Modello Richiesta Elenco Condomini Morosi

In questa guida spieghiamo mettiamo a disposizione un modello di richiesta elenco condomini morosi e spieghiamo come utilizzarlo.

Non è raro che all’interno di un condominio ci siano inquilini che sono rimasti morosi. Ma cosa significa questo? Molto semplicemente, si tratta di condomini che non hanno versato la propria quota, a dispetto di altri che invece hanno pagato regolarmente.
Situazioni del genere, purtroppo, possono protrarsi addirittura per mesi, tra il malcontento generale e un senso di ingiustizia che non tutti hanno idea di come risolvere. D’altronde è possibile che, nel corso della consueta riunione condominiale, l’amministratore si rifiuti di far sapere a tutti chi sono i condomini morosi, e dunque di rivelare nomi e cognomi. Questo può accadere per evitare eventuali litigi, specialmente nell’ambito dell’assemblea stessa.
Come fare, quindi, per aver accesso a tutta quella documentazione di tipo contabile per venire a conoscenza, nel dettaglio, di quali inquilini si concedono il lusso di non pagare? Certamente non è un’impresa impossibile. Basta soltanto seguire determinate indicazioni e agire di conseguenza.
Vediamo dunque insieme in che modo sapere chi sono i condomini morosi e richiedere il relativo elenco.

Indice

Come si Richiede l’Elenco dei Condomini Morosi

Il problema dei condomini morosi riguarda essenzialmente il fatto che gli altri, a lungo andare, si ritroveranno costretti a pagare anche per loro. Costi aggiuntivi che non ha senso versare, soprattutto a causa di chi usufruisce di uno stabile senza non avere le possibilità economiche per occuparlo. Un’ingiustizia che suscita inevitabilmente rabbia e senso di rivalsa.
Le spese condominiali, infatti, ovverosia quei costi relativi alla gestione del palazzo (quali ad esempio la pulizia delle aree comune, le spese di manutenzione e via dicendo) vengo ripartite in base ai cosiddetti millesimi e se vi sono condomini morosi, i restanti dovranno in ogni caso occuparsi dei “buchi” presenti nel bilancio, onde evitare che si giunga ad una procedura esecutiva, e dunque ad un pignoramento. Detto pignoramento, infatti, potrebbe sia riguardare i beni mobili del condominio (o anche un conto bancario), sia beni immobili, e dunque gli appartamenti.
Situazioni che è bene evitare ad ogni costo, ragion per cui è importantissimo sapere in che modo richiedere un elenco dei condomini morosi e come agire di conseguenza. L’amministrazione condominiale, in particolare, dovrebbe garantire al massimo la regolarità dei pagamenti e la gestione delle spese, oltre ad essere un interesse proprio dei singoli condomini, per le ragioni sopracitate.
Sul tema la giurisprudenza ha affermato che, nei confronti del condomino che non versa la propria quota, può agire il singolo condomino, il quale andrà a sostituirsi all’amministratore condominiale che è rimasta senza fare nulla.

Per fare un esempio concreto ed arrivare a meglio comprendere l’argomento oggetto di esame, è possibile fare riferimento al vicino di casa che risulta inadempiente rispetto a ciò che è tenuto a pagare, da alcuni mesi. A detto vicino, tuttavia, non è mai arrivata una lettera di diffida, oppure non è stato preso alcun provvedimento per agire contro di lui, cosa che crea rabbia e irritazione nei confronti degli altri condomini, che invece hanno sempre pagato regolarmente. Questa situazione può esser risolta grazie ad un avvocato: in particolare, uno degli inquilini del palazzo può contattare un legale e far sì che venga notificata una lettera a chi non versa le proprie quote.

Ma andiamo per gradi e cerchiamo di capire, passo dopo passo, in che modo ottenere la risoluzione della problematica.
Innanzitutto, si parte con l’iniziativa dell’amministratore di condominio, il quale, una volta fatto approvare il riparto dei costi dell’assemblea condominiale, può scegliere un avvocato al fine di agire nei confronti dei condomini che risultano morosi. Un’iniziativa che si trasforma in un vero e proprio obbligo se sono trascorsi mesi sei dalla data in cui è stato approvato il bilancio. Il che significa che sarà l’amministratore di condominio a risponderne, sia in via personale che da un punto di vista professionale, se egli si dimostrerà inadempiente una volta che siano trascorsi i sei mesi dalla cosiddetta chiusura “dell’esercizio” (che, nella pratica, risulta coincidente con l’approvazione del bilancio “consuntivo” ad opera dell’assemblea condominiale). Di conseguenza, in detto termine, l’amministratore dovrà attivarsi per ottenere il pagamento dei crediti condominiali, così come stabilisce espressamente il nostro Codice Civile.
In ogni caso, anche a prescindere dal sopracitato termine, l’amministratore di condominio deve comunque attivarsi nel minor termo possibile.

