Piano di Rientro Condominio – Fac Simile Richiesta e Procedura

In questa guida spieghiamo come funziona il piano di rientro in un condominio e mettiamo a disposizione un fac simile di richiesta.

Piano di Rientro Condominio

La costante crisi economica si ripercuote anche sulla gestione condominiale e in particolare in merito al pagamento delle quote. Sono sempre più numerosi i condomini che si rivolgono agli amministratori al fine di ottenere una dilazione di pagamento oneri. L’intento è quello di beneficiare di scadenze maggiormente convenienti rispetto a ciò che viene stabilito con il piano di riparto regolarmente approvato dall’assemblea di condominio.
A questo riguardo si parla, per l’appunto, di piano di rientro del condominio, mediante il quale si rateizza il debito per evitare problemi di morosità. Vediamo, qui di seguito, quello che occorre sapere sull’argomento e come predisporre un piano che non contrasti con la normativa vigente.

La dilazione del pagamento degli oneri condominiali è una pratica sempre più diffusa. In buona sostanza il singolo condomino che non ha provveduto a saldare le quote alle scadenze stabilite potrà proporre all’amministratore una rateizzazione dell’importo dovuto, ovvero un accordo bonario denominato piano di rientro, con il quale si impegna ad estinguere il debito versando acconti periodici. L’amministratore, intanto, non avvierà alcuna azione giuridica volta a recuperare il credito.
Come risulta essere facile intuire, questo accordo di rateizzazione bonario dovrà essere provato per iscritto. Solo così il condomino potrà opporsi al recupero coattivo delle somme e non rischiare di ricevere la notifica di un decreto ingiuntivo.
Il piano di rientro condominiale rappresenta a tutti gli effetti una transazione con la quale il condomino e l’amministratore evitano che possa nascere una causa, quindi l’instaurazione del procedimento monitorio. Più nel dettaglio, questa transazione è disciplinata dall’articolo 1965 del codice civile comma 1, che la definisce come un contratto attraverso il quale le parti convengono reciproche concessioni, pongono fine ad una lite già in corso o prevengono un contenzioso.
Bisogna in ogni caso capire come deve essere adottata la proposta del piano di rientro, quindi se occorra o meno il consenso di tutti i condomini. Spesso, infatti, ci si chiede se l’amministratore sia legittimato a sottoscrivere l’accordo anche in mancanza dell’autorizzazione da parte dell’assemblea. La risposta a questo quesito non è affatto semplice o scontata, in quanto sono diverse le variabili da considerare.

