Le spese condominiali rappresentano una voce significativa dei costi familiari che devono essere affrontati mensilmente. Naturalmente quelle fisse si conoscono a priori per cui bisogna organizzarsi e pianificare al meglio l’utilizzo delle risorse a disposizione per onorarle nei tempi previsti. Differente è il caso in cui l’amministratore del condominio presenti delle richieste aggiuntive per possibili spese straordinarie oppure conguagli. Trattandosi di spese extra budget, potrebbero rappresentare un problema per cui è giusto sapere se è quando ci sono le condizioni necessarie per poter evitare il pagamento nel pieno rispetto delle normative e del regolamento condominiale.
Indice
Le tempistiche utili per impugnare la delibera di condominio
Se l’amministratore condominiale a mezzo di una mail oppure bussando direttamente alla porta di un condomino ha manifestato l’esigenza di dovere riscuotere delle quote straordinarie del condominio per il conguaglio oppure delle spese che sono state affrontate fuori dall’ordinaria gestione annuale, c’è la possibilità di opporsi. Se l’obiettivo è quello di non pagare e soprattutto di verificare se ci siano o meno le condizioni per cui sia stato giusto richiedere ulteriori spese condominiali mensili e annuali, il condomino deve innanzitutto impugnare la delibera di condominio. Il riferimento è alla delibera di condominio durante la quale è stata approvata l’esigenza di dovere richiedere ulteriori spese straordinarie. Qualora non si sia proceduto con l’azione appena descritta, tutti i condomini sono obbligati a versare quanto stabilito in sede di assemblea.
La legge prevede che c’è la possibilità e il diritto per un condomino di potere impugnare quanto stabilito in un’assemblea entro 30 giorni dalla data in cui si è tenuta. Purtroppo molto spesso questo vincolo temporale non è conosciuto, il che porta nel commettere errori e intraprendere azioni legali che avranno come unico risultato soltanto quello di aumentare le spese a proprio carico. La giurisprudenza in questo caso è molto chiara perché non si può ricorrere a un giudice contro una richiesta di pagamento di spese condominiali se le tempistiche sono scadute, anche nel caso in cui ci siano palesi errori e vadano a ledere i diritti di ogni singolo condomino. Tuttavia ci sono alcune situazioni particolari in cui è possibile non pagare quanto richiesto dall’amministratore di condominio. Vediamo quali sono le circostanze.
Quando una delibera può essere annullata
Prima di addentrarci nel discorso dal punto di vista della giurisprudenza, è bene ricordare che la legge italiana fa un importante distinguo tra le delibere dell’assemblea che sono nulle e quelle invece che sono le decisioni annullabili. C’è una differenza sostanziale perché nel primo caso le assemblee sono nulle quando sono viziate da gravi errori che va contro a quanto esprime la legge italiana per una determinata situazione. Se c’è una violazione della legge italiana, il condomino può impugnare e contestare la decisione dell’assemblea anche se sono decorsi i 30 giorni dalla data in cui è stata formalizzata. Invece le decisione annullabili sono quelle che ugualmente presentano delle violazioni che però sono meno gravi per cui la contestazione deve essere effettuata entro e non oltre i 30 giorni indicati in precedenza.
Qualora siano passati i 30 giorni, la decisione anche se sbagliata e non rispettosa in forma lieve della legge, diventa sanata e quindi ognuno deve rispettare quanto indicato. La normativa prevede questa sostanziale differenza tra decisioni nulle e decisioni annullabili che però è abbastanza soggettiva perché non c’è una definizione specifica sulla gravità o meno di un illecito e quindi di una violazione della legge. Fortunatamente le varie sentenze in cassazione non sono solo riguardanti questioni condominiali sul tema dell’annullabilità o meno di una decisione dell’assemblea, ma offrono delle linee guida che permettono di individuare il percorso giusto rispetto al caso in oggetto.
Quali sono le decisioni annullabile
Per cercare di fare ordine nel complesso scenario delle questioni condominiali, ci sono una serie di casi in cui la sentenza può essere definita annullabile. Per iniziare, un condomino può ottenere questo genere di risultato, naturalmente sempre entro i 30 giorni, qualora ci sia una violazione sulle norme del procedimento di convocazione dell’assemblea. Infatti le normative in tal senso sono molto chiare e definiscono come l’amministratore condominiale e con quali tempistiche deve richiedere ai condomini la partecipazione all’assemblea per trattare determinati temi. Un’altra situazione che permette di ottenere la nullità di una decisione è se ci sono delle violazioni sulle norme che stabiliscono la costituzione dell’assemblea. Questi due aspetti riguardano degli errori di forma che però sono altrettanto importanti perché potrebbe accadere che un condomino per gravi problemi non possa essere presente a un’assemblea e quindi ne richiede lo spostamento. Altra situazione è quella in cui c’è una chiara violazione sulla concreta ripartizione dei contributi condominiali. Questa è una questione piuttosto annosa che va affrontata con il supporto di specialisti ed esperti del settore per cui ci si può rivolgere a un commercialista o comunque a un esperto di regolamenti condominiali per scoprire se sia stata effettuata una ripartizione adeguata dei contributi condominiali ed eventualmente procedere con la contestazione. Altra questione di natura più formale riguarda le deleghe. Non a caso prima abbiamo fatto riferimento alla questione dell’impossibilità di un condomino nel prendere parte a un’assemblea. Se la delega non viene effettuata secondo quanto previsto dalle normative, uno dei partecipanti o anche un condomino che non prende parte può richiedere l’annullamento della decisione presa durante l’assemblea. Ultimo caso di violazione per cui è possibile ottenere l’annullamento della decisione entro i 30 giorni dalla data in cui si è tenuta l’assemblea è il raggiungimento del quorum. La legge anche per questa situazione stabilisce in maniera univoca che se il quorum dell’assemblea condominiale viene raggiunto, in seconda convocazione siano presenti almeno un terzo dei condomini rispetto al valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Nella prima convocazione invece è necessario che ci siano i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza quindi il 50% più uno dei partecipanti al condominio.
