All’interno di un condominio sono diverse le spese che vengono approvate in sede di trattazione del bilancio e tra le voci figura anche la pulizia delle scale. La ripartizione di questi costi diventa molto spesso motivo di litigio e di dibattito durante l’assemblea, proprio perché la suddivisione non potrebbe seguire dei principi equi e si rivela tutt’altro che semplice.
Per tali ragioni il nostro codice civile prevede disposizioni specifiche per disciplinare la materia ed evitare così lunghi e dispendiosi contenziosi. Ecco, dunque, tutto quello che bisogna sapere su questo argomento e le norme che consentono di operare una divisione dei costi delle parti comuni che non penalizzi alcuni condomini.
Quando si vota e discute il bilancio occorre considerare anche la pulizia delle scale del condominio, argomento abbastanza spinoso, visto che si tratta di una spesa costante e di una certa importanza. Nonostante tutto anche su questo tema sorgono delle contestazioni, in quanto ci sono i proprietari degli appartamenti del primo piano e dei locali commerciali che vorrebbero pagare meno o evitare del tutto di partecipare alla suddivisione.
In tanti condomini inoltre esistono proprietari che, pur di non partecipare alla ripartizione delle spese per la pulizia delle scale, si rendono disponibili a fornire questo servizio. In certi stabili, infatti, l’intenzione è quella di pianificare delle turnazioni per mantenere queste parti comuni sempre in buono stato. A questo punto è normale chiedersi quali criteri adottare per ripartire gli oneri in modo corretto ed evitare disaccordi.
Sappiamo bene la convivenza in un condominio è fonte di discordia fra i proprietari di stress per l’amministratore, il quale si trova a dirimere questioni più o meno complesse, cercando al contempo di mantenere un certo equilibro fra le diverse necessità di tutte le parti in causa.
Il tema della pulizia delle scale è sicuramente uno dei più dibattuti, non solo per la quantità di lavoro che deve essere portato a termine, ma anche perché le regole da adottare non sono così semplici come si possa pensare. A tal proposito è sempre importante conoscere ciò che dispone il regolamento condominiale e le leggi che disciplinano questo servizio.
La giurisprudenza è stata spesso chiamata a risolvere questioni interpretative che riguardano la pulizia delle scale e i sistemi di ripartizione delle spese, tuttavia per numerosi proprietari non è ancora chiaro se bisogna fare riferimento alle tabelle millesimali dei singoli immobili oppure al calcolo della quota condominiale, tenuto conto del piano in cui si trovano gli appartamenti.
Insomma, la questione della ripartizione delle spese per la pulizia delle scale nel condominio è talmente complicata che anche il nostro codice civile ha riservato delle norme apposite al fine di raggiungere una regolamentazione che possa tener conto degli interessi di tutti i soggetti coinvolti.
Indice
Le scale del condominio – A chi appartengono
Prima di capire come procedere con la ripartizione delle spese è bene comprendere a chi appartengono le scale presenti nello stabile. La risposta si ricava da ciò che prevede la normativa in materia, secondo la quale si tratta di un bene necessario all’utilizzo comune. La Cassazione ha inoltre chiarito che questa struttura è funzionalmente essenziale per lo stabile e in quanto tale appartiene a tutti i condomini. Quest’ultimi sono quindi responsabili della custodia, della vigilanza e delle spese di manutenzione delle scale.
Più nel dettaglio, in ordine alla manutenzione delle spese che riguardano le parti comuni occorre far riferimento a quanto previsto dall’articolo 1117 del codice civile, che prevede come le scale siano di proprietà di tutti i condomini, inclusi quelli che abitano al piano terra o hanno un accesso esclusivo alla strada.
I proprietari pertanto, senza alcuna esclusione sono chiamati a partecipare al decoro e alla conservazione degli spazi comuni, solitamente in base all’altezza in cui è ubicato l’appartamento, anche se con apposite delibere condominiali si possono prevedere differenti criteri, ad esempio che tengano conto dei millesimi di proprietà.
