In questa pagina è possibile trovare un fac simile preventivo per redazione tabelle millesimali da utilizzare come esempio.
Indice
Come Viene Fatto il Preventivo per Redazione Tabelle Millesimali
Le tabelle millesimali sono uno strumento necessario per ripartire le spese condominiali all’interno di uno stabile. Grazie a questo documento è possibile determinare le quote di partecipazione alle spese e i relativi diritti che fanno capo ai condomini sulle aree comuni.
È importante ricordare che la necessità di elaborare le tabelle millesimali nasce quando esistono diverse parti di proprietà esclusiva, definite unità immobiliari, coesistenti con parti comuni utilizzate o utilizzabili da una parte dei condomini o da tutti.
Cosa sono i millesimi e quanti tipi di tabelle esistono
I millesimi determinano la quota proporzionale al valore dell’immobile di cui è titolare ogni condomino, in relazione all’intero edificio in cui è situato l’immobile. Il motivo per il quale si parla di millesimi deriva dal fatto che al condominio viene attribuito un valore ideale che corrisponde a 1000 e la proprietà di ogni soggetto condomino viene rapportata a questo valore complessivo. Facciamo un esempio: se l’edificio vale 1000/1000, ogni singolo appartamento avrà un valore espresso come frazione di quel 1000. In questo modo l’interno X, ad esempio, può avere il valore di 55/1000, l’interno XX, invece, il valore 115/1000 e così fino al raggiungimento di 1000. I millesimi, in quest’ottica, rappresentano l’unità di misura della proprietà situata nel condominio. È per questo che tutti i valori millesimali devono essere riportati in una tabella elaborata da un tecnico specializzato e dotato della qualifica per redigerla.
Come anticipato, nel condominio ci sono due tipi di proprietà: la proprietà esclusiva e la proprietà comune. La prima riguarda il diritto del singolo proprietario sul suo immobile mentre quella comune si estende a tutti i condomini comunisti. Per definire bene il contributo di ogni condomino, occorre determinare il peso della partecipazione di ogni soggetto nella divisione delle spese delle aree comuni, stabilendo in tal modo anche il ruolo di ogni votante nelle delibere delle assemblee condominiali. Ciononostante, spesso accade che i condomini non usino allo stesso modo le parti comuni, come ad esempio l’ascensore o le scale. Per tale ragione esistono 3 diverse tipologie di tabelle millesimali: quella generale, definita tabella A, la tabella per il riscaldamento, detta anche tabella D e infine, la tabella per le scale e quella per l’ascensore, rispettivamente B e C.
Nella prassi comune vi sono anche altre tabelle, come quelle per l’illuminazione o la pulizia dell’androne, definita tabella E; se è presente il servizio di portierato, potrebbe essere necessaria anche la tabella per la divisione delle spese di portierato (tabella F), o infine, la tabella specifica per il tetto.
La funzione delle tabelle millesimali e l’importanza di ottenere prima un preventivo
Le tabelle millesimali svolgono diverse funzioni per il condominio, per questo è importante trovare un tecnico preparato che sia pronto a elaborare un preventivo completo per la loro redazione, dando la possibilità di scegliere il più conveniente ma anche il più chiaro ed esaustivo. In primo luogo esse descrivono la misura dei diritti di ogni condomino sui servizi condominiali e sulle parti comuni; inoltre, diventano un parametro per determinare i quorum assembleari, sia deliberativi che costitutivi. Infine, diventano lo strumento per ripartire le spese condominiali.
La disciplina che regola le tabelle millesimali è contenuta nel codice civile agli articoli 1118 e 1138, nelle disp. att. del codice civile all’articolo 68 e 69.
L’articolo 1118 c.c. dispone che il diritto di ogni condomino sulle aree comuni è proporzionale al valore dell’immobile di sua proprietà, salvo il caso in cui il titolo non disponga diversamente. L’art. 1138 c.c., ancora, stabilisce che quando l’immobile ha più di dieci condomini è necessario elaborare un regolamento che determini le modalità di divisione delle spese, a seconda degli obblighi e dei diritti di ogni condomino. In modo più preciso l’articolo 68 disp. att. parla dei millesimi quando stabilisce che il valore proporzionale di ogni unità viene espresso attraverso i millesimi all’interno di tabelle appositamente elaborate, rinviando agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 per specificare le diverse tipologie di tabelle. Infine, l’articolo 69 disp. att. disciplina le modifiche e le eventuali rettifiche delle tabelle millesimali.
Per la redazione delle tabelle, invece, e per i parametri da utilizzare occorre fare riferimento a due precise circolari ministeriali: la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici numero 12480 del26/03/1966 che ha ad oggetto le norme relative al collaudo degli edifici realizzati da cooperative edilizie che usufruiscono di contributi statali per la divisione delle spese tra i soci e la Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici numero 2945 del 26/07/1993.
