Fac Simile Lettera ai Condomini che Sporcano

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Lettera ai Condomini che Sporcano

Richiamare l’attenzione di chi sporca le parti comuni di un condominio è un’operazione delicata, perché obbliga l’amministratore a coniugare la fermezza del richiamo con il rispetto di relazioni che, nel quotidiano, restano di vicinato. Una lettera formulata con attenzione svolge tre funzioni: richiama il quadro dei doveri giuridici, rende visibili le conseguenze economiche e igieniche delle condotte scorrette e, soprattutto, propone un percorso per tornare a una fruizione civile degli spazi condivisi. Il presupposto normativo si trova nell’articolo 1102 del codice civile. Ogni condomino può utilizzare la cosa comune fino a quando non ne altera la destinazione e non impedisce agli altri la parità di godimento. Chi abbandona sacchetti di immondizia nel vano scala o lascia tracce di olio nel cortile altera materialmente le superfici e di fatto limita l’uso altrui, perché costringe i vicini a convivere con odori, rischio di scivolamenti e un degrado estetico che incide sul valore dell’intero edificio. Una lettera di richiamo deve fare emergere con chiarezza questo collegamento: non è un fastidio soggettivo, ma una violazione di un precetto codificato. Parallelamente, l’amministratore esercita un potere‑dovere che gli deriva dall’articolo 1130, lettere h) e c), oltre che dal mandato assembleare: eseguire le delibere sull’uso delle parti comuni e assicurarne la regolare manutenzione. Quando riceve segnalazioni di sporcizia reiterata, olio o mozziconi di sigaretta, egli non può rimanere silente; deve documentare il problema con fotografie datate, appunti dei collaboratori addetti alle pulizie e, se del caso, con preventivi di interventi straordinari, così da offrire alle parti un rilievo oggettivo, non fondato su impressioni.

Il richiamo scritto si apre con l’esposizione dei fatti: nella settimana dal 2 al 7 maggio il servizio di pulizia ha riscontrato macchie di sostanza grassa nell’androne, sacchetti di rifiuti organici depositati accanto al vano ascensore e numerose cicche nelle aiuole interne. Fornire date, luoghi e persino orari, se disponibili, trasforma la lamentela generica in una constatazione che il destinatario percepisce come verificabile. Dopo la descrizione segue il ponte fra dato materiale e regola infranta: tali comportamenti violano l’articolo 1102 e le clausole di cui ai paragrafi 5 e 8 del regolamento condominiale che impongono di mantenere puliti androne, cortile e zone a verde. Il riferimento puntuale al regolamento non è un dettaglio formale; fa emergere la legittimazione della futura sanzione economica di cui all’articolo 70 delle disposizioni di attuazione. Proprio in materia di sanzioni conviene integrare una precisazione fondamentale: l’amministratore non può irrogare autonomamente la multa. La facoltà di colpire la violazione spetta all’assemblea, che deve deliberare con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, salvo che il regolamento non contenga una clausola che attribuisca direttamente all’amministratore un potere sanzionatorio entro determinati limiti. La lettera, quindi, annunzierà che nel prossimo ordine del giorno verrà posta in discussione l’applicazione della sanzione pecuniaria, così da legittimare la decisione collegiale e prevenire contestazioni di eccesso di potere.