Come noto la materia condominiale è abbastanza controversa e variegata, nonché fondata soprattutto su precedenti giurisprudenziali, anche perché il legislatore non ha ancora adeguato diversi articoli alle esigenze odierne.
Molti dubbi sorgono quindi in merito alla concessione del piano di rientro, visto che non è ben chiaro se l’amministratore possa favorire il condomino moroso stabilendo una dilazione di pagamento, ovvero scadenze posticipate rispetto a quelle stabilite dall’assemblea.
In altri termini ci si chiede se l’amministratore sia legittimato o meno a sottoscrivere un atto di transazione senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, al fine di accordare una rateizzazione con quote e scadenze maggiormente congrue alle possibilità del condomino che non ha saldato quanto dovuto.
A norma dell’articolo 1130 del codice civile, l’amministratore non è solo tenuto ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea, ma anche a riscuotere i contributi e ad agire per il recupero forzoso degli importi ex articolo 1129, comma 9 del codice civile, salvo che sia stata dispensato in maniera espressa dall’assemblea.
Si ricorda inoltre che l’amministratore che non provvede alla riscossione delle quote condominiali dei proprietari morosi è tenuto al risarcimento del danno nei confronti del condominio, principio chiarito anche dalla Sentenza del Tribunale di Salerno n. 164 del 2016.
Proprio per evitare accuse di mala gestio è fondamentale che l’amministratore abbia attivato la procedura giudiziaria almeno fino al momento della notifica degli atti al debitore, ovvero il decreto ingiuntivo con il pedissequo atto di precetto, così come specificato dalla Corte di Cassazione con Sentenza, Sezione III, n. 20100 del 2013.
Fatte queste premesse, si comprende bene come l’amministratore non abbia alcun potere decisionale, essendo un soggetto che svolge compiti esecutivi nell’interesse del condominio. Diversamente, all’assemblea spettano valutazioni di merito e di opportunità, che si riferiscono alle transazioni, quindi anche agli accordi per pagare in modo dilazionato gli ordini condominiali.
Tutto questo vuol dire che l’amministratore non potrà oltrepassare i limiti che vengono imposti dall’assemblea condominiale e qualora dovesse concludere una transazione senza la successiva ratifica sarà tenuto alla restituzione di quanto ha speso il condominio, anche qualora l’accordo dovesse essere vantaggioso. Questo aspetto è stato trattato dalla Sentenza del Tribunale di Milano n. 5021 del 2017.
Interpretando in maniera restrittiva l’orientamento risulta che qualora il condomino moroso dovesse proporre all’amministratore la sottoscrizione di un accordo, o meglio di un piano di rientro dei debiti, è importante che venga convocata in maniera preventiva l’assemblea, così da mettere ai voti la proposta della rateizzazione. Così facendo l’amministratore potrà essere esonerato dall’obbligo di agire in via giudiziale contro il condomino moroso.
Per quanto poi riguarda i quorum richiesti per approvare un piano di rientro, in caso di diritti reali l’assemblea condominiale potrà deliberare a maggioranza, visto che l’unanimità dei partecipanti al condominio è necessaria solo quanto l’accordo transattivo abbia ad oggetto i diritti reali comuni (Corte di Cassazione n. 7201 del 2016 e n. 821 del 2014).
A norma dell’articolo 1136, comma 4 del codice civile, per poter approvare la transazione è richiesta la maggioranza dei soggetti che intervengono all’assemblea e che rappresentino almeno cinquecento millesimi di proprietà.
Più nel dettaglio si tratta della medesima maggioranza che viene richiesta per approvare una mediazione finalizzata alla conciliazione che, a norma dell’articolo 71 quater, comma quindi, disp. att. del codice civile, dovrà essere approvata a maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno la metà del valore dello stabile, senza che sia indispensabile l’unanimità.
Anche a voler adottare la tesi restrittiva , che si basa sull’obbligo dell’amministratore di convocare i condomini al fine di approvare il piano di rientro proposto da moroso, occorre comunque considerare molti aspetti significativi della prassi condominiale.
Più nel dettaglio, bisogna riferirsi al fatto che nell’assemblea di condominio appositamente riunita per decidere sulla dilazione degli oneri condominiali molto difficilmente si raggiunge il quorum per deliberare, proprio per via dell’assenza dei condomini, quali per varie ragioni non prendono mai posizioni in merito, per cui preferiscono non prendere parte alla votazione.
In altri termini, anche qualora si dovesse raggiungere il numero legale per deliberare, a prevalere sarà sempre il voto contrario di coloro che, saldando in modo puntuale e con molto sacrificio le quote, si dichiarano non favorevoli ad accordare la dilazione di pagamento, anche per non dar vita a precedenti.
D’altra parte è noto, salvo rari casi, che le relazioni fra i condomini sono contraddistinte dal conflitto e raramente da forme di solidarietà. Il fatto di dover convocare in tempi brevi l’assemblea, allo scopo di autorizzare un piano di rientro, rappresenta un ostacolo per l’amministratore, oltre che un onere per il condominio.

