Coloro che abitano in un condominio dovranno anche affrontare la ripartizione delle spese che riguardano l’acqua calda e per questo occorre far riferimento a precise regole.
I residenti di uno stabile, al fine di vivere al meglio e di utilizzare le parti e le cose comuni in maniera corretta, non potranno agire autonomamente, ma rispettare tutta una serie di disposizioni.
Diversamente saranno inevitabili le liti condominiali che tante volte non trovano una risoluzione bonaria e sfociano in lunghi e dispendiosi contenziosi in giudizio.
All’interno dei condomini sarà possibile usufruire dell’acqua calda generata da una caldaia solitamente posizionata accanto al riscaldamento centralizzato. Con cadenza annuale, tramite i contatori di ogni appartamento, verrà rilevato il consumo complessivo espresso in metri cubi.
Molti condomini si chiedono come funziona l’acqua calda condominiale e quali sono le norme da seguire al fine di effettuare un corretto riparto delle spese fra tutti gli abitanti dell’edificio.
La prima cosa da sapere è che l’operazione di suddivisione dei costi che riguardano l’acqua calda non deve essere necessariamente eseguita alla fine dell’anno, ma potrà seguire anche altre scadenze.
All’interno di tutti i condomini inoltre si registrano vari consumi che riguardano le parti comuni. A questo riguardo basti pensare agli oneri per le pulizie, per l’energia elettrica che serve ad illuminare le scale o per il funzionamento dei cancelli, la manutenzione dell’impianto di riscaldamento, dell’ascensore e molto altro ancora.
Com’è semplice intuire, tutte queste spese vengono ogni volta anticipate dal condominio ai vari prestatori di servizi, per poi essere ripartite tra i vari condomini. Si parla, per l’appunto, di spese condominiali, alle quali non è possibile sottrarsi.
Omettere di corrispondere le spese condominiali vuol dire infatti non partecipare alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio, necessarie allo scopo di mantenere il buono stato dell’immobile nell’interesse dei residenti.
Queste spese di suddividono in ordinarie e straordinarie: le prime, prevedibili e generiche, riguardano la gestione abituale dell’edificio, mentre le seconde sono occasionali e si riferiscono a interventi più importanti.
A norma dell’articolo 1140 del codice civile coloro che subentrano al diritto di proprietà di uno dei condomini saranno tenuti a versare le spese previste. I condomini dovranno affrontare le spese anche nel caso in cui l’appartamento dovesse essere vuoto o del tutto inutilizzato.
La gestione e la riscossione di questi importi spetta all’amministratore del condominio, che rappresenta l’unico responsabile anche in sede giuridica, per cui potrà sempre citare i condomini che non saldano il consuntivo di spese nei termini previsti e ha la facoltà di mettere in mora i soggetti debitori.
Conoscere a monte l’ammontare delle spese condominiali è molto importante quando si deve acquistare o affittare una casa, così da non avere brutte sorprese in merito ai costi fissi che si dovranno affrontare.
Alla luce di quanto spiegato, sono diverse le voci che compongono le spese condominiali e fra queste non mancano quelle riguardanti i consumi di acqua calda. Bisogna quindi comprendere le modalità di riparto fra i condomini e conoscere ciò che sul punto dispone la normativa di settore.
In questa maniera si avrà la certezza che l’amministratore sta applicando in modo corretto i criteri per la suddivisione dei costi che vengono addebitati solitamente con cadenza annuale. Questo vale pure per l’acqua calda sanitaria, ovvero quella che ogni giorno scorre dai nostri rubinetti, usata per l’igiene personale, cucinare, pulire gli ambienti, annaffiare le piante e al fine di potere alimentare l’impianto di riscaldamento.
Sulla ripartizione delle spese dell’acqua calda tra i condomini è comunque importante fare una preliminare distinzione. La varietà di utilizzi a cui l’acqua è soggetta cambia in modo considerevole. Nello specifico, viene impiegata acqua potabile non solo all’interno dei singoli appartamenti per cucinare, lavarsi e molto altro, ma anche negli spazi comuni dei condomini.
Basti solo pensare all’acqua che viene consumata dagli addetti alla cura del verde o delle pulizie per curare le zone di pertinenza del condominio.
Tutte queste modalità differenti di utilizzo vengono sempre prese in considerazione quando arriva il momento di suddividere i costi per il consumo dell’acqua calda. Vediamo, quindi, cosa avviene negli spazi di comune proprietà e in quelli privati.
Il consumo complessivo dell’acqua calda che viene utilizzati negli spazi in comune viene suddiviso fra i condomini tenuto conto dei millesimi di proprietà. In buona sostanza si considera la grandezza di ciascun appartamento, perché la norma si fonda sul principio che ad un’estensione maggiore della casa corrisponde una contribuzione superiore.
In merito agli spazi privati si adotta una regola generale, secondo la quale bisogna procedere al conteggio in maniera più precisa possibile. Stavolta il consumo potrà essere rilevato con specifici strumenti, quali i contatori individuali posti all’interno di ogni appartamento. Si tratta quindi di apparecchi appositamente progettati per conteggiare senza errori i consumi effettivi che interessano gli spazi privati.
Quando sono presenti abitazioni con riscaldamento autonomo in questo caso ci sarà un singolo contatore che indicherà il consumo dell’acqua fredda. Invece, nel caso in cui si dovesse usufruire di un impianto centralizzato, l’acqua verrà generata da una sola caldaia condominiale per poi essere convogliata nelle varie case. A questo punto i contatori saranno due: uno per l’acqua calda consumata (generalmente indicata in rosso) e l’altro per l’acqua fredda (di colore blu).
