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Atto di Citazione per Mala Gestio Amministratore Condominio
L’atto di citazione per mala gestio dell’amministratore di condominio è l’atto introduttivo del giudizio civile con cui il Condominio (di regola, in persona dell’amministratore pro tempore) chiede al Tribunale di accertare gli inadempimenti gestori dell’ex amministratore e di ottenere, tipicamente, resa del conto/rendiconto, consegna della documentazione, restituzione di somme e risarcimento danni.
Sul piano sostanziale, la “mala gestio” si costruisce facendo leva sugli obblighi legali dell’amministratore previsti dalla disciplina condominiale e dai principi generali in materia di mandato. Durante l’incarico l’amministratore deve gestire le somme con modalità tracciabili, normalmente tramite conto intestato al condominio, e deve garantire trasparenza amministrativa e contabile. Alla cessazione dell’incarico, sia per scadenza che per revoca, l’amministratore è tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini, oltre che a compiere gli atti urgenti per evitare pregiudizi, senza condizionare la consegna a richieste improprie. Il rendiconto condominiale deve essere redatto in forma tale da consentire l’immediata verificabilità, con struttura contabile coerente (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa) e con conservazione dei giustificativi per il periodo previsto dalla legge; i condomini hanno diritto di visione ed estrazione copia a proprie spese. A questi obblighi si somma quello tipico del mandatario: rendere il conto e rimettere al mandante tutto ciò che ha ricevuto “a causa del mandato”.
Dal punto di vista della legittimazione, il Condominio agisce in giudizio in persona dell’amministratore, nei limiti delle attribuzioni e dei poteri riconosciuti dalla legge e/o conferiti dall’assemblea. Nella prassi è prudente disporre (o almeno richiamare) una delibera assembleare che autorizzi l’azione, soprattutto quando si chiedono somme importanti o quando l’azione di responsabilità è articolata, per ridurre margini di contestazione sulla rappresentanza e sulla scelta processuale.
Prima di instaurare la causa va verificata la mediazione obbligatoria. Le controversie in materia di condominio rientrano tra le materie per cui la mediazione costituisce condizione di procedibilità. Inoltre, nel sistema vigente, l’amministratore può attivare, aderire e partecipare alla mediazione, ma un eventuale accordo deve essere sottoposto all’approvazione dell’assemblea con le maggioranze previste, entro il termine fissato nel procedimento: in difetto, la conciliazione non si considera conclusa. In giudizio è opportuno indicare nell’atto di citazione l’esito della mediazione (o le ragioni per cui non era dovuta) perché l’omissione, quando la mediazione è necessaria, può condurre a improcedibilità o a rinvii.
Quanto alla struttura, l’atto di citazione deve rispettare i requisiti di contenuto-forma previsti dal codice di procedura civile: indicazione del Tribunale competente; generalità complete delle parti (inclusi codici fiscali; per società denominazione e legale rappresentante); determinazione dell’oggetto e del petitum; esposizione chiara e specifica dei fatti e dei fondamenti di diritto; conclusioni; indicazione dei mezzi di prova e dei documenti; indicazione del difensore e procura; fissazione dell’udienza e invito al convenuto a costituirsi nel termine corretto con gli avvertimenti di rito. È cruciale rispettare anche i termini a comparire tra notifica e udienza e la regola che la costituzione del convenuto deve avvenire entro il termine previsto prima dell’udienza, perché un errore su questi profili genera nullità o ritardi e apre spazi a eccezioni processuali.
La parte più delicata, in una causa di mala gestio, è trasformare un addebito generico in una narrazione fattuale circostanziata. In concreto l’atto deve delimitare con precisione il periodo di gestione, gli atti assembleari rilevanti (nomina, rinnovi, revoca, richieste di consegna), le specifiche omissioni o irregolarità (mancata presentazione del rendiconto, contabilità non intellegibile, pagamenti senza giustificativi o non deliberati, gestione non tracciabile delle somme, omissione di recupero morosità, mancata esecuzione di delibere, omessi adempimenti fiscali o verso fornitori), e le conseguenze economiche (ammanchi, esborsi ingiustificati, interessi e sanzioni, contenziosi, maggiori costi per ripristino documentale o tecnico). È altrettanto importante descrivere le richieste stragiudiziali (diffide, solleciti) e l’esito della mediazione, perché rafforzano l’elemento dell’inadempimento e la necessità di tutela giudiziale.
