In questa pagina è possibile trovare un fac simile lettera di sollecito di pagamento delle spese condominiali da utilizzare come esempio e una guida sul sollecito.
Indice
Sollecito di Pagamento Spese Condominiali
Abitare in un condominio implica l’obbligo di corrispondere somme di denaro per le spese che sono da considerarsi come comuni a tutti i condomini.
La guida esaminerà questo complesso argomento, spiegando non soltanto come comprendere quali sono le spese che rientrano nella ripartizione tra l’interezza dei condomini, ma anche come procedere in tutti quei casi in cui i soggetti obbligati si rifiutino di pagare il dovuto.
Le spese, ossia gli esborsi economici concernenti il condominio durante la gestione, si dividono in esclusive e necessarie.
Mentre quelle esclusive sono relative agli immobili di proprietà dei singoli condomini, quelle necessarie sono di competenza della generalità dei proprietari. Rientrano in tale ultima categoria, a titolo esemplificativo, le spese: per la manutenzione delle installazioni, degli impianti e dei servizi comuni; per il godimento e la conservazione delle parti comuni; per le innovazioni previste dall’assemblea; per la manutenzione straordinaria e ordinaria dei beni in comunione.
Ancora, sempre tali spese, possono essere poi considerate come ordinarie, per esempio, pulizia del giardino, delle scale, energia elettrica) o come straordinarie (ad esempio, rifacimento facciata e tetto.
Le persone autorizzate a decidere relativamente ad una spesa necessaria e comune sono: assemblea condominiale; amministratore; e, in precisi casi sanciti dalla legge, singolo condomino.
L’obbligazione al pagamento, invece, è in capo a tutti coloro i quali partecipano al rapporto condominiale. Basti pensare che anche chiunque subentri nei diritti di un condomino, in qualità di successore a titolo particolare, sarà obbligato con detto condomino al pagamento delle spese concernenti la gestione in corso e quella dell’anno precedente (art. 63 disp. att. del Codice Civile).
Tale obbligazione di pagamento, per tutte le parti obbligate, sorgerà a seguito della delibera assembleare che ha autorizzato la spesa.
Le modalità con cui vengono ripartite le spese condominiali è disciplinata dal Codice Civile agli artt. 1123-1126.
L’art. 1123 c.c. stabilisce i criteri generali relativi alla ripartizione delle spese, suddividendoli in tre categorie: uno generale, attinente al valore dell’immobile di proprietà, e due particolari, concernenti l’uso fatto dei beni comuni e il godimento che se ne potrebbe trarre. Pertanto, ed al fine di meglio comprendere cosa si intende, i proprietari di immobili con un giardinetto ad uso esclusivo di questi ultimi, sosterranno principalmente le spese rispetto agli altri.
Si precisa che al fine di calcolare con precisione le spese dovute dai proprietari in base ai millesimi di proprietà, vengono utilizzate le tabelle millesimali; diversamente poi, per comprendere quali spese siano a carico del conduttore e quali del locatore, si usano le tabelle ripartizione proprietario inquilino.
Le predette tabelle, quindi, sono i documenti di riferimento utili per meglio suddividere le spese condominiali.
L’art. 1124 c.c. sancisce poi come vi sia un obbligo relativo alla sostituzione e alla manutenzione di ascensore e scale proporzionale al valore delle unità immobiliari e al piano in cui l’appartamento si trova. Pertanto, il proprietario di un trilocale avrà spese condominiali molto più elevate rispetto al proprietario di un monolocale; allo stesso modo, chi abita all’ultimo piano avrà spese più alte dell’inquilino del primo piano.
Gli artt. 1125 e 1126 c.c., infine, si occupano della ripartizione delle spese riguardante la ricostruzione e la manutenzione dei solai, delle volte, dei soffitti e dei lastrici ad utilizzo esclusivo.
