuna risposta nei 10 giorni successivi, gli stessi condomini possono procedere alla convocazione in modo diretto, come previsto dall’art. 66 comma 1 disp. att. c.c..
Tale assemblea può essere sia ordinaria, quando non c’è il rinnovo dell’amministratore al termine del suo incarico annuale o straordinaria, nel caso in cui l’amministratore venga revocato e sia necessaria la nomina di un sostituto. Come anticipato precedentemente, se l’assemblea ordinaria o straordinaria non viene convocata dall’amministratore, può essere anche un condomino a richiederla ai sensi dell’art. 66 comma 2 c.c.
Quando i condomini raggiungono il numero massimo di nove ma non provvedono a nominare l’amministratore, il giudice su istanza di uno di loro può intervenire ai sensi dell’art. 1129 comma 1 c.c. nelle seguenti modalità
-Il condomino presenta ricorso al presidente del tribunale dove ha sede il condominio;
-Spiega le ragioni per le quali non viene nominato l’amministratore;
-Viene emesso un decreto di nomina dal tribunale contro il quale è ammessa impugnazione nel termine di 10 giorni.
Una volta avvenuta la nomina, per essere perfezionata l’amministratore deve accettarla o in sede assembleare o successivamente. In questa fase l’amministratore dovrà non solo comunicare tutti i propri dati ma anche specificare la sede nella quale verranno conservati i registri di anagrafe condominiale, di nomina e revoca, i verbali e l’intera contabilità. Ai sensi dell’articolo 1129 comma 5 c.c. egli dovrà affiggere all’ingresso del condominio una targhetta indicante le sue generalità.
La dottrina si è più volte chiesta se sia ammissibile la nomina dell’amministratore al di fuori dei casi previsti dalla legge. Secondo una tesi della giurisprudenza prevalente, cristallizzata anche dalle sentenze della Cassazione numero 1791/1993, 705/1994 e 3296/1996, è consentita la nomina per facta concludentia e cioè quando avviene non formalmente ma sulla base dei comportamenti dei condomini che lo considerano tale proprio come se fosse stato investito dei poteri di rappresentanza e gestione in modo ufficiale.
La stessa Cassazione, con sentenza numero 3459 del 2015, sostiene che i condomini possono addivenire al conferimento dell’incarico come amministratore di condominio in astratto e senza il ricorso alla forma scritta. Nel caso in cui si verificasse tale ipotesi è bene specificare che il rapporto tra condomini e amministratore non è un mandato con rappresentanza ex articolo 1704 c.c. bensì una gestione di affari altri ai sensi dell’articolo 2028 c.c., con importanti conseguenze sia dal punto civile che di adempimenti fiscali.
In ogni caso la durata dell’incarico è di un anno rinnovabile per la stessa durata, così come previsto dall’art. 1129 comma 10 c.c.. La cessazione dell’incarico non libera l’amministratore dall’esercizio delle sue funzioni fino alla nuova nomina, rispettando la c.d. prorogatio, che si applica sia in caso di dimissioni che di revoca. Nondimeno egli dovrà eseguire tutte quelle attività che la legge ritiene urgenti senza pretendere ulteriori compensi, e ciò al fine di evitare al condominio di subire pregiudizi causati dal vuoto amministrativo.
Come Viene Stabilito il Compenso dell’Amministratore di Condominio
Ai sensi dell’articolo 1129 comma 14 c.c. l’amministratore del condominio deve specificare il compenso per la sua attività all’atto della nomina, pena la nullità di quest’ultima. In altre parole, la delibera assembleare dovrà indicare in modo analitico il quantum richiesto dall’amministratore che deve prevedere una cifra per tutte le attività che svolge, un eventuale rimborso spese per il materiale da cancelleria o per le raccomandate inviate e, infine, una cifra extra nel caso di svolgimento di lavori extra all’interno dell’edificio e sempreché tale somma sia stata indicata nel preventivo presentato in assemblea.
