In questa pagina è possibile trovare un fac simile lettera all’amministratore di condominio per caduta calcinacci da utilizzare come esempio e una guida sulla compilazione.
Indice
Lettera all’Amministratore di Condominio per Caduta Calcinacci
Chi abita in un condominio che presenta la facciata in cemento armato si chiede come comportarsi in caso di caduta di calcinacci, distacchi di intonaco o altro. Queste situazioni in realtà sono abbastanza ricorrenti, per cui bisogna capire il ruolo dell’amministratore e cosa succede nel caso in cui qualcuno dovessi farsi male. Quali sono le conseguenze e su chi ricade la responsabilità? Il tema è abbastanza controverso e richiede la conoscenza della normativa di settore. Vediamo, qui di seguito, quello che occorre sapere per evitare spiacevoli incidenti e mantenere al contempo il decoro architettonico dell’edificio.
Tante volte e con il passare del tempo la facciata dello stabile condominiale potrebbe presentare il serio rischio di caduta calcinacci. In buona sostanza il materiale potrebbe cadere sulla strada, provocando danni più omeno gravi a cose e persone, con conseguente responsabilità a carico di tutti i condomini.
In situazioni di questo tipo solitamente gli amministratori pensano bene di chiedere l’intervento di una ditta edile per portare a termine le riparazioni del caso e sulle zone interessate.
Gli interventi vengono quindi eseguiti senza alcuna preventiva convocazione dell’assemblea. L’amministratore, di contro, sostiene che i lavori urgenti e straordinari dovranno essere comunque imputati ai condomini, nonostante l’opposizione di chi lamenta l’assenza di un benestare.
Il comportamento dell’amministratore è davvero conforme alla legge? Sulla questione è intervenuta una nota Sentenza del Tribunale di Milano del 2019 che chiarisce quali sono i compiti dell’amministratore in caso di caduta di calcinacci sulla strada. A questo punto sarà possibile avere un quadro più chiaro, nonché conoscere quali sono i doveri e i diritti dei proprietari.
Prima però bisogna capire quando i lavori edili si possono considerare davvero urgenti, come muoversi quando sul conto del condominio non sono presenti fondi a sufficienza per effettuare le riparazioni e cosa deve fare l’amministratore.
Quando un lavoro di manutenzione condominiale è urgente? In generale un intervento viene considerato tale se necessario, ovvero da non consentire di attendere i normali tempi lunghi di convocazione e di decisione dell’assemblea. Questo vuol dire che l’amministratore dovrà intervenire senza indugio, incaricando una ditta per le riparazioni necessarie. In buona sostanza il lavoro può essere avviato direttamente dall’amministratore, evitando di conseguenza il parere e l’autorizzazione preventiva dei condomini. In ogni caso però grava sull’amministratore l’obbligo di riferire delle opere eseguite alla successiva riunione di condominio.
Questo principio viene stabilito dal nostro codice civile e più nello specifico viene disposto che l’amministratore ha il potere di ordinare interventi di straordinaria amministrazione solo quando presentano il carattere dell’urgenza, ma dovrà comunque farlo presente alla prima assemblea.
Insomma non sempre c’è il tempo per poter convocare i condomini al fine di ottenere l’autorizzazione per procedere con le necessarie riparazioni. Anzi, l’amministratore sarà tenuto ad adoperarsi con una certa sollecitudine al fine di evitare la caduta dei calcinacci che provoca danni a persone e cose.
A titolo di esempio, nel caso in cui il cornicione sta per cadere nel parcheggio condominiale e potrebbe ferire un proprietario o danneggiare un’automobile, l’amministratore dovrà contattare la ditta edile per l’avvio immediato della riparazione. Quando invece un cancello automatico non dovesse funzionare, l’urgenza dell’intervento viene meno, poiché l’amministratore potrà disattivare i comandi elettrici per consentire la chiusura e l’apertura manuale delle ante in attesa dei lavori.
In buona sostanza per poter evitare la convocazione dell’assemblea non basta che il lavoro sia urgente, ma anche necessario. L’esecuzione della manutenzione servirà a fare in modo che vengano evitati danni di una certa importanza per il condominio e gli altri condomini.
Secondo la normativa in vigore la caduta di calcinacci, di pezzi di cornicione o frammenti dalla facciata dello stabile condominiale, nel momento in cui provoca sinistri a veicoli o persone, determina una responsabilità a carico di tutto il condominio, di conseguenza i condomini dovranno pagare in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.
Quando poi il condominio non è coperto dalla polizza o non ha abbastanza soldi per ristorare il danneggiato, quest’ultimo potrà pignorare i beni del condominio in base alla misura del debito.
La facciata in cemento armato dell’edificio con il passare del tempo tende a deteriorarsi e quindi bisogna ripararla con una certa regolarità. Bisogna poi considerare che nel corso del boom economico degli anni ’50 e ’70 tantissimi fabbricati sono stati costruiti con cemento di scarsa qualità, ovvero destinato a degradarsi prima del previsto.