Oltre ai suddetti articoli, il Codice Civile si occupa della questione anche all’art. 1118 c.c., il quale prevede che il diritto relativo alle parti comuni vantato dai singoli condomini è proporzionale al valore dell’unità abitativa di sua proprietà, e all’art. 1130 bis c.c., che precisa come l’assemblea condominiale possa nominare un revisore incaricato di monitorare la contabilità del condominio.
Ora che si è visto quali sono le spese comuni e come funziona la ripartizione delle spese, occorre precisare cosa accade nel momento in cui tali somme non vengono spontaneamente corrisposte dai condomini.
Diciamo subito che, dinnanzi ad un condomino moroso, ossia un soggetto che non paga quanto dovuto, si può inviare allo stesso una diffida.
La diffida è un sollecito di pagamento, che viene inviata a mezzo pec – qualora il condomino moroso sia in possesso di indirizzo pec mail – o con raccomandata con ricevuta di ritorno, nella quale viene indicato un termine massimo entro cui il soggetto dovrà provvedere al pagamento.
Precisiamo subito che tale atto non è obbligatorio: ciò vuol dire che, nel caso in cui l’intero procedimento non si risolva in via stragiudiziale e si renderà necessario adire l’Autorità Giudiziaria, l’invio della diffida non è considerato come condizione di procedibilità necessaria. Pertanto, si potrà ricorrere in Tribunale anche senza intimazioni al pagamento. La diffida, inoltre, non sarà necessaria neanche per richiedere un Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo: in tale caso, infatti, la delibera assembleare che sancisce la ripartizione è titolo esecutivo per poter procedere.
La stessa però può rivelarsi molto utile proprio al fine di evitare una causa giudiziale che, anche solo per essere avviata, richiederebbe ulteriori dispendi economici, oltre il danno già patito del non avere ricevuto il pagamento delle spese condominiali. Anche perché, seppur vero che non sussiste obbligo di inviare solleciti di pagamento, è altrettanto vero che per l’amministratore di condominio è obbligatorio procedere ad una riscossione forzosa delle somme.
Ai sensi dell’art. 1129 c.c., salva la dispensa votata dall’assemblea, l’amministratore avrà l’obbligo di agire – entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio relativo al periodo in cui il credito esigibile era ricompreso – al fine di recuperare la somma dovuta.
La diffida al pagamento potrà essere inviata e redatta dall’amministratore condominiale a proprio nome e per proprio conto. Pertanto, anche senza l’assistenza di un legale, l’amministratore potrà procedere, non essendo un atto obbligatorio.
Come già anticipato, l’invio della diffida dovrà avvenire mediante mezzi formali di cui all’art. 66 disp. att. del Codice Civile, quali: pec mail, raccomandata con ricevuta di ritorno, fax, a mano. Qualora si proceda alla consegna a mano, ricordarsi di farsi firmare la prova dell’avvenuta consegna.
Quanto detto in virtù del fatto che, mediante tali mezzi, si ha certezza della ricezione da parte del condomino moroso, avendo, tali strumenti, valore legale.
La diffida dovrà essere inviata esclusivamente nel momento in cui si abbia certezza del debito. Tale condizione, tuttavia, è necessaria che si conformi alla indicazione di cui all’art. 1129 c.c., ai sensi della quale l’amministratore ha un obbligo di legge di agire nei confronti del condomino moroso entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito era riferito. Pertanto, non è necessaria l’approvazione del rendiconto dell’esercizio ma è sufficiente la chiusura.
La normativa, tuttavia, è lacunosa rispetto alle modalità con le quali tale credito dovrà essere riscosso: è previsto, infatti, che l’amministratore di condominio possa fare ricorso al Decreto ingiuntivo, ma non risulta obbligatorio l’utilizzo di tale strumento. Prudenzialmente si ritiene auspicabile procedere dapprima ad una diffida di pagamento e soltanto successivamente al ricorso giudiziale, è tuttavia rimesso alla discrezionalità dell’amministratore.