Ma cosa deve fare, in concreto, l’amministratore di condominio? Ebbene, non basta che egli spedisca lettera di diffida, certamente utile ai fini dell’interruzione della prescrizione (che, in questi casi, è di cinque anni), bensì deve attivarsi in tutto e per tutto. Il che significa che sarà tenuto ad agire di fronte ad un giudice, nel caso in cui si rivelasse necessario porre in essere una procedura esecutiva per il recupero delle somme di denaro. In sostanza, l’amministratore di condominio dovrà esperire quanto a propria disposizione, sulla base della normativa vigente, per cercare di ottenere le quote non pagate.
A sua volta il legale, una volta inviato il sollecito di pagamento (comunemente noto come lettera di diffida), decorso un certo numero di giorni (di solito una settimana), procederà con la redazione di apposito decreto ingiuntivo. A quel punto il giudice, valutati tutti i presupposti, emetterà un decreto che abbia la caratteristica di essere provvisoriamente esecutivo. Ciò significa che il debitore non avrà a disposizione quaranta giorni per adempiere, e dunque versare quanto dovuto. Al contrario, dovrà pagare subito o sarà possibile procedere con pignoramento, salvo che non sia stata presentata (e accolta) opposizione a decreto ingiuntivo.
Sul punto occorre precisare che se la procedura di recupero crediti è stata posta in essere dall’amministrazione di condominio, il tentativo di risoluzione bonaria della controversia, grazie alla procedura chiamata mediazione, non è obbligatoria, a dispetto della materia condominiale nel suo complesso. Solamente qualora il condomino moroso dovesse fare opposizione, allora si continuerà in mediazione. Il tutto a seguito della prima udienza davanti al giudice competente.

Posto quanto sopra, nel caso in cui uno o più condomini si dimostrino morosi, può verificarsi una situazione ancora più spiacevole: che i creditori del palazzo pretendano il corrispettivo delle fatture. In questi casi, detti creditori potranno agire direttamente nei confronti dei singoli condomini, sia con una lettera di diffida che con conseguente decreto ingiuntivo e pignoramento.
Riguardo invece al pignoramento, questo può essere un pignoramento presso terzi (generalmente viene pignorato il conto bancario, oppure lo stipendio o addirittura la pensione), oppure, se la cifra nel conto non bastasse a soddisfarli, potranno effettuare un pignoramento mobilitare (quindi sui singolo beni mobili del condomino) oppure immobiliare (in questo caso di parla di appartamenti e via dicendo).
In ogni caso, la normativa vigente prevede che i creditori in questione debbano agire preventivamente verso i condomini morosi e poi, qualora fossero insoddisfatti per assenza di fondi sufficienti, rifarsi sugli altri.
Entrando nel cuore del tema in esame, a tal proposito dovrà essere l’amministratore di condominio a dare ai creditori la lista dei nomi di condomini che risultano morosi. Il tutto a seguito dell’espressa richiesta dei creditori e senza che questo possa essere reputato una violazione del diritto alla privacy dei singoli soggetti presenti nell’elenco.
Una situazione che presenta già di per sé problemi di fondo: solitamente i soggetti che non versano le proprie quote non so ho in possessi di beni che siano in grado di ripagare completamente i creditori, ad esclusione dell’appartamento, ovverosia del bene immobile. Ne consegue che i creditori saranno tenuti all’iscrizione di una serie di ipoteche, ed in particolare di numero corrispondente a quello delle singole case poste all’interno del condominio. Tutto ciò sulla base del fatto che il condomino è obbligato a rispondere del “debito” totale, unicamente nella misura limitata dai millesimi.

Sull’argomento è opportuno non dimenticare che uno dei rimedi nei confronti dei condomini che si rifiutano di versare il corrispettivo dovuto è quello di porre in essere la cosiddetta “sospensione” dei servizi di cui si beneficia in comune, e che siano suscettibili di “godimento” in via separata rispetto agli altri. In altre parole, l’amministratore di condominio, decorsi i già citati sei mesi dall’approvazione del bilancio cosiddetto “consuntivo”, ha la possibilità di vietare ai condomini morosi di fare uso dei servizi di tipo condominiale che possono comunque essere bloccati senza che questo comporti grave pregiudizio a coloro che invece sono sempre stati adempienti. Per fare un esempio concreto è possibile citare l’eventuale piscina, il parcheggio condominiale che sia a gestione a rotazione, l’ascensore qualora sia gestito da determinate schede, e via dicendo.