In via generale, il compenso di un amministratore varia in base alle dimensioni dell’edificio, al numero dei condomini, alla presenza del giardino o del servizio portineria e soprattutto in base alla zona dove ha sede l’immobile.
Ad oggi non esiste un Albo degli amministratori di condominio perché la professione di amministratore non è di tipo ordinistico, come ad esempio gli ingegneri o gli avvocati. Ciononostante, si parla sempre più spesso di creare un albo dedicato per dare più tutele agli amministratori e meglio regolamentare la professione. Per ora tale attività rientra tra le professioni di cui alla legge 4/2012 regolata solo da associazioni di riferimento, rinviando al MISE – Ministero dello Sviluppo Economico il compito di catalogare le associazioni professionali non organizzate in collegi o ordini.
Requisiti dell’Amministratore di Condomino
Secondo l’art. 71 disp. att. c.c. per svolgere la professione di amministratore di condominio è necessario possedere specifici requisiti
-Essere una persona fisica
-Una società di persone o di capitali come una società semplice, in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, in accomandita per azioni o società per azioni.
Nel caso in cui si tratti di una società e non di persone fisiche, i requisiti che elencheremo devono essere posseduti non solo dal rappresentante legale ma da tutti i soci responsabili illimitatamente, dagli amministratori sociali e dai dipendenti che svolgono le funzioni di amministratore dei condominii per i quali la società eroga i suoi servizi. I requisiti sono
-Il pieno godimento dei diritti civili: con questo termine si fa riferimento alla capacità elettorale del soggetto una volta compiuta la maggiore età. In altre parole, nei confronti dell’amministratore non devono essere state emesso provvedimenti di inabilitazione, interdizione, fallimento negli ultimi 5 anni, né essere in corso tali procedure. Per verificare l’esistenza di questo requisito occorre richiedere al Ministero della Giustizio un certificato di godimento dei diritti civili.
-L’aspirante amministratore non deve aver compiuto reati contro la pubblica amministrazione come la concussione o il peculato; reati contro l’amministratore della giustizia come la falsa testimonianza e la calunnia; contro la fede pubblica come il falso ideologico o il falso materiale.
-Non deve essere destinatario di misure di prevenzione definitive né di interdizione o inabilitazione, che causerebbero la perdita della capacità di agire del soggetto o la sua limitazione e dunque la non idoneità di compiere qualsiasi atto giuridico.
-L’amministratore non deve avere protesti, non può cioè avere annotazioni ex D.L 381/1995 per mancato pagamento di assegni o cambiali.
Con la riforma del condominio introdotta con la legge 220/2012 è stato inserito l’articolo 71 bis c.p.c. il cui ultimo comma prevede che l’amministratore che abbia esercitato la sua professione per un anno, può svolgere l’attività di amministratore di condominio anche senza diploma di scuola secondaria o della frequentazione del corso basico di formazione, tenendo conto che la formazione periodica è sempre obbligatoria.
Oltre tali requisiti previsti espressamente dalla legge, vi possono essere anche altri presupposti richiesti dal regolamento condominiale.
Ci sono casi di incompatibilità per la professione di amministratore di condominio?
Spesso la dottrina si è domandata se la professione di amministratore di condominio fosse incompatibile con lo svolgimento di altre attività professionali. Per dare dei chiarimenti sulla questioni sono intervenuti spesso i consigli Nazionali dell’ordine o i vari Ministeri.
Secondo il Consiglio Nazionale Forense, ad esempio, la professione di avvocato non è incompatibile con quella di amministratore come è stato chiarito con il parere del 20-02-2013. Lo stesso discorso vale anche per il commercialista che anzi, fa arte delle tipiche attività contabili, parere 20-03-2013 del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti.
Anche il geometra è compatibile con la professione di amministratore, così come il ragioniere che anzi possono dare un apporto valido a questo tipo di attività.