Cosa succede quando il piano di rientro non va a buon fine? Quali sono le conseguenze per il condomino moroso che crede di aver ottenuto la regolare rateizzazione e, nonostante i regolari pagamenti periodici, riceve comunque degli atti giudiziari per il recupero coattivo delle somme?
Sul punto è possibile fare un esempio per chiarire meglio i termini della questione. Tizio propone all’amministratore un piano di rientro e per questo viene convocata l’assemblea per poter autorizzare la dilazione. Messa al voto la richiesta, questa viene approvata all’unanimità con rateizzazione a 12 mesi.
L’amministratore, tuttavia, omette di riportare i risultati della votazione nel verbale e intanto il condomino moroso inizia a versare puntualmente gli oneri alle scadenze stabilite. Ad un certo punto il condomino moroso riceve un’intimazione di pagamento aggiuntiva per il ritardo nel versamento delle somme.
Il consiglio è quello di accertarsi sempre su ciò che viene indicato nel verbale dell’assemblea, in quanto qualsiasi genere di decisione contraria alla legge o presa in violazione del regolamento condominiale, si può impugnare a norma dell’articolo 1137 del codice civile.
Si ricorda che l’amministratore, in qualità di organo esecutivo del condominio, deve ricevere dai condomini l’autorizzazione per poter stipulare in modo legittimo il piano di rientro. Qualora questo non dovesse accadere, l’amministratore finirà per agire esulando dai propri poteri. In definitiva non sarà un mandatario del condominio, bensì un falsus procurator.
A norma dell’articolo 1136, comma 4 del codice civile, per approvare il piano di rientro è richiesta la maggioranza degli intervenuti, pari ad almeno cinquecento millesimi. Di conseguenza, tornando all’esempio, la delibera presentava un vizio di legge che ne legittimava l’impugnazione.
In ogni caso il termine ultimo per poter impugnare una delibera è pari a 30 giorni a partire dall’avvenuta adozione, quindi bisogna accertarsi dell’eventuale intercorsa scadenza prima di procedere in giudizio. Il piano di rientro del condominio, inoltre, prevede la forma scritta, a garanzia del debitore, che rappresenta la parte debole della transazione.
Insomma il piano di rientro è un contratto a tutti gli effetti. Nel momento in cui l’adempimento, ovvero il pagamento degli oneri, avviene con periodicità, si evitano le notifiche degli atti giudiziari, cioè il contenzioso per poter ottenere il pagamento del debito. Il piano di rientro è quindi un accordo attraverso il quale le parti decidono di scongiurare una lite giudiziaria.
Nella fattispecie proposta il condomino che aveva richiesto la rateizzazione era comunque in regola con i pagamenti, per cui appare del tutto irragionevole un’azione legale. In circostanze del genere, i soggetti che si vedono recapitare un decreto ingiuntivo hanno la possibilità, ove ricorrano i presupposti di diritto, di proporre opposizione entro 40 giorni dall’avvenuta notifica

La stipula del piano di rientro condominiale è quindi possibile, ma adottando alcune accortezze. L’amministratore, infatti, non può procedere autonomamente, ma dovrà ottenere l’autorizzazione dell’assemblea per favorire il condomino moroso che intende pagare a rate, tenuto conto del quorum previsto dalla legge. Una volta raggiunta la maggioranza dei cinquecento millesimi, si potrà accordare la dilazione di pagamento, ma avendo cura di redigere un contratto scritto a garanzia dello stesso condomino rimasto indietro con il saldo degli oneri condominiali.
Nei fatti, tuttavia, non è così semplice ottenere il benestare da parte dell’assemblea, anche perché i proprietari che hanno sempre provveduto a corrispondere le quote condominiali sono restii nell’agevolare chi non paga puntualmente, anche per evitare di creare precedenti.
Non mancano poi situazioni in cui, nonostante il perfezionamento dell’accordo di rateizzazione, il condomino moroso riceve ugualmente atti giudiziari per il recupero degli importi, nonché il un decreto ingiuntivo e l’atto di precetto. A questo punto si rivelano necessari i rimedi concessi del nostro ordinamento, quali l’impugnazione del verbale dell’assemblea, nonché l’opposizione al decreto ingiuntivo, all’atto o all’azione esecutiva, sempre nel pieno rispetto dei modi e nei termini di legge.
Insomma, adottare il piano di rientro potrà generare tutta una serie di problematiche, per questo è meglio non improvvisare e valutare con l’aiuto di un professionista del settore ogni aspetto della questione.
Tante volte, infatti, capita che l’amministratore di condominio accetta i piani di rientro sostenibili, non troppo dilatati nel tempo e che prevedono un cospicuo versamento iniziale, proprio al fine di rimpinguare le poco floride casse condominiali. Il tutto, in ogni caso, avviene in spregio a quanto previsto dalla normativa, quindi senza considerare il parere dell’assemblea.

Esempio di Richiesta Piano di Rientro Condominio

Di seguito è possibile trovare un esempio di richiesta piano di rientro condominio.

Modello Piano di Rientro Condominio

Di seguito è possibile trovare il fac simile piano di rientro condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.

Fac simile piano di rientro condominio

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