Quando una decisione condominiale è nulla
Viene automaticamente considerata nulla una delibera che ha dei gravi errori per quanto riguarda anche la redazione del verbale. Ad esempio la legge prevede che sia nulla una delibera in cui non sono presenti alcuni elementi essenziali come l’indicazione dei partecipanti, dei votanti, di quanti hanno votato a favore e quanti no e via dicendo. Altra situazione nulla è quella in cui la decisione venga presa al di fuori dell’assemblea ad esempio durante un incontro casuale nel cortile del condominio. La legge sotto questo punto di vista vuole massima serietà e attenzione ai dettagli che potrebbero apparire ininfluenti ma che in realtà non lo sono. Sono nulle anche tutte quelle delibere che vanno contro alle norme di ordine pubblico dal punto di vista fiscale, penale; amministrativo e sono nulle anche tutte quelle decisioni che vengono prese in un luogo che è al di fuori delle competenze dell’assemblea e che quindi riguarda le parti comuni. In parole povere non si possono prendere decisioni su una proprietà che è del singolo condomino. Si parla inoltre di situazioni vietate nel caso in cui ci siano delle decisioni che vadano a ledere sul diritto di uno o di più condomini perquanto riguarda l’utilizzo delle parti comuni che potrebbe essere il parcheggio auto nel cortile oppure l’utilizzo dell’ascensore. Anche in questa circostanza la decisione viene automaticamente etichettata come nulla e quindi non è necessario effettuare una contestazione entro i 30 giorni ma in qualsiasi altro momento. Ci sono poi questioni che vanno a incidere sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini e possono essere non in relazione all’oggetto della discussione. Può accadere che l’assemblea per la sua composizione non abbia il potere per deliberare su questioni che necessitano di ulteriore presenza. Questo è il caso del supercondominio, quello composto da più fabbricati che ad esempio devono approvare un intervento per il rifacimento della facciata esterna. Visto che sono beni comuni che riguardano i vari edifici che fanno parte del supercondominio, è necessario che l’assemblea venga costituita in maniera complessiva facendo riferimento al quorum totale.
Come non pagare il condominio
Come abbiamo visto per potere non pagare delle spese straordinarie che sono state stabilite nel corso di un’assemblea condominiale, è necessario quindi cercare di contestare la decisione entro i 30 giorni dalla data in cui si è tenuta. La contestazione va effettuata entro questo lasso temporale se la decisione rientra nella casistica di quelle annullabili ossia ci sono delle incongruità rispetto alle normative vigenti ma vengono definite di piccola entità. Abbiamo elencato in maniera esaustiva tutte le casistiche in cui è possibile effettuare la contestazione, ma entro i 30 giorni. La seconda tipologia è quella della decisione nulla. Si tratta di un caso in cui c’è una violazione alle norme ancora più grave per cui non c’è l’obbligo di presentare la contestazione entro i 30 giorni. Da sottolineare che nel caso di decisione annullabile, passati i 30 giorni il ricorso non sarà più annullabile e quindi il condomino, seppur ritenute ingiuste, dovrà versare le spese straordinarie decise. In realtà c’è da fare una precisazione per quanto concerne la decorrenza e i 30 giorni, perché la giurisprudenza ha chiarito nel corso di contenziosi vari che i 30 giorni vanno calcolati dal momento in cui il dissenziente ha ricevuto il verbale dell’assemblea per gli assenti. Infatti le normative prevedono che un condomino che non è d’accordo con determinate spese che evidentemente durante l’assemblea in cui sono state decise non era presente, avrà 30 giorni di tempo per valutare la decisione presa dal momento in cui riceve la copia del verbale prevista per gli assenti. Trascorse quelle tempistiche se il condomino non paga, l’amministratore può utilizzare tutti gli strumenti previsti dalla legge in questi casi e in particolare chiedere un decreto ingiuntivo al giudice contro il quale non si può presentare ricorso per via della decorrenza iniziale dei 30 giorni. Se invece la decisione presa dall’assemblea è nulla, il condomino dissenziente può tranquillamente non pagare il condominio e comunque impugnare anche il decreto di ingiunzione eventualmente presentato dall’amministratore. Infatti in questo caso sta operando in totale legittimità.