Le domande giudiziali sono spesso cumulative e vanno costruite in modo coerente: accertamento dell’inadempimento e della responsabilità; ordine di resa del conto e di consegna/esibizione della documentazione; condanna alla restituzione delle somme trattenute o distratte; condanna al risarcimento dei danni ulteriori, con quantificazione determinata o “da determinarsi” anche all’esito di accertamento tecnico contabile. Dove la documentazione è nella disponibilità esclusiva dell’ex amministratore, è fisiologico chiedere un ordine di esibizione di registri, fatture, contratti, estratti conto e supporti, perché il Condominio si trova in un evidente squilibrio informativo; il mancato adempimento ingiustificato può avere conseguenze processuali e probatorie e può giustificare misure sanzionatorie previste dal rito. In molte cause, la consulenza tecnica d’ufficio contabile è lo strumento centrale per ricostruire i flussi in entrata e uscita e quantificare eventuali ammanchi, ma funziona bene solo se il perimetro documentale richiesto è definito con precisione già nell’atto.
Infine, va curato il tema della competenza territoriale. Per le liti tra condomini o tra condomini e condominio esiste un criterio speciale legato al luogo in cui si trovano i beni comuni (o la loro parte prevalente). Quando però la causa è diretta contro l’ex amministratore che non sia condomino, non sempre quel criterio si applica in modo automatico: spesso occorre valutare anche i criteri ordinari (foro del convenuto e foro dell’obbligazione) per prevenire eccezioni di incompetenza che, se accolte, spostano il giudizio e rallentano la tutela. In questa fase è utile che l’atto motivi sinteticamente il criterio di competenza prescelto, collegandolo ai fatti (luogo di svolgimento della gestione, sede del condominio, luogo di adempimento delle obbligazioni di consegna/restituzione).
Esempio di Atto di Citazione per Mala Gestio Amministratore Condominio
TRIBUNALE ORDINARIO DI __________________________
ATTO DI CITAZIONE
Il Condominio __________________________, in persona dell’Amministratore pro tempore __________________________ (C.F. __________________________), con sede in __________________________, elettivamente domiciliato in __________________________, via/piazza __________________________ n. , presso lo studio dell’Avv. **** (C.F. __________________________, fax __________________________, PEC ), che lo rappresenta e difende unitamente e/o disgiuntamente all’Avv. __________________________ (C.F. __________________________, fax __________________________, PEC __________________________), in forza di procura speciale in calce/a margine del presente atto;
ATTORE
CONTRO
il Sig./la Sig.ra __________________________, nato/a a __________________________ il __________________________, C.F. __________________________, residente in __________________________, via/piazza __________________________ n. __________________________, già amministratore del Condominio attore;
CONVENUTO
(oppure, se amministratore in forma societaria)
la __________________________ S.r.l./S.a.s./S.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore __________________________, con sede in __________________________ (__________________________), via/piazza __________________________ n. __________________________, C.F. __________________________, P.IVA __________________________, già amministratore del Condominio attore;
CONVENUTA
Espone quanto segue.
FATTO
Il Condominio __________________________ è stato amministrato e rappresentato dal convenuto __________________________ dal __________________________ sino al __________________________, in virtù di nomina assembleare deliberata in data __________________________ e successivi rinnovi/riconferme in data __________________________.
Nel corso della gestione sono emerse gravi irregolarità e condotte di mala gestio riconducibili al convenuto, tra cui, a titolo esemplificativo e salvo ogni più ampia specificazione, le seguenti: mancata e/o incompleta tenuta della contabilità e della documentazione condominiale; omissione e/o ritardo nella predisposizione e sottoposizione all’assemblea del rendiconto; mancata consegna degli estratti e della movimentazione del conto corrente condominiale e/o gestione delle somme condominiali con modalità non tracciabili; pagamenti non autorizzati e/o non giustificati; mancata attivazione delle azioni di recupero nei confronti dei condomini morosi; mancata esecuzione di delibere assembleari; omesse comunicazioni e adempimenti con conseguente produzione di oneri, sanzioni, interessi e/o contenziosi; prelievi e/o trattenimento di somme di pertinenza condominiale, per importi e causali meglio specificati nella documentazione disponibile e nella ricostruzione contabile che si chiede anche in via tecnica.
Con assemblea straordinaria del __________________________, regolarmente convocata e tenutasi in __________________________, il Condominio, preso atto delle irregolarità riscontrate e della persistente mancanza di trasparenza gestionale, ha deliberato la revoca dell’amministratore convenuto, nominando quale nuovo amministratore il Sig./la Sig.ra __________________________. Nella medesima sede è stata formalmente richiesta la consegna immediata di tutta la documentazione condominiale, dei supporti informatici, delle credenziali di accesso ai servizi e ai conti, nonché delle somme giacenti e/o comunque detenute per conto del Condominio.