La comunicazione, però, non deve esaurirsi nella minaccia del castigo. La dimensione economica rende il messaggio più persuasivo: l’aumento degli interventi di pulizia straordinaria, o la necessità di rimuovere sporco oleoso con macchinari specifici, produce un costo aggiuntivo che inciderà sulla ripartizione delle spese. Chi sporca non grava solo sul decoro estetico, ma genera esborsi che ricadono anche su chi si comporta correttamente. Far percepire questa conseguenza trasforma l’astratto rispetto delle regole in una questione di equità nei bilanci familiari. Nondimeno, la lettera deve offrire una via di riscatto collettivo. Il condominio potrà sperimentare, ad esempio, un presidio di videosorveglianza o riorganizzare la raccolta differenziata con contenitori dedicati e coperti; in questo modo la responsabilizzazione non appare punitiva ma costruttiva, orientata a rendere più semplice il rispetto della norma. Una specifica attenzione va dedicata alla privacy. Qualora si disponga di prove che identificano con certezza l’autore, il richiamo dev’essere personale: inviare una circolare che indica nome e cognome affisso in bacheca può integrare un trattamento di dato personale eccedente, sanzionabile dal Garante. Quando l’autore sia incerto, il richiamo collettivo resta la soluzione più cauta. Firmare la lettera congiuntamente da amministratore e presidente del consiglio di condominio, dove questo organo esista, trasmette l’idea di un’iniziativa istituzionale, non di uno sfogo individuale.

Nella struttura del testo è consigliabile inserire un termine: i destinatari hanno, ad esempio, dieci giorni per adeguare i comportamenti o per rappresentare eventuali difficoltà pratiche. Termine e diritto di replica qualificano la missiva come diffida bonaria e consolidano il diritto dell’assemblea ad applicare eventuali sanzioni dopo la scadenza. Dal punto di vista linguistico, conviene mantenere un registro formale, evitare la seconda persona singolare e preferire la formula si invitano i signori condomini. Il richiamo a responsabilità del proprietario per i comportamenti di conviventi, ospiti o collaboratori domestici dev’essere espresso con sobrietà: si ricorda che, ai sensi del codice civile, il proprietario risponde delle immissioni e dei danni causati da chi agisce nel suo ambito domestico, pertanto ha l’onere di vigilare.

La comunicazione si può chiudere con l’invito a un dialogo costruttivo. Si propone, ad esempio, di fissare un incontro informale prima dell’assemblea per esaminare le possibili soluzioni. Così si offre l’occasione di sventare malintesi: a volte lo sporco nasce da un problema tecnico, come un sacco dell’umido che si lacera perché il bidone condominiale è troppo piccolo. Mostrare disponibilità ad ascoltare e risolvere le cause infrastrutturali rafforza la legittimità morale del richiamo. In ultima analisi la lettera diventa efficace quando coniuga i quattro pilastri che le danno forza: un riferimento normativo chiaro; una descrizione puntuale, documentata e datata degli episodi; la spiegazione delle conseguenze economiche e igieniche che ricadono su tutti; l’indicazione di un percorso correttivo che contempla, se il comportamento persiste, la delibera assembleare di sanzioni nel rispetto dell’articolo 70. Così impostata, la comunicazione non si limita a minacciare. Invita i destinatari a collaborare perché, al di là del dettato legale, la pulizia delle parti comuni è lo specchio della cura collettiva verso il bene condiviso. La lettera diventa il primo atto di un processo di riappropriazione civile dello spazio, in cui la norma serve da cornice, ma la persuasione passa attraverso la trasparenza e la partecipazione. Se ben redatta esaudisce il duplice scopo di prevenire l’escalation conflittuale e di mettere l’assemblea in condizione, ove necessario, di deliberare misure efficaci e ineccepibili sul piano giuridico.

Esempio di Lettera ai Condomini che Sporcano

Modello 1 – Lettera generica (informativa e conciliativa)

Spett.li Cond0mini dello stabile di via __________________ n. ___
Gentili Signore e Signori,

negli ultimi mesi il personale addetto alle pulizie ha segnalato il ripetersi di macchie di cibo e bevande all’interno dell’androne e la presenza di rifiuti non conferiti correttamente nei bidoni condominiali. Tali comportamenti, oltre a ledere il decoro dell’edificio, comportano un incremento dei costi di pulizia che ricadono su tutti.