Non sempre però i condomini dispongono di contatori individuali, anche se oramai presente nella maggior parte delle case italiane. Questa situazione rende necessaria una differente ripartizione dei costi, specie quando non è possibile individuare in modo esatto i consumi relativi ad ogni singolo appartamento.
Ecco, quindi, che occorre capire la disciplina da applicare ai condomini a seconda che dispongano o meno di contatori individuali.
L’assenza del contatore individuale all’interno dei singoli appartamenti implica l’applicazione di uno speciale criterio per la contabilizzazione, che tenga conto della grandezza e del valore degli appartamenti, espressi dalle tabelle millesimali.
Nell’ipotesi in cui il contatore individuale nelle singole unità abitative sia assente, si dovrà seguire, quale sistema per la contabilizzazione, la grandezza e il valore degli appartamenti espressi in base ai valori millesimali conteggiati dall’amministratore.
In linea generale per ripartire le spese condominiali bisogna far riferimento a quanto stabilito dall’articolo 1123 del codice civile, in base al quale per la suddivisione dei costi come quelli dell’acqua, che sono destinati a servire i condomini in misura differente, si tiene conto della proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Nel caso dell’acqua condominiale, dunque, ogni appartamento potrà registrare consumi differenti in base alle specifiche necessità del nucleo abitativo, pertanto è sempre meglio trovare metodi che permettano di operare un riparto equo, ovvero in base all’uso effettivo.
Ecco come mai viene sempre raccomandata l’installazione dei contatori individuali, in maniera da sapere con esattezza la quantità di acqua fredda, e di quella calda quando la caldaia è centralizzata, che viene erogata per ogni condomino.
Quando questa ripartizione non può avvenire, allora la spesa verrà sostenuta in misura proporzionale al valore dell’appartamento di ciascuno. La misura proporzionale si ricava dal conteggio dei millesimi delle unità abitative. Si presume che le case grandi e occupate da famiglie numerose sono quelle in cui i consumi idrici saranno maggiori.
In tutte le situazioni in cui esiste un contatore individuale la ripartizione dei costi dell’acqua avviene in base agli effettivi consumi rilevati. I singoli utenti, di contro, sono tenuti a comunicare all’amministratore del condominio la lettura annuale del contatore. Quando poi il contatore è completamente autonomo in merito alla produzione dell’acqua calda, basta soltanto controllare l’unico contatore dell’acqua fredda.
Sul punto, tuttavia, bisogna prestare attenzione quando il condominio dispone della caldaia centralizzata, perché stavolta occorre comunicare non solo i consumi del contatore dell’acqua fredda, ma anche quelli dell’acqua calda.
Il nostro codice civile stabilisce in modo chiaro che quando nell’appartamento è stata installata la strumentazione adatta al conteggio del consumo, la suddivisione delle spese deve essere operata grazie ai valori risultanti da tale apparecchio. Di conseguenza, qualora il condominio volesse applicare una modalità di riparto differente, non basterà raggiungere la maggioranza in sede di assemblea, ma occorre necessariamente l’unanimità.
Cosa succede quando il condominio dispone del riscaldamento centralizzato per la ripartizione del costo dell’acqua? In linea generale troverà applicazione la regola prevista dal codice civile, quindi, ove possibile, i condomini devono affidarsi a mezzi di misurazione accurati, che possano quantificare il consumo di ciascuna unità abitativa. A tal proposito si raccomanda di sottoscrivere delle offerte di luce e gas che prevedono l’iva agevolata in modo da risparmiare.
Negli ultimi anni inoltre si sono diffusi vari dispositivi grazie ai quali poter conteggiare l’acqua impiegata nel riscaldamento. Si tratta di particolari contatori, da installare accanto a quelli di fornitura, in grado di tenere traccia dei consumi dei singoli condomini.
Quando questa soluzione non potrà trovare attuazione oppure non appare conveniente per il condominio, gli utenti possono sempre dotare i caloriferi di termovalorizzatori. L’unica cosa da fare è sostituire la vecchie valvole dei termosifoni, strumenti che permettono di monitorare il consumo dell’acqua calda, segnalando l’apertura o la chiusura dello strumento riscaldante. Quando arriva il momento del riparto, sarà possibile indicare all’amministratore per quanto tempo ogni calorifero è rimasto aperto e conseguentemente ha consumato energia.
Alla luce di quanto specificato, adottare il giusto criterio per ripartire fra i condomini le spese per l’acqua non è così semplice come si potrebbe pensare. Nella pratica condominiale, infatti, sono state spesso proposte svariate soluzioni, alcune delle quali imposte dai regolamenti e frutto di deliberazione assembleari.
Generalmente trova applicazione in sistema millesimale, in base al quale l’ammontare dei costi si suddivide secondo il valore di ogni unità immobiliare. Si tratta comunque di una criterio discutibile, visto che non sempre è vero che ad una maggiore ampiezza dell’appartamento corrispondano più consumi d’acqua.
Ecco, allora, che in certi edifici si tiene conto del numero degli occupanti dell’immobile, aspetto che crea difficoltà all’amministratore, il quale non riesce a controllare l’effettiva composizione dei singoli nuclei familiari. La questione diventa ancora più ostica quando nel condominio sono presenti attività commerciali che registrano un abbondante consumo d’acqua.
La contabilizzazione dei consumi idrici in un condominio avviene spesso attraverso strumenti che permettono di rilevare l’uso effettivo dell’acqua, quindi, in prima battuta, sarà necessario appurare la fattibilità tecnica di una modifica agli impianti, per poi capire quali regole adottare in merito alla delibera assembleare, ovvero relativi al quorum deliberativo. Occorre in seguito affrontare la questione riguardante la deroga ai criteri di riparto stabiliti dal regolamento condominiale.