Tra le professioni ritenute incompatibili vi è quella dell’agente immobiliare, come statuito dal Ministero dello Sviluppo Economico il 22-05-2019 l’incompatibilità deve ravvisarsi sia quando lo svolgimento della professione di amministratore di condominio diventa un’attività di tipo intellettuale riferita allo stesso settore per cui viene svolta la mediazione, sia nel caso in cui l’attività si concentri sull’aspetto imprenditoriale. In entrambi i casi, infatti, il mediatore dovrebbe incentivare la vendita dell’immobile e contemporaneamente gestirlo per conto del condominio e non sempre questo doppio ruolo porterebbe a buoni risultati.
Come si evince dalla lettura appena eseguita, svolgere la professione di amministratore di condominio richiede grande attenzione, studio e formazione. Non occorre solo l’esperienza, sebbene sia molto importante, ma la conoscenza delle ultime normative di riferimento, lo studio della normativa e una formazione continua per stare al passo con i tempi.
Come Avviene la Nomina dell’Amministratore di Condominio Sostitutivo
Il legislatore ha previsto la possibilità di nominare un sostituto dell’amministratore di condominio secondo le modalità previste dall’articolo 1129 comma 6 c.c.. Quando, infatti, per le più svariate ragioni manchi l’amministratore di condominio per un certo periodo, viene affisso il nome della persona che svolgerà le stesse funzioni dell’amministratore, sostituendolo per un certo periodo.
La ratio della norma va ravvisata nella natura giuridica dell’amministratore che è pur sempre un mandatario e in quanto tale gli si applicano tutte le relative norme. L’articolo 1717 del codice civile ammette la possibilità di nominare un sostituto in qualità di vicario con conseguenze per gli atti compiuti da quest’ultimo che variano in base al tipo di autorizzazione ottenuta dai condomini.
In altre parole l’amministratore non rispenderà degli atti compiuti dal suo vicario se tale sostituzione sia stata autorizzata dai mandanti e cioè dai condomini. Allo stesso modo, egli risponderà del suo operato nonostante l’autorizzazione dei condominio solo se gli si può imputare la colpa nella scelta, incorrendo nella cosiddetta culpa in eligendo. Infine, l’amministratore risponderà degli atti compiuti dal vicario quando la sua nomina non era stata autorizzata dai condomini o semplicemente quando la sostituzione non era necessaria.
Ricordiamo che la sostituzione può avvenire solo se c’è un impedimento temporaneo dell’amministratore come nel caso di ricovero ospedaliero o di partenza per le vacanze e non può essere frequente.
Esempio di Verbale Nomina dell’Amministratore di Condominio
L’anno …. il giorno …. del mese di …., in ….. tra:
il Condominio di ….. in via ….. n. …., Codice Fiscale …., nella persona del sig. ….., delegato alla
sottoscrizione del presente contratto, giusta delibera, da intendersi quale parte integrante e
sostanziale del presente contratto, adottata almeno a maggioranza degli intervenuti all’assemblea
e almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al Condominio ex art. 1136, comma 2, c.c
dell’assemblea dei condomini del ….., regolarmente convocata e riunita per la nomina del nuovo
Amministratore, previa presa visione dell’offerta economica, conferisce mandato d
amministrazione condominiale;
E
il Dott. ….., nato a …., il …., con studio in …. via …. n. …., Codice Fiscale/Partita I.V.A. …. Tel
n. ….. Fax n. ….. e-mail …..,
relativamente all’esercizio per l’anno ….. si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1. Durata dell’incarico
L’Amministratore dura in carica un anno dalla sottoscrizione del presente contratto. Alla scadenza
naturale del mandato, è facoltà dell’Assemblea confermare l’Amministratore. In caso di revoca si
conviene che l’Amministratore continui a esercitare i propri poteri finché non si provveda alla
sostituzione con un altro incaricato. Alla cessazione dell’incarico l’Amministratore deve restituire
tutta la documentazione contabile del Condominio, consegnando tempestivamente al nuovo
nominato in modo diligente, trasparente e puntuale tutti i documenti riguardanti il Condominio.