Si precisa, in ogni caso, che qualora si voglia tentare la risoluzione bonaria della vicenda, la diffida dovrà essere inviata prima della scadenza del semestre; questo perché, ai sensi dell’art. 1129 c.c., entro il semestre dovrà avvenire il tentativo formale di recupero del credito.
Passiamo adesso a spiegare come dovrà essere redatta una diffida da inviare al condomino inadempiente.
La diffida è un atto semplice, che può essere scritto da chiunque anche coloro i quali non vantino conoscenze legali, e che dovrà essere chiaro e conciso. Ciò appare di fondamentale importanza affinché il destinatario possa ben comprendere il contenuto e cosa dovrà fare al fine di evitare l’avvio di una azione esecutiva nei suoi riguardi.
Prima di tutto, indicare in alto a destra il mittente, ossia la persona che sta inviando la comunicazione; subito sotto, preferibilmente dal lato sinistro, inserire il destinatario. Gli indirizzi predetti dovranno contenere nome, cognome, ragione sociale, indirizzo e codice di avviamento postale.
A seguito degli indirizzi, indicare l’oggetto, che dovrà essere comprensibile, per fare in modo che il destinatario possa dal principio chiarezza del documento che sta visionando. In tale oggetto, per tale motivo, sarebbe preferibile indicare la voce di spesa per la quale si sta agendo.
Una volta indicati tali elementi, si potrà iniziare a redigere la diffida vera e propria. Come anticipato, non è necessario che la stessa abbia particolari formalismi, anzi, la semplicità potrebbe essere uno strumento decisamente più incisivo. È però fondamentale che la stessa contenga i seguenti elementi: la somma esatta del credito maturato, possibilmente sia in cifre che in lettere; obbligo da cui nasce il pagamento (a titolo esemplificativo, riparazione dell’ascensore o la manutenzione degli abbaini o del tetto); infine, termine entro cui il pagamento dovrà essere effettuato e coordinate bancarie per poter procedere al bonifico.
Il termine ad adempiere potrà variare, in linea di massima vengono concessi quindici giorni, tuttavia, qualora ci siano particolari ragioni di urgenza, è considerato come legale anche il termine di dieci giorni. Si sconsiglia l’indicazione di termini eccessivamente brevi: la diffida perderebbe di valore, essendo sorta al fine di ottenere un adempimento da parte del debitore prima di dover adire vie legali, sarebbe difficile un pagamento in così poco tempo.
Si consiglia di redigere la diffida su carta intestata, in questo modo ci saranno i riferimenti dello studio dell’amministratore e tale circostanza rende maggiormente semplice per il condomino moroso mettersi in contatto con il destinatario della diffida.
Qualora tale strumento non risulti essere sufficiente e il debitore prosegua nella propria inadempiente condotta, si renderà necessario l’affidarsi ad un legale, il quale procederà con il deposito del Decreto Ingiuntivo, e la conseguente azione esecutiva, nel caso in cui tale atto non dovesse bastare, previsto anche dall’art. 63 disp. att. del Codice Civile.
Esempio di Lettera di Sollecito di Pagamento delle Spese Condominiali
Di seguito è possibile trovare un esempio di lettera di sollecito di pagamento delle spese condominiali.
Oggetto: pagamento quote condominiali scadute – sollecito.
In riferimento alla delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del bilancio preventivo/consuntivo in data _________ . Le comunico che è scaduto il termine di pagamento della rata di spese condominiali di Sua spettanza.
La invito, pertanto, a provvede sollecitamente al pagamento dell’importo di €__________ con l’avvertimento che in mancanza mi vedrò costretto ad adirel’autorità giudiziaria con aggravio di spese a Suo carico.
Qualora nel frattempo abbia effettuato il versamento La prego di volermene cortesemente comunicare gli estremi e di considerare la presente priva di ogni effetto.
Cordiali saluti.
Luogo e data
L’Amministratore del condominio
___________________________
(nome e cognome)
Modello Lettera di Sollecito di Pagamento delle Spese Condominiali
Di seguito è possibile trovare il fac simile lettera di sollecito di pagamento delle spese condominiali in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