Nonostante ciò, il convenuto non ha provveduto a: consegnare integralmente la documentazione amministrativa, contabile e tecnica del Condominio; restituire le somme nella propria disponibilità e/o gestite per conto del Condominio; fornire un rendiconto completo, analitico e documentato della gestione; chiarire le movimentazioni e le poste contabili contestate.
In data __________________________ il Condominio ha diffidato il convenuto, con raccomandata/PEC prot. n. __________________________, a consegnare entro __________________________ tutta la documentazione e a restituire le somme dovute, nonché a rendere il conto della gestione. Tale diffida è rimasta priva di esito ovvero ha avuto riscontro parziale e non idoneo.
Trattandosi di controversia in materia condominiale, è stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria innanzi all’Organismo di mediazione __________________________, procedimento n. __________________________, conclusasi in data __________________________ con esito negativo per mancata adesione e/o mancato accordo, come da verbale che si produce.
Pertanto, non residua al Condominio altra tutela se non quella giudiziale, per l’accertamento della responsabilità del convenuto, la ricostruzione della gestione e la condanna alle restituzioni e al risarcimento dei danni.
DIRITTO
L’amministratore di condominio è titolare di un rapporto di gestione che, quanto ai doveri di correttezza, diligenza e rendiconto, presenta natura riconducibile al mandato; egli è tenuto a operare secondo criteri di buona amministrazione, nel rispetto degli obblighi imposti dal codice civile e dalle deliberazioni assembleari, con specifico dovere di trasparenza contabile, conservazione e disponibilità della documentazione e rendiconto della gestione. In particolare, ai sensi della disciplina condominiale e dei principi generali in materia di mandato, l’amministratore deve rendere il conto della gestione e rimettere al Condominio tutto ciò che ha ricevuto e/o gestito a causa dell’incarico, non potendo trattenere somme, documenti, archivi e strumenti necessari alla continuità della gestione.
Alla cessazione dell’incarico, sia per scadenza sia per revoca, sorge l’obbligo immediato di consegna e restituzione: documentazione amministrativa e tecnica, registri e giustificativi di spesa, contratti, corrispondenza, estratti conto, credenziali e accessi, nonché ogni somma appartenente al Condominio. Il mancato adempimento integra inadempimento contrattuale e fonte di responsabilità, con conseguente obbligo restitutorio e risarcitorio in relazione ai pregiudizi subiti dal Condominio, ivi compresi oneri finanziari, maggiori spese, esborsi ingiustificati, perdite di cassa, mancati incassi da morosità non perseguite, nonché ogni ulteriore danno conseguenza.
Quando, come nel caso di specie, la documentazione e la contabilità risultano nella disponibilità esclusiva dell’ex amministratore, la collettività condominiale si trova in una condizione di oggettiva difficoltà probatoria circa l’esatta ricostruzione delle entrate e delle uscite; tale circostanza impone che l’obbligo di rendiconto sia adempiuto mediante esibizione completa dei documenti giustificativi e mediante una ricostruzione contabile intelligibile e verificabile. In difetto, l’inadempimento è grave e giustifica le richieste di ordine di esibizione, accertamento tecnico contabile e condanna alle restituzioni.
Sussistono, pertanto, i presupposti per accertare la mala gestio del convenuto, ordinare la resa del conto e la consegna della documentazione, condannare alla restituzione delle somme indebitamente trattenute e/o distratte, e al risarcimento dei danni subiti dal Condominio, oltre interessi e rivalutazione ove dovuti.
Tutto ciò premesso, il Condominio attore, come sopra rappresentato e difeso
CITA
il Sig./la Sig.ra __________________________, come sopra generalizzato/a, a comparire innanzi al Tribunale Ordinario di __________________________, Sezione __________________________, Giudice Istruttore designando ai sensi di legge, all’udienza del __________________________, ore di rito, con invito a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell’udienza indicata, ai sensi e nelle forme stabilite dall’art. 166 c.p.c., e a comparire, nell’udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell’art. 168-bis c.p.c., con l’avvertimento che la mancata costituzione nei termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c.
AVVERTE
il convenuto che la costituzione oltre i suddetti termini implica le decadenze di cui agli artt. 38 e 167 c.p.c.; che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria davanti al Tribunale, salve le eccezioni di legge; che, ricorrendone i presupposti, può essere presentata istanza per l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato; e che, in difetto di costituzione, si procederà in sua contumacia.