Art. 2. Revoca dell’incarico
L’Amministratore può essere revocato dall’assemblea ai sensi dell’art. 1129 c.c. Può altresì essere
revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto
dall’ultimo comma dell’art. 1131 c.c., se per due anni non ha reso il conto della sua gestione
ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
Art. 3. Diligenza dell’Amministratore
L’Amministratore è tenuto a svolgere il proprio compito con la diligenza del buon padre di famiglia
nelle forme e nei modi di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., adempiendo agli obblighi previsti dalla
legge, dal regolamento condominiale (ove approvato) e dal presente contratto.
Art. 4. Potere di rappresentanza dell’Amministratore
Con l’accettazione del presente contratto, l’Amministratore assume la rappresentanza del
Condominio per l’intera durata dell’incarico e pertanto risponde degli atti compiuti relativamente al
Condominio anche ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c.
Art. 5. Obblighi dell’Amministratore inerenti l’ordinaria amministrazione
L’Amministratore deve svolgere tutte le attività necessarie all’amministrazione e alla gestione del
Condominio. Salvo delibera condominiale difforme in ordine alle proprie attribuzioni (art. 1130
c.c.), o a quanto previsto nel Regolamento condominiale (ove approvato), in particolare deve
provvedere: 1) alla convocazione tempestiva delle assemblee, da inviarsi almeno 10 giorni prima
della data della riunione, con raccomandata a/r o mezzo equipollente, con indicazione degli
argomenti all’ordine del giorno; 2) alla redazione del preventivo delle spese ordinarie per la
successiva gestione, alla ripartizione delle spese preventive pro quota, alla ripartizione del numero
delle rate con le relative scadenze e alla conseguente convocazione dell’assemblea ordinaria
annuale per la loro approvazione; 3) a predisporre, alla chiusura dell’esercizio finanziario, con le
modalità dello stato patrimoniale e del conto economico, il riparto consuntivo delle spese di
gestione e la tabella di ripartizione con il calcolo dell’eventuale conguaglio tra le spese sostenute e
gli acconti versati e a convocare l’assemblea ordinaria annuale per la loro approvazione; 4) a
presenziare alle assemblee e, se richiesto, redigere i relativi processi verbali; 5) a eseguire le
deliberazioni assembleari, per le quali, salvo che non vi siano ragioni di necessità e d’urgenza
attenderà che siano decorsi 30 giorni dalla comunicazione ai condomini, in modo tale da
assicurarne l’esecutività definitiva; 6) a curare l’osservanza del Regolamento condominiale (ove
approvato); 7) a inviare a tutti i condomini, assenti e presenti, tempestivamente e comunque
entro 10 giorni dalle assemblee, copia dei verbali delle stesse; 8) alla tenuta e conservazione: a
dei registri dell’Assemblea; b) dei documenti fiscali della gestione in corso e delle gestioni
precedenti; c) del registro previsto dall’art. 1129, ultimo comma, c.c.; d) dei documenti
contrattuali (ad es.: contratti di assicurazione, di portierato, di pulizia scale, dei giardinieri, e degli
altri fornitori del Condominio); e) della corrispondenza, e degli altri documenti del Condominio
come da Regolamento condominiale (ove approvato); 9) alla messa a disposizione dei condomini
che lo richiedano, previo appuntamento, dei documenti relativi al Condominio e dei documenti
giustificativi delle spese, nonché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, d
copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti; 10) all’apertura e gestione del c/
bancario o postale intestato esclusivamente al Condominio contraente, su cui versare le somme
necessarie al pagamento dei servizi comuni di competenza del Condominio, i ratei condominiali e
ogni altra somma di competenza condominiale; 11) alla gestione e controllo di tutti i servizi relativi
al Condominio (portineria, pulizia scale, manutenzione ascensore, ecc); 12) alla richiesta di
preventivi a fornitori in regola con la tecnica e la normativa vigente e, conseguentemente, alla
stipula dei contratti di appalto per lavori e servizi ordinari necessari al Condominio a seguito di
delibera dell’assemblea condominiale e alla verifica del lavoro svolto; 13) al coordinamento dei