A tutto ciò si aggiunge il problema delle piogge acide, degli agenti inquinanti, dei sali disgelanti e dell’intensità dei fenomeni atmosferici che mettono a dura prova la durata e la tenuta di questo materiale. Ecco, come mai, a distanza anche di pochi anni dall’ultimazione di un’opera edilizia gli interventi di manutenzione sono all’ordine del giorno.
Nel corso del tempo sono entrate in vigori leggi speciali sui requisiti di durabilità nella progettazione delle strutture in calcestruzzo. Oggi i materiali impiegati sono di qualità superiore rispetto al passato, ma l’usura è comunque inevitabile, quindi resta ferma la necessità di riportare in sicurezza, ovvero di ristrutturare senza demolire, le facciate degli immobili.
Non importa che il condominio sia di nuova costruzione o datato, perché è fondamentale mantenere in buon stato il cemento armato e pertanto l’amministratore dovrà provvedere alla manutenzione non solo ordinaria, ma anche straordinaria, considerando il principio dell’urgenza e della necessità delle opere.
Alla luce di quanto spiegato, quando si presenta il serio rischio di caduta di calcinacci, l’amministratore di condominio potrà avviare autonomamente le riparazioni urgenti e necessarie incaricando una ditta con un contratto di appalto. Verrà meno quindi la convocazione dei condomini, ma alla prima assemblea si dovrà affrontare l’argomento della manutenzione straordinaria eseguita per scongiurare danni a cose e persone.
Naturalmente il dovere dell’amministratore incontra dei limiti e si ferma laddove sul conto corrente del condominio non siano presenti soldi a sufficienza per poter pagare la ditta. Sul punto è bene precisare che nel codice civile è stata recentemente inserita una disposizione in virtù della quale, ogni volta che occorre avviare dei lavori straordinari, l’amministratore dovrà per prima costituire un fondo con i contributi dei singoli proprietari degli appartamenti, in maniera da avere la disponibilità del denaro per saldare l’impresa edile esterna. Lo scopo della norma è quello di evitare possibili morosità e interventi che rimangono impagati.
La caduta dei calcinacci è un fenomeno che non deve essere sottovalutato in nessun caso, in quanto minaccia di provocare un danno all’incolumità dei terzi e degli stessi condomini. Basti solo pensare ai passanti che si trovano sotto il cornicione dello stabile e che potrebbero subire lesioni di varia natura. Quando c’è il serio pericolo del distacco di frammenti di calcestruzzo l’amministratore ha il dovere di intervenire prontamente, cioè di contattare una ditta edile per eseguire la riparazione urgente e necessaria, evitando di attendere i tempi lunghi per la convocazione dell’assemblea.
La recente Sentenza del Tribunale di Milano ha chiarito come il distacco dei calcinacci dalla facciata dell’edificio condominiale, con la caduta sulla pubblica via e la necessità di mettere in sicurezza l’immobile, rappresenta un chiaro esempio di intervento urgente. Ecco perché l’amministratore avrà il potere di affrontare le relative spese straordinarie, evitando la preventiva convocazione e della delibera dell’assemblea.
A questo punto si possono delineare una serie di ipotesi.
La prima si verifica quando sul conto corrente del condominio sono presenti i fondi per poter pagare la ditta, in modo che l’amministratore possa autorizzare i lavori e saldare l’intero importo, anche con i residui delle gestioni precedenti, senza richiedere quote aggiuntive ai condomini.
Nel caso in cui il denaro sul conto intestato al condominio dovessero scarseggiare, allora si possono aprire due diverse strade. Al fine di evitare danni anche importanti a persone e cose per via della caduta dei calcinacci sulla strada, l’amministratore ha la possibilità di stabilire con la ditta edile l’avvio delle riparazioni, ma pagando le opere in un momento successivo, ovvero a seguito della convocazione dell’assemblea e dell’approvazione del piano di riparto delle quote, a cui i condomini non potranno sottrarsi. Altrimenti, qualora l’opera non dovesse rivelarsi urgente, si configurerebbe una responsabilità a carico dell’amministratore.
Bisogna comunque far presente che non è affatto scontata l’accettazione da parte della ditta di eseguire l’esecuzione dei lavori in assenza di un fondo o comunque di un anticipo in denaro. Ecco, quindi, che sarà dovere dell’amministratore porre in essere tutte le attività di messa in sicurezza, eventualmente interessando i vigili urbani e del fuori, per evitare danni a terzi. In situazioni di questo tipo spesso si ricorre alla recinzione dell’area sulla quale possono cadere i calcinacci.