Se un immobile è di nuova costruzione, molto facilmente non avrà né un regolamento di condominio né le tabelle millesimali. In questo caso è necessario far redigere dei preventivi a seconda delle necessità dell’edificio e della complessità organizzativa che ruota intorno a esso. Una volta redatte, le tabelle millesimali possono essere allegate all’atto notarile di compravendita dell’unità immobiliare insieme al regolamento condominiale. Non a caso tali tabelle vengono considerate un allegato del regolamento di condominio che lo completano e ne disciplinano meglio l’organizzazione e i poteri di ciascun condomino.
È bene specificare che il valore dei millesimi non subirà mutamenti con le compravendite successive, salvo i casi in cui intervenga una modifica o una rettifica come vedremo successivamente. Potrebbe succedere, infatti, che quando si acquista un immobile non vi siano ancora le tabelle millesimali e in questa ipotesi non è possibile sapere la propria quota millesimale, dal momento che non è stato eseguito ancora il calcolo. Ovviamente l’assenza di tabelle non impedisce al condomino di prendere parte ai costi proporzionalmente al valore della sua unità immobiliare, come previsto espressamente dall’articolo 1118 c.c.
Le caratteristiche del professionista che redige le tabelle millesimali
Per la complessità tecnica di cui sono dotate le tabelle è necessaria l’elaborazione da parte di un tecnico specializzato e qualificato. In realtà non c’è una categoria professionale ad hoc per questo lavoro e generalmente il calcolo per le quote millesimali viene richiesto a un geometra, oltre che a un architetto o a un ingegnere. La legge non prevede alcun obbligo in capo al professionista, né sono richieste particolari titoli di studio, per questo il committente può rivolgersi a una persona accreditata secondo esperienza e capacità. Per nominare il perito occorre un’assemblea condominiale e dopo la sua nomina e la relativa redazione, si consiglia di sottoporre il lavoro del tecnico al controllo ulteriore di un altro perito, che ne valuterà la correttezza.
La redazione delle tabelle millesimali: formazione e validazione
Nonostante la libertà offerta dalla legge per redigere le tabelle, occorre affidarsi a un tecnico esperto e capace di esaminare superfici e volumi di ogni unità immobiliare, valutando tutte le loro peculiarità.
Per capire se un perito sta svolgendo un buon lavoro, egli deve seguire una procedura specifica che consta di diverse fasi. Il primo step da seguire riguarda la superficie di ciascuna unità, ricordando che si può fare affidamento anche alla cubatura, oltre che alla metratura, dal momento che la prima misura in metri cubi mentre la seconda in metri quadrati.
La scelta di un criterio o dell’altro potrebbe variare in base al tipo di immobile. Infatti, i metri cubi si rivelano più precisi e reali soprattutto quando vi sono spazi che presentano discrepanze tra volume e superficie nonostante il medesimo spazio, come nel caso di un locale mansardato basso. Bisogna sottolineare che quando si calcola la superficie devono rientrare anche i balconi, che rappresentano un allungamento vero e proprio dell’unità abitativa. Ciononostante, la loro superficie subisce una riduzione che varia in proporzione all’affaccio e all’uso. Medesimo discorso va fatto per i lastrici solari a uso esclusivo o le terrazze a livello, la cui superficie subisce un coefficiente di riduzione nel calcolo.
Non dobbiamo dimenticare che se si tratta di tabelle di un condominio, bisogna considerare anche gli elementi estrinseci come le pertinenze esclusive di ogni immobile come box e giardini e quelli intrinseci, quali l’esposizione. Si tratta di un principio riconosciuto dalla giurisprudenza maggioritaria che considera tali elementi come un servizio a disposizione del condomino di cui gode in modo durevole nel tempo e che accresce il valore patrimoniale dell’immobile. (Sentenza della Cassazione Ordinaria numero 18618 del 2017).
Un secondo requisito necessario per redigere un buon preventivo per l’elaborazione delle tabelle millesimali riguarda i coefficienti di riduzione o riduttori. Si tratta di elementi che si riferiscono alla superfice di ciascun ambiente che riducono la loro entità, facendola diventare superficie virtuale e non più superficie reale. Si confronti in tal senso la circolare del Ministero dei Lavori Pubblici numero 12480 del 1966.
L’ultimo principio da seguire ha ad oggetto i parametri per la determinazione delle tabelle, per la cui individuazione è necessario
-smontare in modo ideale l’immobile nelle unità da cui è composto, come nel caso di una struttura che contiene 60 box la scomposizione dividerà l’edificio in 60 unità diverse
-verificare da quanti e quali vani è composto ogni unità, ad esempio bagno, cucina e soggiorno
-prendere le misure della superficie di ogni vano all’interno di ciascuna unità abitativa
-applicare i cosiddetti coefficienti di cui abbiamo parlato precedentemente al fine di ottenere la superficie convenzionale o virtuale di ogni appartamento.
Dopo aver determinato la superficie di ogni unità, si ottiene la superficie convenzionale o virtuale dell’intero edificio, attribuendo a ogni unità abitativa una specifica quota millesimale. Si tratta di un calcolo proporzionale che è possibile eseguire solo dopo tutte le operazioni precedenti, che sono propedeutiche al risultato finale.