lavori di ordinaria amministrazione; 14) alla verifica dei versamenti da parte dei condomini e agli
eventuali solleciti di pagamento verso i condomini morosi; 15) alla gestione dei rapporti tra
Condominio e la Pubblica Amministrazione e all’ottemperanza alle disposizioni della stessa; 16
all’adempimento degli obblighi fiscali e amministrativi del Condominio; 17) all’erogazione delle
spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi
comuni; 18) ad agire nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi
(artt.1123, 1130, comma 3, c.c. e art. 64 disp. att. c.c.) in base allo stato di ripartizione approvato
dall’assemblea; 19) alla proposta all’assemblea della copertura assicurativa dell’edificio e a
compimento degli eventuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare; 20) a
segnalare all’assemblea i vizi palesi delle deliberazioni che si stanno per adottare; 21) a segnalare
prontamente all’assemblea eventuali danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa
comune; 22) a promuovere le azioni possessorie e petitorie dirette a ottenere l’osservanza della
disciplina concordata dell’uso delle cose comuni; 23) a chiedere le misure cautelari volte a tutelare
l’integrità delle cose comuni (come nel caso di domanda ex art. 700 c.p.c. per il passaggio su
fondo finitimo per l’esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetrali de
fabbricato); 24) ad agire in giudizio, ai sensi dell’art. 1669 c.c., previa delibera condominiale e pel
espresso mandato, nei confronti dell’appaltatore per far rimuovere i gravi difetti della costruzione
che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale; 25) al compimento di ogni
altra attività prevista dalle vigenti normative o comunque necessaria o utile per la gestione
ordinaria dell’immobile e dei rapporti con i condomini.
Art. 6. Obblighi dell’Amministratore inerenti la straordinaria amministrazione
Nei casi in cui si rilevi la necessità di lavori straordinari,e fatto salvo il comma 2 dell’articolo 11
l’Amministratore provvede alla convocazione tempestiva dell’Assemblea secondo le modalità e
termini di cui all’art. 5, comma 1, salvo i casi d’urgenza. Provvede altresì: 1) a presenziare alle
assemblee straordinarie e, se richiesto, a redigere i relativi processi verbali; 2) alla richiesta di
preventivi a fornitori in regola con la tecnica e la normativa vigente e, conseguentemente, alla
stipula dei contratti di appalto per lavori e servizi straordinari necessari al Condominio a seguito di
delibera assembleare e su espresso mandato dell’assemblea, e alla verifica del lavoro svolto; 3
alla redazione del riparto preventivo delle spese straordinarie, compresa la ripartizione pro quota
e alla verifica dei versamenti da parte dei condomini; 4) alla gestione dei pagamenti ai fornitori e
al versamento di eventuali ritenute d’acconto; 5) alla redazione di riparto consuntivo delle spese
straordinarie a conclusione dei lavori; 6) alla cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione
(Comune, VVFF, ASL); 7) alla convocazione e presenza alle riunioni di eventuali commissioni
speciali; 8) all’espletamento delle incombenze relative alle agevolazioni fiscali previste dalle
disposizioni vigenti in favore dei condomini (ad es.: IVA agevolata, riduzione IRPEF).
Art. 7. Ulteriori compiti
Al di fuori delle ipotesi di cui agli art. 1130 e 1131 c.c. e salvo quanto stabilito nel presente
contratto e nel Regolamento condominiale (ove adottato), l’Amministratore può agire solo se
previamente autorizzato dall’assemblea, come nel caso in cui sia necessario esercitare le azioni
reali, ossia le azioni di rivendicazione, negatorie, di regolamento di confini, per apposizione di
termini, previste dagli artt. 948-951 c.c. nonché per promuovere azione di risarcimento danni per
deprezzamento di parti comuni dell’edificio, derivante da opere abusive eseguite da terzi.
Qualora lo stato in cui versano le cose comuni rappresenti un serio rischio e pericolo all’incolumità
dei terzi e dei condomini stessi, in caso di mancata formazione della volontà assembleare o di
impossibilità di riunire l’assemblea condominiale e per motivi di imminente necessità e urgenza
l’Amministratore è legittimato ad agire autonomamente, salvo riferire nella prima assemblea.