La disposizione del codice civile non si riferisce soltanto alle scale, ma anche a tutte le pertinenze, come ad esempio le rampe, i pianerottoli, i corrimano e, quando presenti, gli ascensori. Per tutti questi beni comuni i proprietari che dovessero rivelarsi inadempienti, quindi non disponibili nel mantenere il decoro delle aree oppure nel versare la propria quota di spese, possono essere chiamati all’ordine dall’amministratore, così come previsto dall’articolo 1130 del codice civile.
Il quadro normativo è in definitiva abbastanza ampio e viene reso ancora più ostico nel momento in cui viene considerata la possibilità della pulizia delle scale fai da te, ovvero sulla base di un principio di turnazione. Una soluzione del genere potrebbe trovare applicazione, come verrà spiegato appresso, ma nei fatti funziona bene solo quando il condominio è piccolo e presenta pochi condomini, anche perché la qualità del lavoro rappresenta sempre fonte di dissapori.
Suddivisione delle spese per la pulizia delle scale del condominio
Alla luce di quanto spiegato e secondo ciò che dispone la normativa in vigore, le scale rientrano fra i beni del condominio. Questa conclusione appare inoltre ovvia, solo a considerare che la struttura si rivela strettamente funzionale all’utilizzo comune, nonché delle singole proprietà, visto che peraltro permette l’accesso agli appartamenti e alla strada. Ecco perché tutti i condomini dovranno partecipare alla pulizia, ma occorre capire in che modo e in quale misura.
Negli ultimi anni si è consolidato un criterio interpretativo, espresso in numerose pronunce della Suprema Corte di Cassazione, in base al quale per la suddivisione dei costi per la pulizia delle scale di un fabbricato si deve tener conto dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse sono collegate. Così facendo coloro che abitano sull’attico dovranno versare una quota maggiore rispetto ai proprietari del primo piano, visto che logorano e sporcano in misura superiore a chi abita nei livelli inferiori.
Secondo questo stesso principio di ripartizione, parteciperanno alla manutenzione delle scale anche i proprietari dei locali commerciali che hanno il diretto accesso alla strada. Per pacifica giurisprudenza, infatti, pure questi soggetti beneficiano del bene comune. Non bisogna dimenticare che le scale sono elementi strutturali fondamentali per costruire uno stabile e permettere l’accesso. Ecco perché vengono considerate parti comuni per i proprietari dei negozi, i quali ne usufruiscono ai fini del mantenimento e della conservazione del condominio.
La suddivisione della spesa complessiva per la pulizia delle scale, visto quanto previsto dal nuovo articolo 1124 del codice civile, così come modificato a seguito della Legge n. 220 del 2012, andrà effettuata per metà in base al valore dell’unità immobiliare e per la restante parte in misura proporzionale all’altezza dal ruolo del corrispondente piano.
Il criterio in questione costituisce un’applicazione dei principi generali di cui al 1° e al 2° comma dell’articolo 1123 del codice civile, in base ai quali le spese del condominio vanno suddivise proporzionalmente al valore millesimale delle singole proprietà ma, per ciò che riguarda i beni che servono i condomini in misura differente, gli oneri devono essere da questi sostenuti proporzionalmente all’uso che ognuno può farne.
Infatti, da quest’ultimo punto di vista, si ritiene che i proprietari che abitano ai piani alti logorino le scale in misura maggiore rispetto a chi si trova a piano terra.
Giunti a questo punto è abbastanza chiaro che le scale sono un bene del condominio e come tale appartengono a tutti i condomini, di conseguenza nessuno potrà sottrarsi al pagamento della pulizia, suddivisa in base all’altezza dal suolo della proprietà interessata. Questi principi sono direttamente ricavabili dalla normativa in vigore e dall’interpretazione della giurisprudenza maggioritaria. Nonostante ciò, in tanti casi sorge l’esigenza di derogare a questi criteri generali, quindi è normale chiedersi se la modifica è ammessa o meno.
In linea generale la risposta è affermativa, ma con alcune precisazioni. Non bisogna infatti dimenticare che le regole appena descritte sono a tutti gli effetti di natura legale. Questo vuol dire che sono in forza di un accordo espresso da parte dei condomini, ad esempio all’interno di un regolamento contrattuale, si potrebbe derogare all’obbligo di contribuire ai costi di pulizia che gravano su ciascun proprietario.