Quali sono i fattori da non considerare nella redazione delle tabelle
Nel rispetto dell’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, il tecnico che redige il preventivo e e le successive tabelle non deve tenere conto né del canone di locazione o di relativi diritti reali di godimento come ad esempio l’usufrutto, né dello stato di manutenzione di ogni appartamento, né, infine, dei miglioramenti posti in essere nel corso degli anni, come ristrutturazioni e migliorie varie.
Tabelle millesimali deliberative e assembleari
Il percorso più semplice che si usa seguire è quello di convocare l’assemblea di condominio per decidere a chi affidare la redazione delle tabelle. In fase di convocazione, l’amministratore si preoccuperà di trovare già un tecnico che possa occuparsene e che verrà valutato insieme ad altri periti che i condomini eventualmente proporranno. Le tabelle in questo caso devono essere approvate con il consenso della maggioranza dei condomini intervenuti e con la metà del valore dell’intero immobile. Si ricordi che quando vengono approvate con la maggioranza non possono in alcun modo derogare i criteri di divisione delle spese imposti dalla legge, al contrario delle tabelle contrattuali che invece vengono approvate con l’unanimità e ammettono deroghe.
Tali tabelle indicano il valore delle quote di condominio che si riferiscono a ciascun condomino ed esprimono il perso e il voto degli obblighi di ogni soggetto. La questione è stata a lungo dibattuta, fino a quando la giurisprudenza non vi ha posto fine con la sentenza delle Cassazioni S.U. 18477/2010. Con tale pronuncia è stato stabilito in primo luogo che solo l’assemblea ha la competenza ad approvare le tabelle: inoltre, esse non possono essere approvate con la stessa maggioranza prevista per il regolamento di condominio e infine, non è la delibera di approvazione che fa sorgere l’obbligo contributivo ma ne rappresenta solo il quantum dell’obbligo.
Le tabelle millesimali giudiziali
Quando si presentano disaccordi tra i condomini, come nel caso in cui non si raggiungesse la maggioranza, i condomini possono ricorrere al giudice per la nomina di un perito. Le tabelle che questi redigerà dovranno essere obbligatoriamente accettate da tutti i soggetti. Inoltre, è possibile ricorrere a tale soluzione sia nel caso in cui i condomini siano meno di 10 che più di 10 perché il motivo fondante della decisione non è il numero dei proprietari bensì il disaccordo sorto intorno alla questione.
Quanto detto ora ha un’importante conseguenza: il ricorso al giudice per la nomina del perito e la successiva redazione delle tabelle può essere richiesta anche nel caso di condominio minimo. Invero, l’assenza di tabelle non fa presupporre l’uguaglianza delle quote e il giudice aiuto sarà tenuto a inquadrare il valore di ogni proprietà per disporre anche le modalità di ripartizione delle spese. Tale principio viene desunto dall’articolo 1101 c.c. letto in modo combinato alla sentenza della Cassazione n. 9280 del 2018.
Le tabelle millesimali contrattuali
Vi sono, infine, un ultimo tipo di tabelle che vengono predisposte direttamente dall’originario proprietario o dall’imprenditore che si è occupato della costruzione dell’immobile. Questi, in modo previgente, danno incarico a un tecnico specializzato di elaborarle allegandole al regolamento di condominio. Per dare piena validità a tali documenti, il notaio li richiamerà in tutti gli atti di compravendita e ogni volta l’acquirente dovrà visionarli e accettarli durante l’atto notarile. Questa tipologia di tabella millesimale può derogare ai criteri legali, come disciplinato dall’articolo 1123 c.c., che parla di validità delle tabelle contrattuali salve diverse convenzioni.
Le tabelle millesimali possono essere sottoposte a modifiche all’unanimità, quando i condomini tutti intendono utilizzare un criterio di ripartizione delle spese diverso. Un altro metodo è il ricorso giudiziario proposto anche da un solo condomino nei casi previsti dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
In casi molto rari vengono ammesse le tabelle contrattuali assembleari che non vengono allegate ai diversi atti di proprietà ma sono approvate da tutti condomini all’unanimità.
Tabelle millesimali errate
Molto spesso i condomini chiedono l’elaborazione di un preventivo per la redazione di tabelle millesimali perché quelle in loro possesso presentano degli errori. In via generale la legge sostiene che le tabelle non possono essere revisionate, ciononostante è ammessa la rettifica, in caso di errori nella tabella sia di fatto che di diritto o la semplice modifica, quando vi sia un mutamento delle condizioni dell’edificio.
Tali cambiamenti possono essere di tipo assembleare o giudiziale in base al luogo in cui avviene la modifica: in assemblea quando si raggiunge l’accordo o innanzi al giudice quando si adisce il tribunale.
Modello Preventivo Redazione Tabelle Millesimali
Di seguito è possibile trovare il fac simile preventivo per redazione tabelle millesimali in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