Relativamente alla questione afferente al sospendere servizi quali acqua, oppure la corrente elettrica, questa è stata spesso oggetto di discussione. Determinati giudici, infatti, hanno reputato inumano un simile strumento, giacché appunto riguarda i bisogni primari di una persona e non può essere paragonato ad un diritto di tipo economico.
Per tali ragioni, per poter procedere in tal senso è necessario un ricorso urgente al tribunale competente. Il che significa che sarà l’amministratore di condominio ad agire dinnanzi ad esso, in sede civile, per chiedere l’autorizzazione ad effettuare la sospensione dei servizi idrici oppure del riscaldamento al condomino che non ha pagato quanto dovuto. Soltanto una volta ottenuta detta autorizzazione, l’amministratore potrebbe procedere senza rischiare di in concorrere in una responsabilità di tipo personale.
Sul punto si è espressa perfino la Suprema Corte di Cassazione, la quale, mediante varie sentenze, ha sancito che è possibile richiedere il sopracitato provvedimento basandosi sia sul bilancio preventivo, sia sul bilancio cosiddetto consuntivo. A ciò si aggiunge che se non è possibile produrre lo stato “di riparto” questo può agilmente essere rimpiazzato da prospetti, redatti a cadenze mensili, che non siano stati oggetto di contestazione. In quest’ultima eventualità, però, l’amministratore di condominio non avrà modo di avvalersi della clausola di “immediata” esecutività.

Facendo adesso un passo indietro sul tema in esame, tutti i condomini hanno la facoltà di agire nei confronti dei condomini che si siano rivelati morosi. E questo sulla base di un determinato interesse, ovverosia la riscossione dei crediti inerenti al condominio, che è proprio di ogni singolo abitante del palazzo. A precisarlo è stato, ancora una volta, la Suprema Corte di Cassazione, nonché i vari giudici di merito.
Il tutto purché sussistano determinati presupposti: l’amministratore di condominio deve rivelarsi assolutamente inerte; l’amministratore di condominio non deve essere stato autorizzato a ritardare eventuali azioni legali da parte dei membri dell’assemblea; l’urgenza di evitare che il condominio subisca un serio danno; la non possibilità di aspettare le lungaggini necessarie affinché il vecchio amministratore di condominio venga sostituito in favore di uno nuovo.

Appurato ciò, il pignoramento da effettuarsi nei confronti dei condomini che non hanno versato le loro quote può essere posto in essere non soltanto dall’amministratore di condominio (il quale dovrà essere dotato di decreto ingiuntivo emesso dal giudice) ma anche dai vari condomini che altrimenti si potrebbero veder costretti a pagare anche per conto dei morosi.
Da precisare, in ogni caso, che uno dei passaggi fondamentali per passare dal decreto ingiuntivo al pignoramento è il precetto, ovverosia un atto per così dire intermedio che avvisa il debitore che ha la possibilità di pagare entro dieci giorni. La somma richiesta, qualora si inizi una procedura esecutiva, sarà ovviamente maggiorata di ulteriori costi e interessi.

Abbiamo già appurato che la normativa vigente permette ad ogni condominio di venire a conoscenza di nomi e cognomi dei singoli condomini che non hanno versato le proprie quote, e che quindi vengono definito morosi. Ma quando può essere esercitato un simile diritto?
Innanzitutto, è possibile fare la richiesta durante l’assemblea di condomino, e quindi di fronte a tutti gli altri inquilini del palazzo, purché non vi siano persone estranee (come gli avvocati, tecnici di vario genere e via dicendo). Altrimenti, la domanda può essere fatta successivamente, tramite apposita richiesta del condomini.
Un simile diritto, come già anticipato, spetta anche ai creditori del palazzo, i quali hanno il dovere di chiedere all’amministratore di condominio la lista di tutti coloro che risultano inadempienti. Tutto ciò sulla base del fatto che la legge stabilisce l’obbligo, qualora ci fosse la necessità di procedere con pignoramento, di agire esecutivamente iniziando da chi non ha versato le proprie quote in maniera regolare.
Così, di fronte a simili pretese, l’amministratore non ha la facoltà di opporsi o di negare l’elenco dei morosi sulla base, ad esempio, di ragioni legate alla privacy. Egli dovrà per forza fornire la lista di nomi in questione, ma non dovrà farlo in luoghi considerati pubblici, quali ad esempio un sito web del condomino, l’eventuale bacheca del palazzo, ecc.
Posto quanto sopra, appare opportuno precisare che la normativa in ambito condominiale è improntata sulla “trasparenza” nella gestione del condominio stesso, nonché in tutto ciò che riguarda il rapporto tra amministratore e singoli condomini. A tal proposito, infatti, l’amministratore di condominio ha l’obbligo di rilasciare all’inquilino che lo domandi, una specifica attestazione riguardante lo stato dei versamenti delle spese condominiali, nonché delle controversie che possono o meno sussistere all’interno del palazzo.
Qualora l’amministratore non rilasciasse i documenti sopracitati, i condomini avrebbero il diritto di agire giudizialmente per ottenere coattivamente ciò che hanno richiesto.
A ciò si aggiunge che l’amministratore deve dare comunicazione di dove sono collocati i registri del condomino.