Per ivi sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
accertare e dichiarare l’inadempimento e/o la responsabilità del convenuto nella gestione del Condominio __________________________, per le condotte di mala gestio meglio descritte in narrativa;
ordinare al convenuto di rendere il conto della gestione relativa al periodo __________________________ – __________________________, mediante deposito in giudizio di rendiconto analitico completo e di tutta la documentazione giustificativa (registri, fatture, quietanze, contratti, estratti conto, corrispondenza, verbali, riparti, bilanci, supporti informatici e ogni altro documento inerente);
ordinare al convenuto la consegna al Condominio, anche mediante deposito in Cancelleria o consegna al nuovo amministratore __________________________, di tutta la documentazione condominiale, degli archivi e supporti informatici, delle credenziali di accesso ai servizi e ai conti, nonché di ogni bene e somma detenuti a qualsiasi titolo per conto del Condominio;
condannare il convenuto a restituire al Condominio le somme indebitamente trattenute e/o distratte, quantificate sin d’ora in Euro __________________________ ovvero nella maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, anche all’esito di consulenza tecnica contabile;
condannare il convenuto al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti dal Condominio per effetto della mala gestio, ivi compresi maggiori esborsi, sanzioni, interessi, spese inutili, ammanchi di cassa, mancati incassi e ogni ulteriore pregiudizio conseguenza, nella misura di Euro __________________________ ovvero nella maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa;
condannare il convenuto al pagamento di interessi e rivalutazione monetaria sulle somme dovute, secondo legge, dalla data/dalle date __________________________ e sino all’effettivo soddisfo;
con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA
Si chiede l’ammissione dell’interrogatorio formale del convenuto sui seguenti capitoli, con ogni conseguente declaratoria:
“Vero che, nella qualità di amministratore del Condominio __________________________, ha ricevuto e/o gestito somme condominiali nel periodo __________________________ – __________________________ e che, alla cessazione dell’incarico, non ha restituito l’importo di Euro __________________________ (ovvero l’importo che risulterà) pur essendone stato richiesto con diffida del __________________________.”
“Vero che, alla cessazione dell’incarico, non ha consegnato al nuovo amministratore e/o al Condominio la documentazione contabile e amministrativa (registri, fatture, estratti conto, contratti, giustificativi) relativa al periodo di gestione, nonostante la richiesta assembleare del __________________________ e la diffida del __________________________.”
Si chiede l’ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli: vero che __________________________; vero che __________________________; vero che __________________________. Si indicano sin d’ora quali testimoni: __________________________, nato/a a __________________________ il __________________________, residente in __________________________; __________________________, nato/a a __________________________ il __________________________, residente in __________________________.
Si chiede disporsi ordine di esibizione in capo al convenuto della seguente documentazione: __________________________ (con indicazione analitica), nonché di ogni estratto conto e documento bancario/postale relativo ai rapporti intestati al Condominio e/o comunque utilizzati per la gestione condominiale nel periodo __________________________ – __________________________.
Si chiede l’espletamento di consulenza tecnica d’ufficio contabile finalizzata a ricostruire le entrate e le uscite della gestione nel periodo __________________________ – __________________________, verificare la corrispondenza tra movimentazioni e giustificativi, accertare eventuali ammanchi, e determinare l’importo complessivo dovuto dal convenuto a titolo restitutorio e risarcitorio.
Con riserva di ogni ulteriore deduzione, produzione e istanza istruttoria nei termini di legge.
Si producono i seguenti documenti, sin d’ora:
- verbale/i assembleare/i di nomina e revoca dell’amministratore del __________________________;
- diffida/e del __________________________ con ricevute di invio e consegna;
- verbale di mediazione del __________________________ (procedimento n. __________________________);
- estratti conto e/o documentazione bancaria disponibile;
- documentazione contabile e corrispondenza disponibile;
- ogni altro documento: __________________________.
Il sottoscritto difensore dichiara che il valore della presente causa è pari ad Euro __________________________ (ovvero indeterminabile/da determinarsi).
Luogo __________________________
Data __________________________
Avv. __________________________
(firma)
PROCURA ALLE LITI
Il Condominio __________________________, in persona dell’Amministratore pro tempore __________________________, conferisce procura speciale agli Avv.ti __________________________ e __________________________, del Foro di __________________________, a rappresentarlo e difenderlo nel presente giudizio, con ogni facoltà di legge, ivi compresa quella di transigere, conciliare, rinunciare agli atti, chiamare terzi, proporre domande riconvenzionali, farsi sostituire e nominare domiciliatari, nonché riscuotere somme e rilasciare quietanza.
Luogo __________________________
Data __________________________
Firma __________________________ (Amministratore p.t.)
Fac Simile Atto di Citazione per Mala Gestio Amministratore Condominio
Di seguito è possibile trovare il fac simile atto di citazione per mala gestio amministratore di condominio in formato Word da scaricare. Il documento può poi essere aperto e modificato inserendo i dati mancanti.