A tal riguardo si può fare un esempio: non è ammesso escludere dal pagamento delle spese di pulizia delle scale il proprietario del pian terreno attraverso una deliberazione presa a maggioranza dell’assemblea, perché sarà necessaria l’unanimità di tutti i condomini.
Ecco, quindi, che i criteri che riguardano la ripartizione delle spese comuni stabiliti dalla legge si possono derogare, ma solo con il consenso espresso dell’intera compagine condominiale, ovvero mediante una convenzione racchiusa nel regolamento di natura contrattuale oppure con una delibera dell’assemblea approvata all’unanimità. La deroga, così come chiarito dalla Suprema Corte, deve comunque essere prevista in modo espresso.
Pulizia scale del condominio in proprio e turnazione
Abitare serenamente in un condominio non è affatto semplice, perché bisogna mantenere un certo equilibrio, evitando di penalizzare alcuni condomini, anche per ciò che riguarda la ripartizione delle spese necessarie per la pulizia delle scale.
L’assemblea si occupa di decidere a chi affidare anche il servizio di manutenzione e pulizia, quindi potrà rivolgersi a un’impresa specializzata, a un soggetto (anche abitante dello stesso condominio) oppure adottare il criterio della turnazione. In quest’ultimo caso gli stessi condomini stabiliscono una precisa turnazione per provvedere autonomamente al mantenimento del buono stato degli spazi comuni.
Tante volte per risparmiare qualcosa sul bilancio annuale si cerca di seguire il sistema del fai da te, nei fatti abbastanza difficile da rispettare, perché ogni proprietario ha molti impegni familiari e personali da portare a termine, pur cui finirà per non trovare il tempo di occuparsi delle scale.
Il fai da te è quindi ammesso dalla legge ma quando un solo proprietario viene meno agli obblighi assunti non può essere in alcun modo costretto a pulire, perché diversamente verrebbero intaccati i diritti inviolabili dell’individuo.
Solo a seguito di una delibera presa all’unanimità si può decidere non affidare le pulizie delle scale all’impresa e di stilare un calendario per le turnazioni che coinvolge tutti i partecipanti alla ripartizione delle spese. In questa maniera ciascun condomino potrebbe provvedere al lavaggio nel giorno stabilito o pagare un terzo soggetto all’occorrenza.
Una decisione del genere, come più volte precisato dalla giurisprudenza, in ogni caso è nulla quando viene presa a maggioranza. Generalmente viene fortemente sconsigliata quando nel condominio sono presenti tanti proprietari, proprio perché rispettare il calendario delle pulizie non è così semplice come si potrebbe pensare e in definitiva è alto il rischio che le parti comuni non siano più curate come invece dovrebbero. Possono inoltre sorgere disaccordi su come viene svolta l’igienizzazione che, per certi proprietari, potrebbe non rivelarsi così profonda e minuziosa.
In queste situazioni la sola strada per garantire una convivenza pacifica è quella di riunirsi per stabilire l’affidamento delle pulizie delle scale a una ditta specializzata oppure a un solo soggetto.
Conclusioni
La pulizia delle scale del condominio è un tema fortemente dibattuto e che potrebbe generare liti difficili da risolvere bonariamente. La legge in vigore e l’orientamento maggioritario della giurisprudenza rappresentano punti di riferimento fondamentali per porre fine alle continue liti fra i condomini. Le regole generali si possono sempre derogare, ma rispettando determinate condizioni e il volere dell’unanimità.
In ogni caso il supporto di un professionista del settore, esperto in materia condominiale, spesso diventa fondamentale per comprendere quale criterio di riparto delle spese adeguato, al fine di garantire il decoro dell’immobile e al contempo l’equità fra i proprietari delle singole unità immobiliari. Del resto chi abita sull’attico non potrà pretendere di pagare la medesima quota di coloro che stanno a piano terra, in quanto portato a logorare e usare le scale in misura maggiore.