Come già specificato, in base a quanto disposto dalla Sentenza del Tribunale di Milano, l’amministratore potrà delegare l’esecuzione dei lavori urgenti e straordinari anche senza il nulla osta dell’assemblea condominiale, proprio al fine di evitare la caduta dei calcinacci sulla strada.
Grava infatti una sorta di posizione di garanzia sull’amministratore, il quale, senza passare dall’assemblea, potrà avviare le riparazioni che si ritengono necessarie e non prorogabili.
Inoltre bisogna ricordare che l’amministratore ha il compito di salvaguardare i singoli condomini dalle responsabilità per i danni patiti dai terzi e che derivano dai beni del condominio, quale, per l’appunto, la facciata.
In base quanto stabilito dai giudici milanesi, il nostro codice civile non prevede che l’assemblea ratifichi i costi straordinari disposti dall’amministratore, quando questi rivestano il carattere dell’urgenza e della non differibilità. L’approvazione delle spese diventa necessaria solo in caso di manutenzioni che si possono posticipare e quindi non necessarie nell’immediato.
Grava comunque l’obbligo in capo all’amministratore di riferire alla prima assemblea dei lavori svolti. Questo principio rientra infatti nel dovere generale dell’amministratore di rendere conto della gestione, ma non deve essere confuso con la necessaria ratifica. Ecco spiegato come mai l’amministratore potrà anche richiedere al giudice il rimborso delle quote riconosciute come urgenti nei limiti in cui vengano giustificate.
Esempio di Lettera all’Amministratore di Condominio per Caduta Calcinacci
MODELLO 1 – SEGNALAZIONE GENERICA DI CADUTA CALCINACCI
Oggetto: segnalazione caduta calcinacci da prospetto condominiale
Con la presente Le comunico che in data ________ ho constatato la caduta di piccole porzioni d’intonaco dalla facciata prospiciente __________________________. Considerato il pericolo per l’incolumità di condomini e passanti, La invito a disporre quanto prima un sopralluogo tecnico e gli eventuali interventi di messa in sicurezza.
Resto in attesa di cortese riscontro e di essere informato sulle misure adottate.
[Luogo], ________ Firma __________________________
MODELLO 2 – DIFFIDA PER PERICOLO GRAVE E IMMEDIATO
Oggetto: diffida a messa in sicurezza urgente – distacco di calcinacci
Egregio Amministratore,
nella serata del ________ si sono staccate porzioni consistenti di intonaco dal cornicione del lato ____________________. I frammenti hanno colpito l’area pedonale sottostante, sfiorando alcuni passanti. Alla luce di quanto sopra e degli obblighi ex art. 1130, n. 3, c.c., La diffido a far transennare l’area entro 24 ore e a incaricare un’impresa edile per la verifica e la rimozione di parti pericolanti, comunicando ai condomini tempi e costi dell’intervento.
In difetto mi vedrò costretto a rivolgersi alle autorità competenti per tutelare la pubblica sicurezza e ad adire le vie legali per eventuali danni.
Distinti saluti.
[Luogo], ________ Firma __________________________
MODELLO 3 – RICHIESTA RISARCIMENTO DANNI A VEICOLO
Oggetto: caduta calcinacci su autovettura – richiesta rimborso
Gentile Amministratore,
il giorno ________, alle ore ________, la mia autovettura targata ________, regolarmente parcheggiata nello stallo condominiale n._, è stata danneggiata dal distacco di calcinacci provenienti dal frontalino del balcone dell’appartamento sovrastante. Allego documentazione fotografica e preventivo di riparazione pari a € __________.
Chiedo che l’assemblea disponga la riparazione del manufatto e che il condominio, in solido con eventuali proprietari delle parti aggettanti, mi rimborsi la somma indicata entro 15 giorni. In mancanza, mi riservo di agire in via giudiziale ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c.
Cordiali saluti.
[Luogo], ________ Firma __________________________
MODELLO 4 – SOLLECITO INTERVENTO DOPO SOPRALLUOGO TECNICO
Oggetto: sollecito lavori facciata – pericolo caduta intonaco
Egregio Sig./Sig.ra ____________,
a seguito del verbale di sopralluogo dell’ing. ____________ del _____, che segnalava “distacchi diffusi di intonaco e rischio imminente di caduta materiale” sulla facciata lato cortile, i lavori risultano ancora non avviati.
Considerato l’approssimarsi della stagione invernale e l’aggravarsi del degrado, Le chiedo di convocare senza indugio l’assemblea per deliberare l’intervento straordinario o, in alternativa, di procedere con ordinanza contingibile secondo l’art. 1135, 2° comma, c.c. per spese urgenti.
Resto in attesa di riscontro entro 5 giorni.
[Luogo], ________ Firma __________________________
Modello Lettera all’Amministratore di Condominio per Caduta Calcinacci
Di seguito è possibile trovare il fac simile lettera all’amministratore di condominio per caduta calcinacci in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