Art. 8. Obbligo di gestione esclusiva e separata
Nel caso in cui l’Amministratore condominiale gestisca contemporaneamente altri Condomini oltre
a quello di cui al presente contratto, è fatto obbligo di predisporre una gestione amministrativa e
contabile separata rispetto alle altre amministrazioni e/o autogestioni.
Art. 9. Esonero di Responsabilità
È fatta salva la possibilità dell’Amministratore di rinunciare al mandato qualora il Condominio
deliberi di intraprendere azioni in pregiudizio ai terzi palesemente temerarie o contrarie alle leggi o
ai regolamenti. Parimenti è legittimato a rinunciare al mandato ogni qualvolta vengano da lui
pretesi comportamenti o azioni in contrasto con le regole di una corretta amministrazione e/o con
la dignità e onorabilità professionale.
Non è da ritenersi altresì responsabile l’Amministratore per i danni cagionati dall’abuso dei
condomini nell’uso della cosa comune né deve ritenersi obbligato a promuovere azione giudiziaria
contro detti condomini in mancanza di un’espressa disposizione regolamentare o di una delibera
assembleare. L’Amministratore dovrà essere in ogni caso fornito autonomamente di adeguata
copertura assicurativa per la responsabilità civile professionale.
Art. 10. Trattamento dei dati personali
Nell’esercizio dell’attività professionale l’Amministratore è tenuto al rigoroso rispetto del codice in
materia di protezione dei dati personali (D.lgs. 30 giugno 2003, n. 196) e alla conservazione, con
ogni cura, dei documenti ricevuti e di quelli, che sono di proprietà del Condominio, che abbia
redatto o acquisito in ragione del suo incarico e che dovrà esibire ogni qualvolta ne faccia richiesta
un avente diritto e, comunque, consegnare al termine dell’incarico.
Art. 11. Compenso dell’Amministratore
Il compenso previsto per l’intera annualità di carica, sulle sole attività di ordinaria
amministrazione, è di € ….,….. + IVA e/o oneri fiscali e previdenziali da ripartire in base a
millesimi di proprietà per unità immobiliare + accessori di legge. A detta somma va aggiunto
rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate. Per attività di ordinaria
amministrazione s’intendono tutte le operazioni indicate all’art. 5 del presente contratto.
In caso di esecuzione di opere di straordinaria manutenzione, ai sensi dell’art. 6 del presente
contratto, l’assemblea condominiale delibera un ulteriore compenso calcolato in percentuale
sull’importo della spesa straordinaria al netto dell’IVA. Tale compenso non potrà essere superiore a
una percentuale pari al ….. % IVA e oneri esclusi.
In caso di dimissioni, mancata conferma o revoca per inadempienza dell’art.1131 c.c.
all’Amministratore spettano il rimborso delle spese sostenute e le competenze in proporzione a
periodo che va dall’inizio dell’esercizio finanziario fino il giorno del passaggio delle consegne. Tutte
le competenze e i compensi indicati sono al netto di IVA e eventuali oneri fiscali e previdenziali.
Art. 12. Clausola di risoluzione delle controversie
Tutte le controversie nascenti dal presente contratto saranno devolute a un tentativo di
conciliazione presso l’Organismo di mediazione di ….. e risolte secondo il Regolamento da questa
adottato.
Art. 13. Applicazione
Il presente contratto è vincolante per i condomini residenti al momento della nomina e quel
futuri, subentranti sia nel contratto di compravendita delle unità immobiliari presenti nel
fabbricato, sia nei contratti di locazione. Per quanto non viene regolato nelle disposizioni che
precedono, il contratto è soggetto alle disposizioni di legge vigenti in materia.
Luogo, data.
Per l’Assemblea (come da verbale allegato) …..
L’Amministratore …..
Modello Nomina dell’Amministratore di Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile nomina dell’amministratore di condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