Ricordiamo che l’art. 1102 c.c. dispone l’uso delle parti comuni nel rispetto dei diritti altrui e che il Regolamento di condominio (artt. ___ e ___) vieta espressamente di abbandonare rifiuti o sporcare i percorsi comuni.

Vi invitiamo pertanto a:

– utilizzare i contenitori differenziati collocati nel cortile;
– assicurarsi che sacchetti e contenitori siano ben chiusi;
– avvisare l’amministrazione qualora si riscontrino bidoni danneggiati o insufficienti.

L’amministratore resta a disposizione per suggerimenti e segnalazioni utili ad accrescere la vivibilità degli spazi condivisi.

Confidando nella collaborazione di tutti, porgiamo cordiali saluti.

Data _____________
L’Amministratore _____________________

Modello 2 – Richiamo formale con diffida e termine

Oggetto: richiamo per reiterate immissioni di rifiuti nelle scale

Spett.li Condòmini,
nell’arco delle ultime quattro settimane sono stati rinvenuti, in tre distinte occasioni (verbali di sopralluogo del ___/___, ___/___ e ___/___ allegati), sacchetti di immondizia domestica depositati sui pianerottoli del vano scala B.

Tali condotte violano l’art. ___ del Regolamento condominiale e determinano spese straordinarie di sanificazione pari a € ______ già addebitate al condominio.

Con la presente VI DIFFIDIAMO a cessare immediatamente i comportamenti descritti. Qualora ulteriori episodi si verifichino dopo la data del ___/___/20___, l’amministrazione inserirà all’O.d.G. della prima assemblea utile la proposta di applicazione della sanzione pecuniaria ex art. 70 disp. att. c.c. (fino a € 200).

Restiamo disponibili per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Data _____________
L’Amministratore _____________________

Modello 3 – Avviso cortese mirato a condomini con animali domestici

Gentile Proprietario/Conduttore,

è stato riscontrato un aumento di deiezioni animali nell’area verde comune lato sud. Ricordiamo, per chi possiede cani, l’obbligo di raccogliere immediatamente gli escrementi e di utilizzare gli appositi sacchetti, come previsto dall’art. ___ del Regolamento e dall’ordinanza comunale n. ___/____.

Per agevolare il rispetto delle regole, il condominio ha installato un dispenser di sacchetti biodegradabili accanto al cancelletto pedonale.

Confidando nella sensibilità di tutti, ringraziamo per la collaborazione.

Data _____________
Il Consiglio di condominio

Modello 4 – Preavviso di applicazione sanzione con riferimento fotografico

Spett.le Sig./Sig.ra __________________________________
(tutti i condòmini – consegna in bacheca e via e‑mail)

Alleghiamo documentazione fotografica (foto n. 3 del ___/___/____ e n. 5 del ___/___/____) attestante lo sversamento di liquido oleoso nel box condominiale che ha richiesto l’intervento di ditta specializzata (€ ______).

Ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c. si invita chiunque abbia causato il versamento a contattare l’amministratore entro 5 giorni dalla ricezione della presente per concordare la rifusione delle spese. In mancanza, l’assemblea del ___/___/____ procederà a deliberare l’addebito pro quota con applicazione di sanzione fino a € 800 in caso di recidiva.

Data _____________
L’Amministratore _____________________

Modello 5 – Lettera di ringraziamento e follow up dopo richiamo precedente

desideriamo ringraziarvi per la positiva risposta al richiamo del 10 marzo scorso relativo alla pulizia dei pianerottoli. Nei trenta giorni successivi non sono state rilevate ulteriori criticità: i costi di extra‑pulizia sono rientrati e la ditta ha certificato il ripristino di condizioni igieniche ottimali.

Per preservare tali risultati proporremo in assemblea l’inserimento di un piccolo tappeto assorbi‑umidità all’ingresso e un calendario di lavaggio scale comunicato via app condominiale.

Grazie per l’impegno dimostrato a tutela del decoro e del valore dell’immobile.

Data _____________
L’Amministratore _____________________